Dritte Person legt für dem Mieter Wiederspruch ein, ist aber kein Anwalt

Diskutiere Dritte Person legt für dem Mieter Wiederspruch ein, ist aber kein Anwalt im Mieterhöhung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo Zusammen Nach einer Mieterhöhung von uns hat einer dritte Person , der kein Anwalt und Mieterverein ist, im Namen des Mieters Widerspruch...

  1. #1 HausEigentümer, 06.02.2019
    HausEigentümer

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    Hallo Zusammen

    Nach einer Mieterhöhung von uns hat einer dritte Person , der kein Anwalt und Mieterverein ist, im Namen des Mieters Widerspruch eingelegt. Bei dem Schreiben lag eine Vollmacht mit der Unterschrift des Mieter dabei. Aber im Wiederspruchschreiben ist kein unterschrift des Mieters sondern nur die er dritten Person.
    Darf den eine Dritte Person denn überhaupt ein Widerspruch Namen eines Mieter erstellen und wie ein Anwalt ihn vertreten ?
    Ist es überhaupt Formal korrekt.
    Müssen wir dem dritten Person überhaupt Auskunft über die Mieterin und ihren Mietverhältnis geben ?
    Wenn ja , darf diese Person wie ein Anwalt die Person vor Gericht vertreten ?
    Als Begründung für die Mieterhöhung hatten wir den Mietspiegel angegeben. Dabei wurde Frist, Mietobergrenze , Mietspiegel etc berücksichtigt.
    Im Schreiben wird der Widerspruch damit begründet ,dass die angekündigte Mieterhöhung bis zur Bewillung durch das Job_Center zurückgewiesen wird.
    Das ist doch keine Begründung für ein Widerspruch oder ?
    Danke vorab für die Antworten.
     
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  3. Andres

    Andres
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    Vielleicht, vielleicht auch nicht. Wer das Schreiben erstellt hat, weißt du doch gar nicht. Es ist auch wenig zielführend, solche Fragen zu stellen.


    Ja. Selbst wenn der Dritte gegen das RDG oder andere Bestimmungen verstoßen haben sollte, ändert das nichts an der Wirksamkeit der abgegebenen Erklärung.


    Nein. Auch einem Anwalt müsste man keine Auskünfte erteilen.


    Das kommt darauf an, wer das ist. Einige Fälle gibt es schon, § 79 Abs. 2 ZPO.


    Natürlich ist das eine Begründung - aber trotzdem halte ich den Widerspruch für nicht begründet. ;)

    Ist doch praktisch zu wissen, dass die Gegenseite keine substanziellen Einwendungen hat ...


    Übrigens: Du plenkst.
     
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  4. dots

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    Was wäre anders, wenn diese(r?) dritte(r?) Person ein Anwalt oder ein Mieterverein wäre?

    Ich denke nicht. Schließlich hast du (wer ist eigentlich "ihr"?) eine Vertragsbeziehung mit dem Mieter. Kommt vielleicht aber auch darauf an, wen die genannte Vollmacht womit bevollmächtigt. Wenn die Vollmacht den Bevollmächtigten zur Annahme von Auskünften des Vermieters bevollmächtigt, dann könnte (nicht müsste) man ...

    Aber mal was ganz anderes:
    Warum möchtest du jemandem, der Widerspruch einlegt, Auskünfte geben?
    Nimm den Widerspruch doch einfach kommentarlos zur Kenntnis.
    Ja, ich weiß, dass ein Widerspruch unberechtigt, falsch, etc. sein kann.
    Trotzdem erfordert das meistens keine Auskunft an Dritte.
     
