DHH als Kapitananlage?

Diskutiere DHH als Kapitananlage? im Baufinanzierung Forum im Bereich Finanzen; Hallo liebes Forum, ein lebenslanger Freund meines Vaters würde mir seine Doppelhaushälfte verkaufen, in der er selbst schon sein ganzes Leben...

  1. #1 stephBY, 03.09.2019
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    Hallo liebes Forum,

    ein lebenslanger Freund meines Vaters würde mir seine Doppelhaushälfte verkaufen, in der er selbst schon sein ganzes Leben lang wohnt. Ein Verkauf an jemand anderen ist ausgeschlossen. Ansonsten wird es vererbt.

    Zunächst etwas über das Objekt:
    Es ist Baujahr 1956 und steht auf einem Grundstück mit gesamt ca. 600qm². Das Gebäude verfügt über ein Treppenhaus, über das der Keller, die Wohnung im EG, die Wohnung im 1.OG und ein noch nicht ausgebauter Dachboden jeweils separat zugänglich sind. Die Wohnung EG bemisst 120qm² Wohnfläche, das 1.OG 100qm². Beide Wohnungen verfügen über Badezimmer und Küche, das heißt Wasseranschlüsse sind vorhanden. Das Haus ist trocken (Kein Schimmel etc.), auch der Dachboden ist in einem guten Zustand, die Balken sind weder spröde noch rissig.
    Außerdem befinden sich eine Einzelgarage und ein sehr gepflegter Garten auf dem Grundstück.
    Die Lage ist super, Autobahn, Bahnhof, Grund- und Mittelschule, diverse Ärzte und Supermärkte sind in unmittelbarer Nähe (<5km).

    Der Herr ist 83 Jahre alt und soll im EG ein lebenslanges Wohnrecht eingetragen bekommen, er kümmert sich weiterhin um Kleine Reparaturen und pflegt das Grundstück.

    Das 1. OG möchte ich sofort renovieren und anschließend vermieten. Das EG würde dann später noch dazu kommen und möchte ich separat vermieten.

    Ich bin 25 Jahre alt und verdiene derzeit ca. 2100,-€ Netto. Ich selbst werde weiterhin zusammen mit meinen Eltern im Haus wohnen, habe somit keine hohen festen monatlichen Ausgaben und keine anderen Verbindlichkeiten.

    Als Kaufpreis stehen 90.000,-€ im Raum. Zusätzlich möchte ich 80.000,-€ in die Modernisierung des Hauses stecken. Eine neue Heizungsanlage (Gasanschluss + Solar), neue Fenster, ein neues Dach und eine neue Außenfassade sind geplant. Da mein Vater gelernter Maurer und allgemeiner Allrounder-Handwerker ist, können wir viele Tätigkeiten selbst erledigen (Außenputz, Innenputz, Streichen der Fassade, Setzen der Fenster,..). Vergleichbare Objekte werden in meiner Gegend zwischen 250.000,-€ und 350.000,-€ gehandelt, Bei diesen vergleichbaren Objekten liegt allerdings die letzte Sanierung schon mindestens 10 Jahre zurück.

    25.000,-€ Eigenkapital habe ich zur Verfügung, die restlichen 145.000,-€ müsste ich als Darlehen aufnehmen.

    Ich möchte mit monatlichen Raten von 900,-€ beginnen. Sobald die Mieteinnahmen vom 1.OG dazu kommen, möchte ich diese als Sondertilgung einbringen. Angenommen ich bekomme das Darlehen zu Zinskosten von effektiv 1,35% p.a. und 15 Jahren Zinsbindung. Die Grunderwerbssteuer beträgt bei mir 3,5%.

    Mein Ziel ist es, das Haus in spätestens 10-15 Jahren komplett abbezahlt zu haben und dann beide Wohnungen zu vermieten. Natürlich kann ich nicht sagen was in 15 Jahren ist, vielleicht wird irgendwann auch eine Eigennutzung interessant. Oder vielleicht verkaufe ich das Objekt dann auch irgendwann wieder, die Möglichkeiten sind natürlich vielzählig.

    Wie ist Eure Einschätzung? Ist es zu riskant oder habe ich gar wesentliche Punkte übersehen? Ich habe nur Angst mich in 10 Jahren zu ärgern, das Geschäft nicht eingegangen zu sein.

