EFH vermieten?

Dieses Thema im Forum "Immobilienmarkt /Investments" wurde erstellt von h04b05, 13.07.2012.

  1. h04b05

    h04b05 Benutzer

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    Hallo zusammen,

    mit Interesse habe ich einige Beiträge bereits gelesen. Ich möchte gerne - auch aufgrund der Finanzlage in der Eurozone - Sachwerte, also eine Immobilie erwerben.

    Ist es sinnvoll, ein freistehendes EFH, Reihen- oder Doppelhaushälfte (normale bis gehobene Ausstattung, gute Lage, relativ neuwertig, Grundstück nicht zu klein) zu kaufen und dann zu vermieten? Das ließe sich nämlich gut finanzieren.

    Sollte das Haus beim Kauf bereits vermietet sein?

    Hat jemand bereits Erfahrungen gesammelt bzgl. Vermietung von EFH/DHH/RH? Ich würde mich über einige Erfahrungsberichte / Tips sehr freuen.

    Was mir bei der Vermietung von allen Arten von EFH Sorgen bereitet, ist, daß man offenbar seit einigen Jahre nach der Vermietung gar nicht mehr ins Haus darf, also auch keinen Zugang zu den Versorgungssystemen (Keller, Rohre, Heizungsanlage, Speicher, Dach) hat.
    Und wenn es mit dem Mieter nicht klappt, kann man nicht kündigen.

    Viele Grüße an alle
    h04b05
     
  2. AdMan

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  3. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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  4. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi h04b05,

    als erstes: Normalerweise sagt man ja, das man sein Vermögen so gut es geht in verschiedene Formen anlegen soll. Von demher ist eine Immobilie nicht verkehrt, aber extra nur zum Vermieten kaufen ?

    Als Eigentümer/Vermieter hast du auch Risiken, wie zB im schlimmsten Fall Mietnormaden, ect. Auch ist es immer nicht schlecht Rücklagen zu haben, falls unerwartet Sachen auf einen zukommen, die aber dringend gemacht werden müssen.
    Ich weis nicht ob das die besten Voraussetzungen sind, warum man hier viel Geld ausgeben will. Theoretisch könntest du dir auch Gold kaufen oder Wald oder ....

    Das wird dir m.E. keiner Sagen können, da jeder hier wahrscheinlich eine andere Meinung dazu hat.

    Letztlich musst du gucken, wie gut lässt sich ggf die Immobilie vermieten und das hängt u.a. auch von der Lage der Immobilie und der Nachfrage ab. Wo wir jetzt gleich zum nächsten Punkt kommen, welche Mieter suchst du bzw luxus Wohnungen können sich auch nicht alle leisten.

    Naja, als Vermieter hast du auch ein Besichtigungsrecht, zB wenn du Instandhaltungsmaßnahmen planst oder zum Ablesen von Messvorrichtungen oder um Kaufinteressenten das Anwesen zu zeigen, ect.

    Das ist leider wiederum nicht so einfach als Vermieter. Du braucht einen gültigen Kündigungsgrund (§573 BGB oder §543 BGB) und ggf musst du die Mieter rausklagen, wenn der Mieter nicht gehen will. Im Gegensatz zu deinen Mieter: die können immer Kündigen ohne einen Grund angeben zu müssen.

    Bevor du dir eine Wohnung nur zum Vermieten kaufst, würde ich dir eher erstmal empfehlen: wenn dann kauf eine Immobilie in der du selber dann wohnen willst. Allerdings hat man hier i.d.R. dann andere Anforderungen an die Immobilile, als wenn man Vermieten will. Ich mein, in eine eigengenutze Immobilie legst du dir ggf auch einen teuren Teppich rein, in einer Mietswohnung tut`s i.d.R. auch das etwas günstigere. Gleiches mit Lage der Immobilie, denn da würde ich zB eher darauf Wert legen, was mir gefällt und nicht was sich gut vermieten lässt.
     
  5. #4 marcus.peine, 14.07.2012
    marcus.peine

    marcus.peine Benutzer

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    Hallo h04b05,

    ohne die Rahmenbedingungen näher zu kennen (also vor allem Kaufpreis, erzielbares Mietniveau) würde ich davon ausgehen, dass genau die Art von Immobilie, die beschrieben wird (EFH mit nicht zu kleinem Garten), sich i.d.R. nicht wirtschaftlich vermieten lässt.

