Defekte und Beschädigungen beim Auszug des Mieters + Bilder

Diskutiere Defekte und Beschädigungen beim Auszug des Mieters + Bilder im Kleinreparaturen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo erstmal an die Gemeinde und ein gutes neues Jahr allerseits! Gestern hatte ich eine geplante Schlüsselübergabe, die allerdings aufgrund von...

  1. #1 Kupferpaste, 01.01.2019
    Kupferpaste

    Kupferpaste Neuer Benutzer

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    Hallo erstmal an die Gemeinde und ein gutes neues Jahr allerseits!

    Gestern hatte ich eine geplante Schlüsselübergabe, die allerdings aufgrund von diversen Defekten und Beschädigungen erstmal geplatzt ist. Zur Vorgeschichte: der Mieter war ca 10 Jahre in dieser Wohnung, hat sie laut Mietvertrag frisch renoviert bekommen. Als wir das Haus gekauft haben war er schon 4 Jahre drin. Nun kam Ende November die Kündigung seinerseits rein, er wolle zum 31.12.18 ausziehen. Kein Problem, wenn er seriöse und solvente Nachmieter vorstellen kann. Konnte er nicht. Keiner von denen konnte/wollte eine Gehaltsabrechnung oder irgendeinen Nachweis erbringen dass die Wohnung auch bezahlt werden kann. Egal, andere Geschichte.

    Gestern bei der Übergabe haben wir dann die Mängel entdeckt, die der Mieter eigentlich lange vor seinem Auszug hätte reklamieren müssen damit wir die Wohnung mängelfrei weitervermieten hätten können. Zu den Beschädigungen und Defekten gehören:
    1) zwei Rolläden die sich nicht mehr öffnen/schließen lassen (vermutlich mein Bier)
    2) Balkontüre hängt aus der Fassung und lässt sich nur mit Gewalt schließen (scheint mutwillig beschädigt worden zu sein)
    3) vom Balkon aus wurde die Außenfassade von den Kindern mit BobbyCar und Dreirad beschädigt und die Holzstücke abgerissen
    4) im Bad sind stellenweise einige Bodenfliesen zu Bruch gegangen und scheinen schon länger kaputt zu sein
    5) der Durchlauferhitzer ist undicht und läuft aus

    Ich bin der Meinung diese Mängel hätten vorher angemeldet werden müssen damit man die Beseitigung hätte klären können. Jetzt kann ich die Wohnung nicht in dem Zustand weitervermieten.

    Daher wären meine Fragen hier:

    F1) Wer kommt eigentlich für die Defekte und Beschädigungen auf? (Bilder im Anhang)

    F2) Der Mieter hat seine Kündigungsfrist außerdem nicht eingehalten somit muss er eigentlich noch bis einschließlich Februar zumindest die Kaltmiete entrichten oder?

    Ich entschuldige mich erstmal für so viel Text und wünsche allen ein gutes und stressfreies 2019!

    Kupferpaste
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  3. GSR600

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    Hallo,
    ganz ehrlich, lass ihn ziehen die Bude muss eh grundsaniert werden, vorallem muss man sich um den Schimmel kümmern.
     
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  4. #3 ehrenwertes Haus, 01.01.2019
    ehrenwertes Haus

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    Das was du bemängelst sind Peanuts.
    So ein paar Dachschindeln kann man selber tauschen, oder Dachdecker machen lassen.
    Tür einhängen und einstellen, ebenfalls Do-It-Youself oder Handwerker.
    Beides zusammen ca. 1 h Arbeit.

    Die Bodenfliesen sind ohnehin nicht fachgerecht verlegt und sollten erneuert oder anders abgedeckt werden.


    Das große Problem ist Schimmel und Grundsanierung. Das ist mit ein paar Stunden Arbeit nicht mehr getan, außer du willst pfuschen.

    Lass den Mieter besser früher als später ziehen. Je früher du die Arbeiten angehen kannst, desto schneller kannst du wieder neu vermieten.
    Streiten, wegen der Mängel, die du aufgelistet hast, lohnt nicht. Da bleibt mehr bei Anwälten und Gericht liegen als in deiner Tasche.
     
    Bastian87 und Wohnungskatz gefällt das.
  5. #4 Kupferpaste, 01.01.2019
    Kupferpaste

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    Danke für deinen Beitrag! Darf ich in so einem Fall die Kaution einbehalten?
     
