Diskussion über Eigentümer vs. Vermieter im allgemeinen

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von lostcontrol, 09.07.2012.

  1. #1 lostcontrol, 09.07.2012
    Zuletzt von einem Moderator bearbeitet: 11.07.2012
    lostcontrol

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    Diese Diskussion wurde abgespalten von dieser Ursprungsfrage.

    richtig, aber EIGEN-bedarf kann eben nur der EIGEN-tümer beanspruchen, nicht der vermieter.
     
  2. AdMan

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  3. Syker

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    Hallo zusammen


    Das sehe ich derzeit anders,
    Aber vielleicht hast du ja noch etwas zum Nachlesen.


    Dar Paragraph des BGB bezieht sich nur auf Vermieter, nicht aber auf Eigentümer.
    Wenn der Eigentümer vertraglich mit einer dritten Person vereinbahrt,
    dass die dritte Person der Vermieter ist,
    sollte auch der Eigenbedarf auf diese dritte Person greifen.


    VG Syker
     
  4. #3 lostcontrol, 09.07.2012
    lostcontrol

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    ach so, jetzt komm ich mit.
    du willst also darauf raus, dass man den käufer schon vorab zum vermieter machen könnte (ist ja kein problem, entsprechende vollmacht reicht), der dann für sich selbst auf eigenbedarf kündigt, der gesetzestext gäbe das ja durchaus her...
    stimmt, interessante frage.
     
  5. #4 Christian, 09.07.2012
    Christian

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    Hey Losti,

    was offizielles zum Nachlesen wäre jetzt echt gut ...
    Ich kanns nachvollziehen, daß du sagst, daß nur der EIGENtümerEIGENbedarf haben kann - gleichzeitig denke ich aber auch, daß der Vermieter einen (Vermieter-)EIGENen EIGENbedarf haben könnte.

    Wie gesagt, ich denke - ich weiß es nicht. Ist alles nur Bauchgefühl ohne wirklich belastbare Quellen, Paragraphen o.ä.

    Bisher ist das hier der m.E. stichhaltigste Einwand:
    Welche §§ sind das denn im einzelnen? Fänd' ich gut, wenn man die mal kurz hier verlinken könnte, damit man das schwarz auf weiß hat und überprüfen kann. Ich gehe davon aus, daß die schon mal jemand rausgesucht hat. Ansonsten versuch ich die mal rauszusuchen.

    Ich weiß, daß hier im Forum immer und überall geschrieben wird, daß man beim Kauf erst abwarten muss, bis man im Grundbuch steht, bevor man wegen Eigenbedarf kündigen kann - aber hat das mal jemand genauer hinterfragt, oder ist das vielleicht einfach falsch und durch die Widerholung hat sich das verselbständigt? Ich hoffe nicht ...

    Gruß,
    Christian
     
  6. #5 Christian, 09.07.2012
    Christian

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    Nee, Vollmacht reicht m.E. nicht. Die besagt ja nur, daß du den Vermieter vertreten darfst und für ihn handeln darfst, aber dadurch bist du nicht der Vermieter.

    Man könnte aber z.B. den Mietvertrag ändern, so wie man es nach dem Eintrag im Grundbuch machen würde - nur halt dann nicht nach, sondern vor der Grundbucheintragung.
     
  7. Syker

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    Hallo zusammen,

    Der Paragraph des BGB:
     
  8. #7 lostcontrol, 09.07.2012
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    guggsch du hier:
    BGB - Einzelnorm
     
  9. #8 lostcontrol, 09.07.2012
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    du meinst sicher "die besagt nur, daß du den EIGENTÜMER vertreten darfst..."
    doch, mit vollmacht des eigentümers kannst du vermieter sein, kein problem.

    den mietvertrag kannst du ohnehin weder vor noch nach der grundbucheintragung einfach so ändern - das geht nur mit der zustimmung der mieter.
     
  10. kathi

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    Man kann auch ohne Vollmacht des Eigentümers Vermieter sein.
     
