EFH verkaufen und MFH finanzeren: Machbarkeit - Meinungen

Diskutiere EFH verkaufen und MFH finanzeren: Machbarkeit - Meinungen im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, ich stehe vor der Entscheidung ein Einfamilienhaus zu vermieten oder zu verkaufen und den Ertrag als EK für die Finanzierung...

  1. Lineup

    Lineup Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    ich stehe vor der Entscheidung ein Einfamilienhaus zu vermieten oder zu verkaufen und den Ertrag als EK für die Finanzierung eines Mehrfamilienhauses zu nutzen.

    Ich besitze ein unbelastetes Einfamilienhaus (Baujahr 56) mit einem Verkaufswert von 600.000 € in einer beliebten Wohngegend. Das Haus steht seit kurzem leer und eine Eigennutzung kommt für mich mittelfristig nicht in Frage. Einerseits weil ich dafür entweder täglich 70 Km (einfach) pendeln müsste oder meinen Lebensmittelpunkt verlagern muss. Anderseits weil ich derzeit nicht bereit bin für 2000 € oder mehr im Monat (potentieller Mietausfahl und NK) zu wohnen.

    Die Vermietung des EFH würde 16.800 € bis 18.000 € Kaltmiete pro Jahr einbringen, was kein guter Faktor im Verhältnis zum Verkaufspreis ist - EFH eignen sich i.d.R. halt nicht als Renditeimmobilien. Der Zustand des EFH ist gut und es existiert kein Renovierungsstau, allerdings sollten in den kommenden 10 Jahre ca. 30.000 € investiert werden (moderne Heizung und Kleinkram).

    Bei Verkauf ziele ich auf ein MFH mit 7 – 10 Wohneinheiten in Köln (A – AA Lage) mit einem Kaufpreis von ca. 2 Mio. € inkl. aller Kaufnebenkosten und Kaltmieteinnahmen von ca. 90.000 € im Jahr. Natürlich ohne großen Renovierungsstau und ohne Leerstand. Entsprechende Objekte gibt es.

    Meine Finanzsituation:
    Ledig, <40 Jahre
    EK nach Verkauf des EFH: 650.000
    Festgeld (Reserve): 30.000
    Nettogehalt: 32.400/Jahr (abzüglich 4800 für 1% Regelung - Firmenwagen)

    Weiteres Vermögen:
    1/2 MFH, unbelastet: 700.000 Wert (möchte ich nicht in die Finanz. einbringen)
    Kaltmieteinnahmen daraus: 30.000/Jahr (möchte ich nicht aktiv in die Finanz. einbringen)

    Meine monatlichen Ausgaben:
    Miete: 1000
    Sonstiges: 700

    Die Finanzierung:
    Kaufpreis inkl. aller Kaufnebenkosten: 2.050.000
    EK: 650.000
    Kredit: 1.400.000
    Mieteinnahmen: 90.000/Jahr (ausbaubar)
    Tilgung 2%
    Sondertilgung 0,5 bis 1 % Jährlich angestrebt

    Besonderheiten:
    Ich bin bereit selber eine Wohnung im erworbenen MFH zu beziehen für die ersten 10 Jahre. Falls das Objekt über eine entsprechende Wohnung verfügt und falls es sich vorteilhaft auf die Finanzierung auswirkt.

    Wahrscheinlich würde ich in solch einer Konstelation an meine Lebensgefährtin vermieten und dann bei ihr wohnen. Welche der möglichen Konstellationen hier am meisten Sinn macht weiß ich alerdings noch nicht abschließend.

    Meine Lebensgefährtin möchte ich aus dem Erwerb heraushalten, weshalb ihr Einkommen nicht erwähnt wird. Defakto existiert es jedoch.

    Fragen:

    - Kann ich eine solche Finanzierung überhaupt stemmen?
    - Macht das Projekt für Euch Sinn?
    - Wie würde Ihr die Eigenutzung einer Wohnung handhaben?


    PS: Ich habe seit 10 Jahren Erfahrung in der Verwaltung von MF-Häusern und für mich sind Immobilien die optimalen Langzeit-Renditeobjekte, solange ein Paar Bedingungen stimmen.


    Bin gespannt auf eure Meinungen!
    Besten Gruß Max
     
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  3. #2 Papabär, 14.02.2019
    Papabär

    Papabär Erfahrener Benutzer

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    Ich habe keine Ahnung was Du kannst und was nicht. Möglich wäre es vielleicht - jedoch würde ich bei der Finanzierungsplanung für ein MFH immer davon ausgehen, dass die beiden größten Wohnungen (mind. jedoch 20% der vermietbaren Fläche) dauerhaft leer stehen. (Werden sie vermutlich nicht, gibt aber ein Polster - und damit ruhige Nerven WENN sie es mal tun sollten)
    .
    Hört sich zunächst mal sinnvoll an - aber hier sind noch so viele Unbekannte im Spiel, dass eine Aussage eher einem Blick in die Kristallkugel gleicht.