  6. set

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    Also ich würde in diese Wohung nich einziehen wollen. Der Durchlauferhitzer hat seine Beste Zeit hinter sich und muss ausgetauscht werden. Die zerbrochenen Fliesen auf dem Fußboden deuten auf einen nicht fachgerechte Verelegung/ Untergrund hin. Der Schimmel kommt sicher durch Kältebrücken im Mauerwerk. Wird das Bad nur mit dem Elektroheizkörper an der Wand beheizt? Den Kleinverteiler solltest du sofort aus der Steckdose nehmen, schon der Elektroheizkörper hatt sicher mehr Leistung als der Verteiler verträgt. Holzschindeln halten auch nicht ewig. Miete muss er natürlich bis zum Ende der Kündigungsfrist bezahlen.
     
  7. GSR600

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    Du musst da auch nicht einziehen.
    Ausserdem wenn der Vermieter auf den 31.12. als Mietende eingeht, dann muss auch nicht länger bezahlt werden.
     
  8. #7 RP63VWÜ, 01.01.2019
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    Moin!
    Gibt es den Fliesenleger noch?
    Ich würde den Meister seines Fachs wegen gefährlicher Körperverletzung (wg. Augenkrebs) verklagen.
    Außerdem sind die Beschädigungen der Fliesen offensichtlich Belastungsbrüche, ausgelöst durch Pfusch am Bau.

    Ich vermiete u.a. ein 19-Parteien-Haus mit nahezu ausschließlich ALG2-Empfängern als Mieter.
    Glaube mir, diese Kaschemme wäre selbst bei dieser Klientel unvermietbar!

    Nimm Geld in die Hand,
    reiße dieses Kleinod von Fassadenverkleidung ab,
    neue Balkontür, danach Schimmelbeseitigung,
    Fliesen raus, Fachmann dranlassen (und noch vieeel mehr…)
    Ganz zum Schluss kärcherst Du mal die Terrasse.
    Übrigens habe ich auch (bei einem anderen Objekt) diese "hübschen" Waschbeton-Platten.
    Diese lasse ich jedes Frühjahr auf eigene Kosten reinigen.
    Dann traut sich der Mieter auch auf die Terrasse …
     
  9. #8 Kupferpaste, 01.01.2019
    Kupferpaste

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    Ich habe ihm schriftlich die Bedingung gegeben mir solvente und seriöse Nachmieter vorzustellen, da er sonst laut Kündigunsfrist (3Monate) Januar und Februar weiterhin zahlen muss. Er ist dem nicht nachgekommen. Daher möchte ich diese Miete auch eintreiben wenns sein muss.
     
  10. #9 ehrenwertes Haus, 01.01.2019
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    Dann mach das doch einfach.

    Dein Mieter kann Mietkürzung vornehmen, wegen der Mängel. Spätestens seit du die Bilder davon gemacht hast, sind sie dir ja bekannt.

    Bei Schimmel, kann auch eine Mietkürzung um 100 % vor Gericht anerkannt werden.


    Was solvente Mieter betrifft, die den Zustand als ok empfinden... das wirst du für eine Bruchbude wie diese ziemlich sicher nicht finden.
    Nicht zahlungsfähige Haussitter schon eher.
     
  11. GSR600

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    Da bekommst Du doch keine solventen Mieter rein. Die Bude muss grundsaniert werden. Und je schneller du damit anfängst um so schneller kannst du auch zu einer besseren Miete vermieten.
     
  12. #11 Kupferpaste, 01.01.2019
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    Der ist eh schon in die neue Bude eingezogen und bei mir raus. Daher kann er gar nichts kürzen. Ich bin auch der Meinung er hätte das alles erstmal schriftlich bemängeln müssen ehe er überhaupt hätte die Miete kürzen können. Mir gehts nur um die Tatsache wie etwas gehandhabt wird wenn so ein Fall vorliegt da ich nicht andauernd wechselnde Mieter habe und dementsprechend weniger Erfahrung.

    Darf ich denn in so einem Fall die Kaution einbehalten, geschweige denn die Mieten für Januar & Februar fordern? Das ist meine Hauptfrage. Dass die Wohnung unter aller Sau ist, weiß ich erst seitdem der Mieter gestern ausgezogen ist.

    Für die Fliesen kann ich nunmal nichts, der Mieter war schon 4 Jahre drin als das Haus gekauft habe.
     
  13. #12 ehrenwertes Haus, 01.01.2019
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    Also ich nehme mal ganz stark an, dass sich das Mietrecht nicht an deine Meinung anpassen wird.

