Denkmalschutz-AfA

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von René Atz-Asen, 15.04.2012.

  1. #1 René Atz-Asen, 15.04.2012
    René Atz-Asen

    René Atz-Asen Neuer Benutzer

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    Ein Denkmal ist ein Zeugnis der kulturellen Entwicklung der Menschheit. Um Denkmäler zu schützen und in ihrer ursprünglichen Form zu erhalten, hat der Gesetzgeber den Denkmalschutz geschaffen. Die Wiederherstellung und Modernisierung von geschützten Baudenkmälern wird durch steuerliche Anreize, der sogenannten Denkmalschutz-AfA (Abschreibung für Abnutzung) staatlich gefördert. Der Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie ist daher eine attraktive Form der Kapitalanlage.

    Die Stadt Berlin unterhält eine Denkmalschutzdatenbank, Denkmalliste sowie eine Denkmalkarte, um Auskunft über Denkmalschutzobjekte zu geben.

    Wer kann die steuerliche Vorteile einer Denkmalabschreibung in Anspruch nehmen?

    Das Einkommenssteuergesetz ermöglich nicht nur Kapitalanlegern, sondern auch Eigennutzern eine Inanspruchnahme.

    Die Höhe der steuerlichen Vorteile richtet sich vorrangig nach der Höhe des im Immobilienkaufpreises enthaltenen Sanierungsanteils.

    Welche Voraussetzungen bestehen für die Inanspruchnahme?

    Der Erwerb der Immobilie muss vor Beginn der Sanierung erfolgen. Außerdem muss der Erwerber der Immobilie in der Bundesrepublik Deutschland steuerlich veranlagt sein.

    Lohnt sich die Investition in eine Immobilie mit Denkmalschutz-AfA?

    Grundsätzlich gilt, je höher das persönliche Einkommen, desto lukrativer die Investition in eine Immobilie mit Denkmalschutz-AfA. Empfehlenswert ist jedoch, dass Sie sich zunächst von Ihrem Steuerberater beraten lassen.

    Welche gesetzlichen Grundlagen gelten für die Denkmalschutzabschreibung?

    Maßgeblich sind die §§ 7h und 7i Einkommensteuergesetz (EStG), in denen Dauer und Höhe der Abschreibung für Kapitalanleger geregelt sind. Die Regelungen für Eigennutzer sind in § 10f EStG enthalten.

    Welche Arten von Denkmälern gibt es?

    Es wird zwischen Einzeldenkmälern und Gebäuden in Sanierungsgebieten unterschieden. Einzeldenkmäler sind in die örtlichen Denkmalliste eingetragen.

    Zusätzlich gibt es noch den sogenannten Ensembleschutz. Darunter versteht man Anlagen, die in ihrer Gesamtheit als erhaltungswürdig erachtet werden. Beispielsweise ein historischer Straßenzug, ein Platz oder ein Stadtviertel. Selbst wenn einzelne Gebäude nicht unter Denkmalschutz stehen, kann das Gebäudeensemble unter Ensembleschutz stehen.

    Wie wird die Berechnungsgrundlage für die Denkmalabschreibung ermittelt?

    Der Gesamtkaufpreis einer Denkmalschutz-Immobilie setzt sich aus folgenden Positionen zusammen:

    Wiederherstellungs- und Modernisierungskosten (ca. 50-70 % des Kaufpreises)
    Kostenanteil für vorhandene Bausubstanz
    Kosten für den Erwerb des Grundstückes

    Ein Kapitalanleger kann die Wiederherstellungs- und Modernisierungskosten verteilt über 12 Jahre vollständig vom seinem zu versteuernden Einkommen absetzen. In den ersten acht Jahre jeweils neun und in den weiteren vier Jahren jeweils sieben Prozent (§ 7 i EStG). Zusätzlich kann der Wert der Altbausubstanz jährlich mit 2 bzw. 2,5 Prozent (Standard-AfA je nach Gebäudealter) abschrieben werden.

    Die Kosten für den Grundstückserwerb können nicht abgeschrieben werden.

    Ein Eigennutzer kann verteilt über zehn Jahre neun Prozent jährlich, somit insgesamt 90 % der Wiederherstellungs- und Modernisierungskosten abschreiben (§ 10 f EStG). Die Abnutzung der Altbausubstanz entfällt bei Eigennutzung.

