Drohender Denkmalschutz

Diskutiere Drohender Denkmalschutz im WEG - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Wohnungseigentum; Meine Situation in Kurzform. Aufgrund des Todes meiner Mutter habe ich deren Haus inklusive Grundstück geerbt.Das Haus besteht aus 2 Wohnungen,...

  1. #1 hyrophania, 10.06.2018
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    Meine Situation in Kurzform.

    Aufgrund des Todes meiner Mutter habe ich deren Haus inklusive Grundstück geerbt.Das Haus besteht aus 2 Wohnungen, der später erbaute Anbau aus einer Wohnung aus jeweils drei Zimmern.

    Bei dem Haus handelt es sich um ein stark verfallenes Objekt, in dem meine Mutter zwar gelebt, jedoch in dem seit Jahrzehnten keinerlei baulichen Erneuerungen stattgefunden haben. Ein weiter Teil des Gebäudes wurde bereits vor Jahren von der Wasserversorgung abgenommen, da es einen Wasserrohrbruch gab, der nicht behoben wurde. Der Keller ist befallen von Schimmel, die Wände dort feucht, teilweise nass. Auf dem Boden sammelt sich Wasser. Geheizt wurde mit rollbaren Heizungen die an des Stromkreislauf angeschlossen wurden. Eine Heizungsanlage gibt es nicht. Das Haus verfügt über keinerlei Wärmedämmung. Keines der Fenster ist isoliert. Der Dachboden hat teilweise Löcher. Es regnet herein. Auch die Decken im ersten Obergeschoss weisen Löcher auf, die über das Herunterfallen von Putz weit hinausgehen. Die Hälfte des Hauses ist mit Efeu überwuchert. Dieser hat sich mittlerweile des Weg durch einige Fester geebnet und ist nun auch innerhalb des Hauses.

    In Kürze: Das Haus ist unbewohnbar.

    2010 wurde das Haus samt Grundstück geschätzt. Aufgrund der maroden Bausubstanz kam der Gutachter zum Ergebnis von €175.000.

    Nun habe ich das Haus zum Verkauf angeboten und auch einen Käufer gefunden. Der Käufer bot mir €200.000. Dies entspricht dem reinen Grundstückswert. Der Käufer plant das Haus abzureissen.

    Im Zuge dieses Verkaufes ist nun herausgekommen, dass meine Mutter im letzten Jahr (2017) einen Antrag auf Denkmalschutz gestellt hat. Das Haus ist wohl um 1900 gebaut wurden und hat auch historisch einen gewissen Wert (in dem Haus befand sich einmal ein Tanzlokal). Die Denkmalschutzbehörde wird nun prüfen, das Gebäude unter Denkmalschutz zu stellen.

    Ich selbst möchte dies verhindern und den Verkauf vorantreiben.

    Die zuständige Person bei der Behörde erläuterte mir, dass sie gemeinsam mit meiner Mutter im letzten Sommer eine Begehung gemacht habe und zu dem damaligen Zeitpunkt keine Entscheidung habe fällen können. Sie schien von dem Haus angetan. Die eklatanten baulichen Mängel scheint sie übersehen zu haben. Sie ist der Meinung, dass auch mit Denkmalschutz ich einen Käufer finden könnte, der bereit ist in das Haus zu investieren. Dabei müsste ich die entsprechende Minderung des Kaufpreises in Kauf nehmen. Eine weitere Begehung ist geplant.

    Den Antrag meiner Mutter habe ich zwischenzeitlich zurückgezogen.

    Nun die Fragen:
    1. Welche weiteren Schritte kann ich unternehmen um den drohenden Denkmalschutz abzuwenden?

    2. Falls der Denkmalschutz kommen sollte, an welchen Rahmendaten wird die Unverkäuflichkeit des Hauses gemessen? Ich meine es kann doch nicht sein, dass ich evtl. eine Wertminderung von 50 -75% in Kauf nehmen muss. Also das Objekt als verkäuflich gilt auch wenn ich am Schluss lediglich €50.000 erhalte.

