Drei Kleinreparaturen, Obergrenze

Diskutiere Drei Kleinreparaturen, Obergrenze im Kleinreparaturen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Ich hätte da mal eine Frage, da ich mir in folgender Situation nicht sicher bin. In einer Wohneinheit sind auf einmal drei Rolladengurte von den...

  1. #1 gliolis, 15.12.2017
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    Ich hätte da mal eine Frage, da ich mir in folgender Situation nicht sicher bin. In einer Wohneinheit sind auf einmal drei Rolladengurte von den Jalousien gerissen und ich habe von einem Fachunternehmen ein Angebot in Höhe von 275 EUR Brutto bekommen. Im MV ist eine Kleinreparturklausel vereinbart worden, siehe Screenshot im Anhang.


    Meine Frage ist nun folgende: wie kann ich die Kosten an den Mieter umlegen?


    - Soll ich das Unternehmen bitten mir drei einzelne Rechnungen auszustellen um drei Einzelfälle zu bilden und so die drei Rechnungen an den Mieter weiterlegen?

    - Soll bzw. darf ich eine Gesamtrechnung anfordern und diese dann komplett oder anteilig (100 EUR) an den Mieter umlegen?


    Anmerkung: Grundmiete= 480,00 EUR, eine Höchstgrenze von 200 oder 250 EUR wurde im MV nicht vereinbart, nur eine jährliche 8% Grenze
     

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  3. #2 Sweeney, 15.12.2017
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    Ein Umlage auf den Mieter dürfte in diesem Fall nicht möglich sein.

    Eine derartige Umgehung der Obergrenzen dürfte unzulässig sein.

    Eine anteilige Umlage auf den Mieter ist nicht vertraglich vereinbart und wäre im Übrigen unwirksam.
     
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  4. #3 gliolis, 15.12.2017
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    Ich könnte doch im schlimmsten Fall das Unternehmen bitten mir zwei Rechnungen zu erstellen, eine in Höhe von 100,00 EUR die ich dann an den Mieter weiterleite und eine zweite mit dem Restbetrag die ich selber begleiche. Wo ist denn da das Problem?
     
  5. #4 Sweeney, 15.12.2017
    Zuletzt bearbeitet: 15.12.2017
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    Das Problem liegt im unzulässigen Kostensplitting für eine Einzelreparatur, um eine anteilige Umlage auf den Mieter zu ermöglichen.

    Man kann sich an dieser Stelle natürlich streiten, ob die Instandsetzung von drei Jalousien eine Einzelreparatur ist, oder ob es zulässig ist, auf drei separate Kleinreparturen abzustellen. Angesichts der vergleichsweise geringen Kosten, hätte ich geringes Interesse, mich im Zweifelsfall als Vemieter lächerlich zu machen mit einer derartigen Argumentation. Leistet der Mieter nämlich Widerstand, so dürfte eine Klage des Vermieters gegen den Mieter auf ziemlich dünnem Eis stehen.
     
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  6. #5 gliolis, 15.12.2017
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    Ich verstehe worauf du hinaus möchtest, aber ich sehe das anders. Es sind drei verschiedene Außenrollos und es werden auch drei Reparaturen (jedoch an einem Tag) erfolgen. Hätte der Mieter jedes einzelne Rollo gemeldet (Beispiel 01.10.17 das erste Fenster, 15.10. das zweite usw.) wäre der Handwerker ja auch drei mal gekommen und hätte auch drei Rechnungen erstellt. Er hat es jedoch versäumt alle Schäden einzeln zu melden und als sich kein Rollo mehr betätigen ließ, den Schaden dann gemeldet.

    Der Mieter würde ja nur eine Rechnung in Höhe von 100,00 EUR bekommen. Die Rechnung mit dem Restbetrag würde ich ihm nicht zuschicken.
     
