Dreifamilienhaus kaufen ???

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von Karle, 25.02.2012.

  1. Karle

    Karle Neuer Benutzer

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    Halle zusammen!

    Mein Name ist Karl. Meine Frau (26) und ich (28) müssen demnächst umziehen und überlegen uns ein Dreifamilienhaus zu kaufen. Ich lese hier ab und zu mit und würde mich freuen wenn Ihr euch unsere Situation ansehen würdet und euch dazu äußert.
    Über einen Makler haben wir das Haus gefunden. ca. 270m² Wohnfläche (3 Einheiten) Baujahr 1975. Allerdings wurden in den letzten Jahren keine Modernisierung durchgeführt. Ich habe eine handwerkliche Ausbildung und habe einen Meisterbrief, arbeite aber momentan in der Industrie. Wir würden eine Wohnung selbst beziehen und die anderen beiden vermieten.
    VHB ist lt. Makler 280T€. Kaltmiete liegt in dem Stadtteil zwischen 5,50 und 6,50€/m² (Haus wurde bisher durch eine Familie genutzt, daher kein Erfahrungswert). Grundstückswert lt. Gemeinde ca. 170T€.

    Wir verdienen netto ca. 4500€ und haben ein EK von ca. 60T€.

    Meint Ihr das ganze Vorhaben ist unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten rentabel? Ich möchte zwar bei Renovierungen und Unterhalt Eigenleistung einbringen aber eben nicht nur als "Hobby". Das heißt, das Invest sollte sich auch so rechnen.

    Wir würden uns sehr über ehrliche und fundierte Antworten freuen.
    Sollten noch Angaben/Infos fehlen bitte kurze Nachricht.

    Freundliche Grüße aus dem Ländle!
     
  2. AdMan

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  3. #2 Kitzblitz, 25.02.2012
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

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    Hallo Karl,

    die Randbedingungen (Eigenkapital, Einkommen) für den Kauf des Hauses scheinen momentan gut.

    Der Kaufpreis in Relation zum Grundstückswert zeigt aber, dass entweder die Lage unattraktiv ist und/oder ein hoher Nachinvest erforderlich ist. Die Höhe des Nachinvestes solltest du herausfinden. Dann erst lässt sich dein Finanzierungsbedarf ermitteln.

    Ihr seid noch jung und solltet in einer längerfristigen Finanzierungssituation auch einkalkulieren, dass das Einkommen deiner Frau durch Kindersegen ausfällt bzw. erheblich reduziert werden kann.

    Rein gefühlsmäßig ist euer Vorhaben so realisierbar, dass unter Berücksichtigung der zu erwartenden Mieteinnahmen, einem Nachinvest von ca. 120.000 EUR, der mit dem Kauf verbundenen Nebenkosten, eine tragbare monatliche Belastung herauskommt. Zu beachten ist auch, dass der hohe Grundstückwert bei der AfA des Gebäudes nachteilig ist.

    Doch zunächst würde ich erst einmal die Region des Gebäudes auskundschaften (Leerstand von Mietwohnungen und Ladengeschäften, wirtschaftliche Situation der Nahregion, Infrastruktur, öffentl. Verkehrsmittel, Schulen, Kindergärten). Es nutzt ja nichts, mit dem Mietspiegel zu argumentieren, wenn man die Wohnungen später gar nicht oder nur mit hohen Zugeständnissen vermieten kann.

    Passt das Umfeld (Lage), würde ich mir die Finanzierung mit dem Berater der Bank deines Vertrauens besprechen. Hast du dann immer noch ein gutes Gefühl bei der Sache, dann spricht nichts gegen eine Realisierung eures Wohntraumes.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  4. Karle

    Karle Neuer Benutzer

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    Hallo Ulrich,
    vielen Dank für die schnelle Antwort.

    Die Stadt liegt in der Nähe von HN an der A6. Eigentliche eine sehr gute Gegend was Wirtschaft und Infrastruktur angeht, würde ich sagen. Ich kenne auch den Stadtteil, da wir zuerst nach Mietwohnungen geschaut haben. Es herrscht dort definitiv eine gute Nachfrage bei nur mittelmäßigem Angebot, deswegen sind wir ja erst auf die Idee mit dem Kauf gekommen. Auch die Mieten waren je nach Zustand in dem von mir genannten Rahmen.
    Was meinst du was man bei einem Haus dieser Größe und Bj als Rücklage flüssig haben sollte wenn man nicht gleich umfassend modernisiert? Reichen da 10T€ aus?
    Die Mieteinnahmen der beiden Wohnungen + eine fiktive Miete für unsere Wohnung würde ich als Annuität ansetzen. Daneben könnten wir ca. 1500€ im Monat auf die Seite legen und evtl. jährlich sondertilgen.
    Somit wäre auch ein geringeres Einkommen in Falle eines Kindersegens nicht so tragisch (ist wahrscheinlich eh erst in 4-5 Jahren geplant).
    Hört sich das realistisch an?

