Denkfehler oder unseriöse Hausverwaltung?

Diskutiere Denkfehler oder unseriöse Hausverwaltung? im Hausgeldabrechnung und Wirtschaftsplan Forum im Bereich Wohnungseigentum; Guten Abend, ich hoffe sehr, dass mir hier wer helfen kann. ich habe vor ca. 6 Jahren eine vermietete Wohnung als Kapitbalanlage erworben, um...

  1. Lona38

    Lona38 Neuer Benutzer

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    Guten Abend,

    ich hoffe sehr, dass mir hier wer helfen kann.

    ich habe vor ca. 6 Jahren eine vermietete Wohnung als Kapitbalanlage erworben, um die ich mich nicht weiter gekümmert habe. Ob das die beste Entscheidung war, obwohl ich mich mit sowas gar nicht auskenne, möchte ich hier nicht weiter diskutieren.

    Die Hausverwaltung hat die volle Miete erhalten und an mich nur die Kaltmiete (abzüglich 50€ Hausgeld) überwiesen.
    Das Hausgeld betrug 395€, die monatlichen Umlagezahlungen meiner Mieterin betrugen 345€, 50€ wurden zusätzlich von der Kaltmiete abgezogen.

    50€ wurden also monatlich von mir geleistet. Wovon 31,79€ in die Instandhaltungsrücklagen gingen. Bleiben also 18,21€ monatlich für sonstige Kosten. 218,52 wurden also von mir im Jahr geleistet.

    Die Mieterin hat 12 x 345€ Nebenkosten bezahlt (von der Hausverwaltung einbehalten) also insgesamt 4140€.

    Sind also insgesamt (218,52€+4140€) 4358,52€ von der Hauswerwaltung für die Kosten von der Warmmiete einbehalten worden.

    Die Gesamtkosten die auf die Mieterin umlegbar sind (inkl Heizkosten und Grundsteuer) belaufen sich laut Jahresabrechnung auf 2461,05€, womit der Mieterin ein Guthaben von 1678,95€ zustand.

    Soweit so gut.

    Die gesamten Kosten für die Wohnung (inkl nicht umlagefähige Kosten) laut Jahresabrechnung belaufen sich auf 2720,65€

    Nun hat die Hausverwaltung dieses Guthaben meiner Eigentümerabrechnung abgezogen und forderte eine Nachzahlung i.H.v. 1061,08€ von mir die sie auch gleich von den folgenden Mieten abzog.


    Ich habe der Hausverwalterin auch gleich gesagt, dass ich dieses Ergebnis nicht verstehe. Sie meinte, dass das alles stimmt. Nach einer weitern E-Mail, kam ein Schreiben, dass das Guthaben der Mieterin zustehen würde. Auf eine nähere und detaillierte dritte und vierte Anfrage wurde gar nicht mehr reagiert.

    Das das Guthaben der Mieterin zusteht, verstehe ich ja zu 100%. Was ich aber nicht versteh ist, warum ihr das Geld nicht von Ihren Zuviel gezahlten Vorrauszahlungen erstatten wird!? Diese wurden ja schließlich von der Hausverwaltung einbehalten und kamen nie bei mir an...

    Was ich auch nicht verstehe ist, dass die Grundsteuer von meinem Konto abgeht, aber auf die Mieterin umlegt wird, ich aber von diesem Geld „nichts sehe“.
    Also bleiben diese ja bei der Abrechnung bei der Hausverwaltung hängen!?

    Da ich der Hausverwaltung bei meinem letzten Schreiben eine Frist gesetzt habe mir Antworten auf meine Fragen zu geben und diese nun erfolglos verstrichen ist, möchte ich nun aktiv werden.
    Ich möchte aber von Leuten die sich damit auskennen wissen, ob ich irgendeinen Denkfehler in meinen Ausführungen habe!?

