Darf ich mein Altbauhaus unsaniert vermieten?

Diskutiere Darf ich mein Altbauhaus unsaniert vermieten? im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo, ich erbte ein Efh im ländlich nördlichen Niedersachsen und lebe schon seit 2Jahren dort. Nun muss ich beruflich für die nächsten Jahre nach...

  1. #1 karmuellerin, 09.10.2018
    Zuletzt bearbeitet: 09.10.2018
    karmuellerin

    karmuellerin Neuer Benutzer

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    Hallo,
    ich erbte ein Efh im ländlich nördlichen Niedersachsen und lebe schon seit 2Jahren dort.
    Nun muss ich beruflich für die nächsten Jahre nach Mc-Pom, wollte das Haus verkaufen.
    (Haus 60er Jahre, 200qm Wohnfläche), Heizkessel und Brenner ca.10/3 Jahre, 3000qm wildes Land (Naturwiese mit Bäumen), im Souterrain noch Einfachverglasung und undichte Fenster, leider auch keine Dämmung, Dach ok)
    Leider sind hier in der Gegend die Preise so im Keller (qm Bauland erschlossen max 10€) und die Maklerin meinte, wenn ich 15.000€ bekomme wäre dass schon super (sie selbst bot mir 12.000) und ich dürfe es nicht leerstehen lassen angeblich lt. Gemeindeordnung.

    Also überlege ich zu Vermieten. Hätte da auch schon einige Interessenten (nicht aus H4 Szene).
    Meine Fragen: Darf man allgemin so ein Haus überhaupt unsaniert vermieten (Energieausweis muss noch erstellt werde, wird aber nicht toll werden bei 2500 liter Öl pro Jahr?
    Wenn ja, kann ich den IST Zustand vertraglich im Mietvertrag festhalten oder kann ich vom Mieter gezwungen werden, auf heutige Standards zu sanieren, trotz sehr geringer Miete?
    Bin jetzt in einer richtigen Zwickmühle...
    Karin
     
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  3. #2 ehrenwertes Haus, 09.10.2018
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

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    Du kannst auch unsaniert vermieten, wenn du einen Mieter dafür findest.

    Den Ist-Zustand solltest du auf jeden Fall dokumentieren und auch von deinem Mieter unterschreiben lassen.
    Das geht z.B. indem du eine genaue Liste aller dir bekannten Mängel erstellst, diese Liste unter dem Punkt "Bemerkungen" im Mietvertrag erwähnst und die Liste an den Vertrag anheftest oder separt unterschreiben läßt.
    Anderenfalls riskierst du Mängelmeldungen und Mietkürzungen z.B. wegen undichter Fenster, ebenso wie Forderungen diese Mängel zu beseitigen.
    Für bei Vertragsabschluß bekannten Mängeln, darf die Miete aber nicht gemindert werden.
     
    immobiliensammler gefällt das.
  4. Andres

    Andres
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    Diese Aussage würde ich zunächst überprüfen. Einen Makler würde ich zur Rechtsberatung doch so ziemlich als letztes aufsuchen und die Frau hat schließlich auch ein massives Eigeninteresse, dass das Haus verkauft oder vermietet wird. Es gibt solche Satzungen gegen Zweckentfremdung (dazu gehört u.a. Leerstand) durchaus, aber mir ist das eher aus dem städtischen Bereich mit angespanntem Wohnungsmarkt bekannt. Bei der Anfrage würde ich nicht zu viel der eigenen Pläne gegenüber öffentlichen Stellen enthüllen. Ob du das Haus in nächster Zeit wirklich gar nicht nutzt oder immerhin noch als Nebenwohnsitz, würde ich mir im Moment einfach mal offen halten.


    Grundsätzlich ja. Es gibt durchaus Nachrüstpflichten hinsichtlich der energetischen Anforderungen an Gebäude. Ob die hier verletzt sind, ist aber so einfach nicht zu klären. Nur weil z.B. die oberste Geschossdecke keine zusätzliche Dämmung hat, muss nicht automatisch ein Verstoß gegen § 10 EnEV vorliegen. Diese Vorschrift kann man sich ja zum Einstieg zu Gemüte führen ...

    Es ist aber allgemein gesehen immer etwas knifflig, Wohnungen in schlechtem Zustand zu vermieten. Die Mieter haben regelmäßig noch viel weniger Ahnung von der Bautechnik und im laufenden Vertragsverhältnis ist das Anspruchsdenken dann doch meist deutlich stärker ausgeprägt, als das in der Vertragsanbahnung dargestellt wird. Mit einer eher niedrigen Miete zieht man auch Interessenten mit schlechter Bonität, die auf dem übrigen Markt nicht zum Zug kommen würden, magisch an. Das ist für den Anfänger ohne Vermietererfahrung kein gutes Pflaster.


    Ersteres, aber in Grenzen. Natürlich schließt die Kenntnis bestimmter Mängel die Minderungsrechte des Mieters zunächst einmal aus, § 536b BGB. Wenn die Folge dieser Mängel aber ist, dass das Haus unbewohnbar ist oder andere mittelbare Einschränkungen auftreten, die den Wohngebrauch, wie man ihn allgemein erwarten könnte, beeinträchtigen, nützt auch die Kenntnis des Zustands der Mietsache bei Vertragsschluss nicht mehr viel.

    Du siehst: Das ist schon wieder eine Frage des Einzelfalls.


    So schlimm ist das eigentlich gar nicht. Das Haus ist eben teuer zu beheizen, weil es groß ist. Mit dem aktuellen Heizölpreis habe ich überschlagen, dass der Brennstoff 83 ct. pro Monat und m² kostet. Laut einer Untersuchung des DMB liegen die durschnittlichen Heizkosten in Deutschland bei 1,07 € pro Monat und m² (Spanne: 0,73 - 1,98). Dazu kommen noch die weiteren Kosten für Betriebsstrom, Wartung, ggf. Verbrauchserfassung, aber so extrem hoch liegst du da gar nicht.


    Dafür fällt hoffentlich kein wirklicher Pflegeaufwand an (Verkehrssicherung?), denn das würde die Suche nach einem geeigneten Mieter doch eher schwierig machen.


    Diese Einstellung würde ich dringend ablegen. Ich habe schon zu oft erlebt, dass sich Leute mit diesem Gedanken auch bizarrste Entscheidungen irgendwie schöngeredet haben. Wie auch immer du weiter vorgehst: Du solltest davon überzeugt sein, das Richtige zu tun, und nicht nur aus gefühltem Mangel an Alternativen das vermeintlich kleinere Übel wählen.

    Vor allem fällt es mir wirklich schwer zu glauben, dass für das Haus seriöse Mieten im Verhältnis zum Zustand erzielbar sein sollen, gleichzeitg aber ein Verkauf nahezu unmöglich scheint. Wo es Nachfrage für Miete gibt, gibt es meist auch wenigstens eine gewisse Nachfrage für einen Kauf. Welche Miete pro m² hältst du denn für realistisch?
     
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