Das ERSTEMAL Mieterhöhung durch führen.

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von sarge322, 03.10.2009.

  1. #1 sarge322, 03.10.2009
    sarge322

    sarge322 Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen.
    Folgendes Problem stellt sich mir.
    Ich habe Ende der 90er ein Mehrfamilienhaus gekauft. Eine Wohnung hat noch einen alten Mietvertrag. Kaltmiete ( 282,-Euro) Diese Mietpartei braucht nun folgende Zahlungen nicht leisten.
    Quasi hat der Vorbesitzer die Positionen wohl mit in der Kaltmiete aufgenommen (50 m²).
    - Anteilige Grundsteuer
    - Anteilige Straßenreinigung
    - Anteiligen Winterdienst
    - Anteilige Feuer- usw. Versicherung

    Bezahlen muss die Mietpartei gemäß Mietvertrag
    - Anteilig Müllgebühren
    - Warmwasser
    - Heizung
    - Allgemeinstrom
    Und einen Garagenplatz.
    Aus dieser Zeit stammt auch eine mündliche Vereinbarung über die Zahlung der Garagenbenutzung. (20 , - Euro)
    Im Jahr 2003 habe ich für über 40.000 Euro Modernisiert. Aussenfassade mit Dämmung, Neue Haus- und Nebeneingangstüren. (Ersparnis pro Wohneinheit ab 2004 ca.250,-Euro)
    Ich habe solange ich die Immobilie habe noch nie die Miete erhöht. Habe aber auch vergessen, im Jahre 2003 die Modernisierung umzulegen.
    Der Mietspiegel (2008 )liegt in der Stadt bei einer 40-60m² Wohnung gutes wohnen zwischen 5,80-6,60 Euro ohne Betriebskosten aller Art. (Stand 01.09.2008)
    Einfache Wohnlage -5% (Dies trifft hier zu)
    Nun meine Frage:
    - Um wie viel kann ich die Kaltmiete erhöhen? ( 282,- Euro 50m² )
    - Um wie viel kann ich die Garagenmiete heraufsetzen? (20,- Euro) Es liegt kein Schriftlicher Vertrag für die Garage vor.

    :vertrag
    Ich bin doch nur ein Einafcher kleiner Vermieter.
     
  2. AdMan

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  3. #2 lostcontrol, 03.10.2009
    lostcontrol

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    steht das im mietvertrag, dass das in der miete enthalten ist?
    und - doofe frage - wie machst du das dann mit dem umlegen?

    was ist mit dem kaltwasser? das muss die partei garnicht bezahlen oder wie?
    und schorni? was ist mit dem?
    steht im mietvertrag irgendwas bezüglich betriebskostenverordnung? falls ja, würde ich die anderen umlegbaren kosten auch auf diese partei umlegen!

    zum thema mieterhöhung würde ich empfehlen hier im forum mal die suchfunktion zu benutzen - dazu gibt's schon zig andere threads wie man das richtig macht...
     
  4. RMHV

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    losti, das ist wirklich eine doofe Frage :help

    Mit geringfügigen Denkanstrengungen müsstest du selbst auf die Lösung kommen.
     
  5. #4 Michael_62, 04.10.2009
    Michael_62

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    Wirklich sicher? :wink

    Aber in einem muss man Lostcontrol Recht geben. Ohne Vertragstextkenntnis wird es wohl Glaskugellesen bleiben... :bier
     
  6. #5 lostcontrol, 04.10.2009
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    naja - irgendwie war ich der festen überzeugung, dass alle parteien da nach dem gleichen system behandelt werden müssen.
    d.h. es muss einen verteiler geben, in dem das für alle festgelegt ist.

    da frag ich mich dann halt, wie das in dem fall gelöst ist.
    beispiel versicherungen: angenommen die versicherungskosten steigen (kommt ja leider immer mal wieder vor), gibt's dann 'ne erhöhung der kaltmiete für besagte partei? und wie müsste man da argumentieren?

    und wer zahlt eigentlich das klarwasser für diese partei? wie wird das bei den anderen rausgerechnet?
     
  7. #6 sarge322, 04.10.2009
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    :tuschel
    Also, das Wasser (Kalt) wird mit Allg.Strom, WarmW.Heizung und Müll abgerechnet.

    Die anderen Posten habe ich mir immer selber an das Bein gebunden.

    Die anderen Wohnungen haben einen anderen (NEUEN) Vertrag von mir bekommen.

    Kann mir jemand das in Zahlen darstellen, um wieviel ich die Kaltmiete erhöhen darf?

    Danke für die Anregungen. Ich Zähle auf EUCH ! :top
     
  8. RMHV

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    Wie kommt man nur auf ein derart schmales Brett? Es gibt grundsätzlich und immer nur das Vertragsverhältnis zwischen dem Vermieter und dem einzelnen Mieter. Was mit anderen Mietern vereinbart ist kann weder für den Vermieter noch für den Mieter irgendeine Anspruchsgrundlage sein.


