Dringend allgemeine Hilfe benötigt für unwissende Vermieterin!

Dieses Thema im Forum "MV - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von --suggar--, 04.02.2014.

  1. #1 --suggar--, 04.02.2014
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    Hallo Ihr Lieben!

    Erstmal danke für die Aufnahme!
    Ich entschuldige mich jetzt schonmal für den langen Text, aber vielleicht hat ja jemand die Geduld und die Erfahrung, hier zu helfen!

    Es geht um meine Mutter. Sie hat ein 2-Familienhaus, wobei sie die obere Etage mit 120qm vermietet hat. Nun ist es so, daß sie vor ca 5 Monaten einen Mietvertrag mit einem Pauschalbetrag von 650,-€ aufgesetzt hat. Es ist das erste Mal, daß sie vermietet, insofern ist sie ziemlich unwissend bezüglich der ganzen Praktiken ( auf meine Ratschläge hat sie leider im Vorfeld nicht reagiert :sauer019: ).

    Nun hat sie mir eben Sachen erzählt, die gar nicht gehen und ich möchte ihr helfen, das irgendwie wieder hinzubekommen. :56:
    Zum einen hat sie erzählt, daß die Mieter in den Mietvertrag reingeschrieben haben, daß die Warmmiete sämtliche Nebenkosten abdecken und diesbezüglich keine weiteren Zahlungen mehr nötig sind. Dies haben wohlgemerkt die Mieter zusätzlich reingeschrieben und meiner Mutter zum Unterschreiben hingelegt. Leider Gottes hat sie dies unterschrieben, weil sie es eben nicht besser wußte... :erschreckt015::sauer016: ich hätte das niemals unterschrieben...aber naja...

    Nun ist es so, daß sie merkt, daß die Heizkosten bzw die Nebenkosten wohl doch mehr sind, als gedacht. Allerdings hat sie keine von diesen Heizungsmessgeräten an den Heizkörpern. Ich rate ihr schon die ganze Zeit, diese dringendst anbringen zu lassen...die Nummer von Techem hab ich ihr schon gegeben und ihr geraten, dort einen Beratungstermin auszumachen. :147:

    Ebenso sind keine Wasseruhren vorhanden, die eine genaue Abrechnung zulassen würden. Allerdings gibt es wohl den Beleg der Gemeinde, daß die Wasserkosten erhöht wurden.

    Problem bei der ganzen Sache ist nun dieser Vertrag, den sie mit den Mietern abgeschlossen hat, weil da ja das mit der Pauschale und so drinsteht. Sie hat wohl auch schonmal mit einem Anwalt telefoniert, der meinte, daß sie da wohl Pech gehabt hat und nur mit einem Gespräch etwas verändern, also die Miete erhöhen könnte...sollten die Mieter damit nicht einverstanden sein, Pech eben... :sauer011:

    Noch eine Sache ist, daß bis heute keine KAution gezahlt wurde, obwohl diese laut Vertrag wohl zu Beginn fällig war.


    Meine Fragen sind jetzt:

    - wenn denn eine Wasseruhr und die Heizungsmesser angebracht werden, ist das doch eine Modernisierung, oder? Hat man da nicht das Recht, den Vetrag zu ändern?

    - können die Mieter den Einbau der Heizungsmesser und somit der Vertragsänderung verweigern? ( der Betrag kann ja der gleiche bleiben, nur wenn sie dann mehr verbrauchen, müssen sie das eben nachzahlen)

    - kann man viellicht über die nicht gezahlte Kaution eine Vertragsänderung machen? also da dann die Miete in eine Kaltmiete und eine Angabe über die Nebenkosten unterteilen? ( also weil sie die net gezahlt haben, einfach sagen, dann gibts halt eine Vetragsänderung)


    Meine Mutter hat einfach Angst vor der Konfrontation, und sie will die Mieter eigentlich auch nicht verlieren, weil sie sonst das Haus nicht halten kann. Deswegen hab ich gesagt, ich mach mich hier mal schlau. :144:

