EFH Bau mit 3 Parteien - 1x selbstgenutzt, 2x vermietet - Kalkulation

[dacapo]

Hallo zusammen. Bin neu hier und durch abendelange Recheche irgendwann auf dieses Forum gestoßen. Hab' mich inzwischen intensiv eingelesen aber irgendwie fällt es mir schwer konkrete Infos zu erhalten daher poste ich mal was ich überlege zu tun.

Zunächst mal was zu meiner Person. Ich, m, Ende 20, ledig, gesicherter Beruf mit einigermassen gutem Einkommen (naja, könnte natürlich auch mehr sein :zwinker), Arbeitgeber in der Region, allerdings habe ich im Großraum gute andere Jobmöglichkeiten, bin also regional micht zwangsläuft irgendwann auf einen Wohnortechsel angewiesen. Ausschließen will ich es allerdings nicht völlig.

Lebe z.Zt. in Miete, Mietkosten ca. 350,-€.

Ich habe mir überlegt evtl. ein kleines Grundstück in Hanglage zu kaufen ca. 500m². Kaufpreis ca. 60.000€ und darauf ein mittelgroßes "Einfamilienhaus" mit ca. 250-300m² zu bauen. Den Bauplan könnte ich so gestalten, dass ich das Haus in 3 Wohneinheiten teilen könnte

* Eine ELW im Keller (vorne hangabwärts ebenerdig zum rausgehen) ca. 65m²
* EG ca. 80m²
* DG ca. 80m² (ohne Berücksichtigung der Dachschräge halt)

Das ganze könnte so gestaltet werden, dass ich selber eine Wohnung beziehen kann und dann die ELW im Keller und das EG vermiete.
Wenn ich später mehr Wohnraum brauche kann ich entweder das ganze Haus oder nur zwei Wohnungen zusammenlegen.

Ich kann eine ganze Menge selbst machen. Innenausbau sowieso , ansonsten Elektro und Heizungs- und Sanitärinstallation größtenteils.

Jetzt stellt sich für mich natürlich die Frage nach der Rentabilität.
Allerdings muss ich gestehen gerade von steuersachen i.A. wenig Ahnung zu haben.

Ich mach' für mich mal folgende Eckdaten fest:

Ich kann ca. 80.000€ Eigenkapital aufbringen. Davon ließen sich IMHO das Baugrundstück und die Baunebenkosten einigermaßen finazieren.

D.h. ich müsste das Haus ziemlich komplett finazieren.
Stellt sich die Frage nach dem Baupreis. Wenn ich gängige große Einfamilien-Fertighäuser (250-300m²) mal als Referenz ranziehe (ich lese immer wieder Fertighäuser seien i.A. nicht billiger, sondern nur schneller gebaut als Massivbauten) dann komme ich bei ca. 120-150t€ schlüselfertig raus. Denke da kann ich bei einem intelligenten + einfachen Kozept auch hinkommen. Will ja schließlich keinen Luxustempel hinstellen, sondern zunächst mal einfach und robust bauen und mir mögichst viele Optionen für später offen halten (was natürlich eine ganze Menge Hirnschmalz bei der Planung erfordert, schon klar).

Denke an ein Treppenhaus, über das die 3 Wohnungen bedient werden mit der Möglichkeit später mal eine Außentreppe für die ELW anzubringen und bei den oberen Wohnungen Türen ins Treppenhaus rauszubrechen, sodass das einstige Treppenhaus als Flur genutzt werden kann. D.h. ich werde zunächst nur eine Treppe brauchen. Heizung zentral über günstige Öl Brennwertheizung. Bäder alle übereinander, Küchen und Gästetoiletten alle direkt benenan, damit keine unnötigen Leitungswege entstehen. Elektroinst. ganz klassisch. Unterverteiler in allen Stockwerken des Treppenhauses, kein EIB oder sonstiges.

Hat jemand Erfahrungswerte für einen solches Vorhaben? Was wird mich der Rohbau bzw. inkl. Innenausbau, sodass die Wohnungen bezugsfertig werden ungefähr kosten? Komme ich mit dem o.g. Preisen hin?

Wie sieht das später aus? Z.Zt. zahle ich mich als Junggeselle ja steuermäßig dumm und dämlich.

Angenommen ich muss ca. 150.000€ finazieren. Wie legt man da sinnvollerweise die Zeitdauer fest? 10 Jahre Festschreibung für den derzeit sehr günstigen Zins sind ja drin, aber das ist als Laufzeit sicher zu kurz. Dann wären die monatlichen Raten viel zu hoch.
Wie findet man hier die ein sinnvolles Maß und was ist nach der Zinsbindung? Wie klann ich dann kalkulieren?

Ich erwarte Brutto-Mieteinnahmen von in etwa 300,-€ für die ELW und 400,-€ für das EG. Macht zusammen 700,-€. Frage sich in wie weit ich das gegen die Verluste aus den Krediten anrechnen kann und was damit hängen bleibt und was ich ans Finanzamt abführen muss.
Rechne ich die 400,-€ aus meinem derzeitigen Mietvertrag hinzu, so komme ich schon auf 1100,-€ monatlich.

Was macht hier Sinn?

Ich bin für alles dankbar was Euch einfällt. Kann solch ein Vorhaben Sinn machen?

Grüße
daCapo

 

[rainerschick]

Hallo

Dein Vorhaben finde ich grundsätzlich gut.

In dem Zusammenhang würde ich wichtige Themen wie
Energiesparen (evtl. Passivhaus) altersgerechtes Wohnen usw. nicht
ausser Acht lassen.

Siehe zum Bauen die entsprechenden Links: WWW.BAU.DE usw.

Die Kalkulation basiert dann hierauf. Deine Preisvorstellunen scheinen
mir einigermassen realistisch. Aber gehe mal von mind. 150 TEUR aus.

Du kannst soweit ich weiss nur die Zinsbelastung steuerlich ansetzen.
Ausserdem kannst Du evtl. günstige Darlehen über die KFW oder andere Quellen erhalten, wenn Du die Voraussetzungen erfüllst.

Die eingenommene Miete musst Du wieder als Einkommen ansetzen. Dageen steht dann wiederum die anteilige Abschreibung für die vermieteten Wohnungen. Unterm Strich wirst Du vermutlich mehr Steuern bezahlen, aber Du hast ja auch mehr Einkommen.
Man muss nicht immer nur mit steuerlichen Argumenten kommen sondern auf
andere wie z. bsp. die Sicherheit, das Wohlbefinden im eigenen Haus und solche setzen.

Ich persönlich setze ebenfalls auf die Immobilie und fahre damit bisher eigentlich ganz gut. Nur ich wohne nicht selbst in dem Haus in dem die Wohnungen sich befinden.

Natuerlich kann es sein daß Du "nicht angenehme Mieter" ins Haus bekommst. Das ist eigentlich die größte Problem oder der größte Nachteil der einem im Immobereich vorkommen kann.

MFG

Rainer Schick