    Es ist immer das gleiche: Gesamtkosten / Gesamtumlage x Umlageanteil(Mieter) = Kostenanteil(Mieter).
    Dass irgendein Mieter irgendeine Kostenart nicht zu zahlen hat ändert die Gesamtumlage nicht.
    Steigende Betriebskosten führen bei einer vereinbarten Innklusiv- oder Teilinklusivmiete keineswegs zwangsläufig zu höheren Einnahmen beim Vermieter. Eine Mieterhöhung ist in diesen Fällen regelmäßig nur nach den allgemeinen Regeln möglich.

    Wer wird wohl irgendwelche Kosten zahlen? Erst mal doch wohl der Vermieter. Wer denn sonst? Wenn der Vermieter keine Kostenerstattung vereinbart hat, ist der Fall eben zu Ende.

    Da hier weder die ortsübliche Vergleichsmiete noch die Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten bekannt ist, wird dazu kaum jemand in der Lage sein.
    Das Verfahren lässt sich aber beschreiben: Aus der (Teil-)Inklusivmiete sind die enthaltenen Betriebskosten in tatsächlicher Höhe herauszurechnen. Die verbleibende Nettomiete wird nach § 558 BGB bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter Beachtung der Kappungsgrenze erhöht und die bisher enthaltenen Betriebskosten werden wieder addiert. Damit hat man die neue Miete.
     
  9. #8 lostcontrol, 04.10.2009
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    davon war ja auch nicht die rede. betriebskosten haben ja so oder so nichts mit den einnahmen des vermieters zu tun.

    bei einer pauschalmiete ist es aber möglich, betriebskosten, die in der pauschale enthalten sind, zu erhöhen - wodurch die gesamtmiete natürlich entsprechend steigt.

    wie RMHV bereits sagte:
    dazu müsstest du erstmal die ortsübliche vergleichsmiete in erfahrung bringen.
    und dann müsstest du die höhe der in der miete enthaltenen betriebskosten rausrechnen um die reine kaltmiete zu kennen.
    wenn du soweit bist und diese zahlen hier nennen kannst wird sich sicherlich jemand finden, der dir dann antwortet.
    aber ohne diese zahlen geht's halt nicht.
     
  10. #9 sarge322, 04.10.2009
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    :wink
    Hi, ich habe versucht das Jahr 2007 in Zahlen darzustellen.
    282,- Euro Kalt pro Monat (Das ist das, was die Mietpartei zahlt)
    Davon entfallen nach meiner Auffassung 16,- Euro Monatlich auf
    - Grundsteuer
    - Straßenreinigung
    - Winterdienst
    - Feuer-Wasser-Sturm-Vers.
    - Haftpflicht
    Macht also eine REINE Kaltmiete (ohne aller Betriebskosten)von 266,-Euro pro Monat.
    266,- Euro : 50 m² = 5,32 Euro /m²
    Der Mietspiegel (2008 )liegt in der Stadt bei einer 40-60m² Wohnung gutes wohnen zwischen 5,80-6,60 Euro ohne Betriebskosten aller Art. (Stand 01.09.2008)
    Einfache Wohnlage -5% wäre hier anzurechnen. (Gemäß Mietspiegel)
    Nachweislich haben die Mieter seit 2003 durch die Modernisierung ca.250,-Euro im Jahr eingespart.
    (Siehe Anfang vom Thema)
    Fallen da nicht die 5% wieder weg, da ich die Miete noch nie erhöht habe?
    Und wie sieht es mit der Garage aus (20,-Euro pro Monat)? Derzeit gebe ich diese in den Nebenkosten mit an. Wurde auch noch nie beanstandet.
    Da kein schriftlicher Vertrag besteht, möchte ich nun nach 10 Jahren diese um 5 ,-Euro pro Monat anheben?
    Kann ich das machen ? :stupid
     
  11. #10 lostcontrol, 04.10.2009
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    wie ist jetzt dieses "meiner auffassung" zu verstehen? hast du nun die tatsächlichen zahlen oder nicht? 16,00 € finde ich a) sehr wenig für die genannten posten und b) wundert mich zugegebenermassen die doch sehr runde zahl - ich krieg immer nur krumme zahlen raus, komme was wolle.

    also in die nebenkosten gehört sie sicherlich nicht mit rein.

    steht die garage im wohnungsmietvertrag mit drin? mit oder ohne preis?
     
  12. #11 sarge322, 05.10.2009
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    Guten Morgen, da ich das Haus vor 10 Jahren gekauft habe, musste ich den Mietvertrag übernehem.
    Die Posten mit Grundsteuer/Vers. usw. waren nicht schriftlich im Mietvertrag mit aufgeführt.
    Also habe ich diese Sachen selber aus eigener Tasche begleichen müssen.(Schmälert so gesehen meine Kaltmieteneinnahme)


    Zu der Garage gibt es nur eine MÜNDLICHE Absprache mit dem Vorbesitzer, die ich so weiter geführt habe.