    Ich würde mich freuen , wenn uns hier einer mit Informationen helfen könnte, oder neue Ideen hat, wie man am besten den Vertrag ändern kann, ohne daß meine Mutter von denen wieder übers Ohr gehauen wird (denn ich find das haben die gemacht, indem sie einfach die Klausel mit dieser Nebenkostenabdeckung reingeschrieben haben. Klar hätte sie nicht unterschreiben dürfen, das weiß ich auch. Aber sie hat es leider getan, weil sie unwissend und "ängstlich" war. Nun müssen wir das beste draus machen.


    Liebe Grüße

    Katrin
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

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  3. #2 Papabär, 04.02.2014
    Papabär

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    Hallo Katrin,

    grundsätzlich ist der genaue Wortlaut des Mietvertrages ausschlaggebend. Meine Antwort kann - auf der Basis Deiner Angaben - Dir also nur einen ersten Eindruck verschaffen. Für rechtssichere Auskünfte solltet Ihr ohnehin einen Fachanwalt aufsuchen.

    So wie ich das verstehe, war die Miete von vorneherein als Pauschalmiete vereinbart - eines Zusatzes hätte es vermutlich nicht einmal bedurft. Je nach Formulierung kann es aber möglich sein, dass der Ausschluss gem. §2 HeizKV (Sonderregelung bei 2-WE-Haus, wenn 1 Einheit vom Vermieter selbst bewohnt wird) nicht explizid vereinbart war.

    Dann kann eine solche Zusatzvereinbarung ggf. sogar günstig für Deine Mutter sein, denn die Messgeräte sind ja auch nicht für umsonst (ggf. auch die Abrechnung über einen Drittanbieter) - und einen Teil dieser "Mehr"-Kosten müsste Deine Mutter ja ohnehin tragen.

    Eine Pauschale ist nicht unverrückbar bis an´s Lebensende ... siehe hierzu auch §560 BGB.

    Damit man nun nicht alle 5 Min. die Pauschale anpassen muss, empfiehlt es sich, erst einmal ein Jahr abzuwarten und die entstehenden Kosten aufzulisten.


    Die offene Mietkaution ist seit Inkrafttreten des Mietrechständerungsgesetzes ein Kündigungsgrund ... vorausgesetzt, die Kaution ist wirksam vereinbart.
     
  4. #3 BHShuber, 04.02.2014
    BHShuber

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    Opfer wieder mal gefunden worden.....

    Hallo,

    so wie das erzählt ist, habe ich die Befürchtung, dass man wieder mal ein Vermieter Opfer gefunden hat, das man so richtig ausnutzen kann, insofern man das Alter und Unwissenheit bereits ausgenutzt hat und noch weiter ausnutzen wird aber das ist meine Befürchtung. :smile043:

    Zudem meine ich, dass die nichtgezahlte Kaution das einzige Druchmittel ist, welches euch zur Verfügung steht, hier mal nachlesen, alles schön verständlich beschrieben:

    Außerordentliche fristlose Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution (Mietrecht ab Mai 2013)

    Wie Papabär schon gepostet hat, ist die Pauschale nach oben und nach unten anpassbar.

    Was mich tierisch ärgern würde ist, die Dreistigkeit selber in den Mietvertrag kritzeln und den unwissenden Vermieter unterschreiben zu lassen, das alleine sagt schon viel über das Mietklientel aus.

    Hier ein paar Informationen über Vorraussetzungen den Mietvertrag anzufechten:

    Mietvertrag Rcktritt - Ist ein Vertrag einmal geschlossen, sind alle beteiligten Parteien dazu verpflichtet, sich an diesen zu halten

    Wurde eine Selbstauskunft über die Mieter eingeholt? Wurde die Bonität der Mieter geprüft?

