Doppelhaushälfte verkaufen - Gewissensbisse

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von StefanK, 26.02.2014.

  1. #1 StefanK, 26.02.2014
    StefanK

    StefanK Gast

    Hallo Zusammen,

    ich habe von meinen Eltern vor ca. 10 Jahren eine DHH bekommen. Diese ist seitdem vermietet. in der anderen Hälfte wohnt mein Bruder.
    Ich bin jetzt 35 Jahre, verheiratet und wohne seit einem Jahr in einem neuen Haus.

    Mein Mietshaus ist Baujahr 1990 mit Ölheizung und Holzfenster aus dieser Zeit. Wert ca. 190000 Euro.

    Auf das neugebaute Haus habe ich noch ca. 190000 Euro Schulden.

    Mietzins und Schuldzins hält sich mit ca. 4 % die Waage.

    Mein Gedanke, wäre nun, die DHH zu verkaufen und damit meine Schulden zurückzuzahlen.
    Denke ich falsch bzw. übersehe ich was?
    Auf die Dauer von 20 Jahren ist es doch sinnvoller das Haus zu verkaufen, anstatt Miete zu kassieren und gleichzeitig mit dem Geld die Schulden zurückzuzahlen???
    Auf kurze Sicht geht es gegen 0. Aber ich rechne in den nächsten Jahren mit einer neuen Heizung und ich sag mal, in ca 10 Jahren mit neuen Fenstern...

    Ich würde es gerne an meine Mieter verkaufen, da diese schon seit ca. 15 Jahren drinnen sind. Aber Ihnen ist es anscheinend zu teuer.
    Jetzt hab ich irgendwie ein schlechtes Gewissen gegenüber meinen Mietern, wenn ich es z.b. im Internet anbiete...
    Ausserdem hab ich ein komisches Gefühl meiner Mutter gegenüber, weil sie ja das Haus für mich "gebaut" hat...

    Irgendwie weiss ich jetzt garnicht, was richtig und falsch ist - darum würde mich Eure Meinung interessieren.

    Vielen Dank dafür.

    Gruss
    Stefan
     
  2. AdMan

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  3. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Es ist ja schön das Deine Mutter Dich bedacht hat, aber scheinbar gibt es Gründe das Du Dir ein eigenes Haus gebaut hast.
    Mich würde interessieren was Dein Bruder dazu meint, vielleicht hat er ja Interesse die zweite Hälfte zu übernehmen.

    Eigentum verpflichtet, deshalb wirst Du mit einem Haus immer auch die Verantwortung und vor allem die Kosten tragen müssen (Heizung, Fenster etc.). Ich denke Du mußt für Dich die Rechnung aufmachen und da kannst Du natürlich auch die Gefühle Deiner Mutter und Deiner Mieter mit einrechnen.
    Allerdings gibt es auch den Spruch "undank ist der Welten Lohn" und das merkst Du wenn Dein Mieter auszieht und es ihn nicht kümmer ob Du Deine Haus weitervermieten kannst oder nicht.
     
  4. #3 Aktionär, 26.02.2014
    Aktionär

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    Hallo.
    Den Mietern hast Du den Kauf angeboten. Wenn sie nicht können oder nicht wollen dann ist das eben so. Da würde ich mir keine Gedanken machen wenn Du nun inserierst. Den Bruder würde ich aber auch vorab befragen, ob er nicht die zweite Hälfte kaufen möchte.

    Mit Deiner Mutter würde ich mal das Gespräch suchen und Deine Beweggründe für den Verkauf darlegen. Vielleicht sieht sie es ja genau wie du?

    Vergiss in deiner Rechnung nicht, dass Du bei Ablösung der Finanzierung für das von Dir bewohnte Haus Vorfälligkeitsentgelt wirst zahlen müssen. Je nach restlaufzeit könntest Du davon auch die Heizung erneuern ... :84:
     
  5. #4 BHShuber, 26.02.2014
    BHShuber

    BHShuber Erfahrener Benutzer

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    Vorfälligkeitsentschädigung der Bank

    ja, die Vorfälligkeitsentschädigung der finanzierenden Bank für das vorzeitige Tilgen des Darlehens.


    Diese Rechnung bleibt jedem selber überlassen.

    Auch das ist eine emotionale Entscheidung die man mit sich selbst ausmachen muss.

    Gruß

    BHShuber
     
  6. #5 StefanK, 26.02.2014
    StefanK

    StefanK Gast

    Vielen Dank für Eure Tipps und Meinungen...

    ja, an die Vorfälligkeitszinsen habe ich auch gedacht. Das kommt natürlich auch dazu...
    Meinen Bruder habe ich es letztes Jahr schon angeboten, der hat dankend abgelehnt, mit der Aussage, er legt sein Geld nicht in ein solch "altes Gebäude" an - hast ja nur Kosten...