    Vielen Dank vorab!
    - Stephan
     
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  3. GSR600

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    Hallo,
    wie ist Deine aktuelle Wohnsituation?
    In einer eigenen Wohnung bei Deinen Eltern oder in Deinem "Kinderzimmer"?
    Das würde ich auf alle Fälle in die Betrachtung mit einfliessen lassen.
     
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  4. #3 stephBY, 03.09.2019
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    Hallo,
    eigene Wohnung bei den Eltern.
    Allerdings nicht "strikt" getrennt, sondern ich bin auch z.B. abends oft mal bei meinen Eltern zum gemeinsamen Abendessen oder auf der gemeinsamen Terrasse.
    Sollte in einigen Jahren eine feste Freundin zu mir ziehen, wird sich das natürlich ändern, jedoch wird die Freundin dann auch Geld verdienen und mit zum Haushalt beitragen. Natürlich alles theoretisch. Genau wie ich aktuell überhaupt noch garnicht an eigene Kinder denke.

    Das Elternhaus werde ich dann irgendwann in der Zukufnt auch komplett übernehmen.
     
  5. GSR600

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    Naja mit 25 kann sich da in den nächsten 100 Jahren viel tun.
    Der Herr könnte evtl noch 10-15 Jahre leben und sich zeitgleich aber evtl nichtmehr um das Haus und Grundstück kümmern.
    Eine unserer Mieterinnen hatte am WE ihren 100. Geburtstag, nur mal so am Rande falls Du eine schnelle natürliche Beendigung des Wohnrechts eingerechnet hast.


    Beachte auch bitte, dass eine Eintragung eines Wohnrechts im Grundbuch schwierig werden kann, da das Wohnrecht für die Banken den Wert mindert und im Normalfall ja nur mit 60-80% des Wertes beliehen werden kann, wie beurteilt denn die Bank den Wert des Hauses und Grundstück für die Darlehnsabsicherung?
     
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  6. #5 ehrenwertes Haus, 03.09.2019
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    Der Kauf ist eine Sache. Das kann mit deiner Finanzplanung hinkommen, wenn deine Wert- und Zustandseinschätzung der Immo nicht völlig an der Realität vorbei geht.
    Bei finanziellen Engpässen, nehme ich an, könnten die Eltern auch noch unterstützen. Mit Mietausfällen musst du rechnen und auch für ungeplante Reparaturen noch was auf der Kante haben.

    Aber:
    Wer übernimmt die Gartenpflege, wenn Opa nicht mehr kann oder will?
    Wie soll das Wohnrecht genau aussehen? Wird Opa normaler, verglichen mit Eigentümer, teilweise entrechteter Mieter (außer du kannst nicht kündigen), oder bleibt er "Herr im Haus"?

    Wie sind deine Kenntnisse im Mietrecht? Hast du dich damit schon ernsthaft auseinander gesetzt bzw. planst das vor dem 1. Mieter?

    Wie stellst du dir die Vermietung vor? Wer soll wirklich als Vermieter auftreten? In deinem Alter wird man als Vermieter oft nicht ernst genommen.
    Meinst du, du kommst auch mit schwierigen Mietern klar?
    Wie willst du reagieren, falls Opa sich alters- und/oder krankheitsbedingt zur Stänkernase entwickelt?


    Unterschätze Vermietung nicht.
    Das kann ein super lockerer Job sein, bei dem man nichts außer Mieteingänge prüfen tun muss.
    Dieser Zustand ist aber nicht auf Dauer der Regelfall, sondern die große Ausnahme.
    Vermietung kann auch sehr schnell ein existenzbedrohender Job werden, bei dem besonders Vermietungsanfänger ganz viel Nerven liegen lassen.
     
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  7. sara

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    Noch ein Aspekt der dabei auch berücksichtigt werden sollte.
    Wenn du dann vermieten möchtest.
    Die zweite Wohnung ist jetzt nicht vermietet?
    Wie werden z.Z. die Nebenkosten besonders die Heiz-u. Warmwasserkosten abgerechnet?
    Denn wenn du nicht selbst in dem 2 Fam. Haus wohnst musst du nach Heizkostenverordnung abrechnen.
    Sind dafür entsprechende Zähler schon vorhanden?
     
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  8. #7 stephBY, 03.09.2019
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    Hallo,
    zunächst vielen Dank für die vielen Antworten in so kurzer Zeit und vorallem die Denkanstöße!

    @GSR600
    Wie alt der Herr wird, habe ich in meiner Betrachtung außen vor gelassen. Sobald es soweit ist, ist es soweit.

    Das Wohnrecht wird im Rang hinter die Grundschuld gesetzt, somit stellt das für die Bank kein Problem dar.