    Die Miete kann gekürzt werden, sobald der Vermieter von einem Mangel Kenntnis hat. Schriftform, ist nur dein persönlicher Wunsch, aber nicht erforderlich.


    So so, dein Mieter ist ausgezogen und kann nichts mehr kürzen an der Miete... aber Miete zahlen soll er trotzdem noch für 2 Monate. Achja, Miete, die man noch zahlen soll, kann man ja nicht kürzen... Das wird sicherlich jeder Richter einsehen, wenn du ihm das so erklärst.


    Die Kaution einbehalten?
    Mit welchem Argument denn? Weißt du überhaupt wofür eine Kaution gedacht ist?


    Wenn du das so meinst, hättest du das Haus eben ohne diesen Fliesenboden kaufen müssen...
     
  14. #13 RP63VWÜ, 01.01.2019
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    Ich komme noch einmal auf Deine andere Eingangsfrage zurück, wo es um die Haftung des Mieters geht.
    1. Fliesen sind m.E. nicht fachgerecht verlegt: -> Vermieter
    2. undichter Durchlauferhitzer: eindeutig Vermieter
    3. Fassade: bei dieser Baufälligkeit (moderndes Holz) Vermieter, schließlich muss eine Fassade durchaus mal eine Kollision mit einem Bobby-Car aushalten.
    4. Terrassentür: Vermieter
    5. Schimmel: hier könnte man tatsächlich den Mieter in Haftung nehmen, wenn er den Tür-Defekt bereits seit längerer Zeit kannte, aber nicht gemeldet hat. Dies nachzuweisen dürfte aber eher schwierig sein.
    Bezüglich der Mietforderung würde ich Dir empfehlen, einen Anwalt zu Rate zu ziehen.
     
  15. #14 Kupferpaste, 01.01.2019
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    "
    Die Mietkaution hat den Zweck, die Forderungen des Vermieters zu sichern. Das bedeutet, dass die Kaution auch nur dafür verwendet werden darf. Je nach Umfang darf der Vermieter die Mietsicherheit teilweise oder gänzlich einbehalten, wenn er Forderungen aus dem Mietvertrag damit verrechnen kann. Ohne Zweckbindung für Ansprüche aus Ihrem Mietvertrag darf Ihr Vermieter die Kaution also nicht verrechnen oder einbehalten (BGH 2012 Az.: VIII ZR 36/12). Natürlich können in jedem Vertrag individuelle Vereinbarungen getroffen werden.

    Eine Zweckbindung liegt zum Beispiel bei folgenden Ansprüchen vor:

    • Miete,
    • Schönheitsreparaturen (oder Schadensersatz wegen nicht erfolgter Schönheitsreparaturen),
    • Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache,
    • Nachzahlung von Betriebskosten.
    Das Einbehalten der Kaution wegen Schönheitsreparaturen setzt dabei voraus, dass der Mieter laut Vertrag für die Instandsetzung zuständig ist."

    Quelle: www. advocado. de

    Da in dem Fall eben die Außenfassade und die Balkontüre mutwillig beschädigt wurden gehe ich nun mal davon aus, dass der Mieter die Instandsetzung zahlen muss. Das ist kein Defekt der einfach durch sachgemäße Nutzung der Wohnung mit der Zeit entsteht.

    Nicht falsch verstehen, ich habe mich hier angemeldet um sicheren und ernstgemeinten Rat einzuholen. Wenn ihr jeden Mieter einfach so davon ziehen lässt dann wundert mich das nicht dass der nächste Vermieter lieber danach die Bude leer stehen lässt als nach jedem Mieter die Bude zu kernsanieren.
     
  16. #15 RP63VWÜ, 01.01.2019
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    Einen relativ sicheren Rat gibt Dir ein Anwalt, hier im Forum erhältst Du Einschätzungen, also durchaus subjektive Meinungen.
    Die Mutwilligkeit der Beschädigungen wirst Du imo nicht beweisen können.
    Ebenfalls nicht falsch verstehen: Ich werde den Eindruck nicht los, dass Du (noch) nicht verinnerlicht hast, dass ein Vermieter nicht nur das Recht hat, Miete einzuhalten, sondern ebenso die Pflicht, eine Wohnung in einem vermietbaren Zustand zu halten.
    Wenn Du meinst, dass der Ex-Mieter Dir gegenüber schadensersatzpflichtig ist, musst Du ohnehin den Weg über einen Anwalt gehen.
    Du solltest aber berücksichtigen, dass eine Klage durchaus verloren werden kann.
     
