Diverese Probleme nach Einzug Mieterin und keine Lösung durch Hausverwaltung

Diskutiere Diverese Probleme nach Einzug Mieterin und keine Lösung durch Hausverwaltung im WEG-Verwaltung Forum im Bereich Wohnungseigentum; Hallo, muss mich bzw. müssen uns (stellvertretend für die anderen Eigentümer) leider in einem nicht sehr schönen Thema an euch wenden und...

  1. #1 E36Chris, 13.06.2017
    E36Chris

    E36Chris Neuer Benutzer

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    Hallo,

    muss mich bzw. müssen uns (stellvertretend für die anderen Eigentümer) leider in einem nicht sehr schönen Thema an euch wenden und benötige hier ein paar Ratschläge.

    Zur Vorgeschichte:

    Ich habe mir vor ein paar Jahren den Traum verwirklicht und eine Eigentumswohnung gekauft in einem 6-Parteien Haus und diese dann eigenständig komplett von A-Z ca. 1 Jahr lang komplett saniert, danach habe ich diese eigens bewohnt und anschließend vermietet.

    Anfangs war auch alles einwandfrei alles super nette Nachbarn, ein geben und nehmen wie es eigentlich nur noch sehr selten vorkommt und jeder hat einfach auf den anderen Acht gegeben. Dies ist aktuell eigentlich immer noch der Fall bis auf eine Wohnung bzw. deren Mieterin (kein Eigentümerin), diese stört den Frieden enorm! Und genau das ist das "Problem" gegen das ich bzw. wir als Eigentümergemeinschaft irgendwie nicht ankommen.

    Konkret geht es um folgende Probleme die auch schon in einem Schreiben schriftlich dem Hausverwalter übergeben worden sind inkl. der Unterschriften von 4 der 6 Eigentümer. Leider hatte sich nichts geändert.

    1. Jeder Eigentümer bzw. Mieter der Wohnung hat einen eigenen und abgegrenzten Gartenanteil. Jeder Garten ist einwandfrei gepflegt und sauber gehalten. Nach Einzug dieser speziellen Mieterin wurde dieser komplett verunstaltet (komplett umgegraben, ein Teich hineingegraben und eben nie fertig gestellt sondern immer nur weiter verunstaltet). Es hing dann ca. 1 Jahr lang ein Stromkabel von der Obergeschoss Wohnung (aus dem Fenster heraus und quer über die anderen Gärten gespannt) zum Garten dieser Person für die Teichpumpe.
    -> es wurde der Hausverwaltung mehrmals mitgeteilt -> geändert hat sich bis heute nur teilweise etwas

    2. Der ganze Dreck der an den Schuhen dann natürlich anhaftet wenn man im Garten ist wird dann quer Beet mehrmals durch das Treppenhaus getragen. An den Reinigungsplan bzw. die Hausordnung hält man sich ja gänzlich sowieso nicht ...
    -> es wurde der Hausverwaltung mehrmals mitgeteilt -> geändert hat sich bis heute nichts

    3. Die Haustüre wird meistens von dieser Person einfach aus wahrscheinlicher Faulheit aufgespreizt (etwas untergelegt dass die Haustüre nicht zu gehen kann - es ist eigentlich ein automatischer Türschließer verbaut). Die Haustüre bleibt dann wenn diese niemand anders schließt über die ganze Nacht komplett geöffnet sodass jeder rein und rausgehen könnte.

    4. Aktuell und seit kurzem werden in dieser Wohnung wahrscheinlich mehrere (vermutlich ca. 6-7 oder evt. sogar noch mehr Katzen) gehalten. (auf ca. 60qm) Dies zieht eine enorme Geruchsbelästigung nach sich ... das wirklich nicht mehr zu übersehen ist. Der Geruch hält sich dann sehr lange ... und ist sogar im Erdgeschoss bzw. im Keller bemerkbar.

    Es wäre hier noch viel mehr zu schreiben blos ich will euch hier nicht zu texten. Leider hat auch unser 2-seitiges Schreiben an die Hausverwaltung keinen Erfolg bzw. es hieß von dessen Seiten was solle er machen außer dem Eigentümer der Wohnung darauf hinweisen bzw. mit ihm reden. Dies geht jetzt schon seit über einem 1 Jahr - konkret geändert hat sich nichts ... leider ...

