Duldung von Erdarbeiten aufgrund Nachbargrundstücksbebauung

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von Kitzblitz, 24.05.2012.

  1. #1 Kitzblitz, 24.05.2012
    Zuletzt bearbeitet: 25.05.2012
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

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    Hallo,

    heute wurde ein Problem an mich herangetragen, zu dem ich noch keine Erfahrungswerte habe und einfach eure Meinnung hierzu einholen möchte. Ich hoffe, dass der Beitrag in dieses Forum passt - ansonsten bitte entsprechend verschieben.

    Ein Grundstücksnachbar möchte in direkter Grenzbebauung eine Garage mit Unterkellerung bauen.
    Rein von der Baugenehmigung ist da wohl nichts gegen einzuwenden. Die Baukörperabmessungen bewegen sich im zulässigen Rahmen der LBO.

    Doch nun möchte dieser Nachbar den erforderlichen Arbeitsraum auf unserem Grundstück ausführen. Dabei würde die Zugänglichkeit des Kellerhalses eingeschränkt und möglicherweise auch die Filtersteinmauerung für die Drainage beschädigt. Der Aushub für den erforderlichen Arbeitsraum geht ca. 2,50 m unter Geländeoberfläche und würde sich auf 9 Meter Länge und einer Breite von ca. 2 Meter in mein Grundstück erstrecken.

    Den usprünglich vorhandene Zustand des Grundstückes möchte der Nachbar nach Abschluss der Arbeiten wieder herstellen.

    Meines Erachtens fällt dieser Eingriff nicht mehr unter das sogenannte "Hammerschlags- und Leiterrecht". Siehe Link unter § 7c: http://www.jum.baden-wuerttemberg.de/servlet/PB/show/1142609/2710%20Nachbarrecht%202003_1.pdf

    Das Grundstück befindet sich in Baden-Württemberg.

    Muss ich als Eigentümer diesen Eingriff in mein Grundstück akzeptieren ?

    Technisch gibt es durchaus gebräuchliche Möglichkeiten, die Grundstücksgrenze zu sichern:

    - Ausbildung eines Verbaus
    - Spritzbetonsicherung
    - Schlitzwand

    Klar, das kostet den Nachbarn viel Geld, doch technisch ist das durchaus möglich. Mit den beiden erstgenannten Möglichkeiten wäre eine Grenzbebauung nicht möglich, da zwischen Baugrubensicherung und Außenwand ein Arbeitsraum eingehalten werden muss.

    Andererseits wäre die Nichtzustimmung zum Erstellen des Arbeitsraumes auf meinem Grundstück eine Möglichkeit, den Bau dieses Garagenklotzes über die entstehenden zusätzlichen Kosten zu verhindern. Durch die Garage in Grenzbebauung wird der Lichteinfall in eine auf dieser Seite gelegene Souterrain-Wohnung erheblich eingeschränkt - was einer Entwertung dieser Wohnung gleichkommt. Die Entwertung sehe ich in schlechterer Vermietbarkeit dieser Wohnung, da die sich nach Dunkelheit sehnende Mieterschaft doch den "normalen" Mietern zahlenmäßig weit unterlegen ist.

    Ich bin gespannt auf eure Meinungen.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  2. AdMan

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  3. #2 Papabär, 25.05.2012
    Papabär

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    Hallo Kitzblitz,

    in dem verlinkten Prospekt steht auf Seite 12
    Ich vermute, daß Deine Ideen zur anderweitigen Grundstückssicherungen als eben solche "erheblichen besonderen Aufwendungen" ausgelegt werden können.

    Wie sieht´s bei Euch eigentlich mit dem Brandschutz aus? Meine Eltern hatten wegen Brandschutzbestimmungen seinerzeit (zugegeben ... vor rund 30 Jahren) Schwierigkeiten in einer EFH-Siedlung eine Garage direkt an die Grundstücksgrenze zu setzen.
     
  4. #3 lostcontrol, 25.05.2012
    lostcontrol

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    also bei uns brauchte man auch die erlaubnis des nachbarn, um direkt auf die grenze bauen zu dürfen, ja, auch eine garage. und es wurde jedesmal (wir haben beide fälle - sowohl eine garage unsererseits auf grenze zum nachbarn als auch, in einem anderen fall, eine garage des nachbarn auf grundstücksgrenze) auch im grundbuch festgehalten.

    habt ihr bzw. dein nachbar das alles entsprechend abgeklärt? ganz so einfach läuft das nämlich normalerweise nicht...
     
  5. #4 Kitzblitz, 25.05.2012
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

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    Gegenüber dem Baurechtsamt haben wir dem Bauantrag nicht widersprochen. Gegen eine Garage in Grenzbebauung kann man ja dem Grunde nach auch nichts ausrichten, soweit deren Abmessungen sich innerhalb der Zulässigkeiten der LBO bewegen. Wir wollten hier auch keinen Ärger haben. Mit dem nicht geäußerten Einspruch gegen die Baumaßnahme ist m.E. aber nicht gleichzeitig das Einverständnis erteilt eine solche Baugrube auf meinem Grundstück auszuheben.