    Dafür sind vor allem ein Grund verantwortlich: Bei einem Mehrfamilienhaus teilen Sie viele Parteien gewisse Kosten (das Haus, das Grundstück, die Grundsteuer etc.). Dadurch wird es relativ preiswert. Bei einem EFH fallen diese Kosten für genau einen Mieter an. Daher müsste ein EFH in der Miete deutlich teurer sein als eine gleichgroße Wohnung - dieser Preis lässt sich aber am Markt nicht durchsetzen.

    Mein Tipp: Eher in Richtung eines 6Fam.Hauses in guter Lage (Stadt) mit vernünftiger Ausstattung denken. Die Art und Weise, wie man persönlich gerne wohnen möchte, wird sich nicht wirtschaftlich vermieten lassen.

    Marcus
     
  6. #5 h04b05, 14.07.2012
    Zuletzt bearbeitet: 14.07.2012
    h04b05

    h04b05 Benutzer

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    ..oder 2-3 FH?

    Hallo,

    danke für eure Beiträge :)

    @berny
    mach ich schon ..

    @pharao

    Gold kommt m.E. nicht in Frage weil Preis bereits zu stark gestiegen. Und Wald kaufen? Ich weiß nicht ;)

    Wir wohnen in einem kleinen EFH, wollen aber in den nächsten Jahren aus beruflichen und familiären Gründen (Oma, Kinder) nicht verkaufen und umziehen.

    @marcus.peine

    Ein 6F-Haus in gutem Zustand und in guter Lage sprengt das Budget.

    Update: Habe jetzt allerdings ein einfaches aber renoviertes 10-Fam. Haus in der Stadt Bauj. 1905 gesehen mit nachweisl. jahrelanger Vollvermietung und guter Rendite. Meinst du sowas?

    Ein hochwertiges 2-3 Familienhaus käme auch in Frage. Da ich den Kredit nicht zu hoch ansetzen möchte wäre es dann in unserer Gegend in guter Lage ein möglichst gut erhaltenes 60er-80er Jahre Haus, evtl. bereits vermietet. Wäre das voraussichtlich sinnvoller als Geldanlage?

    Viele Grüße
    h04b05
     
  7. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Hallo h04b05


    Naja es muss ja auch nicht immer ein ganzes Haus sein,
    es kämen ja auch Eigentumswohnungen in Frage.

    Mit etwas Glück findest du auch mehrere in einem Haus


    VG Syker
     
  8. Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    waren ja nur Beispiele, das es noch andere Möglichkeiten gäbe ;)

    Ansonsten, ob sich was rentiert hängt nicht davon ab, ob zu Zeit der Preis dafür teuer ist, sondern auf die Laufzeit und wie ggf später der Preis mal aussieht und das lässt sich eben schwer vorab sagen. Ich mein, die Holzpreise zB steigen stetig und ob Gold in 1 oder 50 Jahren mal wieder billiger wird, das wird dir auch keiner sagen können.

    Naja, ob das so Aussagekräftig ist gerade bei einem Altbau (evtl sogar unter Denkmalschutz) ?

    Ich mein, wenn ich zB jahrelang nur das aller nötigste am Haus bzw an den Wohnungen machen lasse, dann ist die Bilanz in dem Zeitraum natürlich "schön", aber irgendwann recht sich vielleicht dieser Sparkurs mal. Hier wäre also ggf interessant, was wurde wann am Haus bzw in der Wohnung gemacht ? Was wird ggf dann demnächst mal anstehen ? Usw.

    Das nachweislich jahrelang die Wohnungen vermietet sind, ist m.E. eher ein Indiz, das Preis/Leistung stimmt oder ggf das die Nachfragen nach Wohnraum da vorhanden ist.

    Letztlich musst du dir die Finanzierung durchrechnen und ob das alles hinhauen würde bzw in wievielen Jahren du wirklich dann Gewinn machst. Auf jeden Fall solltest du Rücklagen haben, den ansonsten kann dir schnell mal die Luft ausgehen bei unerwarteten Kosten die immer mal auf einen zukommen können.

    Ob`s dann eine sinnvolle Geldanlage war, das wird sich erst später zeigen. Sorry, meine Glaskugel ist gerade in Reparatur. ich beweifel ob jemand dir an Hand dieser sehr kurzen Beschreibung sagen kann, ob das Sinnvoll seinen könnte bzw ist.

    Was verstehst du unter "hochwertigem" ? Sorry, aber anhand dieser mickrigen Aussagen, wie soll das jemand jetzt einschätzen können, der evtl unter "hochwertigem" was ganz anderes versteht als du ?
     