    Wissentlich falsche Angaben in einer Selbstauskunft des Mieters führen hierzu:

    http://www.haufe.de/recht/deutsches...des-mietvertrags_idesk_PI17574_HI1241127.html

    Gruß

    BHShuber
     
  5. #4 --suggar--, 04.02.2014
    Zuletzt bearbeitet: 04.02.2014
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    Also erstmal danke für die Antworten!!

    Die Mieter sind von einer sogenannten freien Lebensstudiengemeinschaft. Hier arbeiten sie und die Miete wird von der Gemeinschaft getragen. Daher erfolgte wohl keine Auskunft über die Mieter, weil die Miete ja von dieser Gemeinschaft getragen wird. Meine Vermutung ist, daß die beiden einen bestimmten Mietbetrag nicht überschreiten dürfen, sonst trägt die Gemeinschaft die Kosten nicht mehr ( ähnlich wie bei ALG2). Deswegen haben die den Satz da noch extra reingeschrieben....was ich ein absolutes Unding finde... ich kann doch meinem Vermieter net den Vertrag ändern...

    Vom ALter her, naja, soo alt ist meine Mum jetzt auch nicht (59). Aber sie kommt vom Land und bei dem Haus handelt es sich um ihr Elternhaus. Sie hat also, was Vermietungsangelegenheiten angeht, absolut null Erfahrung und Plan und war froh, daß sich überhaupt jemand für als Mieter gefunden hat. Ist aúf dem Land gar net so einfach, denn wer will schon hier wohnen...außer Familien, aber das wollte sie nicht, weil sie ja auch noch Schichtarbeit macht...sie wollte eher ruhige Mieter. naja, und nun hat sie den Salat... keine Kaution und die NEbenkosten werden wohl auch höher als erwartet ausfallen...

    Mich ärgert das grade mit der selbstgeschriebenen Klausel so sehr, daß ich denen am liebsten mal die Meinung geigen würde, aber mich geht das ja eigentlich nix an. Ich hoffe, es finden sich noch ein paar Ideen hier, die ich ihr vorlegen kann.

    Achja, und was ist mit diesen Heizkostenverteilern? Zählt das als Modernisierung und kann sie so den Vetrag anfechten bzw ändern?

    Viele Grüße

    Katrin
     
  6. #5 --suggar--, 04.02.2014
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    "Alle Nebenkosten sind in der Bruttomiete von 650,-€ enthalten."

    Das ist der Satz, den die selbst noch reingeschrieben haben.
     
  7. #6 BHShuber, 04.02.2014
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    Hallo nochmal,

    lies mal bitte das hier: :160:

    Erstausrüstung bei bestehenden Gebäuden

    Bei bestehenden Objekten ist eine entsprechende kauf- bzw. mietvertragliche Regelung im allgemeinen nicht getroffen, so dass in diesem Fall eine Umlage auf die Nutzer nur in zwei Varianten möglich ist:
    • Kauf der Geräte und Umlage auf Grundlage des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe. Aufgrund der zumeist geringen Beträge macht dies häufig nur im Zusammenhang mit anderen im Gesetz vorgesehenen Maßnahmen Sinn.
    • Anmietung der Geräte und Umlage nach Heizkostenverordnung, nachdem zuvor die Nutzer informiert worden sind und die Mehrheit innerhalb eines Monats nicht widersprochen hat.

    Quelle:

    Umlagefhigkeit der Anschaffungskosten von Messgerten



    Der Mieter wird sicherlich widersprechen, sodass der Plan auch nicht aufgehen wird.

    Was noch eine Möglichkeit sein kann ist das hier, aufgrund der Konstellation des Hauses, mal sehen wie sich die Mieter weiterhin verhalten.

    Das Sonderkündigungsrecht des Vermieters nach § 573 a BGB | JuraRat

    Ansonsten hinnehmen vorerst, Pauschale immer wieder an die Gegebenheiten anpassen und darauf hoffen, dass das Mietverhältnis nicht zum Fiasko wird. :unsicher005:

    Gruß

    BHShuber
     
  8. #7 --suggar--, 04.02.2014
    Zuletzt bearbeitet: 04.02.2014
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    Hallöle,

    uiuiui, das is aber ein schwieriger Text...ich werd mir den mal ausdrucken und mit meiner Mutter mal durchkauen...obwohl es eigentlich noch nichtmal um eine Kündigung gehen sollte, sondern eher darum, wie man am Besten den Vetrag ändern kann...

