Der Rechtsanwalt und die Liebe Staffelmiete !

Dieses Thema im Forum "Mietvertrag über Gewerberäume" wurde erstellt von F-14 Tomcat, 29.08.2013.

  1. #1 F-14 Tomcat, 29.08.2013
    F-14 Tomcat

    F-14 Tomcat Erfahrener Benutzer

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    Ein Herzliches Halöchen an das gesamte Forum bin auch mal wieder da

    und natürlich hab ich auch gleich eine Frage.

    vor einigen Jahren habe ich mir vom Rechtsanwalt einen Mietvertrag auf x Jahre machen lassen
    dieser hat dann auch gleich einen Fehler (?) gemacht den ich nicht bemerkt habe

    auf der Ersten Seite Heißt es:
    Miete 550€ Zuzüglich 40€ (Nebenkosten pauschale für Warmwasser und Heizung)
    Zuzüglich 100€ Nebenkosten und Umsatzsteuer

    bei der Staffelmiete Heißt es (Zitat)
    Die in § 4 Vereinbarte Miete bleibt fest bis zum 31.07.13
    Danach gilt Folgende Staffelmietvereinbarung
    01.08.13 - 31.07.15 590€ incl. Heizung und Warmwasser zzgl Nebenkosten und Umsatzsteuer
    01.08.15 - 31.07.18 610€ incl. Heizung und Warmwasser zzgl Nebenkosten und Umsatzsteuer
    01.08.18 - 31.07.20 630€ incl. Heizung und Warmwasser zzgl Nebenkosten und Umsatzsteuer


    Die Nebenkostenpauschale war gewollt

    Aber Habe ich da was falsch Verstanden x Jahre 550€+40€+100€+Mwst und Jetzt 590€+100€+Mwst

    Also ich komm da auf dieselbe Summe oder Verstehe ich Vieleicht das incl. , zzgl. Falsch

    Jetzt kommen die Fragen
    -wer wäre dafür Verantwortlich/Haftbar ich oder der Rechtsanwalt
    -wäre es möglich (da ja der Wille hinter der Klausel zu erkennen ist) das die Abkürzung incl. in ein zzgl. umgedeutet werden muss
    -wäre womöglich die gesamte Klausel ungültig

    was denkt ihr

    MFG
    Tomcat
     
  2. AdMan

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  3. #2 Papabär, 29.08.2013
    Papabär

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    Nein, ich komme auch auf den gleichen Betrag ... an Dir kann´s also nicht liegen.

    Einer meiner Dozenten meinte dazu stets "Iudex non calculat" und übersetzte dies mit "Rechtsanwälte können nicht rechnen". (Der Mann war übrigens selber Rechtsanwalt ... aber so´n Spruch ist halt ´ne prima Ausrede. :50:)


    Ich denke, dass die grundsätzliche Haftung bei Dir liegt ... den Mietvertrag hat ja nicht der RA abgeschlossen. Möglicherweise eventuell vielleicht kann der RA in die Mithaftung genommen werden - da müsstest Du aber mal einen ... Rechtsanwalt fragen.

    (Das ist fast wie, wenn man sein Auto in der Elbe versenkt und dann dem Navi die Schuld gibt.)



    Wohl eher nicht ... ich meine die Klausel ist recht eindeutig - und das sogar 3 x nacheinander.



    Warum sollte sie? Die Tatsache, dass die Vereinbarung nun nicht mehr Deinen Vorstellungen entspricht, macht sie garantiert nicht ungültig.

    Allerdings wird die Möglichkeit zur Anpassung der Heizkosten-/WW-Pauschale durch diese Klausel ausgehebelt. Solange dies aber nicht zum Nachteil des Mieters ist (weil z.B. die tatsächlichen Heizkosten massiv gesunken sind), dürfte das der Gültigkeit der Vereinbarung m.E. nicht im Wege stehen.
     
  4. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    Es handelt sich hoffentlich um ein Zweifamilienhaus, in dem Du als Vermieter die andere Wohnung bewohnst - sonst wär diese Pauschale nicht zulässig!

    Ich und mein Taschenrechner auch.