  11. Syker

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    Hallo zusammen,

    Ich denke nicht, dass im Fall einer Eigenbedarfskündigung eine Vollmacht ausreicht.
    Denn durch Vollmacht würde ja nur der alte Eigentümer durch eine andere Person
    (z.B. zuküftiger Eigentümer) vertreten.

    Es wird schon ein spezieller Vertrag sein müssen, indem der alte Eigentümer den zukünftigen Eigentümer schon jetzt zum Vermieter macht.

    VG Syker
     
  12. #11 lostcontrol, 09.07.2012
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    kathi, das bezog sich hierauf:

     
  13. #12 lostcontrol, 09.07.2012
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    warum sollte da ein spezieller vertrag notwendig sein?
    ich kann doch jederzeit jeden x-beliebigen als vermieter einsetzen und eine vollmacht reicht. warum sollte das beim künftigen eigentümer anders sein?
     
  14. #13 Martens, 09.07.2012
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    Sofern ein Eigentümer seine Wohnung(en) vermietet, wird er zum Vermieter. Man kann also Eigentümer sein, ohne gleichzeitig Vermieter zu sein.
    Fälle, bei denen der Vermieter nicht der Eigentümer ist, sind möglich, aber selten (z.B. Nießbrauch, gewerbliche Weitervermietung, private Untervermietung).

    Wenn der Mieter den Vertrag mit Eigentümer X abgeschlossen hat, kann nicht plötzlich eine Person Y Vermieter werden - außer eben durch Eigentümerwechsel.

    Wenn ich eine Vollmacht vom Eigentümer habe, weil ich sein Sondereigentum oder sein Miethaus verwalte, darf ich alles tun, was der Eigentümer(!) darf, bin und werde für Bestandsverträge aber kein Vermieter.

    Christian Martens
     
  15. #14 lostcontrol, 09.07.2012
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    wirklich so selten? ich bin seit jahren vermieterin der immos meiner familie...

    warum nicht? mal angenommen vermieter x stirbt und vermieter y übernimmt den job?

    werden die alten mietverträge dann ungültig wenn vermieter x stirbt?
     
  16. #15 Interessiert80, 09.07.2012
    Interessiert80

    Interessiert80 Gast

    Danke schon einmal für Eure Ausführungen.

    Mir stellt sich vor allem folgende Frage:
    A erwirbt vom B eine an C vermietete Wohnung. Es wird im notariellen Vertrag vereinbart, dass mit Kaufpreiszahlung sämtliche Nutzen-/Lasten übergehen. Dabei gehe ich davon aus, dass zu diesem Zeitpunkt der A in der Mietvertrag mit dem Mieter C eintritt und Vermieter wird. Schließlich muss der A auch alles Lasten Risiken/Tragen im Gegenzug steht ihm die Miete zu.

    Mir stellen sich dabei folgende Fragen:

    1.) Wurde A Vermieter? (Annahme: Eine Mitteilung an den C über den Eigentumswechselvorgang/Mieterwechsel ist erfolgt)

    2.) Wann kann A wg. Eigenbedarf kündigen? Nach Nutzen/Lastenübergang? Oder wirklich erst nach der tatsächlichen Eintragung im Grundbuch; auch wenn er davor schon Nutzen/Lasten zu tragen hat?

    Für den Fall, dass A tatsächlich ERST mit Grundbucheintrag zum Vermieter wird:
    3.) Angenommen der A kündigt dem C noch vor Eintragung im Grundbuch mit Einhaltung der gesetzlichen Frist. Die Eintragung im Grundbuch erfolgt 3-4 Wochen nach Versand des Kündigungsschreibens. Wäre dann tatsächlich de Kündigung unwirksam oder durch den inzwischen erfolgten Grundbucheintrag geheilt.

    Bin derzeit ziemlich am rätseln.. werde nachher mal noch in Gesetzeskommentaren schmökern; befürchte aber, dass ich da nicht ganz soviel finden werde.

    Ideen?
     
  17. #16 Martens, 09.07.2012
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    Wenn Du aus bestimmten Gründen für Deine Familie im Außenverhältnis der Vermieter bist, ist das doch in Ordnung. Ich gehe davon aus, daß diese Fälle selten sind, in unserem Verwaltungsbestand kommen sie fast nicht vor.