    Wie wirkt sich die Denkmalschutz-Abschreibung bei Wiederverkauf der Immobilie steuerlich aus?

    Auch bei einer denkmalgeschützten Immobilie gilt die 10-jährige Spekulationsfrist. Wird die Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist mit Gewinn verkauft, ist dieser zu versteuern. Die bis zum Verkauf der Immobilie in Anspruch genommenen Abschreibungen erhöhen dann den Veräußerungsgewinn der Immobilie und somit auch die zu zahlende Steuerlast.

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  2. AdMan

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  3. Pharao

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    Was für ein "toller" Beitrag :unsicher026: Sorry, aber klingt ja fast nach Kaffeefahrt, wo man nur Schnäppchen machen kann ....

    Schade das du nicht auch mal die negativen Eigenschaften genannt hast, die so ein Denkmalschutz für den Eigentümer mitbringt. Das ist nämlich nicht unerheblich, gerade weil durch den Denkmalschutz eine Sanierungen/Modernisierung gleich mal ein vielfaches an Mehrkosten verursacht oder manches garnicht machbar ist !
     
  4. #3 René Atz-Asen, 16.04.2012
    René Atz-Asen

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    @ Pharao

    Vielen Dank für deinen Kommentar. Dieser Beitrag behandelt speziell das Thema Denkmalschutz-AfA aus steuerlicher Sicht und nicht die Vor- bzw. Nachteile von Denkmalschutz-Immobilien im Allgemeinen. Zudem hat der Beitrag meiner Ansicht nach keinen werbenden, sondern einen informativen Charackter.

    Trotzdem werde ich deine Anmerkung gerne kommentieren.

    Richtig ist, dass die Sanierung/Modernisierung einer Denkmalschutz-Immobilie in der Regel höhere Kosten verursacht, als die Sanierung/Modernisierung eines nicht unter Denkmalschutz stehenden Altbaus. Zum Einen sind jedoch die Kosten nicht (wie von dir erwähnt) extrem höher. Zum Anderen würde ich diese Tatsache nicht als Nachteil, sondern als Preis/Ausgleich für die Inanspruchnahme der steuerlichen Vorteile bezeichnen. Unter dem Strich ist davon auszugehen, dass sich (je nach persönlicher Einkommenssituation) die Inanspruchnahme der Denkmalschutz-AfA finanziell lohnt.

    Richtig ist auch, dass baulich nicht alles machbar ist, da z. B. geschützte Bauteile nicht entfernt bzw. verändert werden dürfen. Letztendlich soll auch die Erhaltung und nicht die Veränderung von Denkmälern gefördert werden. Zudem kann dieses Argument grundsätzlich auch auf einen Neubau oder auf die Sanierung/Modernisierung eines nicht unter Denkmalschutz stehenden Altbaus angewendet werden, da auch in einem solchen Fall baurechtliche Vorschriften den Wünschen des Eigentümers entgegen stehen können.
     
  5. #4 Christian, 16.04.2012
    Christian

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    Wenn der Werbelink im ersten Beitrag keine Werbung sein sollte, warum fehlt der dann im 2. Beitrag? ;-)

    Übrigens: Ich finde, daß korrekte Rechtschreibung eine extrem gute Werbung ist (bzw. schlechte Rechtschreibung keine gute Werbung ist - ich denke mir dann immer unbewusst: "Wem im Umgang mit einer Tastatur viele Fehler unterlaufen, dem werden im Umgang mit meinem Geld/meinen Werten bestimmt auch Fehler unterlaufen").

    "Charackter" schreibt man mit genau einem "c".
     
  6. #5 René Atz-Asen, 16.04.2012
    René Atz-Asen

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    @ Christian

    Vielen Dank für den Hinweis auf mein Schreibversehen, der deinem Kommentar einen spitzfindigen Charakter verleiht. Gemeint war natürlich, dass der Beitrag inhaltlich nicht werbend, sondern informierend geschrieben ist. Schließlich bezweckt der Beitrag nicht, jemanden von der Inanspruchnahme der Denkmalschutz-AfA zu überzeugen, sondern aufzuklären. Schade, dass der Beitrag bislang nicht inhaltlich, sondern nur stilistisch kommentiert wurde. Schließlich sollte das Thema an sich behandelt werden...
     
  7. #6 Christian, 16.04.2012
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    Wer hat das beschlossen oder festgelegt?
    Und selbst wenn: Warum nur ausschließlich das Thema an sich?
     