    Entweder garnicht - oder evtl. so, wie @Duncan es macht: Anonym!
     
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  4. Andres

    Andres
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    Ein wesentlicher Risikofaktor ist wieder einmal das Thema "Anschlussfinanzierung". Da sich das Darlehen (und jede Restschuld nach jeder Laufzeit, egal wie die näheren Konditionen dann aussehen mögen) weit oberhalb des durch dein Arbeitseinkommen erreichbaren Bereichs bewegt, reden wir da von nicht weniger als dem persönlichen Ruin, wenn die Zinsen zu diesem Zeitpunkt auf historisches Durchschnittsniveau zurückgekehrt sind. Dieses Risiko will kontrolliert werden, was hauptsächlich auf drei Arten geht:
    1. Finanzierungssumme, d.h. Kaufpreis oder Eigenkapitalanteil
    2. Zinsbindung, d.h. Restschuld bei Anschlussfinanzierung
    3. Tilgung, aus dem gleichen Grund
    Bei 1 bist du ganz gut aufgestellt, über 2 will man lieber nicht regulieren, weil sich über den Zinsaufschlag vor allem die Bank freut, und bei 3 muss man eben sehen, was machbar ist. 2 % anfängliche Tilgung wäre mir aber zu wenig. Bei aktuellen Zinsen sind 3-5 % ein guter Start. Das ist bei dir gerade so noch möglich, wenn die angestrebte Sondertilgung voll ausgeschöpft wird. Man sollte dabei bedenken, dass ein guter Tilgungsverlauf am Anfang gemacht wird. Wenn man die Sondertilgung also die ersten Jahre auslässt, um zunächst einen Risikopuffer aufzubauen, schlägt der Zinseszinseffekt im weiteren Verlauf böse zu.

    Wenn du fragst, ob diese Finanzierung überhaupt funktionieren kann, ist also die naheliegende Frage, zu welchem Zinssatz dir eine Bank 1,4 Mio. leiht. Dann kann man eine simple Rechnung aufmachen: Bei einem Zinssatz von 2 % p.a. und einer anfänglichen Tilgung von 3 % reichen die 90.000 Mieteinnahmen gerade so für die Kreditrate - also unter Vernachlässigung von Details wie Instandhaltung, Steuern oder Leerstand. Der angebotene Zinssatz muss also deutlich unter 2 % liegen, sonst wäre mir die ganze Sache zu riskant. Bei 1,5 % sieht es deutlich freundlicher aus.

    Nebenbei: Bei solchen Summen lohnt es sich wirklich, umfangreich Konditionen verschiedener Anbieter zu vergleichen. Selbst kleinste Unterschiede im Zinssatz machen über die gesamte Laufzeit locker ein neues Auto aus ...


    Ja, zumindest grundsätzlich. Vorerfahrungen mit Vermietung sind da, d.h. wir müssen dir hier nicht erzählen, dass Mieteinnahmen eine etwas andere Dynamik als Sparbuchzinsen haben. Ein Haus, das man nicht (sinnvoll) vermieten oder selbst nutzen kann, verkauft man lieber. Und dann möchte man mit dem Erlös ja auch etwas anfangen.

    Vielleicht muss man das Projekt etwas verkleinern, aber das sieht man dann, wenn mehr Details bekannt sind.


    Gar nicht. Ich bin heilfroh, nicht mehr mit meinen Mietern unter einem Dach zu leben. Lieber würde ich selbst zur Miete wohnen. Das ist weniger eine wirtschaftliche Entscheidung als eine Frage der eigenen Wohnqualität.
     
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  5. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

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    Mir scheint, du solltest deine Grundlagenkalkulation noch mal Überdenken.
    Du schreibst du hast im Jahr gut 30.000 € Überschuß aber nur 80.000 € Eigenkapital.
    Das passt für mich nicht zusammen. Prüfe nochmal deine Einnahmen/Ausgaben auf Plausibilität und Nachhaltigkeit.
     
  6. Pitty

    Pitty Erfahrener Benutzer

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    Mir wäre das MFH zu groß um es zu stemmen.
    So 1-1,5k wäre meine Schmerzgrenze. Du bist jetzt 40, wie lange willst Du abzahlen? Mit 60 braucht man kein Geld mehr. Ich würde Max. bis 50 Jahre planen. Dann sollte man alles abbezahlt haben und man kann noch gut leben und das Geld ausgeben.
     
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