Der "richtige" Sachverständige für Modernisierung/Sanierung von EFH

[Enspade]

Ich hoffe zunächst einmal, dass ich mit meinem Anliegen im richtigen Unterforum bin. Falls nicht, bitte ich um Verzeihung und entsprechende Verschiebung:

Ich habe ein EFH (Ende der 70er Jahre erbaut) geerbt und präferiere aufgrund der aktuellen Lebenssituation zum gegenwärtigen Zeitpunkt eine zumindest temporäre Vermietung, um die Entscheidung über Verkauf oder Eigennutzung zu einem späteren Zeitpunkt treffen zu können.

Ich benötige dabei zunächst eine fachliche gutachterliche Stellungnahme, die den Ist-Zustand des Gebäudes (insbesondere Dach, Heizung, Elektrik, Fenster) bewertet und die Notwendigkeit etwaiger Modernisierungsmaßnahmen beurteilt sowie idealerweise bereits einen langfristigen Modernisierungs-/Sanierungsplan beinhaltet.

In einem zweiten Schritt wäre dann in Abhängigkeit vom Umfang der ggf. notwendigen Modernisierungsmaßnahmen baubegleitende Qualitätskontrolle und Fördermittelbeantragung sowie die Ausstellung eines Energieausweises für mich von Interesse.

Da der Begriff des "Sachverständigen" jedoch leider rechtlich nicht geschützt ist, habe ich mich bei der IHK sowie der Handwerkskammer auf die Suche nach entsprechend "öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen" begeben, was jedoch leider bis jetzt kein zufriedenstellendes Ergebnis gebracht hat:

Schon bei der Beurteilung des Ist-Zustandes fällt es dabei schwer, jemanden mit der richtigen Qualifikation zu finden: Ein Sachverständiger für Bauschäden kann selbstredend etwas zur Bausubstanz oder Statik sagen, ist jedoch offensichtlich nicht der richtige Ansprechpartner für Heizung und Elektrik. Zudem bieten diese häufig aus Gründen der fehlenden Haftpflichtversicherung dann wiederum auch keine Baubegleitung / baubegleitende Qualitätskontrolle an. Gerade die unabhängige Kontrolle möglicherweise durch Fachbetriebe auszuführender Arbeiten wäre für mich jedoch essentiell, um einen möglichen "Pfusch" auch vor der Abnahme und nicht erst danach zu entdecken.

Die entsprechenden öffentlich bestellten Sachverständigen (z.B. für Heizungsbau) erscheinen dann wiederum aber, wenn es um die Berechtigung zur Stellung von Bafa-Anträgen geht, nicht auf der Dena-Liste der legitimierten Antragsteller für Bundesfördermittel. Die bei der Dena gelisteten Experten wiederum sind dann nicht öffentlich bestellt und vereidigt, sodass dieses Qualifikationsmerkmal fehlt.

Wie geht man in einem solchen Fall realistischerweise vor? Ist es tatsächlich notwendig, einen "öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen" für jeden der vier o.g. Teilbereiche zu beauftragen?
Selbstredend könnte ich beispielsweise verschiedene Heizungsbauer, Elektriker, Fensterbauer zur Beurteilung des Ist-Zustandes bitten. Hier fehlt mir jedoch die Unabhängigkeit: Wer garantiert mir, dass eine von diesen genannte Modernisierung wirklich notwendig ist und nicht aus ureigenen finanziellen Motiven erfolgt und wer kontrolliert im Anschluss unabhängig die Qualität der ausgeführten Arbeiten?

Hinzu kommt der Bereich einer möglicherweise langfristigen energetischen Sanierung. An dieser Stelle besteht die Überlegung (unabhängig vom obig ausgeführten Anliegen) , eine BaFa geförderte Energieberatung mit einem langfristigen energetischen Modernisierungsplan in Anspruch zu nehmen.

Ich wäre dankbar für Erfahrungswerte.