    Mit den Heizkostenverteilern, versteh ich das richtig, daß der Mieter sich gegen deren Einbau bzw deren Mietung wehren kann?? Und versteh ich das richtig, daß, wenn meine Mutter sie dann kauft, die Kosten trotzdem auf den Mieter abgewälzt werden können? Anteilmäßig versteht sich? Aber wenn die sich weigern, wie soll meine Mutter die dann einbauen lassen, selbst wenn sie sie käuft? :unsicher039:

    Achja, und wie formuliert man dann am besten die Ankündigung, wenn man sowas vorhat? Meine Mutter hat zum Glück in der Zwischenzeit mal ein Angebot eingeholt, allerdings nur für die Mietung solcher Geräte, nicht für den Kauf. Gibts da einen Vordruck oder hat zufällig jemand so ein Schreiben, welches wir hierfür verwenden können?
     
  9. #8 Bürokrat, 04.02.2014
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    Dir sollte halt auch klar sein dass die Ablesefirmen wie Metrona für die Ablesung ein Heiden Geld verlangen und außerdem eine Grundgebühr anfält. Teuer wird es wenn die Wohnung einmal nicht vermietet sein sollte da du diese dann dennoch zahlen musst.
    Außerdem sind die Abrechnungen häufig fehlerhaft, kommen spät und es gibt eigentlich immer Ärger mit der NK-Abrechnung mit dem Mieter.
    In eurem Fall macht die Sache wohl Sinn aber wenn ich die Möglichkeit habe meide ich Abrechnungsfirmen wie die Pest. In den Objekten in denen ich darauf verzichten kann habe ich noch nie einen Widerspruch gegen die Abrechnung gehabt, bei den anderen dagegen recht häufig...
     
  10. #9 --suggar--, 04.02.2014
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    Meine Mutter hat ein Angebot von 250,-€ bekommen, bei anderen hab ich schon von 400 oder mehr gehört.... hier bei uns in Hessen läuft das wohl über die Techem oder Ista oder wie die heißt. Bei wem sie das Angebot gemacht hat, weiß ich aber jetzt nicht. Sie hat wohl die Nummer von ihrem Heizungsinstallateur bekommen.

    Da wäre wohl alles drin, von der Ablesung bis zur Verfassung der Abrechnung...Allerdings gings da nur um die Vermietung der Geräte, nicht um den Kauf.

    Ist alles verzwickt irgendwie. Ich denke, ich schick sie auf jeden fall mal zu einem guten Anwalt, der sich mit Mietrecht auskennt. Zumindest zu einem Beratungsgespräch.

    Gruß Katrin
     
  11. #10 Papabär, 04.02.2014
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    Ooch Leute ... nun steckt doch bitte die "böse Mieter"-Keule erst mal wieder weg, zumindest solange wir den Wortlaut dieses Nachtrages nicht kennen.


    ... haben weder Ista noch Techem irgendein Monopolrecht.

    Obwohl :? ... Ihr habt ja ooch noch die Todesstrafe in der Verfassung - da sollte ick mit dem Rest vielleicht doch nich so zuversichtlich sein, wa? :smile050:


    Bei einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine vom Vermieter bewohnt wird gibt es einige Ausnahmeregelungen und ich unterstelle mal, dass dies hier zutrifft.

    Das erleichterte Kündigungsrecht der Vermieters hat BHShuber ja schon angedeutet ... viel interessanter ist m.E. aber, dass die Vorgaben der ansonsten zwingend anzuwendenden Heizkostenverordnung hier vertraglich ausgeschlossen werden können.

