Daumenformel für Hausgeld bzw. Mietnebenkosten

Dieses Thema im Forum "Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan" wurde erstellt von walga, 11.11.2015.

  1. walga

    walga Benutzer

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    Hallo liebe Immobilienfreunde,


    ich habe eine kleine Frage zum Hausgeld/Wohngeld. Oft wird dieses zusammen mit der Nettokaltmiete in Exposés angegeben. In wenigen Fällen wird noch eine Bruttomiete oder der auf den Mieter umlegbare Teil des Hausgeldes ausgewiesen. Oft jedoch nicht. Daher frage ich mich, ob es eine grobe Faustformel gibt, wie viel vom Hausgeld auf den Mieter umlegbar sind.

    Ich hatte mal gelesen, dass ich auf die Nebenkosten des Mieters 20%-30% draufschlagen kann um die Höhe des Hausgeldes zu bekommen. Das heißt ich kann als Maximum „Hausgeld /120*100“ oder „Hausgeld /130*100“ rechnen um aus dem Hausgeld den umlagefähigen Teil zu bekommen.


    Habt ihr ähnliche Erfahrungen und könnt das bestätigen oder habt ihr eine andere grobe Formel?


    Ich weiß, in der Realität sieht´s oft anders aus, aber für eine Vorauswahl an Exposés wäre eine grobe Daumenformel ganz gut.


    VG Walga
     
  2. AdMan

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  3. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    also das wäre mir neu. Mit dem Mieter kannst du meines Wissens NUR das abrechnen, was a) laut Betriebkostenverordnung auch umlegbar ist und b) im Mietvertrag vereinbart wurde.

    "Hausgeld" in dem Sinne kommt meines Wissens nicht in der Betriebskostenverordnung vor. Allerdings gehört zum Hausgeld u.a. auch der Allgemeinstrom oder das Abwasser, ect und der ist zB mit dem Mieter abrechenbar. Im Hausgeld sind i.d.R. aber u.a. auch Instandhaltungskosten enthalten und die sind zB nicht auf die Mieter umlegbar, können aber von der Höhe sehr variabel sein!

    Ansonsten ist das mit dem Vergleichen des Hausgeldes immer etwas schwer, weil es zb bei einer Immobilie einen Hausmeister und/oder einen Fahrstuhl, ect gibt, bei der anderen aber nicht und somit diese Kosten dann auch nicht anfallen.
     
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  4. #3 anitari, 11.11.2015
    anitari

    anitari Erfahrener Benutzer

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    Hausgeld ist gar nicht auf den Mieter umlegbar. Lediglich die darin enthaltenen Betriebskosten, wenn vertraglich vereinbart. Faustformel für Betriebskosten etwa 2 - 3 € pro m².

    Ich denke das kommt in etwa hin.

    Tip falls es zu Kauf und Vermietung einer ETW kommt, die Mitgliedschaft bei Haus & Grund
     
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  5. #4 BHShuber, 11.11.2015
    BHShuber

    BHShuber Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    das Eine (Hausgeld) hat mit dem Anderen (Vorauszahlung Neben- Betriebs- und Heizukosten) nur bedingt zu tun!

    Im Hausgeld sind umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten, Zuführung zu Instandhaltungsrücklage, unter Umständen auch von den Eigentümern beschlossene Umlagen für Instandhaltungen und Kosten der Verwaltung beinhaltet.

    Zusammenfassend alle Kosten der Gemeinschaft zur Nutzung und gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums.

    Das Hausgeld jetzt als Maß für Vorauszahlungen des Mieters zugrunde zu legen ist schlichtweg Murks!

    Solange man nicht eine Hausgeldabrechnung in Händen hat und die hieraus resultierenden Summen der umlagefähigen Kosten ersieht kann man hier gar keine Faustformel heranziehen.

    Lies mal hier bitte:

    http://www.fibucom.com/hausgeldabre...ld-der-eigentumswohnung-was-gehoert-dazu.html

    http://www.promeda.de/blog/hausgeld/

    Gruß

    BHShuber
     
  6. #5 Newbie15, 11.11.2015
    Newbie15

    Newbie15 Erfahrener Benutzer

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    Oftmals steht in Exposés irgendeine nette Zahl beim Hausgeld, die absolut nichts mit der Realität zu tun hat. Und was darin enthalten ist, findet sich dort sogar noch seltener. Teilweise sind Instandhaltungsrücklagen berücksichtigt, teilweise nicht, teilweise sind auch gar nicht alle umlegbaren Kosten (obwohl Teil der Bruttomiete) im Hausgeld enthalten (z.B. Müllgebühren, Kabel etc., wobei das eher bei kleineren WEGs der Fall ist). Nur aufgrund dessen, was im Exposé steht, würde ich keine Vorauswahl treffen. Diese Zahlen werden gerne auch mal geschönt, um die Wohnung interessanter zu machen.
     