    Kaum. Inklusive = einschließlich ist allgemein das Gegenteil von zuzüglich. Evtl hat der Herr Anwalt ihm unbekannte Fremdworte falsch verwendet... :verrueckt009:

    Unterm Strich ist's Dein Vertrag. Der Herr Anwalt wird ja sicher eine Haftung für eventuelle Fehler ausgeschlossen haben - außerdem würde er ganz sicher argumentieren, es wäre Dir zuzumuten gewesen, den Text gleich nochmal auf eventuelle Fehler zu kontrollieren.

    Müssen muss da sicher nix, auch wenn die Vermutung naheliegt, dass was andres gemeint war, das aber eben nicht wirksam vereinbart wurde. Was dasteht ist von beiden Parteien unterschrieben und somit wirksam. Eine Änderung wäre nur über eine freiwillige Vereinbarung der beiden Parteien möglich.

    Ungültig wäre die Klausel nur dann, wenn etwas unzulässiges darin vereinbart wäre - aber eine über viele Jahre gleichbleibende Miete ist hierzulande zulässig.

    So seh ich das...
     
  5. #4 Pharao, 29.08.2013
    Zuletzt bearbeitet: 29.08.2013
    Pharao

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    Hi,

    ich glaube zwar auch, das der Anwalt sich irgendwie aus der Haftung abgesichert hat bzw im schlimmsten Fall steht hier ja Aussage gegen Aussage, aber diese Argumentation halte ich trotzdem für Schwachsinnig.

    Ich mein, ich gehe als unwissender Laie extra zu einem Fachanwalt um mich Beraten zu lassen, ect und dann soll ich als unwissender Laie die Fehler vom Fachanwalt finden ? Warum bin ich gleich noch mal zum Fachanwalt gegangen und hab dem Geld bezahlt :?
     
  6. GJH27

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    Aha.

    Puh, also ich persönlich fänd's ziemlich riskant, ein Schriftstück, das ein anderer erstellt hat und mich betrifft, nicht nochmal gründlich durchzulesen! Es geht ja dabei nicht nur um fachliche Fehler. Allein schon damit beispielsweise auch alle Namen und Adressen richtig geschrieben sind oder sonstige inhaltliche Flüchtigkeitsfehler wie Zahlendreher erkannt werden, die ja nicht zwingend auf angewandter Dummheit beruhen müssen, sollte man alles nochmal gründlich durchlesen.

    Für eine fundierte juristische Beratung. Und ich halte es für durchaus zumutbar und angemessen, dass der Mandant das erstellte Schriftstück mindestens inhaltlich (siehe oben) kontrolliert.
     
  7. #6 Pharao, 29.08.2013
    Zuletzt bearbeitet: 29.08.2013
    Pharao

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    Hi,

    was will der Mandant den hier großartiges kontrollieren, wenn er keine Ahnung von der Materie hat ? Ich mein, ein Mietvertrag ist hier ja noch relativ überschaubar von der Seitenanzahl, aber lass das mal andere Verträge sein die ein halbes Buch füllen. Zudem ist der Mandant hier ja extra zu dem Anwalt gekommen, weil er selber sich das nicht zutraut oder weil er keine Ahnung davon hat, ect.

    Und m.E. ist es die Aufgabe vom Anwalt hier, wenn er neben der Beratung auch einen Vertrag vorbereiten soll, Fehler in so einem Vertrag zu finden und nicht umgekehrt. Genau für das verlangt der Anwalt ja auch ein ordentliches Honorar.

    Wie schon vorher geschrieben, man wird den Fehler vom Anwalt schwer beweisen können, sodass ich auch nicht glaube, das man den Anwalt in Haftung nehmen kann, aber das ändert nichts an der Tatsache wer hier was kontrolieren müsste.
     
  8. GJH27

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    Ok, dann also nochmal:

    Und deswegen ist es auch überflüssig, dass ein Mandant kontrolliert, was da in seinem Auftrag in seinem Namen verzapft wird???

    Bei dieser für mich nicht nachvollziehbaren Einstellung: was würdest Du denn dann machen, wenn ein von Dir beauftragter Herr Fachanwalt die von Dir nicht nochmal durchgelesene Klageschrift für ne Räumungsklage gegen zB "Herrn Thorsten Müller" statt korrekt "Herrn Thomas Müller" einreicht???

