DHH als Kapitananlage?

Diskutiere DHH als Kapitananlage? im Baufinanzierung Forum im Bereich Finanzen; Oh, das mit dem Vergleichswert war scheinbar etwas schwammig von mir formuliert. Die Schätzung von 250.000 bis 350.000,-€ war auf das Haus INKL....

  1. #21 stephBY, 04.09.2019
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    Oh, das mit dem Vergleichswert war scheinbar etwas schwammig von mir formuliert. Die Schätzung von 250.000 bis 350.000,-€ war auf das Haus INKL. der Modernisierung geschätzt. Also quasi 90.000 Haus + 80.000 Modernisierung = 170.000,-€ Gesamt im Vergleich zu 250.000 bis 350.000,-€
    Deshalb auch der zusätzliche Satz, dass in diesen Vergleichsobjekten die letzten Sanierung aber auch schon mindestens 10 Jahre zurück liegt, und nicht wie von mir im Jahr 2020 durchgeführt wird. Ich hoffe das ändert Eure Einschätzung jetzt nicht zu extrem.

    Ansonsten ist es genau wie es @ehrenwertes Haus zusammenfasst. 83 Jahre und keine Geschwister, Kinder oder sonstige Familie mehr, quasi keine Erben. Außerdem das Vertrauen in meinen Vater und mich das über die letzten Jahrzehnte Freundschaft entstanden ist, sein Elternhaus in gute Hände zu übergeben und im Gegensatz dafür, sich in den letzten Jahren noch den ein oder anderen schönen Wunsch erfüllen zu können.

    Den Punkt mit „Wohnrechtende bei Einzug ins Altersheim“ werde ich auch mit aufnehmen lassen.
    Was der Notar im ersten vorab Gespräch eindeutig meinte: Ein Wohnrecht kann nicht vererbt oder auf jemand anderen übertragen werden. Ich denke das ist zumindest der Standardfall ohne zusätzliche Regelung, bestimmt gibt es aber dabei noch viele Sonderfälle.
     
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  3. sara

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    Notar tuts auch, den braucht man eh dafür.
     
  4. #23 ehrenwertes Haus, 04.09.2019
    ehrenwertes Haus

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    Jein.

    Man kann ein Haus mit eingetragenem Wohnrecht vererben.
    Man kann ein Wohnrecht selbst vererben, wenn der Erblasser Eigentümer der Immo ist. Das könnte z.B. der Fall sein, bei Sohn erbt ein Haus und die Tochter bekommt ein Wohnrecht in diesem Haus per Testament.
    Beides Optionen für @SaMaa

    Was nicht geht ist ein Wohnrecht weiterverben, also die Version von Opas Wohnrecht wandert durch seine Erbengenerationen bis zu seinen Urenkeln oder noch weiter.
    Das ist der TE-Fall bezogen auf sein potentieller "Wohnrechtmieter" kann das Wohnrecht nicht vererben.

    Auch eine Übertragung (umgangssprachlich!) ist machbar, wenn das entsprechend vereinbart wurde. Juristen nennen das etwas anders, ich glaube bedingtes oder aufschiebendes (Wohn)Recht.
    Ich kenne das nur von einem meiner Onkel(s?). Er genoss sein Wohnrecht, heiratete nochmal und damit ging das Wohnrecht nach seinem Ableben auf seine Witwe über. Daszu gab es irgendeine Formulierung in der Grundbucheintragung. Ist beim TE ebenfalls nicht angedacht.


    Das mit dem selber Vererben betrifft zwar den TE (noch) nicht, aber die Zwischenfrage von @SaMaa.
     
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  5. Andres

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    Klar, aber entweder habe ich Tomaten auf den Augen oder bisher gab es keine Infos zur erzielbaren Miete. Da man ja nicht aus bloßer Herzensgüte dem Nachbarn das Haus abkauft, sondern auch irgendwann etwas daran verdienen möchte, ist das schon eine zentrale Frage: Was gibt es daran zu verdienen?