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  17. #16 ehrenwertes Haus, 01.01.2019
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    Das ist doch Blödsinn...

    Ein Mieter haftet nicht für Schäden durch normale Abnutzung. Das ist immer Vermietersache.
    Dachschindeln altern und gehen auch darüber kaputt. Es ist normal, dass man da immer wieder reparieren muss, egal ob vermietet oder Leerstand.
    Ebenso die Mechanik von Türen und Fenstern. Das sind Verschleißteile, die nicht ewig halten.


    Der ernstgemeinte Rat, mach dich erst mal schlau, was wirklich im Mietrecht machbar ist und was nicht.
    Im Alleingang kannst du nur Fehler machen, bei deinem Wissen darüber. Du widersprichst dir ja sogar selbst.

    Wenn du genaueres zu deinem Fall wissen möchtest, musst du einen Anwalt dazu befragen. Ein Forum darf keine Rechtsberatung geben.



    Erfahrene Vermieter lassen auch nicht jeden Mieter ziehen, wenn er wirklich Schäden, die über die normale Anbutzung hinausgehen, verursacht hat.
    Erfahrene Vermieter, kennen aber auch ihre Grenzen wann sich eine Klage lohnt, oder wo man auch bei obsiegen nur drauf zahlt. Nur Klagen, weil man es kann, ist nicht wirtschaftlich.
     
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  18. dots

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    Das könnten alles Verschleiß-Erscheinungen sein (die mit Zahlung der Miete abgegolten wären).
    Solange du nicht das Gegenteil beweisen (nicht nur vermuten) kannst ...
     
  19. #18 Kupferpaste, 01.01.2019
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    Ich habe hier genug Meinungen "gehört" und denke, ich werde diese Woche meinen Anwalt kontaktieren und ihm die Sache übergeben. Fakt ist: es sind offensichtliche Schäden drin, die aufgrund zB der Schimmelbildung schon länger existieren und er vorher hätte melden müssen damit die Wohnung nach seinem Auszug wieder vermietbar gewesen wäre. Nicht ein einziges mal wurde irgendein Schaden von ihm gemeldet. So kurzfristig wird sich auch kein Handwerker/Fachmann finden lassen um die Wohnung wieder bewohnbar zu machen. Abgesehen davon ist die Wohnung nicht wie vom Mieter angekündigt zum 31.12.18 leer geräumt, da noch 2 Schränke und 2 Stühle drinnen stehen.

    Danke erstmal für die Tipps. Werde euch auf dem Laufenden halten.
     
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  20. Duncan

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    Fangen wir mal mit dem Positiven an: Sehr gut, dass du auf die vom Ex-Mieter präsentierten Mietkandidaten nicht akzeptiert hast.
    Leider hast du wohl nicht alle Schlüssel der Wohnung.
    u.a. aus diesem Grund vermietet man nie Wohnungen deren Zustand man nicht genau kennt. Auch wenn du mit der Mängelmeldung recht hast, so ist das kurzfristig erst mal ohne Belang, Abmahnung mit der Androhung der Kündigung dürfte derzeit etwas albern wirken. Schadensersatzansprüche sind nur durchsetzbar, wenn du die Ursache gerichtsfest nachweisen kannst. Zu letzterem gibt es in deiner bisherigen Darstellung keinen positiven Hinweis.
    hier teile ich deine Einschätzung. Von der Sache und nach Herstellerangaben benötigen solche Bauteile eine regelmäßige Wartung, sprich Schmierstoff auf entsprechende Gleitteile und ggf. Justierung für einen verschleißarmen Lauf. Ja, lässt sich in der laufenden Vermietung oft nur schwer durchsetzen, kann aber durchaus mal eine passende Gelegenheit sein.
    diese Fehlerbeschreibung passt auch auf die folgen der Vernachlässigung oben angesprochener Wartung und Kontrolle. Gerade da Balkontüren recht schwere Bauteile mit hoher mechanischer Belastung auf den Beschlägen sind ist es meist diese die als erste versagt und Mängel zeigt. Nachweis der Mutwilligkeit durch den Mieter sehe ich nach bisheriger Darstellung für nicht gegeben.
    die überalterte, marode Fassade hat offensichtlich den Belastungen der erfolgten Wohnnutzung nicht stand gehalten. Ich vermisse da ein Prallblech oder eine vergleichbare Aufkantung die solche Schäden verhindert hätte. Nach meiner Einschätzung hast du beste Chancen bei Klageerhebung bei einer jungen Richterin a. AG zu landen, die ein BobbyCar oder Tretroller auf Balkon/Terrasse für eine vollkommen normale Nutzung ansieht. Inkl. das man damit halt auch mal an der Fassade anschrabt.
    Ursächlich sehe ich hier ein Versagen des Unterbodens. Ob dieser schon von Anfang an fehlerhaft hergestellt wurde oder z.B. durch einen Wasserschaden und damit Einwirkung auf die Dämmung versagt hat wird man im Rahmen der Erneuerung feststellen können. Muss man halt mal beigehen. Ein Mieterverschulden halte ich hier für schwer bis gar nicht nachweisbar.
    ja, passiert halt mal. Also erst mal gegen weiteres auslaufen sichern und im Rahmen der sonstigen Reparaturen/Sanierungen im Bad erneuert werden. Hier sehe ich keinen Hinweis auf Mieterverschulden.
    so weit so normal. Also ich wüsste schon Leute die diese Wohnung sofort in diesen und auch noch in deutlich schlechterem zustand anmieten würden, aber...
    erst mal hat hier der Vermieter das Vergnügen den Zahlmeister zu machen. Ein Rückgriff auf die Kaution und/oder weitere Zahlungen vom Mieter ist immer möglich so dem Mieter die Verursachung nachgewiesen werden kann. Sieht also eher mau aus.
    im günstigsten Falle läuft es also auf ein "Abwohnen" der Kaution hinaus.
    Vielen lieben Dank. Dir wünsche ich selbiges, auch wenn der Anfang wohl etwas anstrengender wird.

