Dachgeschosswohnung mit Schrägen - Dach sanieren

Dieses Thema im Forum "Modernisierung und Sanierung" wurde erstellt von nutario, 19.01.2013.

  1. #1 nutario, 19.01.2013
    nutario

    nutario Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    derzeit überlege ich eine Wohnung zur Kapitalanlage zu erwerben.
    Nach ständiger Suche und auch schon einem Kauf im letzten Jahr bin ich auf eine Dachgeschosswohnung mit einer Netto-Kaltrendite von derzeit (vermietet) 10% gestoßen.

    Natürlich hat das Ganze auch einen Haken. Das Dach ist an einer Stelle leicht undicht und es wurden keine Rücklagen gebildet. Das Dach muss also entweder repariert werden oder gleich ganz saniert werden (inklusive Dämmung und auch Fenstern, die in die Dachgeschossswohnung gehen).

    Daher nun meine Fragen:
    1. Was kostet eine Dachsanierung in Bayern (nicht München) ca. pro qm? Bitte nennt mir hier einfach Angebote die ihr bekommen habt und listet grob, was enthalten war.
    2. Vermutlich müsste der Mieter vorübergehend die Wohnung räumen. Wie ist hier der Sachverhalt? Wird der eventuelle Mietausfall wegen Kündigung des Mietvertrages auf alle Parteien umgelegt? Wer trägt die Kosten für die Bleibe des Mieters in der Zeit?
    3. Wie sieht es mit den Fenstern aus? Dies sind ja im Dach? Werden neue Fenster also auf alle umgelegt oder muss ich diese alleine übernehmen?
    4. Welche Kosten einer Dachsanierung kann ich auf den Mieter umlegen?

    Danke für eure Antworten!

    Mit besten Grüßen,
    nutario
     
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  3. #2 Kitzblitz, 19.01.2013
    Kitzblitz

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    Bei dem Dach handelt es sich um Gemeinschaftseigentum. Ohne entsprechenden Beschluss der WEG machst du da gar nichts (oder darfst es später auf eigene Kosten entfernen). Damit relativieren sich alle anderen Fragen.

    Geh' mal zum örtlichen BMW-Dealer und frage ihn, was ein BMW kostet. Ähnlich ist es mit einer Dachsanierung.

    Bei einer kompletten Dachsanierung - und danach sieht es wohl aus - wird der Mieter ausziehen müssen. Nach der Sanierung wird er die Miete wahrscheinlich nicht mehr zahlen können. Das erste Problem wäre wohl die Kündigung des Mietvertrages.

    Zur Kostentragung wäre natürlich der Vermieter der erste Ansprechpartner des Mieters. Ob der Vermieter die WEG hier beteiligen kann, wäre interessant zu erfahren ... angesichts der Rücklagensituation, jedoch schon in der Erlangung eines Mehrheitsbeschlusses sehr fraglich.

    Ein Blick in die Teilungserklärung kann Aufklärung bringen.

    Nach Auszug des Mieters wohl keine mehr. Bei der Suche eines neuen Mieters wirst du wohl nicht mehr als die ortsübliche Miete verlangen können.

    Empfehlung von mir mit derzeitigem Infostand: Lass die Finger von dem Objekt.

    - Keine Rücklagen bei desolatem Gebäudezustand (zumindest das Dach scheint sanierungsbedürftig zu sein)
    - die Umsetzbarkeit der Dachsanierung erlebst du erst nach dem Kauf - vorher kannst du keinen Beschluss herbeiführen - der Ausgang eines Beschlusses läuft mangels ausreichender Mittel der WEG auf eine Ablehnung hinaus
    - Zustimmung für Veränderungen der Dachansicht durch mehr und größere Dachflächenfenster muss dir die WEG auch nicht unbedingt geben
    - warum wird ein Objekt mit 10%-Rendite verkauft ? - Hat der Verkäufer die Sackkasse eines solchen Projektes bereits erkannt und ist nun auf der Suche nach einem Dummen ?
    - wenn du auf die fixe Idee kommst, den Dachsanierungsaufwand allein zu tragen, wirst du wahrscheinlich mit dieser Immobilie keine Gewinne erwirtschaften können.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  4. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo zusammen


    Meiner Meinung nach braucht der M wärend der Sanierung nicht auszuziehen.
    Bei dem ZFH meiner Eltern wurde das Dach komplett von außen erneuert.
    Dachstuhl war/ist völlig in takt, Ziegel ab, alte Dämmung weg,
    Sparren erhöhen, neue Dämmung einbringen, neue Tonziegel aufs Dach.

    Da die Arbeiten ende Oktober / anfang November durchgeführt wurden,
    gab es für den Mieter neben dem Baulärm,
    Beeinträchtigungen durch Kälte durch die fehlende Dämmung
    und wärend die Fenster getauscht wurden.

    Wichtig ist m.E. natürlich dass der Dachstuhl intakt ist,
    und immer nur die Dachfläche öffnen,
    die auch bis Feierabend wieder Wetterfest
    (zumindest mit Folie) verschlossen werden kann.


    VG Syker
     
  5. #4 Hellas, 19.01.2013
    Zuletzt bearbeitet: 19.01.2013
    Hellas

    Hellas Benutzer

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    Also eine Sanierung des Daches die KFW Auflagen erfüllen würde kosted um die 150 bis zu 200 Euro pro qm2. Wenn dann noch Regenrinnen, etc. hinzukommt wird es natürlich mehr. Mieter kann wie Syker schon gesagt hat drin bleiben. Das ganze hat wenn nichts schief läuft hat in der Regel eine Dauer von 2 Wochen.
    Diese Angaben sind ohne Gewähr.
     
  6. #5 Kitzblitz, 20.01.2013
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

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    Ob der Mieter nun während der Dachsanierung drin bleiben kann oder nicht, ist hier nicht das Hauptproblem über dass man sich vor dem Kauf einer solchen Eigentumswohnung Gedanken machen sollte. Da geht es in der Gesamtkostenrechnung nur um ein paar Monatsmieten.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
Thema: Dachgeschosswohnung mit Schrägen - Dach sanieren
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