    Eine weitere Lücke. die mir aufgefallen ist: Woher kommt das Geld für die Renovierung des Erdgeschosses? Wird das nachfinanziert oder angespart (wovon?) oder habe ich das falsch verstanden und diese Kosten sind bereits in die 80.000 € einkalkuliert?

    Zum fiktiven Kaufpreis für die Renditeermittlung würde ich dann natürlich auch die Kosten der EG-Renovierung heranziehen. Dann sind wir mit Kaufnebenkosten wahrscheinlich so in der Gegend von 200.000 €. Dazu kommt dann die entgangene Miete wegen des Wohnrechts (auch das finde ich nirgends: unentgeltlich? Betriebskosten?) über die restliche Lebensdauer des Mieters (die aktuelle Sterbetafel weist für Männer bei 83 Jahren eine durchschnittliche Lebenserwartung von 6,38 Jahren aus) und schon sind wir innerhalb des Fensters, das anfangs für vergleichbare Objekte in dieser Gegend genannt wurde. Das ist also kein wirkliches "Freundschaftsangebot", sondern eher ein ziemlich normales Angebot.

    Ein gutes Angebot wäre es, wenn der Nachbar zeitnah den Löffel abgibt. Wenn er 100+ wird, war das ziemlich sicher ein schlechtes Geschäft. Will ich bei meinem Nachbarn nun wirklich hoffen, dass das ein gutes Geschäft war?

    Weiterer Punkt:
    Ja, und dieser Sachverhalt ist in dieser Hinsicht ein Super-Bingo:
    • Die Eltern sind die Eigentümer der einen Hälfte und die Vermieter des Sohns.
    • Der Sohn ist der Eigentümer der anderen Hälfte, die er vom langjährigen Nachbarn gekauft hat.
    • Der Nachbar hat jetzt eigentlich gar nichts mehr zu sagen, aber vorsichtshalber mit "kleinen Reparaturen" noch den Fuß in der Tür.
    • Der zukünftige Mieter ist mit gar niemandem verwandt, bekannt oder befreundet, wohnt aber neben seinem Vermieter und über dem früheren Eigentümer.
    Für mich liest sich das eher wie das Drehbuch zu einer Seifenoper. Mein Vorschlag für die zweite Staffel: Der Nachbar stirbt (das könnte ein Cliffhanger am Ende der ersten Staffel sein ...), die Erben fangen einen Kleinkrieg an, weil sie sich über den Tisch gezogen fühlen, an dem sie nie gesessen sind. Dritte Staffel: Der Sohn verliebt sich in die Tochter der Erben, ab dann weiter wie bei Romeo und Julia ...

    Den Sarkasmus bitte ich zu entschuldigen. Die Einschätzung von @ehrenwertes Haus halte ich aber für absolut zutreffend und mich würde das abschrecken.


    Das ist ganz sicher nicht der schlimmste Fall.
     
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  6. #25 stephBY, 05.09.2019
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    @Andres

    Danke für die ausführliche Einschätzung.

    Allgemein:
    Es ist nicht mein Nachbar. Die DHH ist zwar im gleichen Ort, aber 3km entfernt von meinem Wohnort (Elternhaus).

    Ich erwarte eine Mieteinnahme für 1.OG 500,-€/Monat bzw. 6000,-€/Jahr Kaltmiete.
    In der Zukunft fürs EG erwarte ich dann zusätzlich 650-700,-€/Monat bzw. ca. 8000,-€/Jahr Kaltmiete. Das kann natürlich in einem Jahr der Fall sein, andererseits auch erst in 15 Jahren.

    Meine Rechnung sieht so aus:
    Ich verdiene derzeit 2100,-€ Netto, und zahle an die Bank 900,-€ Raten. Aufnehmen möchte ich einen Kredit über 145.000,-€, bei einer Zinsbindung von 15 Jahren bekomme ich das Darlehen zu effektiv 0,98%. Das heißt auch ohne Sondertilgung bin ich nach 15 Jahren fertig. Also ist auch ein Mietausfall überbrückbar.
    2100,-€ minus 900,-€ = 1.200,-€. Monatliche Kosten habe ich im Schnitt derzeit ca. 300-350,-€. Das heißt mir bleiben immer noch 500 bis 850,-€, die ich monatlich ansparen oder "zum Leben" nutzen kann.
    Wenn ich jetzt die Mieteinnahme als Sondertilgung hernehme, ist mein Plan das Haus sogar schon nach 10 Jahren fertig abbezahlt zu haben und gleichzeitig etwas an Rücklagen oder Renovierungskosten fürs Erdgeschoss angespart zu haben. Ansonsten fällt nach den 10-15 Jahren die 900,-€ Rate auch weg und ich kann in kurzer Zeit viel Geld für die Renovierung EG ansparen. Oder wie Du schon sagst, nachfinanzieren.