  5. #4 HausEigentümer, 06.02.2019
    HausEigentümer

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    Die Dritte Person ist ein nur Bekannter des Mieters, also kein Anwalt oder Jemand vom Mieterverein. Das hat der Mieter uns selbst mitgeteilt.
    Es wird behauptet das im Mietvertrag ausdrücklich stehen muss, dass der Vermieter nach dem Mietspiegel die Miete erhöhen darf.
    Das ist unserer Ansicht nach Quatsch.
    Man darf doch bei einer Mieterhöhung sich nach dem Mietspiegel richten, auch wenn im Mietvertrag (von Haus und Grund) nichts von Mieterhöhungsmöglichkeit steht.
    Außer wenn es ist ein Staffenmietvertrag oder Indexmiete ist.
     
  6. #5 teilhalt, 06.02.2019
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    Ich glaube die Kernfrage bei dieser Art der Vertretung / Bevollmächtigung ist die Frage ob rechtsgültig mit dem Vertreter kommuniziert werden darf.

    Bei Vermietung kenne ich das nicht, aber von Bankgeschäften ist mir das wohl bekannt. Bei meinen (früher üblichen) längeren Auslandsauftenhalten bekam von mir auch eine vertrauenswürdige Person eine Vollmacht für meine Bankgeschäfte. Hat die Bank klaglos akzeptiert. Diese Person war auch kein Anwalt und wir waren auch nicht verwandt.
     
  7. #6 ehrenwertes Haus, 06.02.2019
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    Dann lass dir doch mal das Urteil oder die entsprechenden § dafür benennen oder nach welchen Kriterien der Mietervertreter meint du darfst die Miete anheben.

    Aus reiner Neugierde, man lernt ja gerne dazu... Lachen ist dabei auch erlaubt. Manchmal ist das echt lustig, wenn man dabei entspannt bleiben kann.


    Vielleicht auch die Vollmacht nochmal genau lesen.
    Steht da irgendwas von wegen du sollst/darfst nur noch mit dem Vollmachtinhaber kommunizieren und nicht mehr direkt mit dem Mieter?
    Ich habe auch schon Mieter damit rausgenervt, weil ich deren Anwaltsschreiben beflissentlich ignoriert habe und weiterhin ausschließlich den Mieter angeschrieben.
    Was glaubst du wie das nervt, wenn Mieter dann immer Briefträger spielen muss...

    Wenn du dir sicher bist, das deine Mieterhöhung korrekt formuliert und begründet ist, kannst du den Unterhändler doch aussitzen.
    Wenn du magst, die Rechtsgrundlagen nochmal erläutern oder direkt ein Treffen vor Gericht nach Ablauf der Zustimmungsfrist ankündigen.
    ... und Abwarten, Tee trinken und locker bleiben.
     
  8. dots

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    Okay. Darf ich mich wiederholen?

    Wer ist "wir/uns"?

    Nicht unbedingt. Es kommt sehr stark darauf an, was im Mietvertrag steht bzw. vertraglich vereinbart wurde.
    Es kann sein, dass du (ihr?) die Miete gar nicht erhöhen dürft, auch in Zukunft nicht. Beispiele hast du ja schon genannt, deine Aufzählung ist aber garantiert nicht vollständig.
     
  9. Pitty

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    Ich würde mir auf alle Fälle erst einmal die Ausweisdokumente dieser Person in Kopie geben lassen mit pol. Anmeldung. Das kann richtig nerven und viele möchten das nicht. Dabei würde ich aber den Mieter anschreiben und mitteilen das die Vollmacht ohne diese Vorlage nicht gilt.
     
  10. #9 taxpert, 07.02.2019
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    Was natürlich auch für den Vertreter gilt, dem der Vermieter nicht persönlich bekannt ist und daher ebenfalls eine Legitimation verlangen kann!

    Auf welcher rechtlichen Basis gehst Du von einer fehlenden Wirksamkeit der Vollmacht aus?

    Ich persönlich halte ein solches Vorgehen ggf. für gefährlich, denn die meisten Rechtsgeschäfte im Bereich Vermietung setzen Fristabläufe in Gang und es ist für den Ablauf einer Frist zunächst vollkommen egal, ob man gemeint oder geglaubt hat die Vertretung sei nicht wirksam, sie aber tatsächlich wirksam war!