  7. Andres

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    Das würde ich beinahe schon als Eingeständnis werten, dass hier eine Umgehung der Obergrenze stattfinden soll. Entweder ich lasse die Sache auf sich beruhen oder ich verlange vom Mieter alle drei Einzelrechnungen ersetzt, wobei ich wahrscheinlich den Handwerker um eine Gesamtrechnung bitten würde, auf denen die einzelnen Leistungen aufgeschlüsselt sind. Weigert sich der Mieter mit Verweis auf die Einzelfall-Thematik zu zahlen, könnte man Schadenersatz nach §536c Abs. 2 Satz 1 fordern: Bei ordnungsgemäßer Mängelanzeige wäre dem Vermieter dieser Vermögensschaden nicht entstanden.
     
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  8. #7 gliolis, 15.12.2017
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    So gesehen hast du Recht. Es sind ja drei Rollos, also drei Einzelfälle. Die Reparaturkosten pro Fall wären dann ca. 92 EUR (wenn man das so schätzen kann) und die Jahresgrenze liegt bei 8% der kalten Jahresmiete (460,80). Laut Mietvertrag könnte ich den kompletten Rechnungsbetrag (275 EUR) an den Mieter umlegen.

    Ich würde es aber ungerne über die Nebenkostenabrechnung umlegen, da den Mieter eine Nachzahlung erwartet (der Voreigentümer hat niedrige NK-Vorauszahlungen vereinbart). Kann ich die Kleinreparatur nach Abschluss der Reparatur sofort an den Mieter umlegen?
     
  9. dots

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    Ach du Sch ... !
    Was hat die Reparatur mit Nebenkosten zu tun?
    Wie kommst du auf die Idee, solche Reparaturen in der Nebenkostenabrechnung zu berücksichtigen?
    Das kann doch nur nach hinten losgehen. Es sei denn, der Mieter sagt zu allem "Ja" und "Amen", aber dann kann man ihm auch direkt die Rechnung(-en) in die Hand drücken, statt sie (unzulässigerweise!) in der Nebenkostenabrechnung zu berücksichtigen.
     
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  10. #9 gliolis, 15.12.2017
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    Hää?? Kleinreparaturen werden doch über die Nebenkostenabrechnung umgeleitet. Liege ich da falsch?? In deinem Kommentar kann ich leider keine Antwort sehen. Wie würdest du denn die Kosten an den Mieter abwälzen?
     
  11. dots

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    Absolut unabhängig von der Neben- (und auch Betriebs-)Kostenabrechnung.

    Ich würde Kleinreparaturen-Kosten gar nicht umleiten, sondern wie Kleinreparaturen-Kosten behandeln - solange es sich wirklich um Kleinreparaturen handelt.

    Z.B. so: "Hallo Mieter, gemäß Vertrag soundso hast du Kleinreparaturen unter denundden Bedingungen zu zahlen, daher bitte ich dich, mir die entstandenen Kosten für die Kleinreparratur am soundsovieltem irgendeines Jahres an diesemoderjenem Ding in Höhe von soundsoviel Euro auf mein Konto mit der IBAN zu überweisen."

    Alles andere (also sowas wie "umleiten", Kleinreparaturen in NK- oder BK-Abrechnung) kann (nach meinem Empfinden) nur total falsch sein.
     
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  12. #11 anitari, 15.12.2017
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    Völlig falsch!

    Kosten für Kleinreparaturen müssen zeitnah und einzeln dem Mieter in Rechnung gestellt werden.

    Es dürfen auch keine Rechnungen "gesammelt" werden.
     
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  13. #12 gliolis, 15.12.2017
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    Ich würde das am liebsten auch gerne zeitnah, also nach Abschluss der Reparatur dem Mieter in Rechnung stellen, bin jedoch der Meinung, dass der Gesetzgeber eine Umlage über die Nebenkostenabrechnung gestattet.

    In den meisten Verwalter-Softwares können ja auch Ausgaben für Kleinreparaturen dem Mieter direkt zugeordnet werden.