    Welche Möglichkeiten haben wir noch? Am Schlimmsten ist aktuell der seit kurzem hinzugekommene Punkt 4 mit der enormen Geruchsbelästigung ... welche Möglichkeit hat man hier darauf zu reagieren?

    Wir Eigentümer wollten uns demnächst sowieso noch einmal zusammensetzten und darüber reden ... aber bräuchten eben einen Plan ... ansonsten ändert sich wieder nichts und es geht so weiter wie zuvor.

    Für eine Hilfestellung bzw. Ratschläge wäre ich sehr dankbar! Für eure Mühen im Vorraus besten Dank!

    Mfg. Chris
     
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  3. Andres

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    Die Hausverwaltung ist nur bedingt der richtige Ansprechpartner. Einige Dinge wird man dort vielleicht in die Wege leiten können, aber grundsätzlich wird ein Hausverwalter den Teufel tun, ohne Rückhalt in Form von Beschlüssen Dinge zu tun, die der Gemeinschaft womöglich auf die Füße fallen könnten. Auch bei der Mieterin seid ihr nicht richtig, denn mit der habt ihr keine Vertragsbeziehung. Mit den meisten Problemen setzt ihr beim Eigentümer der Wohnung an. Was sagt der eigentlich zu dem ganzen Theater?

    Dann zu den einzelnen Punkten:

    1. Der Eigentümer kann seinen Gartenanteil weitgehend gestalten, wie er lustig ist. Wenn er das an seine Mieterin delegiert, fällt dieses Vergnügen ihr zu. Konflikte mit Nachbarn über die Gartengestaltung (insbesondere die Frage, was ...
    ... ist und ob man das braucht), gibt es schon seit es Gärten gibt. Wer absolute Kontrolle über sein Gartenidyll haben will, kauft sich keine ETW sondern ein EFH mit so großem Garten, dass man die Nachbarn (und deren Gärten) nur sehen muss, wenn man sie sehen will.

    2. Das geht wie bereits geschrieben an den Eigentümer und der kann sich dann an seine Mieterin wenden. Mittelfristig ist das ein Thema für die Eigentümerversammlung. Wenn die wirksam vereinbarte Kehrwoche nicht eingehalten wird, muss eben ein externer Reinigungsdienst beauftragt werden, dessen Kosten dann als Schadenersatz eingefordert werden. Das ist genau einer der Punkte, bei der sich die Hausverwaltung ohne Beschluss im Rücken nicht aus dem Fenster lehnen wird.

    3. Auch das läuft zunächst über den Eigentümer. Wenn der mitzieht, könnte er seine Mieterin auffordern, das zu unterlassen. Ob man auf eine solche Abmahnung tatsächlich eine Kündigung stützen könnte, sehe ich eher kritisch, aber ein weiteres Stück in einem großen Puzzle wäre das sicherlich. Hauptproblem im Vergleich zu Nr. 2: Es entsteht (im Moment) kein materieller Schaden, also kann man das nicht so einfach über's Geld regeln.

    4. Ähnlich Nr. 3. Ein Schaden würde hier z.B. entstehen, wenn andere Mieter im Haus die Miete mindern.


    Ich würde zunächst direkt das Gespräch mit dem Eigentümer dieser Wohnung suchen.
     
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  4. #3 BHShuber, 14.06.2017
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    Hallo,

    wie Andres bereits erwähnt, kann die Hausverwaltung und die restlichen Miteigentümer relativ wenig gegen die Mieterin machen, das ist Aufgabe des Vertragspartners der Mieterin, der Vermieter der Wohnung.

    Alle Belange zu diesem Thema, sind von der Hausverwaltung und der restlichen Gemeinschaft an den vermietenden Eigentümer der Wohnung zu richten, nicht an die Mieterin.

    Aber auch das ist nicht oder zumindest nicht im vollen Maße von Erfolg gekrönt, dem Vermieter sind oft sehr enge Grenzen gesetzt in die Nutzung der Mietsache und deren Bestandteile Vorschriften zu machen, anders sieht das bei gemeinschaftlich genutzten Bestandteilen des Gebäudes aus, hier hat sich die Mieterin an die Hausordnung zu halten und es wäre bei einem Verstoß vom Vermieter zu ahnden.