    Mir geht es also nicht um die Richtigkeit der Jahresabrechnung, sondern um die Verrechnung des Guthabens. Kann es bei meinen Ausführungen sein, dass ich diese Nachzahlung leisten musste?? Und wie verhält es sich mit der Grundsteuer, müsste diese nicht mir wieder gutgeschrieben werden bzw verrechnet werden?

    Ich wäre sehr dankbar wenn hier wer eine Antwort hat. Ich kenne mich mit diesen Dingen gar nicht aus, habe aber das Gefühl über den Tisch gezogen zu werden....
     
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  3. Andres

    Andres
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    Ich habe absolut keine Lust, die Zahlen in deinem Beitrag zu kontrollieren - zu viel Text. Die Hausverwaltung soll sämtliche Buchungen, die dich betreffen, auflisten. Dann sieht man ja, ob das rechnerisch alles stimmt. In Prosa macht das keinen Spaß. Wenn die Verwaltung zu einer solchen Abrechnung (zu der sie - nebenbei bemerkt - selbst ohne vertragliche Vereinbarung gesetzlich verpflichtet ist) nicht in der Lage ist, läuft etwas falsch.


    Das muss die Verwaltung erklären. Meine Vermutung wäre, dass die Erstattung an die Mieterin sofort fällig ist, die WEG aber Zahlungsmodalitäten beschlossen hat, die damit nicht zusammenpassen, z.B. Verrechnung mit den folgenden Hausgeldzahlungen. Das ist aber nur eine Vermutung. Über den genauen Verlauf von Buchungen und Guthaben kann nur die Verwaltung Auskunft geben.


    Nein, sie wurden nicht von der Verwaltung "einbehalten". Sie wurden an die WEG bezahlt. Die wird zwar vom gleichen Unternehmen verwaltet, aber die dürfen trotzdem nicht einfach auf die Konten der Gemeinschaft zugreifen, um eine Forderung mit dir privat (d.h. in der Mietverwaltung) auszugleichen.


    Von irgendwo müssen ja die nicht umlagefähigen Kosten bezahlt werden. Das kann auf verschiedenen Wegen erfolgen. Die Verwaltung zieht Teile von der Kaltmiete ab, was sicher der gängigste Weg ist. Dass man darauf verzichtet, dir die Grundsteuer zu erstatten, ist eine weitere Möglichkeit. Würde man dir also die Grundsteuer erstatten, müsste man noch mehr von der Kaltmiete abziehen. Es ist also völlig egal, ob dir die Grundsteuer ausbezahlt wird, solange das korrekt verbucht ist.


    So, Zeit für eine Überschlagsrechnung:
    Außerdem hast du die Grundsteuer ausgelegt, was zu einer entsprechenden Gutschrift führen muss. Du hast also insgesamt ca. 1500 € an nicht umlagefähigen Kosten bezahlt. Das entspricht monatlich 125 €.

    Jetzt schaust du in die WEG-Abrechnung, was dort an nicht umlagefähigen Kosten steht. Das dürften Positionen für die WEG-Verwaltung sein, für die Instandhaltung, die nicht aus der Rücklage bezahlt wurde, vielleicht für die Teile der Leistungen eines Hauswarts, die nicht in die Betriebskosten gehören, ... . Außerdem schaust du in den Vertrag mit der Verwalterin, welche Vergütung für die Mietverwaltung vereinbart wurde. Beide Beträge ziehst du von den 1500 € ab.

    Meine Prognose: Jetzt bleibt ein ziemlich kleiner Betrag übrig. Das ist kein Wunder, denn von 18,21 € monatlich lassen sich unmöglich WEG- und Mietverwaltung bezahlen - wahrscheinlich nicht einmal eine von beiden.


    Wie du willst, aber hast du wenigstens vor der Kaufentscheidung mal über die Struktur der Kosten und deren ungefähre Höhe nachgedacht? Dann sollten dir zumindest einige der o.g. Gedankengänge bekannt vorkommen.