    Würdet ihr in meinem Fall dem Mieter auch den kompletten Betrag in Rechnung stellen? Die Situation wurde von mir ja schon geschildert. Danke im Voraus
     
  14. #13 BHShuber, 15.12.2017
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    Hallo,

    das ist deine eigene subjektive Meinung, die aber nicht richtig ist. Kleinreparaturrechnungen dürfen nicht über die Betriebskosten abgerechnet werden, diese sind dem Mieter gesondert in Rechnung zu stellen, das liest du jetzt das dritte Mal von verschiedenen Usern und sollte deiner Überzeugung zu denken geben.

    Was bitte hat die Verwaltersoftware mit mietvertraglichen Vereinbarungen zu tun, nichts.

    Ich würde es Schritt für Schritt genau so machen wie das hier nachzulesen ist, eine sehr gelungene Anleitung:

    http://www.mietrecht.org/kleinreparaturen/kleinreparatur-abrechnen/

    Gruß
    BHShuber
     
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  15. Andres

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    Lies die Betriebskostenverordnung. Hat nur zwei §§, von denen der eine eine reine Aufzählung ist. Danach hast du eine andere Meinung.
     
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  16. #15 ehrenwertes Haus, 15.12.2017
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    Wie lange wohnt dein Mieter denn schon dort?
    Wie alt waren die Gurte?
    Waren die Gurte bei seinem Einzug in fehlerfreiem Zustand oder schon mit deutlichen Nutzungsspuren?

    Unabhängig von der Vereinbarung einer Kleinreparaturklausel. Wenn die Gurte schon entsprechend alt waren, ist das für mich Vermieteraufgabe, da dann mit einem altersbedingtem Reißen der Gurte zu rechnen ist, nicht nur durch Benutzung.
    Das ist eine Frage der Fairness und des Anstands.

    Aber nicht für die Abrechnung von Kleinreparaturen mit Mietern über die NK, sondern zur Dokumentation wann was in welcher Wohnung gemacht wurde und für evt. automatische Anschreiben an einen Mieter.


    Du möchtest eigentlich Tipps, wie du deinen Mieter um sein Geld prellen kannst. Mit geteilten Rechnungen willst du ihn auch anlügen.
    Wenn es deinem Mieter auffällt
    • machst du dich damit erpressbar
    • sorgt das ganz sicher nicht für ein vernünftiges Miteinander
    • kann dein Mieter dann auch rechtlich gegen dich vorgehen
     
  17. #16 gliolis, 15.12.2017
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    Ich prelle ja nicht den Mieter um sein Geld. Der Rechnungsbetrag liegt ja innerhalb der im MV vereinbarten Grenzen. Das mit den geteilten Rechnungen war eine Überlegung für den Fall, dass die Reparatur von DREI Schäden vom Mieter als EINZELFALL betrachtet wird und er sich dann auf die 100 Euro Grenze im MV beruft. Ich würde ihm mit der gesplitteten Rechnung sogar einen Gefallen tun, da er nur 100 EUR anstatt 275 EUR zahlen würde. Damit wollte ich auch den Ärger mit ihm vermeiden, da er sich bestimmt über die 275 EUR mehr aufregt, als über die 100 EUR.

    Im Übergabeprotokoll vom Voreigentümer wurde eine Abnutzung der Gurte oder etwas ähnliches nicht dokumentiert. Auch scheinen die Aufputzrollos nicht älter als fünf Jahre zu sein.

    Wie auch immer, danke an alle die mir geantwortet haben, ich weiss jetzt wie ich die Situation angehen werden.
     
  18. #17 gliolis, 15.12.2017
    Zuletzt bearbeitet: 15.12.2017
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    Auf diese Seite bin ich mittlerweile auch gekommen, danke! Scheint die beste Lösung zu sein, also werde ich die Sache auch so angehen. Ich lag anscheinend falsch. Habe heute wieder was dazu gelernt.

    Ihr habt mir aber noch nicht eure Meinung zum Rechnungsbetrag gesagt. Sieht ihr die Reparatur von drei verschiedenen Rollos als drei Einzelfälle? Wäre es in Ordnung wenn ich die Reparaturkosten dem Mieter in Rechnung stelle, wenn die Reparaturkosten jedes Rollos nicht die 100 EUR Grenze übersteigen und gleichzeitig die Gesamtkosten unter 8% der jährlichen Grundmiete liegen?
     