    Nicht mehr und nicht weniger!

    Gruß
    BHShuber
     
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  5. #4 Papabär, 14.06.2017
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    Ähem ... entsprechende, wirksame Vereinbarungen im Mietvertrag sind unwichtig?
     
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  6. #5 BHShuber, 14.06.2017
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    Hallo,

    das wäre die Voraussetzung dafür, dass ein Vermieter hier überhaupt eingreifen kann.

    Gruß
    BHShuber
     
  7. Duncan

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    Eine andere Option:
    Erster Schritt: das informelle Gespräch mit dem vermietenden Eigentümer - das scheint bisher ohne Erfolg verlaufen zu sein.
    Alle echten Verstöße (die Gartengestaltung z.B. darf euch weitgehend egal sein) dokumentieren.
    Zweiter Schritt: Eigentümerversammlung ordentlich einberufen und abhalten: TOP Abmahnung des Eigentümers wg. Verletzung der Pflichten aus § 14 WEG.
    Bei ausbleibendem Erfolg Punkt 2 wiederholen mit Hinweis auf § 18 WEG, nochmals nachweisbar Abmahnen.
    Und dann ggf. durchziehen.
    Der Verwalter macht das nur mit, wenn er eine entsprechende juristische Rückendeckung dazu erhält und eine einwandfreie Beschlusslage dazu hat. (Oder er ist nicht mehr ganz bei Trost). Die Aufwandsentschädigung sollte auch stimmen.

    Die Chance auf eine entsprechende gerichtliche Auseinandersetzung sind dabei dann nahe 100%. Vielleicht hilft aber auch schon der Wink mit dem Brückenpfeiler bei zurück auf Schritt 1.
     
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  8. #7 Akkarin, 14.06.2017
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    Alternativ kann man auch versuchen den Kurs WEG für mehr als Fortgeschrittene besuchen.
    Pflichtlektüre : https://openjur.de/u/138284.html

    Die WEG hatte hier wirksam beschlossen, dass der ET seiner Mieterin kündigen muss.
    Leider ist nicht überliefert, was später das AG Düsseldorf zu der Kündigung meinte :-)
     
  9. jorgk

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    Hallo Duncan,
    was soll § 18 WEG hier bringen? Ich dachte es gilt grundsätzlich 'Kauf bricht Miete nicht'. Damit dürfte sich dann einfach der nächste Eigentümer mit der Mieterin bzw. den Zuständen beschäftigen (müssen).
    Mir erscheint dieses Vorgehen nur sinnvoll wenn klar wäre das der jetzige Eigentümer/Vermieter hier seine Mieterin quasi deckt.
    Wahrscheinlicher ist aber wohl, dass der Eigentümer/Vermieter erst 'Futter' braucht um selbst gegen die Mieterin vorzugehen zu können - ohne bei Gericht nur abzublitzen. Solche Evidenz beizubringen, in einer Form mit der rechtlich etwas anzufangen ist, wäre dann die (undankbare) Aufgabe der anderen Mitbewohner, so sehr es sie auch nerven wird dies machen zu müssen. Denn der Eigentümer/Vermieter wohnt ja offenbar nicht mal im selben Haus.

    So wäre zumindest meine Interpretation bezüglich der kommenden 'Aufgaben'. Gerne lasse ich mich eines besseren belehren - wer hat nicht schon die nicht-putzende Mieterin erlebt über die sich alle anderen Mitbewohner beschweren ... das Aufzeigen eines gangbaren Lösungswegs wäre da schon toll.
     
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  11. Duncan

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    einzig und allein genug Motivation für den ET alles zu unternehmen, um Abhilfe zu schaffen und die anderen MitET entsprechend zu unterrichten. Des Weiteren wird man erwarten dürfen, dass eine entsprechende Abmahnung aus §14 WEG mit oben genannter juristischer Rückendeckung erstellt mehr als nur ausreichende Kündigungsgründe enthält, hier sogar schön beweisbar da verschriftlicht sonst fiele die Abmahnung schon hinten runter...
     
  12. #10 E36Chris, 23.06.2017
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    Hallo,

    also erstmals vielen Dank für die vielen hilfreichen Ratschläge und Tipps zu meinem bzw. unserem Problem und sorry dass ich mich jetzt erst melde … aber kam vorher leider nicht dazu.