    Ich mache auch ständig "den job" und bin trotzdem nicht der Vermieter. Wenn jemand aus der Familie zwischenzeitlich die Angelegenheiten regelt, wird er deshalb nicht zum Vermieter.
    Eigentumswechsel können eben auch durch Erbschaft geschehen, wenn der Eigentümer stirbt, gibt es Erben oder einen Nachlaßverwalter.

    Wie bei jedem Eigentumswechsel bleiben die Mietvertäge natürlich gültig, der neue Eigentümer übernimmt den Vertrag und gut.

    Christian Martens
     
  18. #17 lostcontrol, 09.07.2012
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    und warum gilt das nicht für vermieter?
     
  19. #18 Mieter1962, 09.07.2012
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    Also in meinem Mietvertrag steht sogar drin, dass Vermieter und Mieter (bei Personenmehrheit) sich jeweils gegenseitig bevollmächtigen Erklärungen ggü der anderen Partei abzugeben und zu empfangen. Es steht aber auch dabei dass diese Vollmacht nicht für Kündigungen gilt.

    Und so wie ich das kenne, kann man zwar z.B. eine Dritte Person bevollmächtigen die Vermietergeschäfte abzuwickeln (also z.B. Instandhaltungen, Abbrechnungen etc), aber kündigen muss der Vermieter (genauso wie der Mieter) immer selbst - für diese Art der Willenserklärung kann man sich nicht vertreten lassen.

    Wenn das also wirklich so ist, dann muss der Vermieter immer selbst kündigungen und dafür natürlich auch selbst einen Grund vorbringen können. Er kann dies auf keinen anderen übertragen, selbst dann nicht, wenn derjenige sowiso bald durch Eigentumsübergang zum Vermieter werden sollte.
    ---

    Ausserdem soll es ja Fälle geben, wo die Eintragung ins Grundbuch versagt wurde, weil z.B. doch nicht alle Voraussetzungen aus dem Kaufvertrag erfüllt werden konnten, oder die Grunderwerbssteuer nicht gezahlt wurde (keine Unbedenklichkeitsbescheinung = keine Eigentumsumschreibung). Es sollen auch schon Kaufverträge rückabgewickelt worden sein, z.B. wegen verschwiegender Mängel oder weil die Finanzierung geplatz ist.
     
  20. #19 lostcontrol, 09.07.2012
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    vermieter und mieter bevollmächtigen sich gegenseitig? sicher ein tippfehler, oder?

    das würde der idee, dass man den künftigen eigentümer zum vermieter macht, aber doch nicht widersprechen?

    dann dürfte der künftige eigentümer aber noch nicht mal dann auf eigenbedarf kündigen, wenn er im grundbuch steht sondern das müsste der frühere vermieter machen...

    irgendwie auch nicht logisch...
     
  21. #20 Martens, 09.07.2012
    Zuletzt bearbeitet: 09.07.2012
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    Der Vermieter steht im Mietvertrag als Vermieter.
    Der Eigentümer steht im Grundbuch als Eigentümer.

    Eigentümervollmachten eines Verwalters ergeben sich aus seiner Vollmacht. Selbstverständlich darf ich bei ordnungsgemäßer Bevollmächtigung auch Mietverhältnisse kündigen.

    Wechselt der Eigentümer, bleibt der Vertrag zwischen dem alten Eigentümer und dem Mieter bestehen, dies unabhängig davon, ob der Eigentümer selbst als Vermieter auftritt oder nicht.

    Im vorliegenden Falle nützt es nichts, wenn der Veräußerer den Erwerber bevollmächtigt, als Vermieter gegenüber dem Mieter aufzutreten, denn der Veräußerer hat keinen Eigenbedarf, kann ihn also nicht selbst oder über Vollmacht ausüben.
    Der Erwerber hat jedoch noch keine eigenen Rechte und aus der Vollmacht keine Rechte, die über die des Eigentümers und Veräußerer hinausgehen.

    Eigentlich alles ganz einfach. :)

    Christian Martens
     
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