    Grundsätzlich kann man sich in D bei praktisch allen Rechtsgeschäften vertreten lassen. Ausgenommen sind davon nur die sog. höchstpersönlichen Rechtsgeschäfte, z.B. Eheschließung, Testament oder Leistung aus einem Arbeitsvertrag. Das hat zunächst auch nichts mit dem RDG zu tun, denn Vertretung an sich ist keine Rechtsdienstleistung.

    Zu Unterscheiden ist ausschließlich, ob es sich um einen Vertreter mit oder ohne Vertretungsmacht handelt. Ist für den Vermieter zunächst aber auch ohne Belang, den es geht hier darum ob der Vertretene das Handeln des Vertreters direkt gegen sich wirken lassen muss (=mit Vertretungsmacht) oder das Handeln des Vertreters erst nach Genehmigung durch den Vertretenen gegen diesen wirkt (= ohne Vertretungsmacht, schwebend unwirksam).

    taxpert
     
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  11. #10 Gewohnheitstier, 07.02.2019
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    Widersprechen muss schon der Mieter bzw. eine entsprechend bevollmächtigte Person. Erst nehmen braucht man so was auch nur, wenn die Vollmacht auch vorliegt.
    Wäre ja auch der Fall, wenn der Mieterhöhung zugestimmt wird.

    Nett wäre ein Dreizeiler an den Absender, in dem man eine Vollmacht anfordert. Richtig nett den selben Dreizeiler an den vermeintlich Vertretenden. Ist natürlich nicht unbedingt im Interesse des Adressanten.

    So eine Vollmacht ist grundsätzlich formlos und Bedarf nur in bestimmten Fällen der Schriftform. Irgendwelche Ausweiskopien braucht/darf man nicht haben,

    Nee anders rum, die Bevollmächtigung muss, durch den Vollmachtgeber, überhaupt erstmal angezeigt werden.
     
  12. #11 immobiliensammler, 07.02.2019
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    Das stimmt so nicht, wenn der Bevollmächtigte Dir die Vollmachtsurkunde vorlegt (allerdings im Original, nicht als Kopie) dann gilt das. Alternative ist tatsächlich, dass der Vollmachtgeber Dich selbst über die Vollmachterteilung in Kenntnis setzt.

    https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__174.html

    Da der Widerspruch gegen die Mieterhöhung m.E. kein rechtswirksames einseitiges Rechtsgeschäft ist gilt § 174 BGB jedoch hier nicht, ansonsten hätte die Zurückweisung unverzüglich erfolgen müssen.
     
  13. Andres

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    Erstens liegt die Vollmacht vor ...

    ... und zweitens weiß ich zwar nicht, was du unter "ernst nehmen" verstehst, aber wirksam könnte eine solche Erklärung auch ohne Vorlage der Vollmacht sein. Der Empfänger dürfte sie evtl. zurückweisen (unverzüglich!), aber da die näheren Umstände auch nicht ganz klar sind, ist noch nicht einmal das absolut sicher.


    Das sind zwei weitere verbreitete Irrtümer: Die Vorlage der Vollmacht anzufordern, ist keine Zurückweisung der Erklärung, und durch eine nachträglich vorgelegte Vollmacht kann man diese Bedenken nicht ausräumen.

    Bitte einfach mal § 174 BGB lesen. Diese zwei Sätze haben zwar eine hohe Informationsdichte, sind aber eigentlich nicht übermäßig kompliziert. Es handelt sich hier nur um einen der Fälle, in dem "gesunder Menschenverstand" nur sehr eingeschränkt funktioniert. Der GMV sagt nämlich: "Wenn Unterlagen fehlen, reicht man die eben nach." So ist es aber in diesem Fall nicht.