    3. Was genau wird unter Denkmalschutz gestellt? Der IST-Zustand des Hauses? Also ein baufälliges evtl. in der zweiten Etage einsturzgefährdetes Haus? Soll ich also dafür sorgen, dass das Haus in diesem Zustand verharrt?

    4. Für eine Sanierung (inklusive Trockenlegung des Kellers, Erneuerung von Kabeln und Rohren, Erneuerung des Daches, evtl. Erneuerung des Zwischenbodens, Austausch sämtlicher Fenster und Türen, Fassadenarbeiten, Erbauung einer Heizanlage) fehlen mir die €400.000 (konservativ gerechnet) bis €600.000. Und verschulden möchte ich mich nicht. Ich werde also dann, das Haus - sofern sich kein Käufer auftut - weiter verfallen lassen müssen. Das Haus ist nicht versichert. Schon für die Überbrückung bis zum Verkauf hat man sich geweigert es zu versichern. Stellt sich die Frage einer Wirtschaftlichkeitsrechnung bzw. der Zumutbarkeit. Sollte nicht zuletzt letztere seit neuerer Gesetzgebung auch schon bei der Vergabe von Denkmalschutz eine Rolle spielen? Wie kann ich das forcieren?

    5. Unter welchen Umständen ist eine Übernahme durch die Stadt möglich? Ist richtig, dass diese zur Zahlung des Verkehrswertes verpflichtet ist? Und was sind die Voraussetzungen für eine Enteignung?

    6. Wie wird der Verkehrswert bei maroden, denkmalgeschützten Gebäuden berechnet?

    Ich bin für jede konstruktive Rückmeldung dankbar.
     
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  3. Andres

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    Ich fange mal mit den Punkten an, die ich teilweise beantworten kann:

    Ggf. erforderliche Genehmigungen einholen und das Haus abreißen. Welche Genehmigungen dafür erforderlich sind, ist vom Bundesland abhängig und könnte diesen Plan deutlich verkomplizieren oder vereinfachen.

    Sollte doch ein Denkmalschutzbescheid zugehen, sind dagegen Rechtsmittel möglich.


    Das wahrscheinlichste Szenario: Du verkaufst die Immobilie und die Stadt macht von ihrem praktisch immer bestehenden Vorkaufsrecht Gebrauch.

    Eine Enteignung aus Gründen des Denkmalschutzes ist extrem selten.


    Schwierig. Bei baufälligen Immobilien schätzt man gerne Grundstückswert minus Abrisskosten, aber das entfällt ja im Denkmalschutz.
     
  4. #3 ehrenwertes Haus, 10.06.2018
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    Keine. Denkmalschutz ist eine Angelegenheit von öffentlichem Interesse.
    Bei einem schwebenden Denkmalschutzantrag, wird die Gemeinde eine solche Genehmigung nicht erteilen.
    Ein Antrag auf Denkmalschutz wird fast immer bei zuständigen Gemeinde gestellt bzw. unverzüglich an diese weiter geleitet.

    Ob Denkmalschutz beschlossen wird oder nicht, liegt nicht in deiner Hand.
    Falls Denkmalschutz angeordnet werden sollte, bekommst du eine Benachrichtigung und hast eine WochenZeit die Angaben zu prüfen oder berichtigen, bevor die endgültige Entscheidung vom Amt für Denkmalschutz getroffen wird.
    Nach Anordnung von Denkmalschutz, kann man Widerspruch gegen diese Entscheidung einlegen. Das sollte aber ein Fachanwalt machen in Zusammenarbeit mit den Baufachleuten.

