Darf ich noch etwas dazu zählen zur Wohnfläche?

Dieses Thema im Forum "Wohnungsgröße" wurde erstellt von flatflo, 17.04.2016.

  1. #1 flatflo, 17.04.2016
    flatflo

    flatflo Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich bin neu hier (und bald auch erstmalig Vermieter) und habe direkt eine Frage.

    Ich vermiete eine EG Wohnung, welche einen separaten Eingang und einen separaten (in der Wohnung...) Kellerabgang hat. Die Wohnfläche im oberen Bereich ergibt gute 84 m². Soweit, so gut. Im unteren Bereich (Treppenabgang ohne Türen dazwischen) befindet sich ein Gäste-WC, ein Wasch-Trockenraum und ein großes Zimmer. Weiterhin ist im unteren Bereich der Gang / Diele recht großzügig und gut geschnitten, kann daher zum Abstellen genutzt werden. Da ich keine halben Sachen machen wollte, habe ich gleich im kompletten unteren Bereich eine Fußbodenheizung mit verlegen lassen. Alles sauber gefliest und die Räume haben zumindest kleine Fenster.

    Hierzu die Frage, ob ich da irgendeinen Teil zur Wohnfläche noch dazu zählen kann / darf / muss? Oder gilt das schlicht und ergreifend alles als Keller?


    Vielen Dank vorab!
     
  2. AdMan

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  3. #2 immobiliensammler, 17.04.2016
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    Hallo Flatflo,

    wie sieht es baurechtlich aus, ist das Zimmer im Keller als Wohnbereich zugelassen (heisst baurechtlich glaube ich: zum dauernden Aufenthalt geeignet)

    Was verstehst Du unter "zumindest kleine Fenster" - ein Kellerfenster zu einem Lichtschacht oder ein Fenster wie in einer Souterrain-Wohnung?
     
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  4. #3 flatflo, 17.04.2016
    flatflo

    flatflo Neuer Benutzer

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    Hallo immobiliensammler,

    danke für deine Antwort.

    Hmmm...das glaube ich jetzt weniger. Zu Beginn sollte das nur ein einfacher Keller werden. Da müsste ich mich mal an den Bauträger wenden diesbezüglich.

    Bei den Fenstern handelt es sich um Kellerfenster mit Lichtschacht.
     
  5. #4 immobiliensammler, 17.04.2016
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

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    Dann denke ich wirst Du schlechte Karten haben. Du musst dazu die Landesbauordnung Deines Bundeslandes checken; denn natürlich muss baurechtlich die Nutzung als Wohnraum zulässig sein. Ich habe mal gegoogelt und bezüglich der Fenster (damit das als Wohfläche zulässig ist) z.B. gefunden: Für Rheinland-Pfalz: Fensterfläche mind. 10 % der Grundfläche des Raums, für NRW Gelände außen darf nicht 80 cm über OK Fußboden beginnen etc.

    Also echter Föderalismus - sprich zuallererst prüfen, ob das laut der Bauordnung Deines Bundeslandes überhaupt zur Nutzung als Wohnraum zulässig ist - dann weiter sehen!
     
  6. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo flatflo,
    wenn Du einen neuen Mietvertrag abschliesst, würde m.E. die geschickteste Lösung sein, dass im Mietvertrag die Zahl von xy m² als Mietfläche vereinbart gilt.
     
  7. Nanne

    Nanne Erfahrener Benutzer

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    Da kann einiges dafür und dagegen sprechen. Ich habe im UG, außerhalb meiner Wohnung, ein Zimmer ausgebaut, mit Fenster. Dieser Raum wird bei uns in Bad-Württ. nicht zum Wohnraum gerechnet, weil die Höhe des Raumes nur 2m beträgt, vorgeschrieben für Wohnraum sind mind.2,30m.
     
  8. #7 BHShuber, 18.04.2016
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    Hallo,

    hier wohl eher die Frage, wie groß ist der Anteil der beheizbaren Fläche nach HeizKV?

    Gruß
    BHShuber
     
  9. #8 lostcontrol, 18.04.2016
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    Findest Du das wirklich geschickt?
    Meist wird ja eher DRINGEND davon abgeraten überhaupt eine Quadratmeterzahl in den Mietvertrag zu schreiben - selbst bei Wohnungen ohne irgendwelche "Extra-Flächen".
     
