Die ersten Schritte (steuertechnisch)

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Gerrico, 04.07.2016.

  1. #1 Gerrico, 04.07.2016
    Gerrico

    Gerrico Neuer Benutzer

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    Hallo in die Runde,

    auch wenn es ja offiziell keine doofen fragen gibt, so befürchte ich, dass der ein oder andere erfahrene User hier mit den Augen rollen wird.

    Ich gehe schon eine ganze weile mit dem Gedanken schwanger mir eine Immobilie zwecks Vermietung anzuschaffen.

    Bezüglich der Steuern in diesem Falle treibt mich eine ganz grundlegende Frage um:

    Wie werden die Steuern (in der Praxis) abgeführt?

    Ich stelle mir das folgendermaßen vor:

    Ich kaufe mir am 01.08.2016 ein - sagen wir - voll vermietetes 6-Parteien Mehrfamilienhaus.

    Spinnen wir weiter: Sagen wir ich hätte so monatlich eine Gesamt-Nettokaltmiete von 2500€.

    Jetzt mal fern ab, von Themen wie Steuerklasse, Werbungskosten etc.

    Wie wird die Steuer gezahlt.

    Ich bekomme doch erstmal die vollen Kaltmieten überwiesen.
    Muss ich diese dann auf die hohe Kante legen und nach meiner Steuererklärung zum Ende des Jahres sagt mir dann (je nach Gewinn und Verlust) das Finanzamt wieviel Steuern ich nach zu zahlen habe?

    Bzw. im Folgejahr ähnlich?

    Soll heißen. Die Mieteinnahmen erst mal nicht anfassen und warten, was am Ende noch nachzuzahlen ist, oder zahlt man spätestens im 2. Jahr - nach Vorabkalkulation des Finanzamtes - monatlich, oder vierteljährig einen steuertechnischen Abschlag und schaut am Jahresende, ob man was zurückbekommt, oder draufzahlt?

    Ich hoffe ich konnte verdeutlichen, auf was meine Frage anzielt und hoffe auf hilfreiche Rückmeldungen.

    Beste Grüße,

    Gerrico
     
  2. AdMan

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  3. Andres

    Andres
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    Soweit richtig.


    Letzteres, und zwar vierteljährlich. Die Vorauszahlung setzt das FA fest und kann sie auch ändern, grundsätzlich nicht erst nachdem ein Jahr abgerechnet ist (im Gegensatz zu dem, was du z.B. mit deinen Mietern machen musst), auch wenn dabei einige Spielregeln zu beachten sind. Die Festsetzung kann auch rückwirkend geändert werden.


    Wie du das organisatorisch regelst, ist dem FA egal - jedenfalls so lange du pünktlich zahlst. Ob du also die Mieteinnahmen komplett oder anteilig zurücklegst, dein Sparschwein schlachtest oder deinen Dispo strapazierst, ist deine Sache. Es ist in der Praxis dringend anzuraten, über die steuerliche Situation bereits vorab einen guten Überblick zu haben und die Steuer tatsächlich von Tag 1 an auf der hohen Kante zu haben.

    Noch wichtiger ist das bei der Planung einer Finanzierung. Ich habe schon Finanzierungsangebote gesehen, bei denen ein so hoher Teil der Mieten direkt an die Bank fließt, dass die Steuern wenigstens gelegentlich aus dem übrigen Einkommen zu bestreiten gewesen wären. Wenn man das nicht eingeplant hat, kann es unangenehm werden, z.B. wenn kurz nach Jahresanfang (typischer Liquiditätsengpass) die Vorauszahlungen für die letzten beiden Steuerjahre nachträglich festgesetzt werden.

    Dir sollte insgesamt klar sein, dass für dich als Vermieter im Gegensatz zum Angestellten nicht mehr die Kindergarten-Spielregeln aus dem Lohnsteuerabzug gelten.
     
