Details zur Räumungsklage

Dieses Thema im Forum "Räumungsklage" wurde erstellt von Flachmann, 12.02.2009.

  1. #1 Flachmann, 12.02.2009
    Flachmann

    Flachmann Neuer Benutzer

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    Hallo, habe eine kleine Frage:

    nachdem mein Mieter mit 2 Monatsmieten (Nov. + Dez. 2008) im Rückstand war, hatte ich ihm Mitte Dez. 2008 eine Mahnung geschickt (Einschreiben/Rückschein), er möge umgehend bezahlen und ihm mit dem Schreiben darauf hingewiesen, dass ich nun vertraglich die Möglichkeit hätte, fristlos zu kündigen; dabei in verständlicher Form Bezug auf die Punkte im Mietvertrag genommen.

    Einen Monat später (10. Jan. 2009) später habe ich ihm eine fristlose Kündigung mit Aufforderung zur Räumung geschickt (Direktzustellung mit Zeuge) und als spätesten Termin zur Räumung den 31. Jan. 2009 festgesetzt. In diesem Schreiben habe ich aber nicht mit einer Räumungsklage gedroht für den Fall, dass er nicht am 31. Jan. 2009 raus ist, weil ich meinte, dass das ja klar sei.

    Da der 31. Jan. 2009 nun abgelaufen ist, er aber noch nicht raus ist, kann ich jetzt die Räumungsklage in Gang setzen oder muss diese noch zwingend schriftlich und nachweislich angedroht werden?

    Ich möchte es halt ganz genau wissen und nicht X nach Monaten vor einem Amtsrichter stehen, der in meinem Kündigungsschreiben ein Haar in der Suppe findet.
     
  2. AdMan

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  3. kathi

    kathi Gesperrt

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    Hallo,
    in allen Kündigungsformularen steht die Androhung einer Räumungsklage mit drin. Auch Anwälte schreiben es mit rein und raten dazu. Schätze das wird einen Grund haben.
    Wir hatten es auch mit drin.

    Ach ja, es könnten noch zahlreiche andere Fehler im Kündigungsschreiben drin sein. Wenn du die Klage ohne Anwalt durchziehen willst, dann könnte es in der Tat der Fall sein, dass erst vor Gericht irgendwelche Formfehler zur Sprache kommen.
     
  4. #3 lostcontrol, 12.02.2009
    lostcontrol

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    ich bezweifle stark dass der thread-eröffner ein "kündigungsformular" benutzt hat.
    btw.: ich würde sowas auch nicht benutzen. gibt's sowas überhaupt???

    fakt ist:
    vermieterkündigung ist definitiv nicht einfach, auch wenn viele "anfänger" glauben sie könnten leute einfach so mal eben rausschmeissen, schliesslich sollte das ja wohl recht des vermieters sein zu bestimmen, wer sich in ihrem eigentum aufhält.
    so ist es (leider?) nicht.
    in sachen vermietung kann man bei nichts soviel falsch machen wie bei der vermieterkündigung.

    @ flachmann:
    hast du wenigstens hilfsweise ordentlich gekündigt?
     
  5. #4 Flachmann, 13.02.2009
    Flachmann

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    Ich denke, ich mache dann lieber noch eine fristlose Kündigung, in der

    - nochmal alle fälligen Monate einzeln aufgeführt werden
    - die Berechnung des fälligen Betrages idiotensicher aufgezeigt wird
    - auf den Paragraph im Mietvertrag bezug genommen wird
    - klare Aufforderung zur Räumung drin steht
    - kleine Frist für die Räumung drin steht
    - gleichzeitig ordentlich gekündigt wird
    - mit Räumungsklage gedroht wird
    - darauf hingewiesen wird, dass Räumungsklage teuer wird

    Zustellung doppelt
    - Eintütung / Einwurf mit Zeuge (nicht verwandt)
    - per Einschreiben / Rückschein
     
  6. kathi

    kathi Gesperrt

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    @ lost
    bezweifle auch, dass ein solches Formular benutzt wurde. Aber die gibts, entweder im Internet zum kostenpflichtigen runterladen, oder oft bei den Mietrechtsbücher mittlerweile als CD dabei mit den wichtigsten Formularen.