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  10. Berny

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    Nee, Loschdi, ich finde das sogar sehr geschickt: Es gibt keine Diskussion mehr, v.a. bei BK-Berechnungen...:016sonst:
     
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  11. #10 Newbie15, 18.04.2016
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    Aber jetzt mal ne praktische Frage. Was macht man dann bei Mieterhöhungen, sofern keine Indexmiete vereinbart ist? Da muss man ja auch die korrekte Fläche zugrunde legen.
     
  12. #11 BHShuber, 18.04.2016
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    Hallo,

    die korrekte Fläche kann ich im Mieterhöhungsbegehren auch angeben, ohne dass diese im Mietvertag steht.

    Gruß
    BHShuber
     
  13. #12 Papabär, 18.04.2016
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    Bis zur nächsten Änderung der Wohnflächenverordnung.

    Wir vermieten jeweils 1 Stück Wohnung. Die Wohnungen sind über die Anschrift und die Lage hinreichend genau definiert - und für Mieterhöhungen zählt ohnehin nicht die vertraglich vereinbarte - sondern nur die tatsächliche Fläche (beide können sogar dann korrekt sein, wenn sie voneinander abweichen).

    Ein Großteil der Streitigkeiten um Wohnflächen entsteht doch gerade erst, weil die Mietverträge bestimmte Wohnflächen zusichern. Ich kann mir nicht vorstellen, dass die alle vorsätzlich falsch eingetragen wurden.

    Einzig für die Umlage der Betriebskosten könnte/sollte man eine Fläche vereinbaren. Aber auch das nur mit Vorsicht, damit man nicht versehentlich doch noch eine Wohnungseigenschaft zusichert.
     
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  14. Andres

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    Nur wird in Urteilen leider immer mehr auf die tatsächlichen Verhältnisse abgestellt, jedenfalls wenn sie wesentlich von den Angaben im Vertrag abweichen. Wenn man also irgendwelchen Blödsinn als Flächenangabe aufnimmt, eröffnet man damit nur ein neues Streitfeld ...
     
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  15. #14 lostcontrol, 18.04.2016
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    Eben! Man müsste ja dann jedes Mal neu ausmessen (womöglich noch vom teuren Gutachter).

    Genau. Wo nichts angegeben ist, kann man auch nicht drüber streiten.

    Genau so sieht's aus.

    Und leider ist das ja nicht nur bei Altbau und bei Änderungen in der Wohnflächenverordnung gerne Blödsinn was irgendwelche Architekten angeben sondern eben auch bei Neubau.
     
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  16. Berny

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    Ich denke nicht, dass M+VM bei Abschluss eines MV bewusst Blödsinn darin aufnehmen.
     
  17. #16 lostcontrol, 18.04.2016
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    Kommt drauf an wie man "Blödsinn" definiert.
    Kennst Du denn von allen Deinen Wohnungen die aktuelle Wohnfläche? Also seit der letzten Änderung der Wohnflächenverordnung? Hast Du alles komplett neu ausmessen lassen vom Gutachter?
    Falls nicht, hast Du mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit "Blödsinn" im Mietvertrag stehen, wenn Du eine ältere Angabe hernimmst.

    Wer die Wohnflächenverordnung kennt und wie oft die schon geändert wurde WEISS dass ohne neues Ausmessen durch den Profi jede Angabe bezüglich Quadratmetern nur falsch sein KANN.
    Und das dann trotzdem reinzuschreiben ist einfach nur: Blödsinn.
     
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  18. Berny

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    Jaa, quadratzentimetergenau, und ein Lot und Excel hatten prima gehelft.
     
  19. #18 lostcontrol, 18.04.2016
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    Und haste das vor oder nach der letzten Änderung der Wohnflächenverordnung gemessen?
    Aber wenn Du mir mit Quadratzentimetern kämst, ich glaub da würd ich als Mieter doch auf einem Gutachter bestehen...
     
  20. Berny

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    Kannste gerne, jedoch den GA würdest Du bezahlen müssen. Die lachen sich jetzt schon kaputt über die Hilflosigkeit so mancher Kunden.
     
  21. #20 lostcontrol, 18.04.2016
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    Also wann haste denn zuletzt ausgemessen?
    Vor oder nach der letzten Änderung der Wohnflächenverordnung?
    Na?
     
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