    Auch wenn ich dir zustimme, dass die Aussage von @Pitty - Wie sage ich das nett? - nicht ganz so sehr an der Wahrheit orientiert ist: Das hier ist einer der Fälle, in denen eine besondere Form vorgeschrieben ist. § 174 BGB verlangt nach der Vollmachtsurkunde, wenn nicht Satz 2 zutrifft.

    Die Behauptung zu Ausweiskopien ist zumindest insofern unzutreffend, als das es sehr wohl legal sein kann, Ausweiskopien anzufertigen und zu besitzen. Die Verwirrung über diesen Umstand kommt erstens von einer katastrophal schlechten Formulierung bei der Neufassung des PAuswG aus 2009, die man inzwischen zum Glück entschärft hat, und zweitens von einer leicht realitätsfremden Einschätzung irgendeines Landesdatenschutzbeauftragten (es mag Hamburg gewesen sein, aber legt mich nicht darauf fest), die eine Zeit lang hirnlos von allen möglichen Stellen nachgequasselt wurde.

    Außer den in § 20 PAuswG genannten Besonderheiten gibt es keinen Grund, weshalb die Speicherung von Personendaten in Form einer Kopie eines Ausweises anders zu bewerten sein sollte als z.B. der Übertrag in ein Formular oder eine Datenbank: Die Verarbeitung der Daten muss eben zulässig sein. Einige Daten genießen dabei besonderen Schutz, aber die Abbildung des Ausweises an sich ist nicht besonders geschützt.

    Es gibt auch Fälle, in denen man diese Daten sogar erfassen muss, auch wenn man als Vermieter normalerweise nicht in diese Situation kommt. Eine Ausweiskopie abzuheften war und ist in diesen Fällen schon immer der einfachste Weg und deshalb auch allgemein praktiziert. Das vom Bevollmächtigten zu verlangen ist natürlich trotzdem Quatsch ...


    Auch das ist falsch, § 167 BGB. Hier funktioniert der GMV: Alles andere wäre massiv unpraktisch.
     
  14. #13 Papabär, 07.02.2019
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    Aha ... also auch dann, wenn es sich um eine Vorsorgevollmacht handelt und der Vollmachtgeber mittlerweile im Wachkoma liegt? Und wie funktioniert dass dann bei Bestallungsurkunden/Betreuerausweisen? Soll der Betreuer dann tatsächlich sein einziges Original aus der Hand geben (das er nebenbei ja nach Beendigung der Betreuung auch dem Gericht zurückgeben muss)?

    Klar darf man sich absichern, wenn man Zweifel an der Echtheit des kopierten Dokuments hat ... dafür genügt aber die bloße Inaugenscheinnahme des Originals. (blous gucke - nedd oadadsche!).
     
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  15. Bovary

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    Wenn man etwas zustellen will, was Fristen in Gang setzen soll, wäre es sinnvoll, sich der ordnungsgemäßen Bevollmächtigung zu versichern.

    Es ist z. B. ein oft praktiziertes Prozedere bei Anwälten, die ordnungsgemäße Bevollmächtigung zwar anwaltlich zu versichern, aber nicht (unaufgefordert) geeignet nachzuweisen (z. B. bei Behörden). Grundsätzlich reicht eine solche Versicherung aus, um mit dem Vertreter den Sachverhalt weiter zu erörtern. Aber wirksam zustellen kann man in diesem Falle an den Anwalt eben nicht.

    Im Mietbereich fällt mir da spontan die Kündigung ein. Aber normalerweise wird sich ein Vertreter eh erst melden, wenn die Kündigung schon zugegangen ist. Oder wie in diesem Falle, dass der Vertreter sich meldet, beweist schon mal, dass die Kümdigung zugegangen ist.

    Im hier beschriebenen Ablauf kann man ja nun eh nur auf Mieterhöhung klagen. Wenn der Mieter sie nicht akzeptiert, hätte er sich auch einfach gar nicht melden müssen. Im Ergebnis wäre das auf‘s selbe rausgekommen.