    @flachmann
    klingt schon besser

    Nur mal so zum Anschauen, wie in etwa so ein Formular aussieht:

    ######
    Mietverhältnis sounsoStraße. 45, 45698 Wolkenkuckucksheim
    Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs
    Sehr geehrte Frau Penner,
    sehr geehrter Herr Penner,
    gemäß § 4 Abs. 7 des Mietvertrags vom xx.xx.xx muss die monatliche Miete spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats bei uns eingegangen sein.
    Sie befinden sich derzeit mit der Entrichtung der Mieten für die Monate xxxx und xxxxx200x in Höhe von insgesamt xxxx Euro in Verzug.
    Wegen dieses Zahlungsverzugs

    kündigen
    wir das Mietverhältnis über die Wohnung soundsoStraße.45, 1. Stock, in 45698 Wolkenkuckucksheim

    außerordentlich und fristlos
    gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
    Wir fordern Sie auf, die Wohnung einschließlich xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

    bis spätestens xxx
    vollständig geräumt und in vertragsgemäßem Zustand (s. hierzu insbesondere §§ 9 Abs. 2 und 12 des Mietvertrags) sowie mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben und sich vor der Rückgabe mit uns in Verbindung zu setzen; andernfalls werden wir ohne weitere Mahnung Räumungsklage einreichen.
    In gleicher Frist erwarten wir die Zahlung der rückständigen Mieten in Höhe von insgesamt xxxx,00 Euro.
    Einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses im Sinne von § 545 BGB wird bereits jetzt widersprochen.
    Rein vorsorglich und hilfsweise kündigen wir das vorbezeichnete Mietverhältnis auch ordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten

    zum xx.xx.xxxx.
    Die Kündigung erfolgt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, da der Zahlungsverzug mit zwei Monatsmieten eine schuldhafte, nicht unerhebliche Vertragsverletzung im Sinne dieser Bestimmung darstellt.
    In Erfüllung der gesetzlichen Belehrungspflicht weisen wir darauf hin, dass Sie der ordentlichen Kündigung gemäß § 574 BGB widersprechen können. Der Widerspruch ist schriftlich zu erklären und muss spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist eingegangen sein.
    #####
     
  7. #6 Flachmann, 15.02.2009
    Flachmann

    Flachmann Neuer Benutzer

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    Danke, kathi,

    ich habe jetzt nochmal alles zum Thema "Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs" durchgewälzt und dabei auch die Seiten im BGB (soviel Text ist das ja garnicht) gelesen. Etwas Umgang mit dem BGB habe ich beruflich ja schon.

    Folgendes Schreiben ist dabei herausgekommen, das unter Anwesenheit eines (natürlich nicht verwandten/verschwägerten) Zeugen zugestellt wurde:

    **************
    xxxxx (Absender)
    xxxxx
    xxxxx xxxxx
    Telefon xxxxx
    Telefax xxxxx


    Direktzustellung mit Zeuge

    Herrn
    xxxxx
    xxxxx
    xxxxx

    xxxxx, den xxxxx


    Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs
    betreffend unser Wohnungsmietverhältnis, Mietvertrag vom xxxxx


    Sehr geehrter Herr xxxxx,

    gemäß § xxxxx des zwischen uns am xxxxx geschlossenen Mietvertrags bzgl. der von Ihnen gemieteten Wohnung in der xxxxx, xxxxx, xxxxx, bestehend aus xxxxx sowie 1 KFZ-Stellplatz Nr. xx sind Sie verpflichtet, die monatlich vereinbarte Miete zuzüglich Nebenkosten- und Heizkostenvorauszahlung in Höhe von monatlich insgesamt xxxxx EUR bis zum dritten Werktag eines Monats auf das im Vertrag bezeichnete Konto xxxxx (Kontoinhaber) bei der xxxxx (BLZ xxxxx), Konto-Nr. xxxxx zu überweisen.

    Mit dieser Zahlungsverpflichtung sind Sie nunmehr seit vier Monaten im Verzug. Derzeit sind Sie zur monatlichen

    Mietzahlung inkl. Stellplatzmiete in Höhe von xxxxx EUR
    Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von xxxxx EUR
    sowie Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von xxxxx EUR

    verpflichtet. Insgesamt ergibt sich damit
    eine monatliche Gesamtmiete in Höhe von xxxxx EUR.

    Auf diese Zahlungsverpflichtung besteht derzeit
    ein Gesamtrückstand in Höhe von xxxxx EUR.