    Es ist also durchaus denkbar, dass die Mieter mit dieser Zusatzvereinbarung lediglich dass fixiert haben, was in dem Mietvertrag ohnehin vereinbart war - und was aus der Sicht der Vermieterin hier auch durchaus sinnvoll sein kann.

    Davon ausgehend, dass die untere Wohnung ebenfalls etwa 120m² hat - und ebenfalls beheizt wird, würde die Mutter ja jährlich rund die Hälfte der Erfassungs- und Abrechnungskosten zu zahlen haben, nur um zu erfahren, dass die Mieter vlt. zwanzig Eu´s mehr Heizkosten verbraucht haben als sie selber.

    Zugegeben, die Zahl hab´ ich jetzt mal einfach in den Raum geschmissen - aber ich lese hier die ganze Zeit nur von irgendwelchen rechtlichen Möglichkeiten irgendetwas durchzusetzen ... hat eigentlich irgendjemand schon mal ´ne Kosten/Nutzen-Rechnung aufgemacht?
     
  12. #11 --suggar--, 04.02.2014
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    Also die Lage ist wie folgt: das ganze ist ein Zweifamilienhaus, wobei oben die Mieter mit 120qm und 13 Heizkörpern wohnen und meine Mutter unten mit knapp 80qm und 8 Heizkörpern. Also wesentlich kleiner und weniger Heizkörper. Sie hat das wohl auch erst so mit der hälfte gerechnet, bis ich ihr mal gesagt habe, daß es absoluter Unfug ist, so zu rechnen, zumal oben die Heizkörper stellenweise echt riesig sind.
    Bis jetzt hat sie halt alles durch zwei geteilt...

    Aber muß sie sich denn laut Heizkostenverordnung nicht darum kümmern, daß die Dinger angebracht werden? Dann wäre der Vertrag doch eh nichtig und müßte neu gemacht werden, oder?

    Und was die Todsstrafe angeht, naja, die kann man ja hier leider net anwenden :smile007:

    das is alles so kompliziert, mir brummt auch schon voll de Kopp von den ganzen Infos und der Leserei im Internet...Aber Ihr seid echt super! Danke nochmal!!! Auch für das, was noch kommt hier :danke
     
  13. #12 Papabär, 04.02.2014
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    Das kommt darauf an (... hört sich wichtig an, gell?), was im Mietvertrag vereinbart wurde.



    Nö, warum denn?

    Selbst wenn einzelne Klauseln nicht rechtswirksam sein sollten, wäre der Vertrag als ganzes davon ja nicht zwingend betroffen. An Stelle der unwirksamen Klausel träte dann eben die gesetzliche Regelung.
     
  14. #13 Pharao, 05.02.2014
    Zuletzt bearbeitet: 05.02.2014
    Pharao

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    Hi Suggar,

    Eine Vertragsänderung (insbesondere Pauschale in NK-Vorauszahlungen) kann i.d.R. nur im beidseitigen Einverständnis gemacht werden. Ich gehe aber mal davon aus, das die Mieter hier kein Interesse daran haben und somit nicht zustimmen werden.

    Deswegen sollte deine Mutter sich mal ernsthaft überlegen, ob sie die Mieter weiterbehalten will oder (weil das in dem Fall hier ja möglich wäre) denen zu kündigen a`la §573a BGB. Ob man wegen der Kaution auch kündigen kann, da bin ich mir nicht sicher. Auf jedenfall sollte man diese weiter einfordern, denn die Kaution hat ja einen Sinn.

    Wenn sie den Mietern nicht kündigen will (Grund egal), dann muss sie wohl oder übel mit dem Leben, was sie da Unterzeichnet hat. So ist das eben mal, wenn man Verträge abschließt und sich nicht vorab informiert hat bzw. vorabgemachte Ratschläge nicht annehmen will !


    Im übrigen, gerade bei einer Pauschale spielt es keine Rolle wieviel zB Wasser der Mieter verbraucht. Somit ist der Einbau zB von Wasserzählern nun auch völlig Sinnfrei.
     