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  7. #6 BHShuber, 11.11.2015
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    Hallo,

    die Zahlen schöner zu machen als sie sind kommt spätestens dann auf, wenn der Kaufinteressent die Hausgeldabrechnungen der letzten 3 Jahre anfordert, was legitim ist, zudem sollte man sich auch die Eigentümerversammlungsprotokolle geben lassen, hieraus kann man erlesen was in den letzten Jahren beschlossen wurde und oder eine Sonderumlage evtl. ins Haus steht.

    Gruß

    BHShuber
     
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  8. #7 Akkarin, 11.11.2015
    Akkarin

    Akkarin Erfahrener Benutzer

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    30 % ist leider zu wenig. Der Mieterbund veröffentlicht jährlich einen Betriebskostenspiegel. Im Schnitt lagen die bundesweiten Betriebskosten pro qm in 2014 im Durchschnitt bei 2,20€. Wenn du es für eine konkrete Region genauer wissen willst, veröffentlichen die Argen auch pro Gemeinde welchen qm Satz sei bei Übernahme der KdU ungeprüft akzeptieren - da vor Ort üblich.

    Für das Hausgeld muss man mit 3,20 € pro qm rechnen. Abweichungen möglich. Diese werden meist durch Tiefgaragen oder Aufzüge ( im Expose ersichtlich) oder sehr hohe Zuführungen zu Rücklagen (nicht ersichtlich) verursacht.

    Für die von dir angestrebte Vorauswahl sollten die beiden Werte definitiv taugen. Für Herz und Nieren Prüfungen fragen Sie den Hausverwalter.
     
  9. #8 Bungalow, 12.11.2015
    Bungalow

    Bungalow Erfahrener Benutzer

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    Hallo walga,

    auch wenn die richtigen Antworten schon gegeben wurden: Du benötigst die letzten beiden Hausgeldabrechnungen und zusätzlich den aktuellen Wirtschaftsplan. Und wenn die Immobilie schon vermietet ist, selbstverständlich den Mietvertrag. Ich schäume gerade, weil ich Ähnliches erlebt habe, als ich noch auf der Suche war. Alle, die das nicht vorlegen wollen, haben etwas zu verbergen oder kriegen den Brsch nicht hoch, weil es ja nur um eine kleinere Immobilie geht. Mit solchen unseriösen Leuten macht man keine Geschäfte, auch nicht während eines Immobilienhypes.

    Und rechne damit, dass das Hausgeld auch munter in die Höhe gehen kann, je nachdem wie die Eigentümergemeinschaft und auch der Verwalter so geartet ist. Ich habe zwei kleinere ETWs und stelle fest, das bspw. die Renovierlust unterschiedlich stark ausgeprägt ist.

    Grüße

    Bungalow
     
  10. #9 schnubbidubbi, 04.07.2016
    schnubbidubbi

    schnubbidubbi Neuer Benutzer

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    Die Frage war, wie viel vom Hausgeld auf den Mieter umlegbar sind.

    Ich würde sagen: In der Regel eigentlich alles, bis auf die Kosten für die Verwaltung und für Reparaturen.

    Den ersten Punkt kannst du relativ leicht rausfinden, indem du nachfragst, was der Hausverwalter kostet und indem du in älteren Abrechnungen nachsiehst, welche Kosten evt. noch dazukommen. Manche Verwalter berechnen Porto, Telefon extra oder Kosten für die WEG-Sitzungen.

    Auch gibt es bei manchen WEGs Rechtsstreitigkeiten, die zu hohen Anwaltskosten führen, wobei das meistens (hoffentlich) einmalige Posten sind.

    Schwieriger ist die Frage, welche Kosten für Reparaturen in der Zukunft fällig werden. Hier sollte man sich einfach mal das Gebäude ansehen und natürlich mit Leuten sprechen, die sich auskennen, und hoffen, dass die einem nach bestem Wissen und Gewissen die Wahrheit sagen.

    Ich habe für meine ETWs Durchschnittswerte zwischen 1,20 € und 2,20 € pro qm und Jahr "nichtumlegbare" Hausgelder ermittelt, wobei z.B. die "teuerste" ETW von Jahr zu Jahr zwischen 0,40 und 5,70 € pro qm schwankte, je nachdem was für Reparaturen angefallen sind.
     
  11. #10 schnubbidubbi, 04.07.2016
    schnubbidubbi

    schnubbidubbi Neuer Benutzer

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    Korrektur: 1,20 € und 2,20 € pro qm und MONAT
     
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