    Selbst wenn rechnerisch tatsächlich alles richtig sein sollte, stimmt hier etwas anderes nicht: Die Mieterin leistet drastisch zu hohe Vorauszahlungen (ca. 70 % mehr als nötig) und von dir wird deutlich zu wenig monatlich verlangt. Warum ist das so? Ist das eine neue Mieterin und der Vorgänger hat mit offenem Fenster geheizt? Warum werden von der Kaltmiete (und damit von dir) nicht wenigstens die Kosten abgezogen, die benötigt werden, um die bekannten laufenden Kosten (zwei Verwaltervergütungen) zu decken?
     
  4. #3 ehrenwertes Haus, 01.06.2018
    ehrenwertes Haus

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    Dein 1. Denkfehler ist, das hier Niemand deine Verträge kennt und weiß was ihr vereinbart habt.

    Die Hausverwaltung hat dir eine Aufstellung aller Einnahmen und Ausgaben vorzulegen in einer nachvollziehbaren Form.

    Ob, in welcher Höhe und in welchem Turnus z.B. die Mieteinnahmen an dich direkt weitergeleitet werden sollen, oder deinen Kostenanteilen oder Rücklagenbildung werden, ist frei verhandelbar. Evt. Überschüsse aus der Vermietung können auch vollständig in die Rücklagenbildung fließen, wenn das vertraglich vereinbart wurde.

    Dein 2. Denkfehler ist,
    dass du diese Zeit ungenutzt hast verstreichen lassen um dich aufzuschlauen.
    Mit Blauäugigkeit kommt man bei Geldanlagen nur mit mehr Glück als Verstand weiter.

    Mein Tipp,
    Werde Mitglied mein H+G-Verein oder besuche mind. deren Weiterbildungskurse für Wohnungseigentümer.
    Nimm deine Unterlagen, lege sie einem Fachmann (z.B. Steuerberater, Kaufmann) vor und lasse deine Geldanlage mal vernünftig durchrechnen.
    Mir scheint das eher ein Groschengrab als eine ernsthafte Investitionsanlage zu sein.
    Wenn du Bedenken hast auf korrekte Abrechnungsverfahren, kann das ein Anwalt für WEG-Recht prüfen und bei Bedarf inhaltlich fundiert beanstanden.
     
  5. Lona38

    Lona38 Neuer Benutzer

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    Also, ich wollte es nicht unnötig länger machen als es ohnehin schon ist.

    Die Umlagekosten der Mieterin sind nach dem Einbau einer neuen Heizungsanlage mittlerweile auf insgesamt 250€ gesunken. Tut aber ja nicht wirklich was zur Sache.

    Die Mietverwaltungsgebühren zahle ich gesondert monatlich. Da es auch nichts zur Sache tut habe ich dies hier nicht erwähnt.

    Mir ist schon klar, dass es Kosten gibt die nicht umlagefähig sind, ich habe diese jetzt nicht einzeln aufgeführt, sondern von den umlagefähige Kosten gesprochen und von den gesamten Kosten inkl nicht umlagefähige Kosten.

    Vielleicht hilft es ja, wenn ich die Abrechnung hochladen....
    Das erste Bild zeigt die Abrechnung mit dem Guthaben an die Mieterin.
    Die anderen Bilder ist die Jahresabrechnung inkl nicht umlagefähige Kosten.
     

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  6. Lona38

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    Die Warmmiete wird an die Hausverwaltung überwiesen.
    Die Kaltmiete wird dann an mich überwiesen, abzüglich Hausgeld (inkl Instandhaltungsrücklagen) und abzüglich der Gebühren für die Hausverwaltung.

    Wie ich bereits in meinem ersten Beitrag angegeben habe. Andere Absprachen gibt es nicht.
     
  7. Pitty

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    Hat die Gemeinschaft evtl. ein höheres Hausgeld beschlossen?
     
  8. Lona38

    Lona38 Neuer Benutzer

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    Es wurde eine höhere Instandhaltungsrücklage beschlossen, jedoch nicht rückwirkend. Die neue Instandhaltungrücklage wurde erst ab dem aktuellem Jahr fällig.
     