    Für eine Garage werden üblicherweise Streifenfundamente bis ca. 80 cm unter Geländeroberfläche hergestellt. Doch diese Garage soll voll unterkellert werden und unter der Bodenplatte müssten nochmals Streifenfundamente hergestellt werden. Inklusive der Fundamentgräben kommt der Nachbar sogar fast 3 m unter Geländeoberfläche. Inkl. Arbeitsraum und einzuhaltendem Böschungswinkel entsteht hier eine gewaltige Baugrube auf unserem Grundstück.

    So erheblich sind die Mehraufwendungen für einen Verbau oder eine andere Maßnahme nicht. Setzt man 1.500 EUR bis 3.000 EUR Mehrkosten gegen Baukosten von ca. 30 bis 35.000 EUR, so ist der Mehraufwand nicht als erheblich anzusehen.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  6. #5 Christian, 25.05.2012
    Zuletzt bearbeitet: 25.05.2012
    Christian

    Christian Gesperrt

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    Bei uns nicht.

    Um die Garage direkt auf der Grenze zu bauen, bedurfte es keiner Zustimmung der Nachbarn. Diese nicht vorhandene Zustimmung wurde folglich auch in keiner Form in einem Grundbuch erwähnt.

    @ Ulrich:
    Was ist denn dein Ziel?
    Eher keinen Ärger mit den Nachbarn? Oder den Bau komplett verhindern? Oder den Bau akzeptieren, aber in der aufwändigeren Variante?
    Hört sich doof an, ich weiß - aber das wirste m.E. nicht alles unter einen Hut bekommen.
     
  7. #6 immodream, 27.05.2012
    immodream

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    Hallo Ulrich,
    für dein Bauvorhaben kann ich dir leider keine fachlichen Ratschläge geben.
    Ich habe jedoch einer Nachbarin vor einigen Jahren gestattet, den Keller ihres an der Grundstückgrenze stehenden Hauses zu isolieren.
    Da an ihr Haus nur eine 5 m breite Rasenfläche grenzte, sah ich kein Problem, ein ca. 3 m breite und 3 m tiefe schräge Baugrube zu genehmigen.
    Die Maßnahme sollte nur 4 Wochen dauern.
    Da die Nachbarin Unstimmigkeiten mit ihrem Architekten und der ausführenden Baufirma hatte, zogen sich die Isolationsarbeiten fast ein halbes Jahr hin.
    Das heißt , ich mußte meinen Mieter leider mitteilen , das sie die vertraglich festgelegte Gartennutzung nicht in Anspruch nehmen konnten.
    Anschließend war das von der Nachbarin beauftragte Gartenbauunternehmen nicht in der Lage, die Rasenfläche sauber zu verfüllen und ohne Steine in der Oberfläche einzuebnen.
    Ich habe mehrfach nacharbeiten lassen und heute fliegen mir beim Rasenmähen noch die Steine um die Ohren und schlagen in die Fasade ein.
    Zusätzlich hat das Bauunternehmen noch meinen Treppenabgang versaut und auch immer wieder nur nachgepfuscht.
    Ich bin also geheilt von den Worten " Mal eben " und " wir haben alles im Griff ".
    Also egal wie du dich entscheidest, kann der Nachbarschaftsstreit vorprogrammiert sein.
    Grüße
    Peter
     
  8. Heizer

    Heizer Erfahrener Benutzer

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    Olso wenn ich das Gesetz richtig verstanden habe ist er zur Duldung verpflichtet. Also wird das mit der Verhinderung rechtlich wahrscheinlich sehr schwer werden.

    Ob die aufwändigere Variante nötig ist oder nicht, muss im Zweifel ein Gericht entscheiden. Ich würde sagen wenn es nur um den Aushub eines Rasenstückes geht, hast Du schlechte Karten.
     
  9. #8 Kitzblitz, 05.06.2012
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    Ich habe gerade Urlaub und wollte eigentlich auch Internetverzicht üben - daher erst heute meine Antwort auf Eure Kommentare.

    Eigentlich möchte ich nun den Bau verhindern. Ich habe auch den Haken inzwischen gefunden. Aufgrund der Geländegestaltung (Hanglage) ist hinsichtlich der Baukörperhöhe die LBO nicht eingehalten. Die zulässigen 3 m Höhe werden um bis zu 1,5 m überschritten.

    Ich werde mich in der kommenden Woche mit dem Bauamt in Verbindung setzen.

    Gruß aus Biscarrosse-Plage
    Ulrich
     
  10. #9 Kitzblitz, 23.06.2012
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

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    Zwischenzeitig hat sich die Sache geklärt.

    Nach Geländeaufnahme und Abgleich mit den in den Bauplänen angegebenen Höhen konnte ich keinen Verstoß gegen die LBO festzustellen.