  4. #3 schnubbidubbi, 04.07.2016
    schnubbidubbi

    schnubbidubbi Neuer Benutzer

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    Ich möchte noch ergänzen:

    Natürlich können alle Kosten im Zusammenhang mit der Immobilie abgezogen werden, also insbesondere Handwerkerrechnungen, aber auch Verwaltungskosten (Porto, Telefon, Fahrtkosten) etc.

    Und nicht vergessen, das Steuergeschenkt "Afa". Dabei darfst du jedes Jahr 2,0 Prozent (bzw. 2,5 % Altbau) der Anschaffungskosten für das Gebäude (ohne Kosten für das Grundstück) auch noch absetzen, einfach so.
     
  5. #4 Gerrico, 04.07.2016
    Gerrico

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    Vielen Dank für die Antworten.

    Also um es mal etwas überspitzt zusammenzufassen:

    Wann ich also zum ersten Mal vermiete, dann bekommt das Finanzamt mit der ersten Steuererklärung "Wind von der Sache".

    Wird in dem Zeitraum Gewinn gemacht sind Steuern abzutragen, bei Verlust nicht (grob gefasst).

    Auf Grundlage dieser Steuererklärung werden dann für die nächsten Quartale des Steuerjahres die Steuern festgelegt.

    Je nach dem wie das Jahr Gewinn-/Verlusttechnisch bezüglich der Vermietung läuft, werden dann wieder Steuern rückerstattet, oder aber nachgefordert...

    und so geht das ganze dann von Jahr zu Jahr?
     
  6. #5 schnubbidubbi, 04.07.2016
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    Ich denke, sie bekommen es schon mit, wenn du die Bude kaufst.

    Jau.

    Wenn du sonst keinerlei Einkünfte hast, ja.

    Zurückerstattet werden nur etwaige zu hoch angesetzte Vorauszahlungen. Verluste kannst du ansonsten nur mit Gewinnen aus anderen Einkunftsarten verrechnen.

    Bis du schwarz bist, ja.
     
  7. #6 immodream, 04.07.2016
    immodream

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    Hallo Gerrico,
    so läuft das. Nach der ersten Steuererklärung wirst du eingeschätzt, also Nachzahlung für das letzte Jahr und Festlegung von vierteljährlichen Vorauszahlungen .
    Im Jahr darauf wird wieder überprüft, ob deine Einnahmen ähnlich dem Vorjahr sind.
    Dann entfällt für dich die dicke Nachzahlung, weil du ja bereits vier Mal vorausgezahlt hast.
    Falls deine Einnahmen im zweiten Steuerjahr geringer sind, wird auch die Vorauszahlung wieder gesenkt.
    Wenn deine Rechnungen für Instandsetzungen und die Abschreibung höher als die Einnahmen ausfallen, bekommst du den Hartz4 Antrag gleich mitgeschickt ( ironisch gemeint ).
    Grüße
    immodream
     
  8. #7 immodream, 04.07.2016
    immodream

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    Hallo Gerrico,
    ich mache im November immer "Kassensturz ". Ich rechne dann grob meine Ausgaben und die Mieteinnahmen zusammen und entscheide dann, ob ich bestimmte Investitionen noch im Dezember oder erst im Januar des nächsten Jahres tätige.
    Grüße
    Immodream
     
    dots, schnubbidubbi und immobiliensammler gefällt das.
  9. #8 schnubbidubbi, 05.07.2016
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    Dazu sollte man noch für Anfänger erklärend anmerken, dass es wegen der Steuerprogression unterm Strich immer am besten ist, wenn man jedes Jahr etwa gleichbleibende Einnahmen hat.

    Wenn man in dem einen Jahr 200.000 Euro versteuert und in dem anderen nichts, zahlt man mehr Steuern, als wenn der Gewinn in zwei Jahren bei 100.000 Euro liegt (nämlich ca. 80.000 Euro anstatt 2x35.000=70.000 Euro).
     
    dots gefällt das.
  10. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Das Finanzamt bekommt mit, dass Du ein Grundstück gekauft hast, wenn die Grunderwerbssteuer fällig wird. Danach wirst Du von einigen Seiten angeschrieben, muss die Einnahmen angeben und wirst nach der ersten Steuererklärung geschätzt
     
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