Der letzte Investment-Rechner

[AJ1900]

(Oder man verlässt sich auf die Sparkasse/Hausbank, was ich aber für noch naiver halte, als sich selbst mit dem Wissen und den Daten zu befassen)

Hüstel, wann hast du denn das letzte mal eine Finanzierung für eine Immobilie bei einer Sparkasse oder Volksbank angefragt? Also ich kann nur sagen um da aktuell als Privater einen Kredit für eine Immobilie zu bekommen brauchst du Nerven wie Drahtseile und einen langen Atem und musst dich sozusagen bis auf die Innereien ausziehen.
Wie das bei Sparda-24 -XY Bank schlag mich tot ist, kann ich nicht sagen, aber Sparkassen und Volksbanken sind da im Moment jedenfalls sehr restriktiv, so meine Erfahrung zu Zeit.

Vielleicht noch folgende Frage: Wenn die Berechnung kalkulatorischer Faktoren scheinbar wenig sinnvoll ist, wonach entscheidet ihr, ob ihr eine Immobilie kauft oder nicht?

Zum ersten danach das Sie in meiner Region ist, also sagen wir mal 10- max. 30Minuten mit dem PKW entfernt.
Zum zweiten ist mir die ganz konkrete Lage der Immobilie sehr wichtig.
Zum dritten interessiert mich Zustand und allgemeinen mögliches Entwicklungspotential.
Zum vierten die Frage ob die Muchte bewohnt oder leer ist, was an Miete reinkommt, und welche Laus man sich evtl. da mit den Mietern mit einkauft.( also Studium der vorhandenen MV und auch mal ein freundliches Gespräch mit dem Miete der da schon 30 Jahre wohnt und den man manchmal zufällig auf dem Hof trifft, oder der seine neugierige Nase aus dem Fenster hängt)
Zum fünften wird dann langsam der Kaufpreis interessant, den man natürlich in Relation zu den oberen Faktoren setzen sollte.( Was natürlich parallel von anfang an eine Thema ist)
Und am wichtigsten, zum sechsten überlege ich mir ob ich wirklich darauf Bock habe mir wieder so was ans Bein zu binden.

Kurzum leider oft genug ein ziemlich langwieriger Prozess der auch oft genug ohne Erfolg endet.

 

[AJ1900]

.. ich muss sagen, dass mich diese wenig konstruktive Grundstimmung bei Investoren etwas verwundert.

Das dürfte damit zusammen hängen das Immobilien tatsächlich nicht wirklich mir Aktien oder ähnlichen Anlagenformen vergleichbar sind.
Bei einer Aktie habe ich jedenfalls noch nie feststellen müssen das es So. Abend um 18:00 Uhr zum Fußballhalbfinale zu einem Rohrbruch gekommen ist.........
Das nennt man dann glaube ich die sogenannten "weichen Faktoren" bei einem Immobilieninvestment

 

[immodream]

Hallo,
nachdem ich vor 35 Jahren meine erste sanierungsbedürftige ( habe ich damals noch nicht gewußt ) Bude gekauft habe , bin ich dann nach zahlreichem Lehrgeld etwas vorsichtiger bei den nächsten Käufen geworden.
Ich bin auch gerne, wenn ich die Adresse des Objektes wußte, um das Objekt herumgeschlichen ( natürlich ohne Makler der mir die ganze Zeit die Ohren vollsabbelt ) und habe geklingelt
und die Mieter ausgefragt.
Und was man mir da so gezeigt und erzählt hat ( heute könnte ich auch als Trickbetrüger für Senioren mein Geld verdienen ) hat mich oft veranlasst, den Maklertermin wieder abzusagen .
Irgendwann habe ich akzeptiert, das eigentlich bei jedem Kauf " eine Leiche im Keller gefunden wurde " und man einfach nur noch genug Eigenkapital bereit liegen haben mußte, um die zu beseitigen .
Wenn meine Kinder wieder mit mir losfahren , weil sie ein tolles Objekt gefunden haben, brauche ich oft nur eine Viertelstunde, um ihre Illusionen zu zerstören.
Das fängt schon meistens damit an, das man den Spruch " am wichtigsten ist die Lage " vergißt.
Ich fahre mit denen nur einmal um den Block , guck mir die gesamte Umgebung und die Menschen die da wohnen an , und frage dann meine Kinder, ob das ihre zukünftigen Mieter werden sollen .
Die kapieren oft nicht, das man aus einer sanierungsbedürftigen Immobilien etwas tolles machen kann, aber eine schlechte Lage immer eine schlechte Lage bleibt.
Da hilft auch nicht der Anbau von Balkonen und Mamor im Badezimmer .
Was soll ich da mit Berechnungstools ?
Grüße
Immodream