  9. Andres

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    Mäßig. Für mich fehlen hier immer noch erhebliche Informationen, dafür sind eher noch mehr Fragen entstanden.

    Aus welchem Teil dieser Abrechnung ergibt sich denn die Nachzahlung von ca. 1000 €, die jetzt zu leisten sein soll? Wie berechnet sich das?

    Warum wurde auf das Hausgeld systematisch eine zu niedrige Vorauszahlung geleistet?

    Warum diskutieren wir jetzt über die Abrechnung von 2016? Ist da die Mieterin ob der immensen Rückzahlung nicht schon längst Sturm gelaufen?


    Natürlich tut das alles etwas zur Sache. Du fragst nach einer Nachzahlung ohne weitere Angaben, wofür die zu leisten sein soll. Fragen nach nicht bedachten Kostenarten und nach der Entstehung von Vorauszahlungen sind da eigentlich selbstverständlich.
     
  10. Berny

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    Interessante Dreisatzrechnung...:009sonst:
    Wurden die Überweisungen so vereinbart?
     
  11. Lona38

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    Kann mir bitte nur jemand antworten, der sich den Sachverhalt auch wirklich durchliest??
    Das macht mich ja noch durcheinander als ich schon ohnehin bin.
    Warum um Gottes Namen soll die Mieterin Sturm laufen, wenn Sie ein Guthaben i.H.v ca 1600€ bekommt???
    Das Geld steht ihr zu. Sie hat hohe Umlagen bezahlt, die neue Heizung ist aber sehr sparsam, daher bekommt sie sehr viel Geld zurück. Das ist auch ok so. Meine Verwirrung ist die, dass das Geld bei mir geholt wurde, obwohl die Warmmiete ja an die Hausverwaltung ging, und mir nur die Kaltmiete abzüglich Hausgeld und Gebühren für die Mietverwaltung überwiesen wurden!

    Ja, es geht um die Jahresabrechnung 2016. seitdem ich diese Abrechnung habe versuche ich die Hausverwaltung dazu zu bekommen mir das zu erklären- erfolglos.
     
  12. Lona38

    Lona38 Neuer Benutzer

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    Vereinbart nicht direkt. Ich habe die Wohnung gekauft, da war sie schon vermietet und die Hausverwaltung hat das von vornherein so gemacht. War auch ok für mich.
     
  13. sara

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    Ich bin sicher, dass Andres sich das genau durchgelesen hat, er ist hier einer der kompetentesten User, der selbst auch Verwalter ist. Und seine Nachfragen sind deshalb angebracht um überhaupt den Sachverhalt nachvollziehen zu können.
    Aber du kannst doch gerne wie von "ehrenwerten Haus" vorgeschlagen einen Steuerberater oder sonstigem Kaufmann darüber schauen lassen, nur ohne alle Fakten zu kennen kann auch der dir nicht weiterhelfen.
     
  14. Lona38

    Lona38 Neuer Benutzer

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    Naja, wenn man es sich wirklich durchgelesen hat, dann weiß man, dass die Mieterin ein Guthaben und keine Nachzahlung erhalten hat.... darum geht es ja hauptsächlich... und wenn man das nicht verstanden hat, dann versteht man auch den Rest nicht. Aber ich sehe schon, ich komme hier nicht weiter. Ich werde wohl einen Profi drüber schauen lassen.
     
  15. #14 FMBerlin, 01.06.2018
    Zuletzt bearbeitet: 01.06.2018
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    Soweit ich es nachvollziehen konnte sind die 1.061,08 € die Differenz aus Deinem Guthaben bei der Hausgeldabrechnung und dem Betriebskostenguthaben der Mieterin. Unklar bleibt, wieso Du die zahlen sollst. Was konkret hat die Mieterin monatlich bezahlt (Betrag) und wieviel hat Dir die Verwaltung davon überwiesen (Betrag)? Wo hat Dir die Verwaltung den Nachzahlungsbetrag vorgerechnet/gefordert (bitte Bild der Rechnung einstellen)?
     