    Wir haben haben uns auf eine Genehmigung zum Aufgraben und Wiederherstellen des Grundstückes verständigt, dieses schriftlich festgehalten und einen Festbetrag für eine längstens 5 Monate dauernde Grundstücksnutzung vereinbart. Danach wird für jeden angefangenen Monat weiterer Grundstücksnutzung 1/5 des Festbetrages fällig.

    Vielen Dank für eure Meinungen.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  11. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo Ulrich,
    ... und die Untergeschosswohnung...?
     
  12. #11 Kitzblitz, 24.06.2012
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

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    Hallo Berny,

    nachdem die Garage im Mittel nur ca. 2,80 m über Gelände herauskommt, ist die Situation nicht mehr ganz so schlimm. Die Garagenwand darf berankt werden, so dass die Garagenwand nicht ganz so trist ausschaut. Hauptsächlich betroffen ist das Küchenfenster und eines von 3 Wohnzimmerfenstern. Durch die Hanglage ist das nicht ganz so dramatisch, wie ich es noch im Urlaub eingeschätzt hatte.

    Die Alternative mit dem Carport wäre optisch wahrscheinlich sogar schlimmer, denn eingestellt werden soll ein riesiger Geländewagen, der schon ziemlich heruntergekommen ist (der Besitzer sieht das natürlich anders, denn durch die H-Zulassung hat das Ding seiner Ansicht nach sogar eine Wertsteigerung erfahren). Ich steh' zwar auch auf Oldtimer - doch sind meine in gutem Pflege- und Erhaltungszustand. Aber jedem nach seinem Geschmack.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
  13. #12 Subito222, 26.01.2013
    Subito222

    Subito222 Gast

    Festbetrag

    Hallo Ulrich,

    Wir haben ein sehr ähnliches Thema. Unser Nachbar möchte auf 9 m 2 m tief unseren Garten nutzen. Wie habt Ihr den Festbetrag denn kalkuliert, bzw. Wie hoch war der denn?
    Ich habe bislang nur wenig hilfreiche allg. Tips gefunden (z.B. Miete eines vergleichbaren Objekts... Wie soll man denn da an Daten kommen...)

    Tausend Dank!

    Liebe Grüße
     
  14. #13 Kitzblitz, 27.01.2013
    Zuletzt bearbeitet: 27.01.2013
    Kitzblitz

    Kitzblitz Erfahrener Benutzer

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    Kalkulieren kann man da nicht viel. Wir hatten eigentlich zwei Aspekte berücksichtigen wollen:

    a) Entschädigung für die Unzugänglichkeit des Kellerabgangs und den Umstand, dass die Fahrräder in der hausintegrierten Garage untergebracht werden mussten.

    b) Angesichts der nur langsam fertig werdenden anderen Baustellen des Nachbarn wollten wir erreichen, dass ein Anreiz zum Fertigwerden vorhanden ist.

    Wir haben mit dem Nachbarn die Arbeitsschritte durchgesprochen und wie lange er dafür wohl braucht und sind so auf ca. 4-5 Monate bis zum Wiederauffüllen der Arbeitsräume gekommen.

    Wir haben uns dann darauf verständigt, dass wir für die Nutzung / Beeinträchtigung unseres Grundstückes für die Dauer von 5 Monaten pauschal 500 EUR bekommen, bevor der Bagger kommt und die Baugrube aushebt. Für jeden weiteren angefangenen Monat haben wir 100 EUR zusätzlich vereinbart.

    Über das ganze habe ich dann eine schriftliche "Vereinbarung über die vorrübergehende Grundstücksnutzung und Veränderung" verfasst die beide Parteien unterzeichnet hatten.

    Was soll ich sagen: Nach 5 Monaten war der Arbeitsraum verfüllt. Die zeitabhängige Regelung bei Überschreitung der geplanten Bauzeit hat ihren Zweck erfüllt.

    Etwas Sorge macht mir nun, ob die Arbeitsraumverfüllung auch vernünftig verdichtet worden ist. Weiterhin fehlt noch Erdmaterial, dass vorher aber wegen einer Abböschung unserer Geländeoberfläche nicht vorhanden war.

    Die 500 EUR + einen noch nicht bekannten Zusatzbetrag werden wir nun dazu nutzen, dass uns ein Landschaftsgärtner hier einige L-Steine entlang der Grenze setzt und den Boden auffüllt, sowie noch eine 3-stufige Treppe anlegt und noch etwas "Grünzeug" pflanzt.

    In den nächsten Wochen muss ich mich wegen der Restbauarbeiten und der Geländegestaltung noch mit dem Nachbarn abstimmen, denn mit Decke über dem UG hat er witterungsbedingt aufhören müssen.

    Gruß aus'm Ländle
    Ulrich
     
Thema: Duldung von Erdarbeiten aufgrund Nachbargrundstücksbebauung
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