    Das Haus bzw. Anwesen wird deswegen nicht unverkäuflich, die potentiellen Käufer werden aber andere.
    Wenn große Investitionen für den Erhalt und Nutzbarkeit anstehen, sind das häufig Vereine mit Denkmalschutzleidenschaft oder Investoren, Liebhaber, die viel in Eigenleistung machen können und wollen oder Investoren, die Schulden für Steuerreduktion brauchen.
    Das kann sich finanziell in beide Richtungen auswirken. Entscheidend ist dabei wie der Denkmalschutz begründet wird.

    Es wird der Istzustand unter Denkmalschutz gestellt.
    Im Denkmalschutzbescheid stehen alle erhaltenwerten Teile, die du nicht mehr ohne weiteres verändern darfst.
    Das Haus kann und muss wieder nutzbar gemacht werden zumindest soweit, dass ein weiterer Verfall verhindert wird.
    Das findet aber seine Grenze, wenn der Erhalt wirtschaftlich unzumutbar ist. (Nicht für dich, sondern auch für entsprechend solvente Inhaber).

    Denkmalschutz kann aus vielen Gründen angeordnet werden. Z.B.
    • wichtiger Architekt
    • Bauherr von historischer Bedeutung
    • spezielle erhaltenswerte Bautechniken
    • Geschichte eines Bauwerks
    • ehemalige Bewohner, von besonderer Bedeutung
    • ...

    Je mehr Punkte aus der Liste von möglichen Denkmalgründen zusammen kommen, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, das dieses Gebäude unter Denkmalschutz gestellt wird.
     
  5. Andres

    Andres
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    Da @hyrophania nichts von einer Genehmigung schrieb, nehme ich an, dass sich diese Aussage auf ...
    ... bezieht. Ich kenne nicht das Baurecht in sämtlichen Bundesländern. Für Baden-Württemberg wäre es z.B. so, dass der Abbruch dieses Gebäudes komplett verfahrensfrei sein dürfte (freistehendes Gebäude bis 7 m Höhe). Man könnte dort einfach morgen früh mit Bagger und Abrissbirne anrücken und das Haus platt machen. Selbst wenn die Voraussetzungen nicht gegeben sein sollten, kann der Abriss noch im Kenntnisgabeverfahren erfolgen: Vorhaben anzeigen, 4 Wochen warten, dann Bagger/Abrissbirne s.o. - wenn die Stadt weiterhin nicht aus ihrem Dornröschenschlaf erwacht (das Verfahren liegt dort schon seit fast einem Jahr!), ist das auch keine echte Einschränkung.

    So liberal ist das Baurecht aber nicht überall in Deutschland.
     
  6. #5 hyrophania, 10.06.2018
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    Erst einmal vielen Dank für die Antworten.

    @Andres
    Dadurch, dass das Denkmalschutzamt nun prüft, bekomme ich keine Abrissgenehmigung.

    Den momentanen Kaufvertrag sehe ich als hinfällig an, sollte der Denkmalschutz kommen. Zwar könnte ich laut Anwalt auf die Vollziehung des Kaufes bestehen, jedoch würde dies einen Rechtsstreit nach sich ziehen und für diesen habe ich nicht die finanziellen Mittel. Auch handelt es sich bei den Käufern um Bekannte.

    Ich habe gelesen, dass bei denkmalgeschützten, maroden Häusern der Hauswert bei €0 angesetzt wird und dann der Grundstückswert gegengerechnet wird (Quelle: Websites von zwei unterachiedlichen Gutachtern). Diese Rechnung macht jedoch gar keinen Sinn, da dies bedeuten würde, dass ich bei meinem momentanen Verkaufspreis bleiben könnte...
    Wobei in sämtlichen Gesetzestexten steht, dass man ein denkmalgeschütztes Haus zu einem "zumutbaren Preis" veräußern soll. Da geht es insbesondere um die Beweiserbringung, dass das Objekt unverkäuflich sei.

    Auch bezüglich der Übernahme durch die Stadt soll es ja so aussehen, dass diese das Haus zu einem "angemessenen" Preis kaufen soll. Nur ist hier die Frage wieder was denn angemessen ist.