    @ehrenwertes Haus
    Die Rate von 900,-€ habe ich so angesetzt um in spätestens 15 Jahren fertig zu sein. Da ich kaum monatliche Ausgaben habe, gehe ich davon aus das auch solange stemmen zu können - selbst bei Mietausfall. Sollte der Plan mit der regelmäßigen Miete aufgehen, wird die Laufzeit durch Sondertilgungen reduziert. Ungeplante Reparaturen muss ich monatlich noch zur Seite legen, ich hoffe jedoch dass aufgrund der Sanierungsmaßnahmen da nichts wirklich großes in den nächsten 10 Jahren auf mich zu kommt.

    Die Gartenpflege würden in dem Fall ich oder mein Vater übernehmen. Der Garten ist pflegeleicht angelegt, keine blühenden Blumen. Rasenmähen und ggf. Stauden zurechtschneiden ist kein Problem für mich.

    Es wird so geregelt, dass er im Ergeschoss lebenslanges Wohnrecht bekommt. im Garten und Garage bekommt er ein mit mir geteiltes Benutzungsrecht. Er ist nicht mehr "Herr im Haus", sondern ich als neuer Eigentümer. Er bezahlt nur seine Nebenkosten und kleine Reparaturen.

    Bei dem Mietrecht gebe ich dir Recht, da werde ich mich definitiv einlesen müssen. Einige Stunden habe ich das schon getan, jedoch werde ich noch viel mehr Zeit rein investieren müssen.

    Offiziell werde ich der Vermieter sein, mein Vater wird jedoch in vielen Angelegenheiten dabei sein. In ein paar Jahren wird sich das mit dem "ernst genommen werden" hoffentlich dann ändern.

    Generell werde ich mir den/die Mieter so genau wie möglich aussuchen, und alle Möglichkeiten nutzen die mir zur Verfügung stehen (Kaution vor Schlüsselübergabe, Gehaltsnachweise, Selbstauskunft etc.)

    @sara
    Die zweite Wohnung ist derzeit nicht vermietet. Dort hat vor einigen Jahren zuletzt die Mutter des Verkäufers gewohnt.

    Derzeit werden die Nebenkosten komplett vom jetzigen Eigentümer bezahlt.

    Separate Strom- und Wasserzähler werden noch eingebaut um die Wohnungen separat ablesen zu können.

    ------------------------------------------------

    Ich würde die von mir genannte Darlehenssumme von der Bank in der von mir genannten Konstellation bekommen. Das erste Angebot wurde nur auf Bauplänen, Grundstücksplänen und durch die Fakten die sich im Gespräch ergeben haben, erstellt. Ein Gutachter würde dann nochmal schauen ob die Maßnahmen den Wert wirklich dementsprechend steigern damit die Beleihung wirklich zum Angebot passt.

    Ich würde bei einer Zinsbindung von 15 Jahren einen Effektivzins von 0,98%p.a. bezahlen.

    -------------------------------------------------

    Was sagt ihr generell, ist das ein gutes Geschäft? Machen oder lieber die Finger davon lassen? Objektiv betrachtet und nicht nur durch meine rosarote Brille, die ich gerade vermutlich aufhabe.

    Ich danke Euch vielmals!
     
  9. GSR600

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    Wie wird geheizt?
     
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  10. #9 ehrenwertes Haus, 03.09.2019
    ehrenwertes Haus

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    Ich sags mal so:

    Vermietung an Freunde, Bekannte und Verwandte (oder Wohnrecht in deinem Fall) ist mit noch mehr Vorsicht zu genießen als Vermietung an Fremde.
    Gerade die persönlichen Beziehungen können ungeahnte Auswirkungen mit sich bringen.

    Aber du bist noch sehr jung für einen Immokäufer. Das ist erst mal weder gut noch schlecht.
    Du hast hier, so auf den 1. Blick, gute Chancen auf eine sich längerfristig lohnende Investion, selbst wenn der Renovierungs- bzw. Sanierungstau doch etwas größer als momentan bekannt ausfallen sollte. Da solltest du wirklich ganz genau hinsehen und auch vor Gutachterkosten keine Angst haben.

    Gerade weil du noch recht jung bist, hast du aber auch gute Chancen eine Fehlinvestition, ebenfalls längerfristig, zu verkraften und wieder auf die Beine zu kommen, falls das Projekt schief gehen sollte. Man kann nicht alle Risiken im Vorfeld einplanen, Überraschungen gibt es immer.
     