  19. #18 BHShuber, 15.12.2017
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    Hallo,

    es ist unerheblich ob es 3 oder 25 Einzelfälle sind, bestimmend ist die Höhe der Kosten und der Zeitraum der im Mietvertrag vereinbart wurde, hinzu kommt eben noch ob die Klausel auch wirksam vereinbart ist, bei letzterem möchte ich mich jetzt nicht zu weit aus dem Fenster lehnen.

    Zu beachten ist auch noch folgendes:

    Wichtig:

    Bleibt die aktuell in Rechnung gestellte Kleinreparatur zwar von ihrer Einzelbetragsgrenze her in dem vom Mietvertrag vorgegebenen Rahmen, überschreitet sie jedoch insgesamt die Jahreshöchstgrenze, muss auch diese voll vom Vermieter getragen werden! Quelle: http://www.mietrecht.org/kleinreparaturen/kleinreparatur-vermieter-muss-ab-gewisser-grenze-zahlen/

    So kommen wir wieder zurück zum allersten Beitrag von Sweeny!

    Gruß
    BHShuber
     
  20. #19 gliolis, 15.12.2017
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    Wenn die drei Rollos als ein Einzelfall gelten, kann ich dem Mieter nicht den Betrag in Rechnung stellen, da die 100 EUR Grenze überschritten wird.

    Konkreter also: Siehst du die Reparatur von drei verschiedenen Gurten als drei Einzelfälle, auch wenn diese in einer Rechnung aufgelistet werden und somit auch die Kosten als umlegbar? oder bildet die komplette Reparatur aller Gurte einen Einzelfall und muss somit von mir bezahlt werden? Mit dieser Frage muss ich mich jetzt auseinander setzen. Dem Mieter wurden bis heute keine Kleinreparaturen in Rechnung gestellt
     
  21. #20 Papabär, 15.12.2017
    Zuletzt bearbeitet: 15.12.2017
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    Die Sache in drei verschiedenen Einzelrechnungen abzuhandeln halte ich für zulässig. Wie ich das rein moralisch einschätze ... naja, lassen wir das.

    ABER ... die Begrenzung des Jahreshöchstwertes lediglich mit einer prozentualen Angabe auf Basis der Jahresnettokaltmiete zu machen, ist in der Rechtsprechung umstritten, da die Miethöhe sich im Laufe der Zeit ja ändern kann. Hier wird gerne §307 BGB herangezogen.
    Ich würde mich im Streitfall daher nicht darauf verlassen, dass hier überhaupt eine wirksame Kleinreparaturklausel vereinbart ist.

    Bevor ich mir zudem Gedanken um die Weitergabe der Kosten mache, würde ich mich vlt. mal um einen neuen Handwerker bemühen. Ich meine, so´n Austausch von Rolladengurten kommt hier ja auch immer wieder mal vor. 3 Rolladengurte á 16,75 € = 50,25 €. Anfahrt 20,- € ... Montage 62,- € (das war übrigens der Preis für fünf Gurte). Ich komme auf 132,25 € ... mithin 157,38 € brutto. Lass es 170,- € sein ... aber der Handwerker, der hier 275,- € für drei Rolladengurte aufruft, darf mal nachgucken wo der Maurer das Loch gelassen hat.


    Ich vermute übrigens, dass
    eine Mieterin ist. Aus den letzten 13 Jahren erinnere ich mich nur an einen einzigen Fall, wo die Ursache nicht Ihre Nachtcreme war. Aus mir nicht bekannten Gründen scheinen diese Cremes die Gewebe von Rolladengurte ganz gezielt anzugreifen.

    Leider wird ein Schadenersatz regelmäßig am Nachweis (geschweige denn am Vorsatz) scheitern. Ich schätze eine Klausel, die die Benutzung der Rolladengurte mit eingeschmalzten Händen untersagt, wäre ohnehin unwirksam.
     
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