    Ehrlich gesagt, bis jetzt hatte ich noch keine grösseren Kosten, Terasse neu fliesen, Fassade weisseln, Holzverschläge streichen. und dreimal im Jahr Heckenschneiden.
    Und steuerlich gesehen, greift ja Frau Merkel am Ende des Jahres auch zu.

    Vielleicht empfinde ich es aber auch nur so, und es ist die beste Geldanlage, die es gibt...
    Aber wenn ich die nächsten 10 Jahre 20000 Euro für Fenster und Heizung ausgebe, ist die Rendite gleich nicht mehr so toll.
    Wenn ich verkaufe und das Geld anlege, gebe ich zwar auch der Frau Merkel meinen Anteil, aber es sind nicht plötzlich in 10 Jahren 20000 Euro weg.

    Versteht ihr was ich meine?

    ich kann ja den Verkaufserlös 8 Jahre parken, dann ist der Kredit ja "frei"

    @ Jobo45
    Also Du würdest auch verkaufen?!
     
  7. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Was machst Du, wenn Dein Haus abbezahlt ist? Legst Du das Geld, was dann übrig hast, weil Du keinen Kredit bezahlst dann aufs Sparbuch bei 1 Prozent Zinsen? Du könntest noch in Aktien o.ä. investieren. Du solltest überlegen, was Du später einmal machen möchtest.

    Ich würde lieber den Staat etwas geben, als so zu sparen. Etwas der Staat, etwas mehr für Dich.
     
  8. #7 StefanK, 26.02.2014
    StefanK

    StefanK Gast

    Von der Sicht her gesehen, hast Du auch wieder recht!
    mit einer normalen Geldanlage bekommst nicht soviel Rendite...

    hm, nagut aber auch keine Gefahr von höheren Reperaturen...

    Aber danke für die verschiedenen Anschauungen! :-)
     
  9. Andres

    Andres
    Super-Moderator

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    Die Frage ist doch: Angenommen du machst das alles so wie geplant, verkaufst die DHH, tilgst damit (egal über welchen Zeitraum) das Darlehen deines eigenen Hauses, bist fortan schuldenfrei - alles gut. Was machst du dann eigentlich mit dem Geld, das aktuell in die Tilgung deines Hauses geht? Wo und wie legst du das an? Und wieviel Rendite bekommst du dafür?

    Das ist zu kurz gedacht. Aktuell zahlst du mit den Mieten die Zinsen deines Kredits. Mit fortschreitender Tilgung verschieben sich die Verhältnisse aber: Du zahlst zwar immernoch 4 % Zinsen, aber nicht mehr 4 % von 190 000 €! Die Mieten entwickeln sich davon unabhängig, vermutlich leicht nach oben. Die DHH beteiligt sich also in Zukunft zunehmend an der Tilgung - und nicht nur an den Zinsen.

    Ich würde die DHH zuerst isoliert betrachten und das eigene Haus für einen Moment mal vergessen: Was bleibt da eigentlich langfristig betrachtet hängen? Welche Maßnahmen sind wann erforderlich, wieviel kostet das? Dazu gehört auch eine etwas differenziertere steuerliche Betrachtung als "Frau Merkel will auch noch was". Sollte an irgendeinem Punkt die Instandhaltung die Miete übersteigen, zahlst du effektiv gar keine Steuern mehr ...

    Bei dieser Betrachtung sollte auch nicht außen vor bleiben, dass der Wert der Immobilie (derzeit 190 000 €) sehr wahrscheinlich mit der Inflation ansteigt - d.h. inflationssicher angelegt ist! - jedenfalls wenn sich die DHH in wenigstens durchschnittlicher Lage befindet und vernünftig gepflegt wird. Das sind nochmal so rund 1-3 %, die eine andere Anlage erst einmal erwirtschaften müsste.


    So, und jetzt das eigene Haus: Wenn du dein eigenes Haus nicht abbezahlen müsstest und du mit deinem dadurch frei werdenden Einkommen mehr erwirtschaften kannst, als die DHH abwirft, dann lohnt sich der Verkauf. Sonst nicht. Das heißt nicht, dass man nicht trotzdem verkaufen kann, z.B. weil die Vermietung zu viel Arbeit macht oder man das Risiko nicht mehr tragen will.

    Von Maßnahmen, um die Rendite der DHH zu steigern, wie z.B. Mieterhöhungen im zulässigen Rahmen, haben wir noch gar nicht gesprochen ...


    Wie alle anderen Geldanlagen auch, hat eine Immobilie Vorteile und Nachteile. Aber ich will es so sagen: Wer aus einem abbezahlten Haus in gutem Zustand keine vernünftigen Erträge erwirtschaftet, der macht irgendetwas falsch.


