Durch Sterbefall neuer Vermieter und keine Ahnung!

Dieses Thema im Forum "Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung" wurde erstellt von FloB, 17.01.2013.

  1. FloB

    FloB Neuer Benutzer

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    Hallo erstmal zusammen,

    ich hoffe ich bin bei euch richtig. Ich habe folgendes Problem. Ich bin durch den Tod meiner Mutter Hauseigentümer eines 2 Familienhauses mit vermieteten Dachgeschoss geworden.
    Mein Problem ist das ich jetzt die Nebenkostenabrechnung für das letzte Jahr machen muss.

    1. Ich hab keinerlei Ahnung davon und 2. finde ich keine Nebenkostenabrechnung der Vorjahre.
    Das Haus besitzt bis dato keinen Heizkostenverteiler, d.h. wie Sie das auch immer gemacht haben.
    Jetzt zum Problem: Die Mieter zahlen monatlich eine Vorrauszahlung i.H. von 67,- macht im Jahr 804,-, nach Sichtigung aller gefundenen Unterlagen wurde im letzten Jahr aber Heizöl in Höhe von knapp 3700,- getankt. Meiner Frage ist wie sowas im Zweifelsfall umgelegt wird? Nach Wohnfläche?
    Im Mietvertrag habe ich einen Absatz gefunden das die Kosten nach mtl. Abschlagszahlungen und Heizölrechnungen umgelegt werden. Heißt das 50/50? Die Mietpartei besteht aus 2 Erwachsenen und einem Kind (1.Jahr). In unserer Wohnung lebte meine Mutter alleine.

    Ich hoffe ihr habt ein paar Tips wie man dies am besten machen könnte. Ich will keinen bescheißen, nur will ich auch nicht auf den erheblichen Mehrkosten sitzen bleiben.

    Mit freundlichen Grüßen
    Florian
     
  2. AdMan

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  3. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo Florian.

    vorab:
    wieviel Wohneinheiten hat das Haus?
    Wieviel davon sind vom Vermieter bewohnt?
    Wieviel davon von Mietern?
     
  4. #3 MikeInNRW, 20.01.2013
    MikeInNRW

    MikeInNRW Neuer Benutzer

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    Hallo Florian,

    zunächst mein Beileid.

    Ich nehme an, dass Du jetzt die Abrechnung für die Zeit machen musst, als Deine Mutter noch im Haus gelebt hat.

    Es ist schon nicht schlecht, dass Du den Mietvertrag hast, denn darin müssten alle Betriebskosten-Posten stehen, die Du mit dem Mieter abrechnen kannst. Für ein Zweifamilienhaus, in dem eine Wohneinheit vermietet ist und der Vermieter die andere Einheit bewohnt, sind die Anforderungen an der Kostenaufteilung nicht so streng als bei anderen Mietobjekten. Beispielsweise sind Heizkostenzähler nicht vorgeschrieben, und der Verteilerschlüssel für die Nebenkosten ist (fast) frei wählbar.
    Ich verwalte ein Zweifamilienhaus, in dem eine Einheit vermietet ist, und der Besitzer wohnt im anderen Teil. Die Kosten werden wie folgt aufgeteilt:

    Nach Wohnfläche:
    Ölverbrauch
    Tankwartung/Prüfung
    Schornsteinfeger
    Gemeinschaftsstrom (Betrieb d. Heizung und Außen- und Keller-Beleuchtung)
    Wohngebäudeversicherung
    Haftpflichtversicherung
    Grundsteuer

    Nach Verbrauch (jede Wohneinheit hat einen Wasserzähler, es könnte aber nach Wohnfläche oder Personenzahl abgerechnet werden, wenn kein Zähler vorhanden ist)
    Wasser- und Schmutzwasserkosten
    Niederschlagswassergebühr - hängt vom Frischwasserverbrauch ab.

    Nach Personenzahl
    Abfallbseitigung

    Vielleicht hilft das weiter.
     
  5. #4 lostcontrol, 20.01.2013
    lostcontrol

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    erstmal: mein beileid.

    bist du sicher dass du eine machen musst und die betriebskosten nicht per pauschale abgeglichen wurden?

    das würde darauf hinweisen dass es sich um eine pauschale handelt.

    wenn dazu nichts abweichendes im mietvertrag steht gilt die betriebskostenverordnung. also nach fläche.

    das wiederum hört sich jetzt doch nach jährlicher abrechnung an...
    warum aber sollte das 50:50 heissen? wenn, dann (soweit nichts anderes im mietvertrag steht) bei den heizkosten nach fläche...

    gibt's wasserzähler?
    wie werden die müllgebühren bezahlt?
    usw...
     
  6. #5 lostcontrol, 20.01.2013
    lostcontrol

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    es ist sogar noch viel einfacher:
    in solchen sonderfällen (zweiparteienhaus, in der eine partei vom vermieter bewohnt wird) muss man sich überhaupt nicht an die betriebskostenverordnung halten sondern kann das regeln wie man möchte, z.b. auch per pauschale oder nach lilablassblauen schnürsenkeln...
    allerdings muss das natürlich entsprechend vereinbart werden.
     
  7. #6 lostcontrol, 20.01.2013
    lostcontrol

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    wie soll's denn weitergehen?
    darüber solltest du dir rechtzeitig gedanken machen, das problem ist nämlich, dass wenn du nicht selbst in die wohnung deiner mutter einziehst sondern sie vermietest du künftig auf jeden fall die betriebskostenverordnung wirst befolgen müssen...
     
  8. FloB

    FloB Neuer Benutzer

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    Danke erstmal für die zahlreichen Kommentare...