    Das heißt, ich besitze in 10-15 Jahren, im Alter von 35-40, eine Immo im Wert von ca. 250.000,-€ - fertig abbezahlt - und zusätzlich ab diesem Zeitpunkt über Mieteinnahmen von minimum 1.100,-€. Das kann doch dann wirklich nicht so schlecht sein, oder doch?

    Wenn ich das Geschäft nicht mache, was hätte ich dann in 10-15 Jahren? Mit Sicherheit auch etwas Geld angespart aber kein Haus mit Garten + Mieteinnahmen.

    Zu deiner Frage bezüglich dem Wohnrecht. Ja unentgeltlich, jedoch übernimmt er seine Nebenkosten und zum Teil die Betriebskosten des Hauses.

    Das Super-Bingo stimmt natürlich so nicht, da ich wie oben erwähnt, nicht der Nachbar bin. Aber dass der Mieter über dem früheren Eigentümer wohnt, ist richtig. Erben hat er auch keine. Weder Kinder noch Geschwister.
     
  7. Andres

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    Ok, das habe ich falsch verstanden.


    Oben habe ich beschrieben, wie ich das rechnen würde: Kaufpreis plus sämtliche Renovierungskosten plus entgangene Miete durch das Wohnrecht. Du rechnest mit 170.000 € für Kaufpreis und erste Renovierungen, ich habe für die weitere Renovierung des EG noch einmal 25.000 € angesetzt und außerdem die Kaufnebenkosten von rund 5000 € mit angesetzt. Dann bin ich bei 200.000 €.

    Dazu kommt nun noch die entgangene Miete durch das Wohnrecht. Bei der o.g. durchschnittlichen Lebenserwartung von 6,38 Jahren sind das 50.000 € und damit die Untergrenze dessen, was du als üblichen Preis für ein vergleichbares Objekt in dieser Gegend angibst. Bei 19 Jahren (der Verkäufer wäre dann 99 Jahre alt) sind wir dann an der Obergrenze der genannten Spanne. Ich sehe unter diesen Umständen eigentlich keinen Grund, sich mit solchen komplizierten Gestaltungen zu befassen: Das sind völlig normale Preise, die man auch für ein ganz normales Objekt bekommen würde.

    Noch ein schneller Blick auf die Multiplen: 14.000 € Kaltmiete bei 250.000 € Kaufpreis macht knapp Faktor 18, bei 350.000 € ist es genau Faktor 25. Es mag derzeit schwer sein, bessere Immobilien zu finden, aber das sind keine Konditionen, bei denen ich großen Optimismus verspüre. Selbst wenn der Verkäufer sofort stirbt, ist das gerade einmal Faktor 14 und das ist schon der theoretische Bestfall. Wenn der Mann tatsächlich Richtung 100 geht, landest du bei einem Kaufpreis, für den man mit Eigenleistung aus der Familie auch einen Neubau hätte errichten können.


    100.000 bis 150.000 € aus deinem Einkommen angespart plus die bereits vorhandenen 25.000 € plus Zinsen, Wertentwicklung oder sonstige Rendite aus der Anlage dieser Gelder und das mit einem drastisch niedrigeren Aufwand als du hier betreiben müsstest.
     
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  8. Duncan

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    Hey, halb so wild die Affäre Romeo und Julia dauerte nur 3 Tage! - Heute brauchen Gerichte deutlich länger. - und endete nur mit 6 Toten - hätte man vielleicht auch billiger haben können. Ansonsten kann man die Geschichte auch anders rund bekommen. ;)
     
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  9. #28 stephBY, 08.09.2019
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    @Andres Danke, ich habe es verstanden, die Chance auf Erfolg ist im Verhältnis zum Risiko viel zu gering, als dass es sich lohnen würde.