 

[dots]

Meine Erfahrung:
Als Vermieter bist du Unternehmer. Du musst für dich selbst entscheiden, ob es sich lohnt, z.B. das Bad erneuern zu lassen. Der eine Experte rät dir (mit guten Gründen), das Bad zu erneuern - der andere Experte rät dir nicht dazu, es zu erneuern. Beide haben Recht. Du als Unternehmer musst entscheiden, was du wills, was sich lohnt, was sich (vielleicht!) in Zukunft (für dich!) lohnt.

Als Chipshersteller bist du genau so Unternehmer, und ob die Kartoffelschneidemaschine dieses oder nächstes Jahr durch eine neue ersetzt werden muss, ist deine freie unternehmerische Entscheidung. Es gibt bestimmt gute Gründe dafür, aber/und auch dagegen. Wenn du dich richtig entscheidest, wirst du später erfolgreich gewirtschaftet haben - oder nicht.

An deiner Stelle würde ich mir erst mal Wissen aneignen (falls noch nicht vorhanden). Ich kann das am besten durch Interesse am Thema. Manche Entscheidungen sind dann trotzdem Bauchgefühl-Entscheidungen, und selbst fachlich fundierte Entscheidungen stellen sich im Nachhinein als falsch (oder nicht optimal) heraus.

 

[FMBerlin]

Erfahrungswerte:
-Um die Kriterien für Fördermittel zu erfüllen sind meist unwirtschaftlich hohe Investitionen nötig. Fast der gleiche Standard läßt sich mit wesentlich weniger Investitionen erreichen, dann ohne Förderung aber preiswerter und flexibler.
-Auch bei Sachverständigen sind Titel (z.B. öffentlich bestellt und vereidigt oder bei der Dena gelistet) keine Garantie für gute Arbeit.
Versuche bei Bekannten, Freunden, im Familienkreis Empfehlungen für Handwerker/Sachverständige/Architekten zu bekommen also Leute, mit denen schonmal zufriedenstellend zusammengearbeitet wurde. Bedenke dabei auch, ob der zufriedene Empfehlungsgeber ungefähr Deine Qualitätsansprüche hat, also auf die Dinge Wert legt, die Dir wichtig sind. Frage z.B. Eigentümer mit Dir gefallenden Bauten (Fassade, Zaun usw.) welche Firma das ausgeführt hat. Hast Du jemanden gefunden (z.B. Handwerker/Sachverständiger/Architekt), der Dir vertrauenswürdig erscheint, frage den nach Empfehlungen für andere Gewerke, also Leute die der schon zufriedenstellend hat arbeiten sehen.
-Achte immer auf Referenzen, also was/wo derjenige schon eigenverantwortlich gearbeitet hat und ob das zu Deinem Bauvorhaben paßt. (z.B. Wer als angestellter Architekt jahrelang bei 'Altbausanierung' in Mehrfamilienhäusern nur die Bauüberwachung (Leistungsphase 8) gemacht hat muß noch lange nicht befähigt sein, ein Einfamilienhaus wirtschaftlich zu sanieren/modernisieren.)
-Einfamilienhäuser sind für Architekten oft keine beliebten Objekte (zu klein). Wenn Du trotzdem einen Architekten beauftragst, beauftrage jemand anderes mit der Bauüberwachung/Bauleitung. Sonst kann der Architekt bei der Bauüberwachung seine Planungsfehler/-versäumnisse vertuschen.
-Möglicherweise können der örtlichen Haus- und Grundeigentümerverein oder der Verband Privater Bauherren Sachverständige benennen.
-Wenn Du vorhast, jemals selbst einzuziehen nimm Dir frei und wohne während der Bauzeit im Haus bzw. sei mehrmals wöchentlich auf der Baustelle. (Das 1. Haus baue man für einen Feind, das 2. für einen Freund und erst das 3. für sich selbst - alte Bauherrenweisheit.) In keiner Branche wird soviel gepfuscht und betrogen wie beim Bau u.a. weil die meisten Auftraggeber für Einfamilienhäuser nur einmal im Leben bauen und daher keine Erfahrung haben bzw. auch bei vorbildlicher Ausführung durch den Auftragnehmer vom Auftraggeber kein Folgeauftrag zu erwarten ist.