    Der Eigentümer der betreffenden Wohnung hat sich bis dato sichtbar um nichts gekümmert. Indirekt habe ich mitbekommen dass es ihm wohl egal sei … solange die Mieteinnahmen kommen.

    Der Garten ist nicht das Hauptthema … sollte nur dazu dienen sich ein grobes Bild zu machen. Einwandfrei gepflegt … naja ein bisschen schlecht formuliert von mir … prinzipiell ist es mir eigentlich egal wie die Sachen von anderen aussehen … muss jeder selbst damit klar kommen solange es mich nicht stört … aber hier wurde eben der komplette Garten umgegraben, diverser Schutt in den Garten geladen, ein hässlicher Sichtschutz von 2m Höhe angebracht sodass ein anderer Garten dadurch beinträchtigt wird und eben dass viele Nachbarn einfach nachfragen (da das Grundstück bzw. der Garten direkt an der Straße liegt) was bei uns da los ist … also sticht schon raus … aber das nur so nebenbei …

    Hauptthema liegen eigentlich auf den Punkten 2-4 die hauptsächlich von betreffenden Person verursacht werden, wobei der enorme Geruch (verstärkt dadurch dass es aktuell sehr heiß ist) momentan am größten ist, was ich diese Woche darauf hingewiesen worden bin.

    Der Vermieter der betreffenden Wohnung wohnt nicht im Haus.

    Wir hatten auch schon ein Schreiben erstellt und hier die ganzen Probleme aufgestellt allerdings ohne den $18 WEG eben nur die ganzen Probleme ausführlich aufgelistet und dem Hausverwalter übergeben (inkl. 4 Unterschriften der Eigentümer / 6 Eigentümer sind es insgesamt in der Gemeinschaft). Der andere Eigentümer konnte nicht gefragt werden da dieser im Ausland wohnt und zu keiner Hausversammlung kommt auch keine Vertretung oder ähnliches und da hier keine Daten bekannt sind / waren.

    Hausversammlung wird erst wieder im August oder September sein. Diese wird sich wieder sehr spät vom Jahr hinausziehen … würden aber gerne vorher schon etwas unternehmen …

    Die Gesamten Beschwerden und Hinweise sind schriftlich fixiert und sind kein Problem zum Nachweisen. Es sind auch teilweise Bilder von extremen Situationen vorhanden wie z. B. Stromkabel das ein halbes Jahr vom Fenster der Wohnung (Obergeschoss) quer über das Grundstück rund 10 Meter in den Garten gespannt wurde.

    Würde es etwas bringen oder einen nutzen haben noch einmal das Schreiben aufzusetzen auf Hinweis zum §18 WEG mit Auflistung der ganzen kleinen und großen Problemen … dort den Hinweis anzubringen den betreffenden Eigentümer darauf hinzuweisen … dieses Schreiben von 4 Eigentümern unterschreiben zu lassen (von insgesamt 6) … dies dann der Hausverwaltung zu geben dass dieser das an den betreffenden Eigentümer weiterleitet … und spätestens in einer angemessenen Zeit also würde 2 Wochen (oder mehr?) nehmen … um schriftliche Rückmeldung des Eigentümers zu bitten was genau unternommen wird um dieses Problem zu erledigen?

    Der Geruch ist wie geschrieben nicht zu übersehen bzw. zu überriechen … jeder normale Mensch fühlt sich hierdurch extrem belästigt. Auch meiner Mieterin ist dies sehr unangenehm und überlegt deshalb sogar wieder auszuziehen! Auch den anderen Bewohnern geht es ähnlich!


    Deshalb wäre eine schnelle Lösung sehr erstrebenswert!

    So habe jetzt viel geschrieben … aber mir und den anderen liegt das Thema sehr am Herzen. Habe sehr viel Zeit und Geld in die Wohnung investiert und diese damals komplett selbst mit einem Bekannten von A-Z renoviert ursprünglich für mich selbst … anschließend ergab sich eben eine Vermietung wegen Hauskauf … Deshalb hänge ich an dieser Wohnung sehr und sollte als spätere Altersvorsorge dienen …

    Mfg. Chris
     
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