    Ich habe jetzt von einer örtlichen Bank, die auch als Makler in der Umgebung tätig ist, den derzeitigen, ungefähren Wert des Hauses schätzen lassen. Dass das Ergebnis natürlich nicht 100% präzise und nicht mit dem Ergebnis von einem Gutachter vergleichbar ist, ist selbstverständlich.

    Derzeit, ohne Umbaumaßnahmen, ist das Objekt (ohne Wohnrecht!) ca. 200.000,-€ wert. Nach all meinen geplanten Umbaumaßnahmen im Wert von ca 80.000,-€ wäre das Objekt ca. 290.000,-€ wert. Das heißt, alles was ich reinstecke, steigert den Wert fast nur 1:1.

    Was sagt Ihr also nun zu meinem neuen Plan?:
    90.000 Kaufpreis, 20.000 Eigenkapital vorhanden. Ich nehme ein Darlehen von 70.000 auf, was ich über 7-10 Jahre (ohne Sondertilgung) abbezahle.

    In diesem Zeitraum wird nichts großartig modernisiert und auch nicht vermietet. Die Außenfassade werde ich in Eigenleistung neu anstreichen. Evtl. kann ich auch sehr günstig das Dach selbst neu decken. Über die Jahre hinweg kann ich die Wohnung im 1.OG langsam, mit günstigen Maßnahmen, renovieren (Wände verputzen und streichen, Laminat verlegen,..).

    Anschließend ist der primäre Plan die Immo nach frühestens 10 Jahren, spätestens nach Ableben des Verkäufers, mit soviel Gewinn wie möglich weiter zu verkaufen. Da in 10 Jahren viel passieren kann, bleibe ich jedoch weiterhin flexibel und kann auf unvorhergesehenes reagieren. Sollte der Verkäufer früher sterben, wird vielleicht doch nochmal alles durchgerechnet und beide Wohnungen zur Vermietung modernisiert.

    Offene Fragen:
    - Es laufen derzeit natürlich alle Verträge (Strom, Wasser, Versicherungen, Telefon,..) auf den Verkäufer (= jetziger Eigentümer). Werden nach dem Hauskauf alle Verträge auf mich (= neuer Eigentümer) umgeschrieben?
    - Es ist vereinbart, dass der alte Herr die Kosten weiter trägt. Das heißt, die Verträge laufen auf mich, werden aber von ihm bezahlt?
    - Reicht für diese Vereinbarung ein normaler, selbsterstellter und unterschriebener Vertrag oder muss das am besten auch gleich beim Hauskauf notariell beglaubigt werden?
    - Die Kosten für die Wohnung im 1.OG (Strom, Wasser, Heizung,..) und die Kosten für die Umbaumaßnahmen ("Baustrom") werde ich tragen. Wie mache ich das am besten? EG und 1.OG mit separaten Zählern bestücken und die Gesamtrechnung dann auf die jeweiligen Zählerstände umrechnen?

    Vielen lieben Dank für Eure HIlfe!!
     
  10. SaMaa

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    Da ich nicht so versiert bin, überlasse ich unseren Fachleuten hier, die wirtschaftliche Bewertung Deines neuen Plans ;)

    Für mich stellt sich nur die Frage, wo nimmst Du das Geld für die Kaufnebenkosten her?
     
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  11. dots

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    Meine Meinung: Wenn man bzgl. des Themas dieses Threads über solche Peanuts wie nen Eimer Farbe überhaupt erst nachdenkt, ist das Thema dieses Threads von der Dimension her zwei Nummern zu hoch angesiedelt.
     
  12. #31 stephBY, 08.09.2019
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    @SaMaa die Kaufnebenkosten habe ich auch als Eigenkapital, das ist kein Problem.

    @dots Das mit dem Eimer Farbe habe ich nicht aus finanzieller Sicht geschrieben, sondern um den Wert des Hauses für einen potentiellen Käufer in der Zukunft zu steigern.
     