    Womit dieses Thema für mich erledigt wär...
     
  9. #8 Pharao, 29.08.2013
    Zuletzt bearbeitet: 29.08.2013
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    Ah ok, also deiner Meinung nach ist es also auch DEINE Pflicht ggf. was nachzurechnen, wenn du z.B einen Ingenieur beauftragst mit einer Statikprüfung ..... Sorry, das ist doch Schwachsinn !

    Und natürlich passieren jedem ggf. auch mal Flüchtigkeitsfehler, was aber nichts damit zu tun hat, wer eigentlich dafür dann haften müsste oder muss. Oder meinst du ernsthaft, das man den Kunden hier für einen Zahlendreher vom Ingenieur verantwortlich machen kann ?

    Und natürlich kann man sagen, das der Kunde oder Mandant sich das Schriftstück auch mal durchlesen sollte, aber das ändert nichts an der Tatsache, das du die Schuld denen jetzt nicht deswegen zuschieben kannst, nur weil sie das evtl nicht gemacht oder den Fehler eben auch nicht gefunden haben, als Laie !

    Und das es durchaus Sinnvoll ist sich ggf das Schriftstück selber auch mal durchzulesen, das steht doch auf einem ganz anderen Blattpapier !
     
  10. #9 F-14 Tomcat, 29.08.2013
    F-14 Tomcat

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    Nö es ist ein Mehrfamilien haus aus dem vorletztem Jahrhundert (oder noch Älter das weiß keiner noch nicht mal das Denkmalschutzamt)
    Ps. Ich bin mir schon bewusst das diese Pauschale „Heikel“ ist aber der Mieter will sicher nicht das ich Zähler einbaue und dann mal richtig abrechne …….
    Zu einem Fachanwalt LOL
    Fachanwalt für Mietrecht Inhaber einer Kanzlei die 5 Anwälte beschäftigt und 1 Vorstand bei Haus und Grund

    Auch der Gründlichste Mensch wird mal was übersehen
     
  11. GJH27

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    Aber auch das verhindert leider keine Flüchtigkeitsfehler, denn wie Du ganz richtig schreibst:

    ...und das gilt natürlich für beide Seiten. Und übrigens, das hier:

    ging vor allem gegen die Meinung von @Pharao (so wie ich ihn verstanden hab), man bräuchte als Laie nen Schriftsatz vom Anwalt überhaupt nicht nochmal durchlesen.
     
  12. Pharao

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    Das habe ich nicht gesagt, aber hier geht es ja darum WER für den Fehler ggf. Haftbar ist !!! Und das ist NICHT der Mandant, so wie du das hier hinstellen willst ! Auch wenn das an der Tatsache nichts ändern, das man diesen Fehler dem Anwalt schwer nachweisen kann.
     
  13. GJH27

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    Schmarrn. Vergleichbares hatte ich nirgendwo auch nur ansatzweise behauptet!

    Das trifft eher auf Deine falsche Interpretation meiner Aussage zu.

    Logischerweise ganz sicher nicht! Und vergleichbares hatte ich nirgendwo auch nur ansatzweise behauptet!

    Wobei ja die Kontrolle der Höhe in Geld der zwischen Vermieter und künftigem Mieter vereinbarte Miete keinerlei juristisches Fachwissen voraussetzt...

    Ach, auf einmal also doch? Wenn Du, wie es ja offenbar der Fall ist, mich nicht verstehen willst, dann hab ich auch keine Lust drauf, das alles vieldutzendmal zu wiederholen und werde mich auf keine weitere fruchtlose Diskussion darüber einlassen.
     
  14. #13 Papabär, 29.08.2013
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    Ooch Leute, nu´ is aber mal langsam wieder gut, oder?

    Ihr meint doch im Grunde beide das Gleiche ... der eine eben aus theoretischer, der andere eher aus praktischer Sicht.