    Danke!
     
  5. #4 Kitzblitz, 25.02.2012
    Kitzblitz

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    Hallo Karl,

    wenn du den Hauskauf finanzierst, solltest du auch schon die ersten energetischen Maßnahmen durchführen. Aus meiner Sichtweise (bin aber schon ein "paar" Jahre älter), würde ich die Umbaumaßnahmen vor Einzug durchziehen, sonst läuftst du Gefahr, dass es gleich Ärger mit den Mietern gibt.

    Ob die Zinsen noch lange so weit unten bleiben ist fraglich - das wäre noch ein Argument für die sofortige Sanierung.

    Das Baujahr liegt ja schon nach der ersten Energiekriese. Ob du mit dem Wärmedämmstand und den verbauten Fenstern erst einmal leben kannst, musst du selbst entscheiden. Wenn die Randbedingungen passen, machst du am besten eine Bestandsaufnahme, was alles zu sanieren ist und überschlägst dann die Kosten. Die Innenausstattung kann dich auch gleich mal locker ein paar 10.000er kosten. 3 x Bäder (die alten sind sicher noch in den grauseligen Farben der 70er gehalten), Fußböden, Türen, Haustüre, Nebeneingangstüre, ... da kommt ganz schön was zusammen. Deshalb habe ich vorsichtigerweise auch schon einmal 120.000 EUR als Nachinvest angesetzt.

    Die Lage um Heilbronn ist nicht unbedingt eine anlagesichere Toplage (zu weit von Stuttgart weg) - Heilbronn selbst ist nicht wirklich attraktiv - dafür ist die Umgegend schön und wenn Mietraum dort eher knapp ist, spricht eigentlich alles für den Kauf - zumal ihr ja dort auch wohnen wollt.

    Von Finanzierungen mit Sondertiltungsmöglichkeiten bin ich nur bei selbstbewohnten Häusern sehr angetan (haben wir für unser selbstbewohntes Eigentum auch genutzt) - unterm Strich spart man mit Sondertilgungen über die Gesamtfinanzierungsdauer sehr viel Geld. Ob sich das allerdings auch bei Finanzierungen für vermieteten Wohnraum rentiert, solltest du unter steuerlichen Aspekten untersuchen. Die Zinsen setzt du u.a. gegen die Mieteinnahmen. Je mehr abbezahlt wurde, desto mehr reduziert sich der Zinsanteil an den Raten. Im Gegenzug hält dann das Finanzamt die Hand auf.

    Kinderplanung ist so eine Sache - eine Kollegin von mir wollte auch erst nach Einzug ins Eigenheim Kinder haben. Nun hat sie weder ein Grundstück noch ein Haus zum Kauf gefunden, dass ihr zusagt und der Nachwuchs ist schon in der Mache. Also immer mit nur einem Einkommen planen. Wenn ihr euren Zeitplan einhalten könnt, ist es doch gut - dann habt ihr genügend Kapital für momentan nicht wichtige Modernisierungsmaßnahmen.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  6. #5 Pharao, 25.02.2012
    Zuletzt bearbeitet: 25.02.2012
    Pharao

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    :wink5: Karle,

    wenn du über das nötige Kleingeld verfügst, dann machen energetische Maßnahmen durchaus sinn. Keinen Sinn machen diese aber, wenn du dich dadurch jetzt übernimmst und ggf hier zuviel Schulden machen musst ! Ich meine, Ihr habt ja jetzt schon eine große Belastung nur durch den Hauskauf vor euch ....

    Bedenke das du an den Nebenkosten nichts verdienst, also kommen zB Fassadendämmung, ect erstmal nur zu 2/3 dem Mieter zu Gute und fraglich, ob du durch solche Maßnahmen die Miete etwas höher ansetzen kannst. Denn der Wohnbedarf scheind ja nicht allzu hoch zu sein, wenn die Mietpreise zwischen 5,50 und 6,50€ liegen oder ist die Gegend so günstig ? Also bei uns muss man schon zwichen 6-8 € rechnen ohne in der tollesten Wohngegend zu leben .....