 

[Ferdl]

Ich habe ein EFH (Ende der 70er Jahre erbaut) geerbt und präferiere aufgrund der aktuellen Lebenssituation zum gegenwärtigen Zeitpunkt eine zumindest temporäre Vermietung, um die Entscheidung über Verkauf oder Eigennutzung zu einem späteren Zeitpunkt treffen zu können.

Ich sehe hier den ersten und gefährlichsten Denkfehler.
EFH die man selbst nutzen möchte vermietet man nicht, erst recht und ganz und gar nicht, wenn da Emotionen dranhängen. Das Forum ist voll von Dramen genau um diese Konstellation.

In Kurzfassung, bei einem vermieteten EFH kannst du froh sein, wenn nach Mietende, das Haus noch vollständig steht.

Auch ohne deine Lebensumstände zu kennen, lese ich, du hast keine Erfahrung mit Immobilien, Renovierung, Vermietung und möchtest alle Dienstleistungen drumherum an Fachleute vergeben. Das klingt logisch, ist nachvollziehbar aber leider völlig unwirtschaftlich.
Daher mein Rat, sofort verkaufen, jeden Euro den du vor Verkauf in das Haus steckst ist vergeudetes Geld. Alternativ, wenn Eigennutzung unbedingt erwünscht ist, Leerstand bis Nutzung, in der Zeit kannst dann gemütlich Renovieren.

 

[Dschei2]

Ich glaube, diese Vorstellung, dass du eine einzige Person beauftragst und die macht alles das, was du erwartest - Bestandsaufnahme für etliche Gewerke, Renovierungsvorschläge für genausoviele Gewerke, Modernisierungsfahrplan, Wissen um aktuelle Anforderungen und Möglichkeiten für Förderungen und Weg der Beantragung - ist utopisch.

Es ist ja kein Neubau, wo du nach Gewährleisungsfällen Ausschau hältst, sondern ein älteres Häuschen, das aber eben schon lange so steht und funktioniert.
Daher würde ich mich auf die Aussage von Handwerkern mit gutem Ruf / Empfehlung durchaus verlassen.

Schwierig sehe ich nur, die richtige Reihenfolge bei den Renovierungen einzuhalten:
Zur Vermietung wäre z.B. nice, das Bad zu renovieren. Aber wenn die Elektrik / Wasser / Abwasser erneuert werden müssen, dann muss das alles gemacht werden, bevor du neue Fliesen hinklebst.

Auf jeden Fall ist das nichts, das ohne Zeitaufwand machbar ist. Da musst du dich schon ein paar Monate voll darauf konzentrieren, mM.

 

[Jens38100]

Ich sehe hier den ersten und gefährlichsten Denkfehler.
EFH die man selbst nutzen möchte vermietet man nicht, erst recht und ganz und gar nicht, wenn da Emotionen dranhängen. Das Forum ist voll von Dramen genau um diese Konstellation.

In Kurzfassung, bei einem vermieteten EFH kannst du froh sein, wenn nach Mietende, das Haus noch vollständig steht.

Auch ohne deine Lebensumstände zu kennen, lese ich, du hast keine Erfahrung mit Immobilien, Renovierung, Vermietung und möchtest alle Dienstleistungen drumherum an Fachleute vergeben. Das klingt logisch, ist nachvollziehbar aber leider völlig unwirtschaftlich.
Daher mein Rat, sofort verkaufen, jeden Euro den du vor Verkauf in das Haus steckst ist vergeudetes Geld. Alternativ, wenn Eigennutzung unbedingt erwünscht ist, Leerstand bis Nutzung, in der Zeit kannst dann gemütlich Renovieren.

Korrekt zusammengefasst!!!
Ein Einfamilienhaus taugt nicht zur Vermietung.