 

[Dschei2]

Ich bin da ganz bei @immodream . Wir haben unsere ersten Häuser auch sehr blauäugig gekauft, hatten aber immer eine sehr hohe Liquidität, so dass wir alle nicht eingeplanten Leichen gut entsorgen konnten.
Und im Endeffekt läuft alles super, aber alle Immobilien sind in guter Lage (selbst aufm Dorf gibt es nämlich gute Lagen und nicht gute Lagen) und lassen sich sehr gut vermieten.

Aber es vergeht keine Woche, ohne dass Mieter mit eigenen oder Wohnungsproblemen auf uns zukommen.
Das muss man als Vermieter aushalten können.

Daher brauche ich kein großartiges Tool. Natürlich setzt man Kaufpreis und Mieten als erstes gleich im Kopf in Relation, aber wenn man danach überhaupt noch weiterdenkt, ist das erste einfach die Lage. Und wo ich mich nicht auskenne, da investiere ich eben nicht.

 

[Ferdl]

Dennoch braucht man ja eine Grundlage für eine Entscheidung und hierfür kann man natürlich nur die Daten heranziehen, die zur Verfügung stehen.

Und das ist der Witz an der Sache, der harten Fakten gibt es wenige und die sind zwar wichtig jedoch nicht Entscheidend, und, nebenbei, sind das so wenige Zahlen das schaffen die meisten Menschen noch mit Papier und Bleistift zu händeln.
wirklich entscheidend für oder gegen einen Kauf, sofern die grobe Wirtschaftlichkeit stimmt, sind weiche Fakten, die sich auch nicht vernünftig in Zahlen fassen lassen, zB die Lage, die Mieter, die Qualität der Mietverträge etc.
Dieses in Zahlen zu fassen geht oft (meistens?) schief. So meine Meinung.

Für sogenannte "Investoren" mag dein tool eine Tolle Sache sein aber ich schaue mir deren Handeln eher aus der Ferne an, wenn überhaupt. Ich bin diesbezüglich nicht so schmerzbefreit wie zum Beispiel der Hamster.

 

[ImmoTyp]

ok, danke für die Einblicke. Dass die Lage und die daraus resultierenden künftigen Mieter und weitere "weiche Faktoren" relevanter sind als aktuelle, mathematische Faktoren, die man ggf. anpassen könnte, leuchtet ein.
Da kommen einem gleich weitere Ideen, die dieses Problem zumindest im Ansatz lösen könnten ... danke für euren Input.

 

[dabescht]

Abschließend möchte ich zu dem Thema sagen, dass ich nicht glaube mit so einer App wirklich Geld verdienen zu können. Zum einen gibts viel Kostenloses und zum anderen bezweifle ich, dass da große Nachfrage besteht. Soooo viele Immobilieninvestoren gibt es auch nicht. Und die, die es machen, wie z.B. hier, sind eher skeptisch bzw. brauchen so ein Tool nicht wirklich. Geld für sowas auszugeben ist nochmal ne andere Geschichte. Alternativ mit Werbung bombardiert zu werden wollte ich auch nicht.

Ich hab mir mal vor einiger Zeit ne einfache Liste gemacht wo ich den qm-Preis zu den erforderlichen Mieten für Faktor 15 bis 19 ins Verhältnis gesetzt habe. Da sehe ich für mich auf einen Blick, ob eine Immobilie ansatzweise interessant wäre wenn ichs im Kopf nicht gebacken bekomme. Dann kommen die ganzen weichen Faktoren dazu. Und am Ende kaufe ich dann in 99% der Fälle nicht.

Zur Zeit halte ich den Markt in meiner Region sowieso für tot. Vermieten mir akzeptabler Rendite ziemlich aussichtslos. Fix und Flip kann funktionieren. Allerdings sind die Handwerkerpreise hier auch ein Problem und auf die steuerliche Geschichte und notwendige Unternehmens-Struktur habe ich keine Lust.