    Der Veräußerungsgewinn ist spätestens nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei (in deinem Fall vemutlich schon früher), aber du hast recht: KESt ist besser als ESt. Die Besteuerung macht aber aus einer guten Anlage keine schlechte Anlage. Ich würde mich bei einer Analyse deiner Situation in erster Linie auf den Ertrag vor Steuern konzentrieren.
     
  10. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Tendenziell ja, aber....

    Wie kann sich der Wert der Immobilie entwickeln, im Ballungsraum Stuttgart oder München anders als in Regionen schwachen Wirtschaftswachstums.
    Stehen die Mieter für dieses Objekt schlange oder mußt Du froh sein einen Mieter zu haben?

    Wie ist Deine steuerliche Situation?

    Macht es Dir spaß Vermieter zu sein oder streßt Dich jeder Anruf deines Mieters?

    Kannst Du Deinem Mieter ein Mietkauf Angebot das Objekt schmackhaft machen?

    Hat Deine Mutter im falle eines Verkaufs ein großes Problem mit Dir?

    Du merkst es ist nicht so einfach mit ja oder nein zu antworten, aber ich denke Du hast ein paar gute Tips bekommen die Dir bei Deine Entscheidungsfindung helfen können.
     
  11. #10 StefanK, 28.02.2014
    StefanK

    StefanK Gast

    Vielen Dank nochmals für Eure Tipps.

    Es macht mir keinen Spass Vermieter zu sein...

    Heute nachmittag soll ich meinen Mieter kontaktieren, da will er nochmals über den Preis reden...
    Bin ich gespannt, momentan stehen 180T im Raum, was er anbietet...

    Mein Bauchgefühl sagt ganz klar, weg damit
     
  12. Jobo45

    Jobo45 Erfahrener Benutzer

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    Unter diesen Umständen würde ich auch auf meinen Bauch hören.
     
  13. sara

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    Das kann ich gut verstehen und ich habe im letzten Jahr auch mich lieber schnell entschieden als noch länger zu warten.
    Ob beim längeren warten, bzw. über Makler dann ein höhere Summe erzielt werden kann ist sehr fraglich...

    Sicher kannst du das Haus auch erst mal noch anbieten und ob deine Preisvorstellung durchsetzbar ist, wenn du noch etwas Zeit investieren möchtest...
    Aber so weit seit ihr nun ja nicht mehr auseinander.

    Viel Glück beim Verkauf...
     
  14. #13 StefanK, 28.02.2014
    StefanK

    StefanK Gast

    Vielen Dank an Euch Alle und ein schönes Wochenende.

    Drückt mir die Daumen :-)
     
  15. #14 Aktionär, 28.02.2014
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    Wenn das Baugefühl schon so ausgeprägt ist, dann würde ich diesem auch nachgeben. Gerade wenn Dir das Vermieterdasein so gar keinen "Spaß" bereitet.
    Viel Erfolg.
     
  16. #15 immodream, 02.03.2014
    immodream

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    Hallo Stefan,
    wenn ich die Beiträge hier verfolge, scheinst du nicht der geborene Vermieter zu sein.
    Wenn du den Wert des Hauses auf 190 000 € veranschlagst ( wie auch immer du an diesen Wert kommst ) und der Mieter dir 180 000 € bietet, dann kann ich nur schreiben " weg mit dem Haus " .
    du wirst auf Dauer als Vermieter nicht glücklich werden. Dieses Haus wird dich ein Leben lang belasten und welche Rendite auf Jahrzehnte sinnvoller ist, weis eigentlich Niemand.
    Weg mit dem Haus.
    Grüße
    Immodream
     
  17. #16 StefanK, 07.04.2014
    StefanK

    StefanK Gast

    So, mein Mieter hat um Bedenkzeit bis Ende März gebeten. Und mir gestern mitgeteilt,
    dass es ihm zu teuer ist. Also die einfachste Variante "Verkauf an Mieter" ist es weg.

    Meinen Kredit kann ich definitiv erst 2021 zurückzahlen. Weil die Vorfälligkeitszahlung einfach zu hoch ist.

    Jetzt wollte ich es in sieben Jahren verkaufen und zeitgleich den Kredit zurückzahlen und spreche natürlich über das Thema mit Verwandte und Bekannte.
    Es prallen jetzt zwei Seiten auf mich ein. Verkaufen - Nicht verkaufen.
    In die Zukunft kann keiner sehn, aber jetzt bin ich wieder hinundhergerissen.