    Bisher sehe ich keinen Beweis hinsichtlich der Mutwilligkeit, und gar die Beschädigung an sich ist nicht unzweifelhaft. Das der Mieter hier die Instandsetzung tragen muss halte ich für nahezu ausgeschlossen. Instandhaltung ist grundsätzlich Vermieterangelegenheit.
    dieser ist hier nur begrenzt möglich. Eine Rechtsberatung kann und darf hier nicht stattfinden, nur eine persönliche Einschätzung der beschriebenen Sachlage. Diese erhältst du hier gern, aber mehr geht hier halt nicht.
    Bei Mietzeiten von über 10 Jahren ist eine grundlegende Sanierung einer Wohnung durchaus normal und mit einzukalkulieren. So wahnsinnig schlimm sehe ich das in dieser Wohnung auch nicht. Bad halt komplett, wenn man die Fliesen schon mal abhat sollte man sich auch gleich die Leitungen (Wasser + Elektro) angucken. Die Einbausituation der Balkontür sieht auch eher suboptimal aus, die würde ich mir mal ansehen insbesondere hinsichtlich weiterer Wärmebrücken. Die Fassade dürfte man mal komplett angehen, im unteren Balkonbereich würde ich oben angesprochenes Prallbrett/blech einfügen, dabei gewonnene Schindeln könnte man für Notreparaturen in der sonstigen Fassade verwenden, bis man diese grundlegend angeht. Sollte man fachlich vor Ort prüfen wie dringend das sein muss, auch in Abhängigkeit der Finanzlage.

    Ich sehe es nicht ein in aussichtsloser Situation viel Geld, Zeit und Nerven zu investieren, schon gar nicht wenn die erste Einschätzung nahelegt, dass bei der Gegenseite kein/kaum Geld zu holen ist und die Beweisbarkeit und damit der Prozesserfolg höchst zweifelhaft ist.
     
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  21. #20 RP63VWÜ, 01.01.2019
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    Mach das! ;)
    Bedenke aber vorab, dass der Rat eines Anwalts kein Urteil ist.
    Es ist gut möglich, dass sich die Geschichte über mehrere Monate, durchaus auch mal über ein Jahr hinziehen kann, während dessen Du 1. Nerven lässt, 2. Auslagen hast und 3. immer noch nicht sichergestellt ist, dass Du überhaupt Geld siehst!

    Mein (unerheblicher) Rat an Dich ist folgender:
    Schlucke die Kröte (zahle also Lehrgeld), renoviere die Hütte und such Dir danach einen Mieter, der Deinen Anforderungen entspricht.

    Abseits dessen interessiert mich der Fortgang der Geschichte, habe aber ein gewisses Bauchgefühl …
     
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