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  11. #10 immobiliensammler, 03.09.2019
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    Darauf lässt sich der Mann ein? Dann hat er eigentlich keinerlei Scherheit für das Wohnrecht! Du bedienst das Darlehen nicht, die Bank läßt versteigern und das Wohnrecht ist weg - ganz einfach!

    Wie @GSR600 schon gefragt hat, wie wird geheizt? Du brauchst auch hier eine Verbrauchserfassung, an der Heizung noch einen separaten Wärmemengenzähler, wenn das Warmwasser zentral erhitzt wird!
     
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  12. #11 Goldhamster, 03.09.2019
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    Hallo,
    alte Häuser eignen sich grundsätzlich natürlich nicht so gut wie Neubauten dazu, als Kapitalanlage zu dienen.

    Das Baujahr
    lässt natürlich auf die Bauweise und die heutige Substanz schließen.


    Die von dir genannten "weichen" Faktoren, wie der alte Mann, sind für dich machbar.


    Denke aber daran.
    Gute Mieter für ein altes Haus der Nachkriegszeit (!) zu finden, ist nicht immer einfach. Es bewirbt sich aber gerne das Mietklientel aus der 2. und 3. Reihe.
    Gegenüber diesem Mietklientel musst du von Anfang an so auftreten, dass keine Zweifel aufkommen, wer der Herr und wer der Knecht ist.
    Die halten dich (und jeden Vermieter) für ein reiches (deutsches) A..loch

    Wenn das für dich kein Problem ist, dann schlage zu.

    Viel Glück wünscht
    DER HAMSTER
     
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  13. #12 stephBY, 03.09.2019
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    Erneut Danke für alle Antworten!

    @GSR600
    geheizt wird aktuell nur mit Nachtspeicher bzw. Elektroöfen. In Zukunft möchte ich einen Gasanschluss ins Haus mit einer Gasbrennwerttherme einbauen, die auch von Solarplatten auf dem Dach bespeist wird. Die separaten Wärmemengenzähler kann ich ja dann gleich vom Heizungsbauer mit legen lassen, oder?
    Außerdem werde ich ins Erdgeschoss (Wohnraum des alten Mannes) nicht auch gleich eine Heizung einbauen. Ich lasse nur den Leitungsstrang vorbereiten. Wenn er auch etwas von der, im Vergleich zum jetzigen System wesentlich bequemeren, Gasheizung möchte, kann er das aber gerne gleich vom Heizungsbauer während dem EInbau mit beauftragen. Wenn er das möchte, kann er sich auch nur einen oder zwei Heizkörper setzen lassen. Habe ich mit ihm schon so besprochen, er meinte ist für ihn kein Problem. Selbst wenn ihm die Kosten dann zu hoch sind, ist das für mich nicht nachteilig.

    @ehrenwertes Haus
    Deshalb regeln der Verkäufer und ich schon rechtzeitig vor dem Kauf alle Themen die uns einfallen, damit es danach keine Streitigkeit gibt a la "was? Davon war am Anfang nie die Rede!". Soviel wie möglich im Grundrecht oder anderweitig schriftlich.

    Ich muss für die Bank sowieso eine Aufstellung über die geplanten Modernisierungsmaßnahmen ausfüllen. Ich werde im Zuge dessen auch zusätzlich neue Elektrik- und Wasserleitungen einplanen und vorallem nicht zu knapp kalkulieren.

    Ich denke, im schlimmsten Fall verkaufe ich das ganze nach 10 Jahren und bin unter Umständen etwas Geld ärmer und eine Erfahrung reicher. Ich glaube kaum, dass ich bei einem Verkauf in 10 Jahren so groß drauf zahle, dass ich mir alles verbaut habe.

    @immobiliensammler
    Wie von mir eingangs erwähnt, ist bei dem ganzen Verkauf viel Vertrauen mit dabei. Somit vertraut er mir in der Hinsicht, dass ich das Haus bzw. das Darlehen auch bezahlen werde. Der Mann sieht halt gerade auch viel Geld vor seinen Augen. Damit hätte er in dem Alter wahrscheinlich nicht mehr gerechnet. Damit muss er einfach einverstanden sein, wenn er das Geld möchte, gibt es dazu keine Alternative.

    Auf die Frage zur Heizung habe ich oben schon GSR600 geantwortet.

    @Goldhamster
    Danke für den Tipp! Damit könnte ich leben. Bei uns ist derzeit absolute Wohnungsknappheit. Ich habe auch nicht vor den erst besten einziehen zu lassen. Ich hoffe hier habe ich etwas Glück.