    - sichere Geldanlage, wertstabil ( bei Inflation )
    - wie möchtest Du das Geld sonst anlegen, kriegst ja nirgends soviel Zins
    - Instandhaltungskosten halten sich in Grenzen, was soll denn kommen, kannst ja dann von der Steuer absetzen
    - wennst mal arbeitslos wirst, hast immernoch die Miete
    - wenn der Euro hops geht, hast einen Sachwert

    Auf der anderen Seite, die Leute die Sagen:

    - weg damit, hast keinen Ärger, Arbeit, Risiko ( Mietausfall ) mehr
    - es gibt auch Schatzbriefe, wo Du an den Mietzins hinkommst, aber kein Risiko hast, dass es weniger wird ( bei Immobilien z.b. die Instandhaltung )
    - Verkaufe es gleich, in den sieben Jahren können Instandhaltungskosten kommen, dann sind die ganzen Mieteinnahmen wieder weg


    Es ist wahnsinn, ich schwanke hin und her. Der Gedanke, es zu verkaufen und ein finanziell leichteres Leben zu haben ist schon auch verlockend. Aber dann sagen die Leute schon wieder, wenn der Euro gegen die Wand gefahren ist, hast auch nichts mehr davon.

    Leute, jetzt seid ihr wieder dran. Was denkt Ihr? ist jemand in einer ähnlichen Lage?

    Dankeschön!
     
  18. #17 Leipziger82, 07.04.2014
    Leipziger82

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    Wenn Du den Kredit sowieso erst in sieben Jahren zurückzahlen kannst, würde ich mir aktuell keine Gedanken über einen Verkauf machen.
    Kann schon sein, dass die Mieteinnahmen weg sind, wenn größere Instandhaltungen anstehen, aber was hast Du davon, wenn Du jetzt verkaufst? Die Mieteinnahmen hast Du dann auch nicht mehr, zahlst aber weiterhin Zinsen.

    Instandhaltungsmaßnahmen sind mittelfristig nicht verkehrt. Bedenke, dass neue Fenster und Heizungsanlage den Wert der Immobilie steigern könnten. Vielleicht kannst Du die eine oder andere Maßnahme gleich mit einer kleinen Modernisierung verbinden und entsprechend umlegen.

    Ich persönlich würde mir aktuell noch gar keine Gedanken darüber machen. In sieben Jahren kann viel passieren. Letztendlich halten sich die Vor- und Nachteile die Waage, so dass ich mich da ebenso schwer tun würde.

    Ein anderer hat es schon getan und ich wiederhole die Frage: Ist der Standort der Immobilie günstig oder liegt es mitten in der "Pampa", wo Du langfristig Probleme mit Mietinteressenten haben wirst?
     
  19. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Du bist hier im Vermieterforum. Du stellst jetzt nicht wirklich diese Frage hier?:verrueckt005:

    Meine Meinung kennst Du.:smile032:
     
  20. #19 Bürokrat, 07.04.2014
    Bürokrat

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    Wenn man verkaufen will wäre es natürlich günstig eine zeit zu erwischen in der die Preise hoch sind. Dies ist gerade der Fall. Diese Immoblase wird sich sicher noch 1-3 jahre weiter aufblähen um dann zusammenzubrechen. wenn ja dann also vorher...
     
  21. #20 StefanK, 07.04.2014
    StefanK

    StefanK Gast

    @ Pitty Richtig, deine Meinung kenne ich :-)

    Die DHH ist in einem Dorf mit ca. 3500 Einwohner. Also eine Wertsteigerung durch Industrie ist nicht zu erwarten
    Die Lage ist ruhig, keine direkte Hauptstrasse in der Nähe, Einrichtungen sind alle vorhanden. Bäcker, Metzger, Schule, Kindergarten

    ja, es stimmt schon, dass die Mieterträge weg sind, aber wenn ich das Geld in einen Schatzbrief anlege, bekomme ich ja auch Zinsen von ca. 3%

    180.000 zu 3% Zins 180.000 zu 4,3% Miete

    Jahr angelegtes Kapital Zinsen Jahr angelegtes Kapital Miete
    zu Jahresbeginn zu Jahresbeginn
    2014 180.000,00 5.400,00 2014 180.000,00 7.800,00
    2015 185.400,00 5.562,00 2015 180.000,00 7.800,00
    2016 190.962,00 5.728,86 2016 180.000,00 7.800,00
    2017 196.690,86 5.900,73 2017 180.000,00 7.800,00
    2018 202.591,59 6.077,75 2018 180.000,00 7.800,00
    2019 208.669,33 6.260,08 2019 180.000,00 7.800,00
    2020 214.929,41 6.447,88 2020 180.000,00 7.800,00
    Gesamt 214.929,41 41.377,30 Gesamt 180.000,00 54.600,00

    54600 zu 41377 Euro. Bei der Miete könne Abzüge in Form von Reparaturen kommen. Kann ich natürlich von der Steuer absetzen. Aber erhöhe ich damit den Wert des Haus oder halte ich den Wert nur stabil?
     
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Doppelhaushälfte verkaufen - Gewissensbisse

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