Diverse Probleme mit Verwalter

Dieses Thema im Forum "WEG-Verwaltung" wurde erstellt von nox, 10.03.2011.

  1. nox

    nox Neuer Benutzer

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    Schönen guten Tag,

    ich weiss gar nicht wo genau ich anfangen soll da ich soviel Probleme mit dem Verwalter des 6WE Hauses habe indem mir seit 2 Jahren eine Wohnung gehört habe. Deswegen liste ich einfach mal ein paar Punkte auf und hoffe, dass Ihr mir dazu ein wenig Feedback geben könnt.

    1. Mein Hausveerwalter ist oft Tagelang nicht zu erreichen. Weder persönlich Vor-Ort noch per Telefon, Fax oder eMail. Auf eMail oder Fax antwortet er zu 99% gar nicht.

    2. Der Verwalter kontrolliert nie den Zustand des Hauses/Grundstücks. Dies schließe ich daraus, dass ich im ersten Jahr direkt erstmal alle Wasserhähne im Keller und Außenbereich tauschen musste und bestimmt schon seid einem Jahr unsere Briefkästen und 2 Außenlichter defekt sind.

    3. Der Verwalter setzte Beschlüsse aus der Hausordnung nicht um bzw. will die Mieter von 2 Eigentümern nicht verärgern die gegen folgende 2 Punkte der Hausordnung verstoßen (1) Haustiere haben auf gemeinschafts- Grund nichts zu suchen - er sagt die Eigentümer da hätten wegen Erdgeschosslage dort Sondernutzungsrecht / deren Mieter haben nun auch direkt einen Zaun um das Stück rasen gezogen damit wir gar nicht mehr drauf können (2) Der Mieter einer Wohnung stellt im Flur Pflanzen und Bilder auf und ein anderer Stapelt Kartons bis unter die Decke - Auch hier unternimmt der Verwalter nichts.

    4. Die Jährliche Eigentümerversammlung findet immer nur auf Druck statt. Dieses Jahr soll sie im April sein jedoch die Techem Nebenkostenabrechnung soll erst mitte des Jahres kommen - Da macht die Versammlung doch nicht viel Sinn oder?

    5. Der Verwalter ist strikt dagegen, dass die Eigentümer untereinander kommunizieren. Alles soll immer über Ihn laufen.

    6. Der Verwalter gewährt mir auch auf mehrfaches Nachfragen keinen Einblick in die Unterlagen des Hauses - Kopien macht er schonmal gar nicht.

    7. DIe Gemeinschaft bildet keine Rücklagen auf einem separaten Konto. Der Verwalter nimmt sich Geld für Kosten immer direkt aus dem monatlichen Wohngeld.

    8. Seit 2002!!! gibt es einen Eigentümer der nicht regelmäßig und in vollem Umfang zahlt - Meiner Meinung nach müsste man zusehen das er Eigentümer da die Wohnung abgibt aber es passiert nichts.


    So das warn erstmal ein paar Punkte. Bin gespannt was Ihr dazu so sagt.
    Schöne Grüße
     
  2. AdMan

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  3. #2 Verwalter24, 10.03.2011
    Verwalter24

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    Hi Nox,

    mal meine Meinung zu deinen Punkten:

    1.) Wenn die WEG vertraglich fixe Sprechzeiten vereinbart hat hast du einen Anspruch. Ansonsten sehe ich da kein Problem. Der Verwalter ist kein allzeit erreichbarer Seelsorger. Zum Schriftverkehr: Gab es eine konkrete Frage, welche nicht zeitnah beantwortet wurde?
    2.)
    Das ist der Punkt. Du weist es nicht. Schau mal in den Verwaltervertrag welche Intervalle für regelmässige Begehungen ihr vereinbart habt. Üblicherweise wird die Verwaltung eine Begehung während der üblichen Arbeitszeit machen, und da arbeiten auch die meisten Eigentümer. Die Verwaltung wird deshalb eher selten gesehen.
    3. Beschlüsse sind umzusetzen. Da gbits keine Diskussion.
    4. Lustige Sache.
    Jetzt macht die Verwaltung wegen dem "Druck" die Eigentümerversammlung vor die Heizkostenabrechnung da ist, und macht es dennoch nicht richtig. Egal wann die Sitzung sein sollte, sein müsste, wegen der Steuer unabweislich sein muss und und und: Fakt ist dass die Eigentümerversammlung erst Sinn macht wenn auch die Abrechnung beschlossen werden kann, und das geht erst wenn die Heizkostenabrechnung da ist. Darauf hat die Verwaltung keine Einfluss. Und bei diesem Sachverhalt habt ihr in diesem Jahr zwei Eigentümerversammlungen, eine davon mehr oder weniger sinnlos.
    5. Jeder Eigentümer hat ein Recht auf die Adressdaten seiner Miteigentümer. Und mit wem der Eigentümer redet ist auch seine eigene Sache. Beschlüsse fassen kann aber nur die Eigentümerversammlung.
    6. Du hast ein Einsichtsrecht. Anschreiben, 3 Terminvorschläge zur Auswahl stellen während der Geschäftszeiten und mit angemessener Frist um Bestätigung bitten.
    7. Wie sieht die Beschlusslage aus? Bildet ihr eine Rücklage, in welcher Höhe? gehen die Hausgelder in der Höhe ein um auch tatsächlich umbuchen zu können? Klar, ein separates Rücklagen ist die erste Wahl. Alles andere ist erklärungsbedürftig.
    8. Der Entzug des Wohnungseigentums ist sehr schwierig. Wenn der nicht des Nachts im Suff mit der Kettensäge durch das Haus rennt wird das schwierig vor Gericht zu realisieren sein. Also: Hausgeldklage machen, immer bei Rückständen.
     