    Gruß :help
     
  13. RMHV

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    Was, wenn nicht Einnahmen des Vermieters sollten denn die Zahlungen der Mieter wohl sein?
    Losti, du hattest geschrieben "angenommen die versicherungskosten steigen..., gibt's dann 'ne erhöhung der kaltmiete für besagte partei?" Wovon ist denn dabei die Rede, wenn nicht von einer Mieterhöhung wegen steigender Betriebskosten?


    bei einer pauschalmiete ist es aber möglich, betriebskosten, die in der pauschale enthalten sind, zu erhöhen - wodurch die gesamtmiete natürlich entsprechend steigt.
    [/quote]
    Der Begriff "Pauschalmiete" ist zwar nicht üblich, beschreibt aber nichts anderes als der Begriff "Inklusivmiete".
    Gemeint war nun keineswegs eine Pauschalmiete, sondern eine Betriebskostenpauschale. Dabei hat man dann eine Nettomiete und die Umlage von Betriebskosten. Der Unterschied zur Abrechnung liegt lediglich darin, dass der Mieter nicht die tatsächlich angefallenen Kosten zu zahlen hat sondern die Betriebskosten mit der Zahlung der vereinbarten Pauschale endgültig abgegolten sind.
    Die Ausgangslage war aber, dass es keine Vereinbarung über bestimmte Betriebskostenarten geben soll. Damit scheidet auch eine Pauschale aus.
    Im übrigen ist auch eine Betriebskostenpauschale nur dann zu erhöhen, wenn dies vereinbart ist. Wenn eine Betriebskostenpauschale vereinbart sein soll, haben wir ein ganz neues Thema.
     
  14. #13 sarge322, 05.10.2009
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    HALLO ICH KENNE MICH WIRKLICH NICHT SO GUT AUS. :gehtnicht
    WELCHE FAKTEN MUSS ICH ERGÄNZEN UM ZU EINER TRAGFÄHIGEN AUSSAGE ZU KOMMEN ?? :help
     
  15. RMHV

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  16. #15 Michael_62, 05.10.2009
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    :top - vielleicht sollten wir mal eine Löschfunktion anregen :bier
     
  17. #16 lostcontrol, 05.10.2009
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    ok, ich hätte "gewinn" schreiben müssen, sorry. die betriebskosten sind ja aus vermieter-perspektive durchlaufende posten.

    ich meinte damit eine erhöhung der in der kaltmiete enthaltenen betriebskosten, hab das vielleicht nicht exakt genau ausgedrückt, aber ich denke man hätte es mit ein bisschen goodwill auch so verstehen können.

    also bei uns ist der ausdruck "pauschalmiete" durchaus geläufig. ist wohl regional unterschiedlich.
    was würde denn eine "pauschalmiete" wie du sie verstehst von einer "inklusivmiete" unterscheiden?

    da habe ich den thread-ersteller wohl wirklich komplett falsch verstanden. er schreibt ja selbst von einer kaltmiete in höhe von 282,- € und dass der vermieter da wohl was reingerechnet hätte.

    hm. also in dem einen fall, in dem ich eine betriebskostenpauschale angesetzt habe (bei meiner einliegerwohnung hier bei mir im privathaus), habe ich das drinstehen - eigentlich dachte ich das steht in allen standard-mietverträgen so drin, aber klar, das hab ich natürlich nicht geprüft. ich hab nur den von mir benutzten daraufhin kontrolliert - ich tendiere ja dazu (solange die rechtslage es hergibt) immer den selben mietvertrag als basis zu nehmen, das vereinfacht für mich halt vieles (ja, mag sein dass ich irgendwann dafür büßen muss, aber bei diesem vertrag kenne ich halt die stärken und schwächen und das spart mir aktuell zeit und stress).

    aber gegenfrage:
    vielleicht könnte sarge322 das ja so drehen, dass der mieter einsieht/versteht dass er eine "inklusivmiete" hat und dass er deshalb entsprechend auch die betriebskosten erhöhen kann?

    und weiter:
    wichtig wäre doch festzustellen, ob im vorhandenen mietvertrag ein verweis auf die betriebskostenverordnung steht - wenn dem so wäre, dann müsste sarge322 doch die bisher nicht umgelegten betriebskosten künftig umlegen können?

    loschdi
    (leicht irritiert aber froh, dass ihre alten verträge da alle sehr eindeutig und klar sind, wenn's dafür auch an anderen stellen hapert)
     
  18. #17 sarge322, 06.10.2009
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    Guten Morgen die Dame guten Morgen der Herr,

    der Mietvertrag stammt aus dem Jahr 1996, da war das noch nicht so gut geregelt.
    Ich benutze nun seit Jahren das Hausverwalterprogramm von DATA Buhl (WISO)

    Da ist alles geregelt. Das BESTE wäre die Partei zieht aus, aber das sieht nicht da nach aus. :wand:


    Habt Ihr denn einen Vorschlag zur Garage? :stupid
     
  19. #18 lostcontrol, 06.10.2009
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    muss ich meinen vorschlag dazu jetzt wirklich nochmal wiederholen? ich mein ich hätt's schon vier oder fünf mal geschrieben...
     
Thema: Das ERSTEMAL Mieterhöhung durch führen.
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