Wer sich keins leisten kann, sollte besser auch keines haben, denn es ist teuer, es zu bewirtschaften.
Und selbst wenn man jemanden findet, der es sich leisten kann, dann ist es häufig ein Sprungbrett, während man den neuen Job testet. Ist der Job scheisse, zieht man weiter und hinterlässt das Haus so wie man es benutzt hat - ja, so ist das Mietrecht.

Und wenn der Job gut ist, sehnt man sich bald nach Eigentum, welches man sich schön machen kann.
Also entweder hat man viel Mieterwechsel oder die Mieter die länger bleiben, die ruinieren langsam aber konsequent die Substanz...

 

[immodream]

Hallo Enspade,
grundsätzlich finde ich deine Idee gut, dich von Fachleuten bei der Sanierung und Bewirtschaftung eines Hauses beraten und begleiten zu lassen.
Wird aber leider nicht so funktionieren, wie du dir das gedacht hast.
Ich kenne zahlreiche Architekten, die einen können Neubau mit allen neuesten Vorschriften planen und bauen , die anderen nur Kernsanierung von Altbauten . Und Letzteren zu finden dürfte heutzutage sehr schwierig sein.
Ich arbeite seit Jahrzehnten mit den gleichen Handwerksbetrieben zusammen.
Von den bekomme ich auch vernünftige Beratung bei Problemlösungen.
Die wissen, dass man mich als Maschinenbauingenieur nicht so ohne weiteres verar...
kann , können sich aber auch sicher sein, wenn wir eine Maßnahme erst einmal verschieben, weil sie nicht dringend notwendig ist, das sie bei Notwendigkeit dann auch den Auftrag erhalten.
Aufgeschoben ist dann nicht aufgehoben.
Ich bin auch überwiegend immer mit Empfehlungen dieser Handwerker für Handwerker anderer Gewerke gut gefahren.
Und wenn " meine " Handwerker keinen seriösen anderen Betrieb kennen, verzichten die auf irgendeine Empfehlung.
Wenn du einen dir unbekannten Handwerker nach der Notwendigkeit einer Baumaßnahme fragst, hängt die Antwort meistens von der derzeitigen Auftragslage des gefragten Handwerkers ab.
Also, Handwerker hat die Auftragsbücher voll, dann hält dein Dach noch ein paar weitere Jahre, bis der Handwerker wieder Zeit hat.
Handwerker hat nichts zu tun , dann ist dein Dach sofort einsturzgefährdet.
Man sollte ein Haus, welches man zuerst vermietet, nie so gestalten , wie man es für eine spätere Eigennutzung durchführen würde.
Der zukünftige Mieter wird eine höhere Materialqualität max. würdigen, aber nicht mehr an Miete bezahlen wollen, als der normale Mieterstandart in anderen Objekten kostet .
Wie die Anderen schon treffend geschrieben haben, ein Einfamilienhaus eignet sich eigentlich nicht zur Vermietung.
Das wurde in den letzten Jahren hier zig Mal an diversen Beispielen festgestellt.
Vergiß den Plan, eine Person zu finden , die dich in allen Gewerken und ganz Neutral beraten und betreuen kann.
Sicherlich wird es auch solche Fachleute geben, mir sind sie leider noch nie begegnet.
Grüße
Immodream

 

[Zion]

Hallo,
Dein Grundgedanke ist nachvollziehbar aber in der Praxis meiner Meinung nach nicht umsetzbar.
Ich habe beruflich sehr viel mit Bausachverständigen bzw. -gutachtern zu tun. Es ist schon mal sehr schwierig einen kompetenten zu finden. Sehr viele haben leider einfach keine Ahnung.
Das was du suchst mit Analyse, anschließender Baubegleitung und Fördermittelbeantragung spricht für einen Architekten und nicht für einen Sachverständigen.
Aber auch einen kompetenten Architekten für dein Vorhaben zu finden ist nicht einfach. Zudem sollte er auch Zeit haben.
Es kommt auch drauf was die das ganze Wert ist.