  13. #32 ehrenwertes Haus, 08.09.2019
    ehrenwertes Haus

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    Naja die Kosmetik macht den Kohl nicht fett. Wichtiger sind Bausubstanz und technischer Standard.

    Ist halt a bisserl wie mit Frauen:
    Was nutzt ne tolle Kriegsbemalung, wenn der Charakter nicht dazu passt und dumm wie Stroh...
    (ja ich weiß, bei Frauen dominiert manchmal der Püppchenfaktor)
    :006sonst:
     
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  14. Duncan

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    Das mit den Frauen ist gar kein so schlechter Vergleich. Es hat sich schon so mancher gewundert neben wem/was er da so am nächsten Morgen aufgewacht ist. Bei Immobilien dauert es naturgemäß etwas länger, dafür ist das Erwachen umso schmerzhafter vor allem in finanzieller Hinsicht. Haben sich schon welche mit dem Strick draus "gerettet".
     
  15. #34 SaMaa, 08.09.2019
    Zuletzt bearbeitet: 08.09.2019
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    Aber... wenn es mir auch manchmal sehr schwer fällt und ich es oft nicht schaffe.
    Aber als Frau kommt man mit dem Püppchen oder DU bist mein Held Faktor erfahrungsgemäß leider besser bei vielen Männern an bzw. durch ;)

    Somit, oft meine Devise:
    Der Vorteil der Intelligenz ist es sich dumm/unwissend/unfähig zu stellen. Das Gegenteil ist schon merklich schwieriger ;)

    @Duncan

    weil es so schön passt

    betrunken flirten.PNG
     
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  16. #35 ehrenwertes Haus, 08.09.2019
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    @SaMaa
    Du pimpst ja auch nicht nur die Fassade und läßt es zum Dach reinregnen :15:
     
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  17. Ferdl

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    Da habe ich keine Erfahrung aber starke Zweifel, daß man bei einem Verkauf mehr rausbekommt als man reingesteckt hat.
    Außer natürlich man hat geschickt geschminkt wobei daß auch schon manchem auf die Füße gefallen ist, Stichwort Täuschung, vorsätzlicherweise.
     
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  18. Andres

    Andres
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    Das würde ich zunächst einen Steuerberater fragen. Ohne Vermietungsabsicht frage ich mich, wie die Renovierungs- und sonstige Kosten steuerlich zu berücksichtigen sein könnten. Vielleicht gar nicht, was sicher auch nicht der Untergang wäre, da ja auch der Verkaufserlös nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei ist.

    Ein allgemeiner Unsicherheitsfaktor ist für mich die Wertentwicklung, die hier wie selbstverständlich angenommen wird. Was die Immobilie in 10 Jahren wert sein wird, kann niemand mit Sicherheit vorhersagen. Die Bank hat da leicht reden (und wie immer einen Interessenskonflikt) und die Folgen trägst du. Ich bevorzuge daher eine Situation, in der sich wenigstens die laufenden Kosten aus der Vermietung bestreiten lassen. So kann man eine ungünstige Wertentwicklung aussitzen. Nun ist gar keine Vermietung mehr geplant und ein Gewinn soll ausschließlich über die Wertentwicklung erzielt werden. Das halte ich grundsätzlich für ein riskantes Geschäftsmodell.

    So oder so muss das mal sauber durchgerechnet werden: Welche Kosten entstehen jährlich, mit welchen größeren Erhaltungsmaßnahmen (Heizung, Dach, Wasser/Abwasser, Elektro) ist evtl. zu rechnen und was bleibt von der Wertsteigerung durch den Wegfall des Wohnrechts dann eigentlich noch realistisch übrig? Dann kann man mal überlegen, ob es die "Karotte" Wertsteigerung tatsächlich wert ist, dass man ihr 5, 10 oder 20 Jahre hinterherläuft.