    Ich finde es zumindest nicht unüblich, sich von einer anderen Person in bestimmten Angelegenheiten vertreten zu lassen. Ich habe z. B. meine Oma oft bei Formalitäten vertreten, weil sie sich damit nicht mehr auseinandersetzen wollte.
     
  16. Olbi

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    Das ist aber auch die einzige Ausnahme dazu, weil der Anwalt als solcher ein Organ der Rechtspflege ist.

    Du kannst aber keine rechtswirksamen Erklärungen abgeben, wenn der Vertreter kein Anwalt ist und seine Vollmacht nicht nachweist.

    Wenn der Anwalt Dir gegenüber anwaltlich versichert entsprechend mit Vollmachten ausgestattet zu sein, kannst Du rechtswirksam Erklärungen auch an den Anwalt zustellen.

    Am Endes des Tages hat aber Deine Oma irgendwelche Formulare o.ä. selber unterschrieben und nicht Du, oder? Wenn Du unterschrieben hättest, hättest Du eine Vollmachtsurkunde vorlegen müssen, oder die Oma hätte gegenüber dem Empfänger erklären müssen, dass das Enkelkind in Ihrem Namen handelt.
     
  17. #16 immobiliensammler, 08.02.2019
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    Das würde voraussetzen, dass Vollmachten nur schriftlich erteilt werden können, das geht aber auch mündlich. Wenn Du Dein Kind zum Einkaufen schickst dann handelt das auch in Vollmacht - es legt sie nur eventuell nicht offen. Wenn es aber an der Kasse sagt, dass es das für den Vati kauft dann ist das ein Handeln "in Vollmacht" - Gut, ist jetzt an den Haaren herbeigezogen aber nur in den wenigsten Fällen ist für die Vollmacht eine Schriftform gesetzlich vorgeschrieben.


    Ich ergänze das noch mal, echter Fall von letztem Jahr:
    Ich erkläre bei einem Grundstückskaufvertrag, dass ich als Bevollmächtigter meiner Frau als Käuferin handele. Der Notarvertrag musste dann natürlich von meiner Frau nachgenehmigt werde, aber der Notar wollte nicht mal eine Vollmacht meiner Frau für mich sehen! Ihm genügte meine Erklärung, ich wäre bevollmächtigt.
     
  18. #17 taxpert, 08.02.2019
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    Jein!

    Ein Rechtsgeschäft besteht -Ausnahme einseitige Rechtsgeschäfte- aus zwei sich deckenden Willenserklärungen. Also ist Deine Erklärung (=Willenserklärung) für dich grundsätzlich bindend, es kommt halt darauf an, was für eine Willenserklärung der Vertreter abgibt.

    Was verstehst DU unter Urkunde?

    Wie schon gesagt, §177 BGB, Vertreter ohne Vertretungsmacht.

    taxpert
     
  19. #18 Olbi, 08.02.2019
    Zuletzt bearbeitet: 08.02.2019
    Olbi

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    Das ist richtig, da wir aber hier im Mietrecht unterwegs sind, beschränken sich die Erklärungen gegenüber dem Mieter/Vermieter i.d.R. als einseitige empfangsbedürftige Willenserklärungen. Mit Ausnahme des Abschlusses Mietvertrag.

    Eine Urkunde in diesem Forum ist für mich ein privates Schriftstück, welches etwas bestätigt.
    Eine öffentliche Urkunde ist z.B. eine notarielle Urkunde. Siehe Kaufvertrag Haus, da wird in dem Moment der private Kaufvertrag (private Urkunde) eine öffentliche Urkunde, sobald der Notar sein Siegel darauf setzt.

    Insgesamt ist aber festzuhalten, dass die §§ 164 ff BGB lesenswert sind.
    Der Notar kennt aber auch den § 179 BGB
     
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