    Die vor x Jahren ggü. dem Anwalt abgegebene Willenserklärung, den Mietzins ab dem 01.08.2013 um 40,- € zu erhöhen, wird jetzt schwerlich nachzuweisen sein. Ich könnte mir jedoch gut vorstellen, dass die Willenserklärung nach Vereinbarung des Mietzinses in Form einer - ich nenne es mal "Nettowarmmiete" - welche die Möglichkeiten einer Anpassung ja konsequent beschneidet und somit nicht wirklich im Interesse des Vermieters ist, erfolgreich bestritten werden kann ... einfach weil es ja nicht plausibel ist. (Was für ein Satz ... hat den irgendjemand verstanden? :sorry)

    Andererseits gehe ich davon aus, dass dem Anwalt die Größe des Hauses (mehr als 2 Wohnungen) bekannt war. Ihm muss also bewusst gewesen sein, dass hier eine Heizkostenpauschale überhaupt nicht zulässig ist - und ein Mieter diese Zahlungen mangels Rechtsgrund auch rückwirkend zurückfordern könnte. Warum nimmt er eine solche Pauschale also trotzdem in den Vertrag mit auf? Doch sicher nur auf ausdrücklichen Wunsch seines Mandanten (und auch das vermutlich nur unter Protest).
     
  15. GJH27

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    Ich meine, was herauslesen zu können... ...überprüfen wir doch mal meinen "Erfolg"...

    Versteh ich Dich richtig, dass Du meinst, der Vermieter selbst könne (unter Verweis auf die rechtliche Unzulässigkeit der getroffenen Vereinbarung) die Wirksamkeit sowohl der Pauschale für Heizung / Warmwasser als auch der Staffelvereinbarung insgesamt bestreiten - mit der Folge, nicht an diese gebunden zu sein und somit
    a) ein "ganz normales" Mieterhöhungsverlangen an den Mieter richten zu können,
    b) eine Anpassung der Zahlungen für Heizung / Warmwasser an die tatsächlich anfallenden Kosten erreichen zu können?
     
  16. #15 Papabär, 29.08.2013
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    J...nein, leider nicht. Allerdings hast Du mich damit gerade auf einen anderen Gedanken gebracht ... dazu aber später.


    Ich denke, die mietvertagliche Regelung muss im Zweifelsfall (vor dem wir ja stehen) strikt zu Gunsten des Mieters ausgelegt werden. Da braucht man nicht dran zu rütteln.

    Mein letzter Beitrag bezog sich vielmehr auf eine Argumentation ggü. dem RA, der die Klausel erstellt hat. Ich meine irgendwann muss der Vermieter dem Anwalt ja mal mitgeteilt haben, was er mit dem Vertragswerk bezweckt.Die Argumentation müsste also darauf hinauslaufen, dass der Anwalt diese Willenserklärung nicht korrekt umgesetzt hat - was in Bezug auf die fehlenden 40,- € ab 01.08.13 schwerlich möglich sein dürfte.

    Das der Anwalt mit der Implizierung der Heizkostenpauschale in die Kaltmiete - also mit dem "incl." Mist gebaut hat, ist wohl offensichtlich.


    Im Übrigen halte ich den von Dir herausgelesenen Ansatz garnichtmal für so falsch. Nur, ob eine "normale" Mieterhöhung dann gleich durchzusetzen wäre, möchte ich mit Blick auf §557a (2) Satz 2 mal dahingestellt lassen. Eine Loslösung der Heizkostenpauschale, bzw. eine Umstellung auf VZ und korrekter HK-Abrechnung halte ich ohnehin für ratsam. Wenn ein Mieter sich hierzu mal rechtlichen Rat einholt, kann der Karren sonst ganz böse im Graben landen.
     
  17. GJH27

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    Klar, keine Frage! Und eindeutig ist die bestehende Regelung ja zweifellos - nur legt sie eben leider was andres fest, als eigentlich gewollt war.

    Klar hat der Mist gebaut, das wollte ich ja nie bestritten haben! Bleibt die Frage, inwieweit er für die fehlenden 40 € monatlich haftbar gemacht werden kann...

    :danke

    Könnt ich mir schon vorstellen, aus folgender Überlegung heraus: im genannten § heißt's ja

    "Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen."

    Wenn jedoch die Staffelvereinbarung insgesamt komplett unwirksam wäre, so wäre sie dies ja bereits von Anfang an, weshalb es keine Staffelmiete gäbe (bzw nie gegeben hätte), die eine gewisse Laufzeit haben könnte. (Bitte den Konjunktiv beachten!)