  16. Lona38

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    Danke, die Hausverwaltung erklärt den Betrag genauso wie Du es auch tust... (siehe Schreiben.) Aber warum ich das zahlen bzw schon habe (wurde einfach von den Mieten abgezogen), das ist ja meine große Frage.

    Nach meiner Nachfrage bei der Hausverwaltung habe ich ich anliegendes Schreiben bekommen. Das sollten die Fragen nach den Beträgen beantworten. Ist auch alles richtig so. Beantwortet aber trotzdem nicht die Frage, warum ich das bezahlen soll, wenn die Mieterin quasi in Vorkasse gegangen ist, und das Geld ja nie bei mir gelandet ist... ich verstehe es einfach nicht...
     

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  17. Berny

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    Findeich garnicht soo toll, in Datenschutzzeiten Klarnamen zu veröffentlichen.
     
  18. #17 FMBerlin, 01.06.2018
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    Der Anteil am Hausgeld, der für nicht auf die Mieterin umlegbare Kosten aufgewendet wurde ist deutlich höher, als die 50 € die Du tatsächlich selber von der Kaltmiete bezahlt hast. Der Fehlbetrag wurde durch die Umlagenzahlung der Mieterin ausgeglichen. Das funktioniert aber nur solange, bis die Mieterin ein Guthaben aus ihrer Umlagenabrechnung bekommt. Dann muß Du den Fehlbetrag nachschießen und das will die Verwaltung mit den nächsten Mieten verrechnen. Offen bleibt noch die Prüfung der Garagenabrechnung (wieso wird das verrechnete Guthaben von 35,81 € als Nachzahlung bezeichnet?), aber alles andere erscheint soweit in Ordnung.

    Du mußt Dir darüber klar sein, daß die Wohnung real weniger abwirft, als es die Dir überwiesene Kaltmiete erscheinen läßt. Der nicht auf die Mieterin umlegbare Hausgeldanteil beträgt 258,51 € statt 50 € monatlich (Dein Anteil an den Jahresausgaben/12+monatliche Instandhaltungsrücklage).

    Die Umlagenvorauszahlung der Mieterin ist mit 345 € statt der real verbrauchten 205,09 € um etwa 68% zu hoch. Das entspricht mehr als 8 Monatsvorauszahlungen bzw. mehr als 2 Warmmieten. Die Mieterin hat das Recht, ihre Umlagenvorauszahlung auf den nach der letzten vorliegenden Abrechnung tatsächlich benötigten Monatsbetrag anzupassen.
     
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  20. Andres

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    Zumindest den größten Teil des Rätsels kann ich lösen, bevor mir wieder fehlende Lesekompetenz vorgeworfen wird.

    Auf Seite 2 der Abrechnung fehlen die Vorauszahlungen 4, 6 und 10, dafür ist 5/16 doppelt. Die Zahlungseingänge lassen vermuten, dass hier Zahlungen stockend kamen oder mit irgendetwas anderem verrechnet wurden, vielleicht dem Jahresabschluss des Vorjahres (die Jahreszeit würde passen) oder den auf Seite 2 in Absatz 3 des Schreibens der Verwaltung genannten Kosten, die ich aufgrund der lückenhaften Schilderung des Gesamtsachverhalts nicht ganz verstehe.

    Auf diesen Punkt hatte ich oben schon aufmerksam gemacht ...
    ... denn die Abrechnung weist diesen Fehlbetrag ja ganz ausdrücklich aus, Seite 2, vorletzte Zeile. Dem Mieter wird ja vollständige Vorauszahlung bescheinigt (12 x 345, Seite 1, vorletzte Zeile), also kam nicht die vollständige Vorauszahlung im Hausgeld an.

    Gegenüber der von dir geschilderten Situation (Mieter zahlt 345 Vorauszahlung und aus der Kaltmiete kommen noch 18,21 dazu) fehlt so über das Jahr verteilt schon 956,42. Was hier passiert ist, musst du mit der Verwaltung klären.