    Also ich werde bzw. bin in die Wohnung eingezogen...Was mich jedoch im Mietvertrag stutzig macht ist das Punkte wie Versicherungen, Grundsteuer nicht erwähnt sind. Wie geht man damit um? Die Kosten den letzten Jahres werde ich nach m2 Wohnfläche berechnen, auch wenn ich einen kleinen draufleger machen werde, jedoch sollte es danach gerecht geregelt werden. Man vermietet ja keine Wohnung um Geld mitzubringen. Es soll zumindest eine Kostendeckung entstehen.
    Jetzt spiele ich halt noch mit dem Gedanken die Heizkosten zu 30% nach Wohnfläche und den Rest nach Verbrauch abzurechnen, da ich berufstechnisch viel unterwegs bin und zu 80% unter der Woche wirklich nur zum schlafen daheim wäre.
    Können solche Änderungen einfach mittels einer "Vertragsergänzung" im gegenseitigen Einverständis geregelt werden?

    Von Pauschalkosten lese ich nichts im Mietvertrag.

    Es steht folgendes geschrieben:
    Neben der Miete werden folgende Betriebskosten i.S.d. §27 der Zweiten Berechnungsverordnung umgelegt und durch Vorauszahlungen (mit Abrechnung) erhoben: dann die Auflistung mit der Ergänzuung "Abschlag mtl." für Heizung, Wasser, Müll, Kaminreinigung. Jedoch halt nicht die Grundsteuer oder Versicherungen.
    Wie kann ich damit umgehen?

    Gruß Flo
     
  9. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Der Knackpunkt...

    Indem Du hier Google nachliest und feststellen wirst, dass an alles gedacht wurde.:brille002:
     
  10. FloB

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    Also sind diese Kosten in "" automatisch mitvereinbart?!
     
  11. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Nein, nicht automatisch... mit der Formulierung

    werden nur die Kosten vereinbart sein, die auch tatsächlich aufgelistet sind.


    Wenn man davon ausgeht, dass zu "Abschlag mtl." auch noch ein Betrag gehört, wird diese Ergänzung nur bedeuten können, dass der Vorauszahlungsbetrag nur die an dieser Stelle genannten Kostenarten abdecken soll und für darüber hinaus vereinbarte Kostenarten keine Vorauszahlung vereinbart wurde.

    Wenn dieses so zutrifft, wären die unter "dann die Auflistung" genannten Kosten abzurechnen.
     
  12. FloB

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    d.h also das die enstandenen Beträge für Grundsteuer, Versicherungen, etc. für das vergangene Jahr nicht umgelegt werden können, aber falls eine einigung mit den Mietern erzielt wird für die Folgejahre. Versteh ich das richtig?
     
  13. Berny

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    Die bitte wo aufgelistet sind: Im § 27 der 2.BV oder nochmal explizit im Mietvertrag?
     
  14. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Die Formulierung im Vertrag - trotz Verweis auf die II.BV - lautet, dass "folgende", also die im Vertrag aufgelisteten, Kosten umgelegt werden.

    Für die Umlage sämtlicher Kosten, die nach II.BV umlagefähig sind, hätte man geringfügig anders formulieren müssen.
     
  15. FloB

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    Damit es vielleicht verständlicher wird habe ich mal die ersten 2 Seiten angefügt...
    Wie gesagt, es übersteigt im Moment alles etwas meinen Horizont ^^

    Mietvertrag S.1.jpg

    Mietvertrag S.2.jpg
     
  16. Berny

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    Ich erkenne hier, dass der Mieter NICHT alle in der BerVO genannten Posten zu übernehmen hat, sondern nur: Frisch-+Abwasser, Heizkosten (Raum+WW-Bereitung), Müllabfuhr, Schorni, SatSchüssel.
     
  17. FloB

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    So sehe ich das auch, dies sollte dann ja in der "Einvernehmlichen Änderung" geregelt werden, welche ich mit ihm abschließen will, da ja auch die Kontaktdaten, bzw. Kontodaten geändert werden müssen und die Vorauszahlungen für die Heizung erhöht werden sollten...
     
  18. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Soweit wird das wohl zutreffen sein...

    Allerdings ist völlig offen, ob eine Pauschale oder Vorauszahlungen vereinbart sein sollen. Der Fehler bist zwar beim ausfüllen des Formulars gemacht worden, das Formular hat den Ausfüllfehler aber sozusagen schon fest eingebaut und verdient sich damit die Wertung "dümmlichstes Formular, das ich je gesehen habe.

    Der bisher hier zitierte Text "folgende Betriebskosten i.S.d. §27 der Zweiten Berechnungsverordnungumgelegt und durch Vorauszahlungen (mit Abrechnung)" geht schließlich weiter mit "oder durch Pauschalen (ohne Abrechnung)". Damit muss sich für jeden die Frage "was denn nun" aufdrängen. Die Klausel ist damit weder klar noch verständlich und wird deswegen nach § 307 Abs. 1 Satz 2 unwirksam sein. Das hat wiederum zur Folge, dass der Mieter überhaupt keine Betriebskosten zu zahlen hat.
     
  19. FloB

    FloB Neuer Benutzer

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    Wobei ja auf der 2ten Seite steht das die Heizkosten nach mtl. Abschlag und tatsächlicher Rechnung gezahlt werden.
     
  20. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Der Text ist in der Tat mglw. mist-verständlich. Aber, da Preise eingesetzt wurden, ist für mich nach dem Beweis des ersten Anscheins doch eine Abrechnung zu machen.
     
  21. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo Berny

    Oder aber für Pauschalen zu den einzelnen Positionen,
    in Höhe der genannten Beträge.


    VG Syker
     
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