    Außerdem musst/kannst du bei einem Haus immer damit rechnen, das auch unerwartete Kosten auf dich zukommen und dafür brauchst du auch "flüssiges" Geld. Also bitte nicht zu knapp alles kalkulieren.

    Kommt jetzt halt auf eure Finanzierung an, wie ihr das Planen wollt. Also meiner laienhaften Meinung sind eure 60.000 Eigenkapital nur ein kleiner Tropfen bei der Gesammtsumme von 280.000 € + evtl weiteren Kosten die auf euch zukommen. D.h ihr werdet hier einige Jahre abbezahlen müssen und bindet euch sehr an diese Gegend. Nicht unerheblich ist deswegen, wie "sicher" eure Arbeitsplätze ggf. auch sind ?

    Naja, hellsehen kann keiner von uns ...... . Aber rechne doch mal damit das im schlimmsten Fall du deine Wohnungen nicht sofort vermieten kannst nach kauf, evtl erstmal noch renovieren musst, ect. Und geeignete Mieter zu finden, ist auch garnicht so leicht .....

    Ansonsten musst du das selber entscheiden (zusammen mit deinem Bankmenschen deines Vertrauens), ob du bereit bist das Risiko aufzunehmen. Ein Haus kauf a`la Bankkredit bedeutet immer ein gewisses Risiko, da du das ja nicht in 1-2 Jahren abbezahlt hast und was die Zukunft bringt leider immer etwas ungewiss ist.

    Achja, wenn du dich für dieses Haus entscheiden solltest, dann gönne dir einen Gutachter vorab ! Das ist wirklich gut investiertes Geld um nicht hinterher auf x Mängel zu stoßen.
     
  7. #6 wilhelmine, 25.02.2012
    wilhelmine

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    ich finde, das hört sich realistisch an.

    als handwerker wirst du ja sicher schon auf die basics geachtet haben:
    bausubstanz in ordnung
    dach gut
    alles trocken
    alle an- und umbauten genehmigt und eingetragen
    städtebaulichen pläne in der region in den nächsten jahren (z.b. keine umgehungsstraße oder gesamtschule in direkter nachbarschaft geplant)

    wasserführende leitungen sollten immer maximal 50 jahre alt sein (ist bei dem baujahr nicht mehr weit entfernt)
    eine heizung hält max. 30 jahre
    doppelverglaste fenster von vor 1985 sind austauschungswürdig

    sonst würde ich sagen - dreifamilienhäuser lassen sich in der regel nicht so leicht verkaufen: deswegen, preis noch mal kräftig drücken!
     
  8. Pharao

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    natürlich hört sich das realistisch an, denn ansonsten würde die Bank ja garnicht erst mitspielen bei der Finanzierung ...... Trotzdem bleibt ein gewisses Risiko dabei, denn man kann immer mal seine Arbeit verlieren oder ....<was-weis-ich>....

    Und nur weil man den Meistertitel hat in irgend einen handwerklichen Beruf, bedeutet das nicht zwangsläufig, das man ein Haus beurteilen könnte ! Ich empfehle hier wirklich einen Gutachter zu nehmen, der sich damit genau auskennt.

    Ich will hier keine Werbung dafür machen, aber das Geld ist wirlklich gut investiert und kostet auch nicht so viel. Ich mein, wer gerade bereit ist für schlappe 280.000€ sich ein Häuschen zu kaufen, der kann sich auch vorab einen Gutachter leisten.
     
  9. #8 wilhelmine, 25.02.2012
    wilhelmine

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    einen guten gutachter zu finden ist schwer.
    (drei gutachter - drei verschiedene gutachten - sagichnur)
     
  10. Pharao

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    Naja, das kennen wir doch auch von Ärzten oder nicht ? Trotzdem gehen wir im Krankheitsfall zu ihnen hin und vertrauen auf ihr "können".

    Klar ist auch eine Bewertung eines Hauses a`la Gutachten keine 100% Garantie, aber die Chance das dieser Gutachter eher einen verstecken Mangel findet bzw das Haus besser bewerten kann, als der Käufer der eher nur oberfächlich was laienhaft begutachten kann (dann aber evlt das auch noch falsch einschätzt), das liegt doch auf der Hand oder nicht ?

    Immerhin haben meines Wissen diese Gutachter auch mal in dieser Richtung studiert ...., aber das haben Ärzte ja auch und trotzdem gibt es hier auch Unterschiede .....