     
  14. Ferdl

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    Wenn der Wohnrechtsinhaber in ein Heim kommt und Unterstützung vom "Amt" bekommt, muss seine Wohnung vermiet werden. Mal so als Info.
     
  15. #14 ehrenwertes Haus, 04.09.2019
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    Das kommt ganz darauf an, wie das Wohnrecht genau abgefasst wird. Ein reines Wohnrecht erlischt, wenn es nicht mehr ausgeübt wird oder werden kann, z.B. bei Daueraufenthalt in einem Pflegeheim.
     
  16. Andres

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    Das wird gerne mal so vereinbart, ist aber mitnichten eine automatische Folge.
     
  17. #16 stephBY, 04.09.2019
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    So sehe ich das auch, aber dass die Wohnung im Falle von Unterbringung im Heim und Unterstützung vom "Amt" vermietet werden muss, das ist mir neu. Ich frage aber nochmal beim Notar nach, wie das in dem Fall genau ist.

    @Andres Darf ich auch Dich noch zu Deiner allgemeinen Einschätzung zu meinem Vorhaben fragen?

    Sind da evtl. noch Dinge, die ich unter Umständen falsch einschätze oder sieht das, natürlich ohne genauere Details zum Objekt und Umgebung zu kennen, nach einem guten Geschäft aus?

    Vielen Dank vorab.
     
  18. SaMaa

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    Die einzige Frage die ich mir stelle ist:
    „Warum sollte jemand etwas was 250.000-350.000 € wert ist, für 90.000 € verkaufen?“
     
  19. #18 ehrenwertes Haus, 04.09.2019
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    Die vergleichbaren Immos sind ziemlich sicher ohne eingetragenes Wohnrecht für den Verkäufer.

    Ein Wohnrecht drückt den Wert einer Immo.
    Abhängig von der statistischen Restlebensdauer des Verkäufers (danach richtet sich die Wertminderung) können solche Immos einen Marktwert von nahezu 0 erreichen.
    Man kauft dann zwar günstiger (verglichen mit Immos ohne Wohnrecht), weil man einen wirklich unkündbaren Bewohner "mitkauft". "Normale" Mieter sind kündbar, wenn sie Kündigungsgründe liefern.
    Hier kommt noch ein Freundschaftspreis dazu. Da geht es nicht um max. Erlös aus einer Immo ziehen. Da erhofft man sich möglichst lange in den gewohnten 4 Wänden bleiben zu können und evt. auch etwas Alltagshilfe.


    Ein VK mit lebenslangem Wohnrecht für den Verkäufer macht z.B. Sinn, wenn man sich damit den Lebensabend noch etwas (mehr) versüßen möchte als mit der Sorge um sein Haus. Man gibt die Eigentümerpflichten ab, erhält Bargeld und den Status eines praktisch unkündbaren Mieters.

    Geh doch mal in ein Reisebüro mit Foto deiner Immo und sage: "ich biete die Südfenster im Tausch gegegen eine Rundreise durch Moldawien"...
    Das Echo könnte spannend werden.
     
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  20. #19 SaMaa, 04.09.2019
    Zuletzt bearbeitet: 04.09.2019
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    Vielen Dank @ehrenwertes Haus für Deine Erklärung.

    Ich wäre nie darauf gekommen, das bei einem 83 jährigem Menschen, wo 25 Jahre Mietzeit schon sehr wohlwollend gerechnet sind, das ca 160000€ und mehr Minderung ausmacht.

    Wie sieht denn die Rechtslage aus?
    Kann man Wohnrecht eigentlich auch vererben- wenn ja, könnte es noch ein Risikofaktor für den TE werden- oder kann man es begrenzen?

    Bzgl begrenzen :

    Mir hat jemand geraten - da ich überlege in ein paar Jahren mein Haus an mein Patenkind über mehrere Jahre zu verschenken und mir selber nur noch ein lebenslanges Wohnrecht ein zu tragen - ich sollte das Wohnrecht bis zum freiwilligen Auszug begrenzen.
    Denn sonst müsste mein Patenkind - über das Wohnrecht an dem Haus - dafür zahlen wenn ich ins Altenheim komme und selber nicht genug Geld hätte dies zu finanzieren.
     
  21. #20 ehrenwertes Haus, 04.09.2019
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    Geht beides. Zum Wie und Was dabei beachten: Fachanwalt befragen.
     
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