  15. #14 --suggar--, 05.02.2014
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    Die Befürchtung hab ich auch, daß sie wohl oder übel damit leben muß...

    Kündigen wird sie denen aber nicht, weil sie ja auf die angewiesen ist. Eine entsprechende Aufforderung zur Zahlung hab ich jetzt dank Papabär schonmal formuliert und ich werde dafür sorgen, daß diese auch abgegeben/überreicht/ oder sonstiges wird.

    Das mit den Wasseruhren seh ich ein. Schätze, es wird sich mit den Heizkostenverteilern genauso verhalten, oder? Da es ja mit dem Satz "Alle Nebenkosten sind in der Bruttomiete von 650,-€ enthalten." auch die Heizkosten einschließt...Also kann sie die Dinger wohl einbauen lassen, hat aber trotzdem weiter die Pauschale, egal ob sie mehr verbrauchen oder net?

    Was jetzt direkt im Mietvertrag an sich steht, kann ich gar nicht sagen, weil er nicht vorliegt. Sollte aber bezüglich der HEizkosten noch was extra drinstehen, als mit diesem o.g. Satz (welchen die Mieter ja reingeschrieben haben), kann man sich doch auch darauf beziehen, oder?

    Ach mann, das is vielleicht kompliziert :smile027:

    Verzeiht mir meine Unwissenheit und morgendliche Begriffsstutzigkeit :smile040:

    gruß Katrin
     
  16. #15 BHShuber, 05.02.2014
    BHShuber

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    den Tatsachen ins Auge blicken......

    Hallo nochmal,

    nachdem das Kind bereits in den Brunnen gefallen ist und Ihr nicht kündigen möchtet obwohl möglichkeit besteht wie bereits gepostet von mir § 573a BGB, bleibt nur noch den Tatsachen ins Auge zu blicken und es hinzunehmen wie es ist. :sauer034:

    Beim nächsten mal wird alles besser, man hat viel mehr Kenntnisse von der Materie, vielleicht entwickelt sich das Mietverhältnis zu einem dauerhaft angenehmen nebeneinander, das weis man eben noch nicht.

    Die Nachrüstung von Heizkostenverteilern würde ich mir schon aus Kostengründen für das nächste Mietverhältnis vorbehalten, denn wie bereits beschrieben, kann und wird der Mieter wohl hier die Zustimmung verweigern.

    Schaut euch einmal für ein Jahr die Sache an und die Entwicklung, sollten die Mieter einheizen was das Zeug hält und die Miete, bzw. die Mieteinnahmen Netto für euch untragbar werden, dann habt ihr immer noch die Möglichkeit von dem Sonderkündigungsrecht gebrauch zu machen, allerdings niemals ohne Anwalt, hier kann man sich sehr schnell verdatteln und dann bringts wieder nichts. :unsicher017:

    Gruß

    BHShuber
     
  17. #16 --suggar--, 05.02.2014
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    Hmm, klingt wohl einleuchtend...Danke BHShuber

    Ich glaub das nächste Mal nehm ich das ganze mal in die Hand :zwinkernd004:

    Ich werde ihr das jetzt mal so weitergeben und sie auch zusätzlich mal zum Anwalt schicken, rein informativ...Da ich ja leider nicht sagen kann, was jetzt genau in diesem Mietvertrag drinsteht, zumindest außer dieser tollen Selbstklausel...ich schätze mal, daß es sich hierbei um einen "lari-fari"- Vertrag handelt. Sie hat ihn von einer Kollegin bekommen. Ich hätte mir ja woanders einen richtigen besorgt, aber nu ist ja, wie Du schon so schön sagst, das Kind schon in den Brunnen gefallen... :sauer022:

    Ich geb das mal alles so weiter, mal sehn, wie sich sich entscheidet..

    Vielen vielen Dank schonmal vorab für Eure Hilfe, Ihr seid echt klasse!!! :danke

    Gruß Katrin
     
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