    Sorry, aber wenn ich mal eben 280.000 € ausgeben will ...... Sparen ist ja ansich eine gute Sache, aber eben nicht am falschen Ende ..... . Ich behaupte mal, das auch du bei vielen Dingen die weniger Wert als 280.000€ sind, dich viel mehr Informierst und nicht nur alleine deiner laienhaften Einschätzung vertraust oder kaufst du alles ohne mal nachzuhacken, ect ? Zudem sind aufgedeckte Mängel die ein Gutachter belegen kann, dann auch ein super Verhandlungspunkt was den Endpreis angeht ......
     
  11. #10 Kitzblitz, 25.02.2012
    Kitzblitz

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    Das glaube ich nicht so ganz.

    Was haben die Bausachverständigen denn studiert?

    - Bauingenieurwesen
    - Architektur

    Beide Studiengänge sind nicht darauf ausgelegt Gutachter zu werden. Insofern gibt es auch von den Lehrinha
    lten her nur Grundlagenwissen, mit dem man vielleicht etwas anfangen kann.

    Das notwendige Wissen für einen Bausachverständigen ergibt sich im Wesentlichen aus Erfahrungen im normalen Berufsalltag - z.B. als Bauleiter.

    Es ist auch ein gewaltiger Unterschied, ob man gerade etwas neues baut oder ob man vorhandene Bauwerke beurteilen oder deren Wert einschätzen soll.

    Da der Bausachverstand auch aus einer praxisorientierten Ausbildung kommen kann, kann die Grundlage auch aus einem Lehrberuf stammen.

    Letztendlich spiegeln die Bausachverständigen in ihren Spezialisierungen die ganze Bandbreite der Baugewerke wieder. Doch durch die Spezialisierungen ist nicht jeder Bausachverständige für den Zweck der Gebäudebewertung geeignet.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  12. #11 wilhelmine, 25.02.2012
    wilhelmine

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    hast ja recht ... ich hab nur mit gutachtern so *#ä§*$ erfahrungen gemacht.

    wenn man selber (oder wenigsten ein wirklich vertrauenswürdiger freund/verwandter) so gar keine ahnung von älteren immobilien hat, sollte mans wirklich lassen. (da kann das gutachten noch so toll sein)

    und manch einer ist nicht mal in der lage ein gutachten richtig zu verstehen oder einzuschätzen
     
  13. Pharao

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    Hi,

    vielleicht verwechsel ich hier auch was, aber ich war der Meinung das ein Gutachter der ein Haus bewerten kann und ggf auch fehlerquellen findet, einen Dipl.Ing. hat. Aber ist ja auch egal !

    Muss ja jeder selber entscheiden, ob er das für nötig hält oder nicht.
    Bei 280.000 € würde ich nur gerne etwas sicherer wissen, was ich da kaufe und risiken so gut es geht minimieren.
     
  14. #13 wilhelmine, 26.02.2012
    wilhelmine

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    risiken minimieren, wollen wir ja alle!
    ich pfeif auf die gutachter, wenn ich etwas kaufen will, nehme ich erst einmal meinen vater mit (zimmermann), dann einen freund (installateur) und dann noch meine wenigkeit (immobilienhalbwissenaberlernfähig).
    wir drei: das hat bisher immer gereicht :smile050:
     
  15. #14 Albert1955, 26.02.2012
    Zuletzt bearbeitet: 30.03.2012
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    Lohnt sich nicht! Aber biliger als EFH!

    ...................................
     
  16. #15 Pharao, 26.02.2012
    Zuletzt bearbeitet: 26.02.2012
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    Hi,

    naja, ich bezweifel jetzt etwas, das jeder Häuschenkäufer in seinem Freundeskreis zufällig einen Zimmermann, einen Installateur und einen Immobilien-Halbwissenden zu Verfügung stehen hat.

    Ich sehe das wie, wenn man ein gebrauchtes Auto kauft von Privat: Wenn man selber keine wirklich Ahnung davon hat und auch keine Freunde die evtl KFZ-Mechaniker sind und ggf auch das ein oder andere Werkzeug besitzen, dann ist es etwas Glücks- & Vertrauenssache was man für sein Geld bekommt. Nur das die meisten hier wohl keine 280.000 € ausgeben .....

    Und ich würde nun weiter behaupten, das die wenigsten sich einmal im Jahr ein Haus kaufen, sodass wenn man diesen großen Schritt schon geht, sich doch wenigstens etwas absicher sollte. Und was sind schon die Kosten für einen Gutachter zum Kaufpreis ?

    Wer so Risikobereit ist bzw darauf steht, für den empfehle ich Zwangsverkäufe a`la Zollauktionen. Hier kauft man nämlich sprichwörtlich die Katze im Sack. Wer etwas Glück hat kann super schnäpchen machen, aber auch tierisch auf`s **** fallen.