    ...spätestens dann, wenn der Mieter sich mal über den Vermieter ärgert...
     
  18. #17 Papabär, 29.08.2013
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    Ich hoffte, diesen Teil der Frage mit
    bereits beantwortet zu haben. Oder anders ausgedrückt: Wenn man dem RA hier einen Fehler nachweisen könnte, hat man evtl. möglicherweise vielleicht eine Chance.

    Kommt natürlich auch auf die damalige Beauftragung drauf an. Wir entwerfen unsere Mietverträge z.B. komplett selber und geben die dann einer Kanzlei zur juristischen Prüfung.
    Natürlich überprüfen die dort lediglich, ob die Klauseln gültig sind und geben ggf. den einen oder anderen Tipp. Die Kanzlei überprüft nicht, ob die Miethöhen korrekt sind, oder ob sich irgendwelche Logikfehler eingeschlichen haben. Wenn z.B. der MV eine Benutzungsordnung für die gemeinschaftliche Waschküche enthält, überprüft der RA ob diese in irgendeiner Weise gegen geltendes Recht verstößt. Er prüft nicht, ob es in dem Haus überhaupt eine Waschküche gibt.

    (Um bei meinem Vergleich aus #2 zu bleiben: Wenn ich meinem Navi die kürzeste Strecke von Neumünster nach Bremerhafen auftrage, wird es mich höchstwahrscheinlich über die Elbfähre bei Glückstadt lotsen. Es wird mir jedoch nicht verraten, ob die Fähre gerade am Anleger liegt wenn ich dort ankomme.)



    Für einen winzig kleinen Moment hatte ich soetwas auch in Erwägung gezogen. Dann habe ich mir aber überlegt, das auch hier die für den Mieter günstigste Variante zu verwenden ist ... und an der Stelle bin ich dann ausgestiegen.

    DAS muss dann wirklich von einem Fachanwalt (besser gleich von ´nem ganzen Rudel) auf Herz und Nieren geprüft werden.
     
  19. kathi

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    Was wäre daran schwer nachzuweisen? Der Anwalt hatte den Auftrag einen Mietvertrag mit Staffelmiete zu entwerfen. Eine Staffelmiete bedeutet automatisch eine Erhöhung. Bei dem vom Anwalt formulierten Vertrag erhöht sich aber die Gesamteinnahme nicht und das ist immer das Ziel einer Erhöhung. Von daher müsste vermutlich eher der Anwalt beweisen, dass sein Mandant den Wegfall der Heizkostenpauschale gefordert hat, was ziemlicher Blödsinn wäre.

    Zurückfordern kann er die Zahlung nicht, aber er könnte Abrechnungen verlangen.
     
  20. GJH27

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    Ups, sorry, mein Fehler... Und schöne Grüße auch von Herrn Alzheimer! :shame

    Womit die Suche nach einem Plan B sinnvoll werden könnt...

    Klar, dafür braucht's ja auch keinen Fachanwalt, das kann auch ein Laie selber (hoppla, das kommt mir irgendwie bekannt vor...)

    Ist sicher besser, da bringt die Rumraterei im Forum nix! Grad nachdem so eine Aktion evtl sogar gerichtlicher Klärung bedürfte.
     
  21. #20 Papabär, 29.08.2013
    Papabär

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    Nun, wir kennen den genauen Auftrag hier nicht - aber wenn der Anwalt einen Vertrag entwerfen sollte, dann werden die Details in aller Regel ja mündlich übermittelt. Anderenfalls kann man dem Anwalt ja gleich seinen vorgefertigten Entwurf zur Prüfung übersenden - und da wird der Anwalt die Miethöhe wohl eher nicht prüfen.


    Na, da wär´ ich mir (bezügl. Abrechnungszeiträume bis Juli 2012) aber nicht sicher. Wenn eine Pauschale vereinbart wurde kann ich mich schließlich nicht einfach hinstellen und die Zahlungen plötzlich als VZ bezeichnen.
    Eine Nachforderung wird aber wegen Fristablaufs wohl auch nicht in Betracht kommen.
     
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