    Auch die restliche Differenz kann ich erklären:
    • Von den für das Hausgeld vorgesehenen Zahlungen wurden 63,58 auf die IHR umgebucht, um auch dort Lücken in den Monaten 4, 6 und 10 (s.o., 5 ist dafür doppelt) zu schließen. Das sind genau zwei Monate.
    • Die nicht umlagefähigen Kosten liegen bei 473 (Seite 4, alles ab der letzten Zwischensumme). Dieser Betrag ist aus der Kaltmiete zu leisten. Aus der Kaltmiete wurden zu diesem Zweck aber nur 18,21 monatlich entnommen, also fehlen über das Jahr 254,48.
    • Die umlagefähigen kalten Betriebskosten liegen bei 968,07 (Seite 1, die erste Zwischensumme), tatsächlich umgelegt wurden aber nur 921,60 (Seite 4, die erste Zwischensumme). Das liegt laut Schreiben der Verwaltung an den mit dem Mieter getroffenen vertraglichen Vereinbarungen. Die Differenz von 46,47 ist also von dir zu tragen.
    • Wie du korrekt angemerkt hast, hast du die Grundsteuer ausgelegt. Die 166,93 gehen zu deinen Gunsten.

    Nun rechne ich das zusammen:
    956,42
    +63,58
    +254,48
    +46,47
    -166,93
    = 1090,44
    Das liegt vom tatsächlichen Ergebnis 92,94 zu deinen Gunsten entfernt, was zumindest für meinen Geschmack gut genug ist. Irgendwo in diesem Puzzle wird schon noch ein Stück der passenden Größe vorhanden sein. Im Zweifelsfall beginst du die Suche bei den Dingen, die hier "nichts zur Sache tun". :wand: (Und ja, ich bin immer noch fassungslos, wie man bei so wenig eigener Ahnung die Klappe so derartig aufreißen kann.)


    Das dachte ich zunächst auch, aber so ist es nicht. Ich habe das ja eben seziert: DIese Kosten belaufen sich auf 364,53 für das ganze Jahr. Mit dem "Bonus" aus der Grundsteuer generieren die 18,21 monatlich sogar noch einen kleinen Überschuss, 16,47 hätten auch gereicht. Das Problem ist, dass nicht alle Vorauszahlungen der Mieterin in die Hausgeldzahlungen gebucht wurden. Woran das liegt, ist zu klären.


    Eine indirekte Ursache für das ganze Schlamassel ist die Tatsache, dass sämtliche Vorschüsse aller Beteiligten in völlig falscher Höhe geplant oder nicht entsprechend der Planung geleistet wurden. Das ergibt dann am Ende überraschende Saldierungen.
     
    dots, FMBerlin und Sweeney gefällt das.
  21. #19 FMBerlin, 02.06.2018
    Zuletzt bearbeitet: 02.06.2018
    FMBerlin

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    Dann ist der 2. Absatz in Post #17 falsch.
    Die umlegbaren Betriebskosten stecken im Jahresausgabennanteil 2.720,65 schon drin. (Ich hatte die umlegbaren Betriebskosten fälschlich noch dazugerechnet). Unter der Annahme, daß die Zahlungen wie in den Kopien dargestellt stimmen bleibt es zunächst dabei, daß die Verwaltung zurecht die Nachzahlung verlangt.

    Offen bleibt die Frage der tatsächlichen Geldflüsse im Abrechnungsjahr:
    Oder anders gefragt: Hat die Mieterin tatsächlich die Umlagenvorauszahlungen 12x in voller Höhe gleistet, die ihr in der Nebenkostenabrechnung angerechnet wurden oder hat die Verwaltung vielleicht die Nebenkostenabrechnung mit Sollvorschüssen erstellt? Wenn die Mieterin 12 volle Warmmieten geleistet hat, wo ist das Geld geblieben, das auf dem Hausgeldkonto nicht angekommen ist? siehe
    Hast Du noch andere Unterlagen bekommen? Die Verwaltung muß doch alle Zahlungseingänge vollständig und nachvollziehbar verbucht haben.
     
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