    Hi

    ich versteh deine Rechnung nur halbwegs. Letztendlich kommt es doch auf die Konditionen der Bank drauf an oder nicht ? Ansonsten, ob ich jetzt mein verdientes Geld auf die Bank trage a`la Sparbuch oder in ein Haus investiere, das dürfte doch hier jetzt nicht die eigentliche Frage sein, oder ?
     
  17. #16 lostcontrol, 26.02.2012
    lostcontrol

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    @ Pharao
    es kommt in der gegend ziemlich drauf an wo genau das fragliche haus steht - aber ich halte die genannten mietpreise für durchaus realistisch.

    so hässlich find ich heilbronn garnicht - dafür dass die altstadt so gut wie komplett weggebombt wurde geht's eigentlich.
    und das umland ist wirklich sehr schön. weinland halt. und viele schöne alte burgen.
    dass man da probleme hätte mieter zu finden kann ich mir nicht vorstellen - mal ganz abgesehen davon dass die wirtschaftslage da ja ziemlich gut ist (audi/NSU, bosch usw.).
    ausserdem kenne ich durchaus leute die täglich aus der ecke nach stuttgart reinfahren - die wollen halt lieber etwas günstiger und in schöner landschaft wohnen. geht sogar per s-bahn ziemlich unproblematisch.

    ansonsten stimme ich zu, dass ein 3-familien-haus eigentlich am ungünstigsten ist.
    bei 'nem 2-familien-haus hat man die vorteile des sonderkündigungsrechts, wenn man selbst mit drin wohnt.
    bei mehr parteien rentiert sich's eher.

    und 70er-jahre... naja... nicht grad die bauzeit bei der ich allzu grosses vertrauen in die bausubstanz hätte ehrlich gesagt. kommt aber natürlich auf den einzelfall an und was schon alles gemacht wurde...
     
  18. #17 Albert1955, 26.02.2012
    Zuletzt bearbeitet: 30.03.2012
    Albert1955

    Albert1955 Erfahrener Benutzer

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  19. Pharao

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    Hi,

    da ich keinen Kredit über kanpp 224.000 brauche, habe ich mich jetzt auch nicht informiert, zu welchen Konditionen man das bekommen kann.

    Ausserdem halte ich 20% Eigenkapital für viel zu riskant hier gleich mit einzuplanen ! Denn die 20% wären ja fast das gesamte Eigenkapital was zu Verfügung steht und somit hätte man null € Spielraum für Renovierungen oder falls mal was dringendes am Haus gemacht werden muss.

    Ist das nicht bei allem so, was auf Kredit finanziert wurde ? Klar zahlt man erst mal nur den Kredit und die Zinsen ab, aber das muss sich der Fragesteller selber ausrechnen, ob er mit den Konditionen zufrieden ist.

    Mir geht es hier vielmehr darum, das immer was unerwartetes passieren kann, sei es irgendwelche dringenden Reparaturen am Haus oder der Arbeitsplatzverlust, ect. Auch das muss man mitberücksichtigen bzw überbrücken können, wenn man sich so lange an einen Kredit bindet. Bingt einem nämlich nix, wenn man dadurch immer weitere Schulden machen muss bis die Bank mal nicht mehr mitspielt.

    Ok, das habe ich unterschlagen bzw einfach vergessen. Aber wenn man vom "normalen" Mietern ausgeht, dann will man denen ja auch nicht Kündigen .....
     
  20. #19 Albert1955, 26.02.2012
    Zuletzt bearbeitet: 30.03.2012
    Albert1955

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  21. Pharao

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    nein, das hab ich so nicht gemeint. Lediglich halte ich es für falsch, wenn man null € an Reserve hat und hier alles so kaluliert, das nie was schief gehen darf.

    Meine persönliche Meinung zu Hauskauf wäre ganz eindeutig: auch 224.000 € ist ein haufen Geld und der Fragesteller muss selber entscheiden ob er hier ggf einen Kredit zu den Bankoptionen akzeptieren will.

    Wie schon gesagt, ich versteh deine Rechnung nicht ganz. Aber das ist ja letztlich auch Aufgabe des Fragestellers sich darüber einen Kopf zu machen.

    Es tut mir leid, das ich nicht alle 2 Monate einen Kredit über 300.000 benötige ...... Ich mach mir viel mehr gedanken, wie ich mein Geld sinnvoll anlege um mehr rauszuholen, statt schulden zu machen ;)
     
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