  4. nox

    nox Neuer Benutzer

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    Hallo Verwalter 24,

    erstmal vielen Dank für das Feedback und es ist wie folgt:

    1. Wir haben keine fixen Sprechneizeiten vereinbart (soweit ich das sagen kann denn nach 2 Jahren habe ich immernoch keine Kopie des Verwaltervertrages bekommen falls üerhaupt einer existiert) aber es gibt offizielle Öffnungszeiten wo er laut seiner Aussage auf dem AB und auf seiner Homepage erreichbar sein soll aber da erreiche ich Ihn zu 99,9% nicht. Ich muss Tage/Wochenlang versuchen anzurufen (Da er auf Fax oder Mail nicht reagiert) bis ich Ihn mal erreiche, was bei schon vorgekommenen defekten Heizungen, Lichtern usw. bischen schlecht ist.

    2. Dies habe ich teilweise in 1. beantwortet, ich habe einfach einen Verwaltervertrag bis dato gesehen. Das ihn niemand "real" sehen kann ist schon klar aber ich müsste doch das Ergebnis sehen z.B. reparierte Briefkästen, Lichter, Metallpfosten oder wenigstens Feedback, dass da was defekt ist oder?

    3. Klare Antwort, danke. Aber er tut dies schlichtweg nicht. Es gibt Hausordnungen die alles regeln und Gesetze die z.B. den 1. Fluchtweg regeln aber er setzt dies nicht um und weigert sich strikt die Eigentümer der problematischen Wohnung und deren Mieter anzuschreiben, da er diese nicht verärgern will (Er sagt sogar er wolle ja nicht entlassen werden und um seinen Job zu behalten müsse er diesen beiden Eigentümern bzw. deren Mietern recht machen).

    4. Ich habe dem Verwalter noch einmal geschrieben das es natürlich keinen Sinn macht 2 Versammlungen zu machen da es keinen wichtigen Grund im Moment gibt und wir ja noch keine Nebenkostenabrechnung haben, mal schauen wie er darauf (wenn überhaupt) reagiert.

    5. Die Adressen habe ich aus der Wohngeldabrechnung aber er wird auffällig wenn er erfährt das wir untereinander Kontakt haben, wobei die beiden Eigentümer deren Interessen vorrangig durch den Verwalter berücksichtigt werden auch nicht wollen, das ich direkt mit Ihnen kommuniziere.

    6. Dieses Anschreiben habe ich schon gemacht und auch mehrfach Fristen gesetzt, welche er stets verstreichen lies bzw. er sagte er sei nicht verpflichtet mir Unterlagen zu zeigen die zeitlich vor meinem Kaufdatum meiner Wohnung liegen.

    7. Es werden keine Rücklagen gebildet, was ich gerne ändern würde (0,50€ pro qm²) der Verwalter nimmt das Geld direkt aus dem Wohngeld und zahlt damit spontan anfallende Rechnungen wie Klingelreparatur aber auch lang bekannte Kosten wie Renovierungsarbeiten. Einen Wirtschaftsplan wurde im übrigen noch nie durch den Verwalter vorgelegt.

    8. Also bei dem Eigentümer ist es so, dass er seit 2002 so gut wie nie bezahlt hat, tausende Euro musste die Gemeinschaft schon zahlen und vorlegen incl. Anwaltsloten. Der Eigentümer der da Wohnt verhüllt zudem den Hausflur mit Kartons, pflegt sein Sondereigentum (Außengarage) nicht so, dass es schon total verdreckt und versüfft ist, kommt auf keine Versammlung usw. usw.
     
  5. #4 Verwalter24, 11.03.2011
    Verwalter24

    Verwalter24 Benutzer

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    Hi Nox,

    naja, ich kann verstehen daß du mit dieser Situation nicht glücklich bist. Wäre ich auch nicht. Bei der nächsten Eigentümerversammlung würde ich die Punkte mal ansprechen und darum bitten dass die in Zukunft besser laufen. Wenn das dann auch nicht fruchtet wird dein Verwalter seine Arbeitsweise nicht ändern wollen. Dann bleibt nur bei der nächsten Verwalterbestellung mal über die Wahl eines anderen Verwalters nachzudenken.

    Ein Verwalter muss sicher nicht 7 Tage die Woche 24 h erreichbar sein. Aber ein Profi sollte feste Zeiten haben und in diesen sollte das Büro auch erreichbar sein. Auch Schriftverkehr sollte in einer angemessenen Zeit beantwortet sein.

    Zu der Einsicht in die Unterlagen. Diese sind gemeinschaftliches Eigentum, somit genauso dein Eigentum wie ein Teil der Dachkonstruktion, der Bodenplatte oder des Verwaltungsvermögens (Girokonto). Die Ausführung mit ...zeitlich vor Kaufdatum ... sind Mist. Du hast ganz klar einen Rechtsanspruch auf Einsicht, das sollte dein Verwalter wissen.

    Auch zum Thema Rücklagen. Die sind zu bilden (§ 21 (5) Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz, Link hierzu: http://www.immobilienmanager24.de/service.html). Anderslautende Beschlüsse oder Vereinbarungen stellen eine Verletzung ordnungsmäßiger Verwaltung dar und sind nach § 43 Wohnungseigentumsgesetz durch das Gericht aufzuheben (Quelle: Bärmann/Pick Kommentar zum WEG).
     
  6. nox

    nox Neuer Benutzer

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    Vielen Dank für die Antwort. Nächste Woche habe ich einen Termin bei "Haus und Grund" da werd ich das nochml genau erörtern. Mal schauen was sich da ergibt.
     
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