    Ihr Gesamtrückstand in Höhe von xxxxx EUR berechnet sich wie folgt:

    fällige Gesamtmiete für den November 2008 xxxxx EUR
    fällige Gesamtmiete für den Dezember 2008 xxxxx EUR
    fällige Gesamtmiete für den Januar 2009 xxxxx EUR
    fällige Gesamtmiete für den Februar 2009 xxxxx EUR

    Ein Recht, die Miete zurückzubehalten, steht Ihnen nicht zu und wurde von Ihnen auch nicht behauptet.

    Aufgrund Ihres Zahlungsverzugs verstoßen Sie in schwerer Weise gegen die Ihnen obliegenden vertraglichen Zahlungsverpflichtungen. Aus diesem Grund kündige ich das zwischen uns bestehende Wohnungsmietverhältnis außerordentlich und fristlos gem. § 22 Abs. 3 b des Mietvertrages sowie gem. §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 BGB, da Sie sich für einen Zeitraum, der sich auf zwei aufeinander folgende Zahlungstermine erstreckt, mit einer Mietzahlung in Höhe von mehr als einer Monatsmiete in Verzug befinden.

    Zugleich fordere ich Sie auf, das Mietobjekt binnen einer Frist von einer Woche ab Zugang dieses Schreibens zu räumen und an mich herauszugeben. In gleicher Frist erwarte ich die Zahlung des Gesamtrückstands in Höhe von xxxxx EUR.

    Die Wohnung ist in geräumtem und vertragsgemäßem Zustand inklusive aller Schlüssel an mich zurückzugeben. Als Übergabetermin schlage ich Ihnen Montag, den xxxxx um xxxxx Uhr vor. Bitte setzen Sie sich diesbezüglich mit mir in Verbindung.

    Sofern Sie der Räumung und Übergabe der Wohnung nicht nachkommen, werde ich ohne weitere Mahnung Räumungsklage einreichen. Dies wäre mit erheblichen Kosten zu Ihren Lasten verbunden.

    Ein Widerspruch gegen die fristlose Kündigung steht Ihnen nach dem Gesetz nicht zu.

    Rein hilfsweise kündige ich das zwischen uns bestehende Wohnungsmietverhältnis fristgemäß nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen erheblicher schuldhafter Verletzung Ihrer vertraglichen Verpflichtungen zum nächstmöglichen Zeitpunkt; dies ist der xxxxx.

    Für den Fall der vorsorglich ausgesprochenen fristgemäßen Kündigung weise ich Sie darauf hin, dass Sie dieser gemäß § 574 BGB widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen können. Hierzu muss allerdings die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für Sie, Ihre Familie oder Angehörige Ihres Haushalts eine besondere Härte darstellen. Der Widerspruch müsste dann schriftlich erfolgen und bis spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses bei mir eingehen. Ihr Widerspruch sollte eine Begründung enthalten.

    Bereits jetzt widerspreche ich einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB über den vorgenannten Räumungszeitpunkt hinaus. Sollten Sie die Wohnung innerhalb der gesetzten Frist nicht räumen und über den genannten Zeitpunkt hinaus nutzen, bleiben Sie trotzdem zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung mindestens in Höhe der vereinbarten Miete zuzüglich der Nebenkostenvorauszahlungen verpflichtet.

    Mit freundlichen Grüßen

    xxxxx
    **************

    Eine schriftliche Zeugenbestätigung bzgl. der Zustellung habe ich auch.
    Dass der Mieter derzeit in der Wohnung anwesend ist, würden andere Mieter des Hauses bezeugen können.
    Die Mahnung von vor zwei Monaten, als der Mieter schon mit zwei Mieten im Verzug war, hatte ich per Einschreiben/Rückschein geschickt.
    Für den Fall, dass ich nun Räumungsklage einreichen muss, habe ich schon ein Vorlagedokument, dass formal und inhaltlich gerichtlich abgesegnet ist bzw. von Amtswegen für Kläger ohne Anwalt empfohlen wird.
    Damit sollte die Räumungsklage wohl nicht an einem Formfehler oder aus Mangel an Beweisen scheitern.

    Naja, ich hoffe ja lieber, dass der Mieter freiwillig auszieht und man die Sache trotz allem mit Respekt voreinander regelt.

    Gruß
    Flachmann
     
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