    Einige, aber nicht alle. Hier gilt der gleiche Grundsatz, der auch beim Vermieten gelten würde: Möglichst viel soll auf den Namen des Mieters laufen, insbesondere Strom (potenziell teuer) und selbstverständlich das Telefon. Der Vermieter ist einfach in einer ganz schlechten Position um bei Zahlungsrückstand die Leistung einzustellen. Für die Versorger sieht es meist deutlich angenehmer aus. Das setzt natürlich voraus, dass es für den Strom auch wirklich getrennte Zähler gibt.

    Auf den Namen des Vermieters laufen die Versicherungen, meist das Wasser (nur ein Zähler für das ganze Haus), Müllabfuhr (Entsorger tritt meist nur mit dem Grundstückseigentümer in Vertragsbeziehung), die Grundsteuer, ...


    Also, es wäre schon arg ungewöhnlich, nur das halbe Haus nutzen zu dürfen, aber die gesamten Kosten zu tragen. Eine übliche Vereinbarung würde eine Aufteilung ähnlich der Nebenkostenabrechnung vorsehen. Das bedeutet aber, dass du über die Haltedauer auch Kosten zu tragen hättest, insbesondere für einen Anteil der Versicherung, der Grundsteuer, der Heizkosten (Flächenanteil!), ... . Das wäre alles vom Verkaufserlös abzuziehen und natürlich wären z.B. hinsichtlich der Heizkosten überhaupt erst die Voraussetzungen für eine Abrechnung zu schaffen.


    Grundsätzlich wäre eine solche Vereinbarung auch ohne Notar und Grundbuch möglich. Aus Sicht des Verkäufers halte ich das allerdings für den blanken Wahnsinn. Die Vereinbarung besteht dann rein schuldrechtlich zwischen euch beiden. Wenn du nicht mehr Eigentümer sein solltest (Verkauf, Zwangsversteigerung, Tod, ...), löst sich diese Regelung in Luft auf. Damit auch Rechtsnachfolger gebunden sind, muss das (dingliche) Wohnrecht samt seiner Nebenbestimmungen ins Grundbuch eingetragen werden. Ich verstehe sowieso nicht, warum sich der Verkäufer auf ein nachrangiges Wohnrecht einlässt ...

    Zur vertraglichen Gestaltung würde ich mich unbedingt professionell beraten lassen. Der Notar ist dafür definitiv die falsche Adresse - ich möchte jemanden haben, der von mir alleine bezahlt wird und der deshalb meine Interessen vertritt.
     
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  19. #38 taxpert, 09.09.2019
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    Ich kann @Andres nur zustimmen!

    Im Moment kommt es mir so vor, als ob Du dir die Immo auf gedeih und Verderb "schönrechnen" möchtest!

    taxpert
     
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  20. #39 Melanie123, 10.09.2019
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    Ohne die Gegebenheiten vor Ort zu kennen, hätte ich an Deiner Stelle einen anderen Plan, der beinhaltet, die obere Wohnung so schnell wie möglich vermietfähig zu machen und alles weitere (auch aus steuerlichen Gründen, d.h. AfA über 50 Jahre gegen sofortigen Abzug von Werbungskosten) eben sukzessive zu machen.
    Was also braucht es, damit die Wohnung vermietbar wird und innerhalb welcher Zeit kann sie Miete generieren?
    Daraus könnte sich ein ganz anderes Konzept ergeben.

    Wie andere sehe auch ich, dass Du gerne möchtest und in den Startlöchern stehst. Das ist auch grundsätzlich nicht verkehrt, zumal ich durchaus einige Pluspunkte auf Deiner Seite sehe, aber als Vermieter musst Du vor allem auch wirtschaftlich denken können. (Was hast Du eigentlich gelernt?)

    Vielleicht können Dir ein paar schlaue Bücher oder Checklisten, wie sie z.B. von der Verbraucherzentrale oder Stiftung Warentest herausgegeben werden, etwas weiter helfen, um ein wenig Struktur in die Sache zu bingen.

    Mir ist auch unklar, wie sich die von Dir in Plan A veranschlagten Investitionen zusammen setzen. Eine zwangsläufige Dachsanierung vor der Vermietung des 1.OG ist da anders als ein rein kosmetischer Fassadenanstrich.
     
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