    @ehrenwertes Haus
    Um eine fachanwaltliche Beratung werde ich mich morgen bemühen.

    Ich glaube ich habe mich in meinem Post falsch ausgedrückt.
    Sollte der Denkmalschutz kommen ist mein Plan folgender:

    1.) Sofern finanziell und auch in Abhängigkeit der Zeiträume (Verwaltungsgerichte sind ja überlastet) möglich Rechtsmittel ausschöpfen (Widerspruch, Klage)

    2.) Sofern ich gerichtlich scheitern, werde ich mich mit der Denkmalschutzbehörde auseinandersetzen und zunächst die Gründe für den Denkmalschutz sowie die Pflichten meinerseits darlegen lassen. Außerdem werde ich versuchen, dass die Behörde die bestehenden Schäden sowie ihre Forderungen an den Denkmalschutz schriftlich fixiert. Auch versuche ich schriftliche Zusagen über etwaige finanzielle Zuschüsse zu bekommen, um das Haus im Ist-Zustand zu belassen. Eine Sanierung kann ich mir nicht leisten.

    3.) Werde ich nach Käufern suchen.
    Und in diesem Rahmen stellt sich mir die Frage der Unverkäuflichkeit des Hauses. Wie lange muss ein Haus am Markt sein um als unverkäuflich zu gelten? Und welcher Wert wird als "zumutbarer" Verkaufspreis angesehen? Woraus wird dieser errechnet?

    4.) Sollte ich keine Käufer finden, der mir diesen ominösen zumutbaren Preis (den ich auch versuchen werde mit der Behörde schriftlich zu fixieren) zahlt, werde ich versuchen durch den Beweis der Unverkäuflichkeit sowie eines Wirtschaftlichkeitsgutachtens doch noch eine Abrissgenehmigung zu erhalten.

    5.) Sollte ich gerichtlich scheitern, werde ich das Haus der Stadt zur Übernahme anbieten.

    6.) Sollte dies scheitern kann ich lediglich dafür sorgen, dass das Haus gesichert wird und Passanten nicht verletzt werden. Den weiteren Verfall geschweige denn eine Sanierung kann ich ich nicht finanzieren.
     
  7. #6 hyrophania, 10.06.2018
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    @Andres
    Das Haus ist dreistöckig. Ein ziemlicher Kasten.
    Aber ich werde das mal ansprechen, sobald ich einen Termin mit einem Fachanwalt habe...
     
  8. #7 ehrenwertes Haus, 10.06.2018
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    Dein Gedankengang ist insgesamt unlogisch.

    Du kannst doch nicht ernsthaft Klage einreichen wollen, wenn du die Begründung für Denkmalschutz nicht kennst.
    Vor Gericht musst die Begründung für eine solche Anordnung widerlegt werden. Ein "ich mag das nicht, reicht nicht".

    Wann war denn die Hausbegehung und Bestandsaufnahme für evt. Denkmalschutz genau (Datum)?
    Nach diesem Datum beginnt für das Amt eine Frist zu laufen innerhalb derer eine Entscheidung über erhaltenswert Ja oder Nein getroffen werden muss. Ich meine, das sind 12 Monate.
    Danach erhält man einen Bescheid wenn das Haus unter Denkmalschutz gestellt wird. Darin steht auch genau was, warum und in welchem Umfang unter Denkmalschutz steht.
    Über eine Negativentscheidung wird man nicht informiert.


    Einen solchen Antrag kann man nicht zurück ziehen. Einmal gestellt, muss dem nachgegangen werden, da öffentliches Interesse.

    zu 3 und 4)
    Käufer findet man immer. Das ist nur eine Frage der Zeit und vom Preis.
     