  8. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    oh doch ! Gerne lasse ich mir aber von dir Tipps geben.

    Wir haben mehrere denkmalgeschütze Immobilien und stehen genau vor dem Problem, das wir gerne zB die alten Einfachvergassung durch aktuellere Fenster erneuern wollen, nur leider ist das nicht möglich, da ein Fenster nach den Auflagen vom Denkmalschutz ein vielfaches an Mehrkosten verursacht, sodass sich das aus Vermieterseite finanziell nicht lohnt ist. Und die Zuschüsse die es dafür gibt, sind lächerlich zu den Mehrkosten.

    Denkmalschutz mag in einigen Fällen durchaus sinnvoll sein, aber oft leider nicht nachvollziehbar ! Sorry, aber dann soll bitte der Denkmalschutz auch diese gesamten Mehrkosten übernehmen, wenn er eine Immobilie für so erhaltungswürdig einstuft ! Leider gib`s hier für den Eigentümer nur lächerliche Zuschüsse und kleinere Steuervorteile die im gesamten aber nur einen Tropfen auf dem heißen Stein ausmachen.

    Na, wenn du das sagst. Ich sehe eher die vielen Nachteile und kann wenig Vorteile erkennen. Ich wäre sehr froh, wenn der Denkmalschutz für unsere Häuser aufgehoben wird und würde freiwillig auf deine tollen steuerlichen Aspekte verzichten .....
     
  9. #8 lostcontrol, 16.04.2012
    Zuletzt bearbeitet: 16.04.2012
    lostcontrol

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    da kann ich Pharao nur vollinhaltlich zustimmen - ich ärgere mich nämlich auch oft genug mit den damen und herren vom denkmalamt rum. abgesehen von der zeit, die mich das kostet, sind die vorzunehmenden maßnahmen tatsächlich immer um ein vielfaches teurer als wenn's nicht denkmalgeschützt wäre, so zumindest unsere erfahrung aus JAHRZEHNTEN des eigentums an solchen häusern und vermietung von wohnungen darin.

    außerdem kommt noch dazu, dass man für jeden furz (entschuldigung) erstmal mehrere entwürfe anfertigen muss, das darf man natürlich nicht selbst, das muss ein architekt machen. und der macht das das nicht umsonst.
    beispiel gefällig?

    fassade musste neu gestrichen werden. 5 vom architekten gezeichnete entwürfe wurden abgeschmettert (meine mutter hätte sie selbst zeichnen können, aber da "nur" diplom-innenarchitektin wurde das nicht genehmigt, ging ja um "außen" und nicht um "innen". ich hätt's auch zeichnen können, aber da ebenfalls ohne architektur-studium wurde auch ich nicht zugelassen.
    die damen und herren waren wegen des entwurfs mit 6 bzw. 7 "mann" hoch zu etwa 10 ortsterminen anwesend, die sich jedesmal fast 'ne stunde zogen. der verdienstausfall auf unserer seite? hat niemand interessiert. die kosten für deren "betriebsausflug" waren vermutlich immens. dafür hätten wir bestimmt das haus locker vergolden lassen können.

    endlich die entscheidung.
    wir wollten ja ursprünglich gerne taubenblaue faschen um die fenster rum (passend zum stadtbild). aber nein, das hätte angeblich nicht gepasst (aus kunsthistorischer perspektive schwachsinn, aber wen interessiert das schon). man entschied sich dann endlich für "richtiges" blau. meine mutter und ich haben nur gegrinst, denn wir wussten was passieren würde und was dann tatsächlich auch geschah: die farbe (südseite) war innerhalb eines jahres von knallblau auf ein hübsches "taubenblau" ausgebleicht. sachkenntnis seitens des denkmalamts? offensichtlich null.

    und das hat jetzt eine geschrieben die selbst mal fürs landesdenkmalamt gearbeitet hat.
    ich weiss sehr gut warum ich diesen job geschmissen hab.
     
  10. #9 Soontir, 17.04.2012
    Soontir

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    Jaja, da gehen die Herren Malkler immer gern mit in die Werbung.

    Daenkmalschutz Objekt, ideal zum Steuer sparen, dank Sonder AfA.

    Das man dann aber nach ein paar Jahren, wenns ans renovieren geht, hier nur Ärger und meistens sogar Mehrkosten hat, verschweigen sie einem gerne.
     
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