    Andres gefällt das.
  9. #8 hyrophania, 10.06.2018
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    @ehrenwertes Haus
    Meine Information ist, dass die Denkmalschutzbehörde ein Gutachten erstellt in dem sie die Unterschutzstellung erläutert. Dieses Gutachten werde ich mir nach einem Positiventscheid erbeten - sofern man es nicht automatisch bekommt. Dann werde ich Widerspruch und ggf. Klage einreichen. Wie gesagt in Abhängigkeit von Finanzen und auch der Meinung des Anwaltes.
    Insofern hast Du Recht, ich hätte Teile des zweiten Punktes als Punkt 0.) bezeichnen sollen.
    Mein Fehler.
    Insgesamt habe ich bei Erteilung des Denkmalschutzes vor, mit der Behörde zu sprechen. Verhärtete Fronten möchte ich vermeiden.

    Das ich den Antrag nicht zurückziehen kann wurde mir auch gesagt. Allerdings hat mir die zuständige Sachbearbeiterin der Behörde auch erläutert, dass ein schriftliches Dokument meinerseits von Vorteil sei um auch meinen Standpunkt zu erläutern.

    Wann die Begehung war weiss ich nicht. Angeblich im Sommer 2017. Ich bin mir auch nicht sicher wie offiziell diese war. Die Sachbearbeiterin erklärte mir, dass sie und eine Kollegin das Haus mit meiner Mutter besichtigt hätten. Fotos wurden wohl auch gemacht. Die Sachbearbeiterin habe sich nicht in der Lage befunden eine Entscheidung über die Unterschutzstellung zu treffen.
    Ich werde sie darum bitten, mir das Datum sowie den Namen der Kollegin schriftlich zukommen zu lassen.

    Auch werde ich dieses Thema beim Fachanwalt anbringen. Danke für den Tipp!
     
  10. #9 ehrenwertes Haus, 10.06.2018
    ehrenwertes Haus

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    Dann war das keine echte Denkmalschutzbegehung. Diese Erfolgt immer vom Landesamt für Denkmalpflege und dann sind auch mehr als 2 Leutchen der Gemeinde anwesend. Nur wenn eine solche Begehung verweigert wird, wird nach Aktenlage, sprich den Dokus entschieden.
    Die Gemeinde selbst hat hierbei keine Entscheidungsbefugnis.
     
  11. #10 hyrophania, 10.06.2018
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    @ehrenwertes Haus

    Danke für die Rückmeldung.
    Ich habe mir fast schon so etwas gedacht.
    Eine dann wohl offizielle Begehung ist nun geplant. Einen Termin habe ich noch nicht.
    Die potentiellen Käufer drängen natürlich auf eine zeitnahe Klärung.

    Uff. 12 Monate.
    Das würde aber auch bedeuten, dass sich der erhaltungswerte Zustand des Hauses bis zur Unterschutzstellung zeitlich verschiebt. Solange das Haus noch keinen Denkmalschutz hat muss ich den Verfall nicht aufhalten, oder?
    Oder gilt der Zustand ab der Begehung?

    Auch ich gehe davon aus, dass sich ein Käufer findet. Das Haus befindet sich im Speckgürtel Düsseldorfs, direkt am Stadtwald, in der Nähe von Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Autobahnzubringer.
    Für das Grundstück hätte ich im Bieterverfahren wohl weit mehr als 200.000 € erhalten können. Aber ich wollte es einfach schnell los werden.
    Für mich ergibt sich dennoch weiterhin die Frage der Zumutbarkeit. Ein Grundstück, dass 200.000 € wert ist an jemanden für 50.000 € oder weniger zu verkaufen der dann evtl. sich zum Denkmalschutz berufen fühlt finde ich halt mir gegenüber wenig "angemessen".

    Naja, aber für alle finanziellen Überlegungen muss ich zunächst das Votum bezüglich des Denkmalschutzes haben und dann wohl viel Geld in die Hand nehmen für Gutachten bezüglich des Wertes und des Zustandes des Hauses. Und dann mal bei der Denkmalbehörde vorsprechen und fragen, was denn als zumutbar gilt.
     
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