  9. #8 h04b05, 14.07.2012
    Zuletzt bearbeitet: 14.07.2012
    h04b05

    h04b05 Benutzer

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    Hi,

    @syker

    Eigentumswohnung möchte ich nicht gerne kaufen, weil ich allein Eigentümer sein möchte und - bei einem EFH oder 2-3FH - auch etwas Grundstück (Garten) haben möchte, denn Grünstücke in guter Lage sollen ja eher steigen ..

    @ pharao

    Das Wort "hochwertig" ist wahrscheinlich missverständlich. Was ich meine ist

    das heißt ein altersgemäß gut erhaltenes und gepflegtes 2-3 FH mit überschaubarem Renovierungsaufwand (würde natürlich Sachverständige zu Rate ziehen) in kleiner bis mittlerer Stadt. Gute Lage heißt verkehrsgünstig gelegen, Schulen, gute Wohngegend, Arbeitgeber in der Nähe.

    Also keine Top-Immobilie sondern ein vernünftiges im Preis-Leistungs-Verhältnis gutes 2-3FH.

    Beispiel: 2FH Bj 65, bereits umfangreich renoviert (incl. Heizanlage, Leitungen, Dach), 220 qm Wohnfläche, 650 qm Grundstück
    Kaufpreis: 420T. Das Haus macht einen guten Eindruck (habe bisher nur Expose mit Bildern außen und innen gesehen), doch würde ich als Miete wahrscheinlich max. ca. 1500 pro Monat wenn vollständig vermietet bekommen. Das heißt 18000 im Jahr. Damit wäre die Rendite nicht so gut.

    Aber grundsätzlich könnte ich mir sowas in der Art vorstellen.

    Gruß
    h04b05
     
  10. #9 Pharao, 14.07.2012
    Zuletzt bearbeitet: 14.07.2012
    Pharao

    Pharao Erfahrener Benutzer

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    Hi,

    mein rat wäre hier: erkundige dich erstmal, wie die Mietnachfragen in dieser kleinen bis mittleren Stadt sind. Das kann von schlecht bis super gut sein.

    Je nach Gegend kann das durchaus sein, das schon ein paar KM von einer Großstadt kaum mehr Anfragen da sind, obwohl Lage, Verkehrsanbindungen, ect alles gut sind. Da bekommt man dann seine Wohnung nur zu einem schlechten Preis vermietet bzw muss wesendlich mehr reinstecken in die Ausstattung der Wohnung, damit Interessenten überhaupt interesse haben. Schliesslich siehst du das Ganze ja rein als finanzielle Geldanlage und da will man natürlich nicht ewig einen Leerstand haben.

    Preis-Leistung sagt hier nix großartiges aus. Auf den Dorf kann das genauso gut sein wie in der Stadt. Nur das in der Stadt sehr wahrscheinlich einfach der Preis trotzdem höher ist, aber die Preis-Leistung trotzdem stimmt.

    Genau das meine ich, das Haus, der Preis & die Lage kann alles top sein, aber man bekommt es eben nicht vernünftig vermietet. Je mehr Mietanfragen du aber hast, um so mehr kannst du dir die Leute wirklich raussuchen an wen du vermieten willst und gleichzeitig kannst du mehr Miete verlangen und trotzdem wirst du noch Interessenten finden.

    Auch wenn`s nicht ganz Aussagekräftig ist, aber erkundige dich doch mal nach dem Mietspiegel in der Stadt, wo du das Haus kaufen willst. Desweiteren kannst du durchaus auch mal gucken, was andere in dieser Gegend so an Miete verlangen, wie die Wohnungen dort aussehen und wie lange diese Anzeigen online sind.
     
  11. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

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    Moin moin,

    @h04b05
    du solltest noch für dich überprüfen
    nach welchen Wohnugsgrößen die Mietinteressenten suchen.

    Aus eigener Erfahrung kann ich sagen,
    das heutzutage viele Singels für sich Wohnraum suchen,
    also 2-3 Zimmer um 60 - 75 m² kann man hier gut zu vermieten

    Einfamilienhäuser wie in deinem Eingangsthread
    kann man bei uns fast gar nicht vermieten,
    weil die potentiellen Mieter (also Familien)
    entweder etwas bestehendes Kaufen oder neu bauen wollen
    aber eben nicht mieten.


    VG Syker
     
  12. #11 h04b05, 15.07.2012
    Zuletzt bearbeitet: 15.07.2012
    h04b05

    h04b05 Benutzer

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    Hallo zusammen,

    mir wird langsam klar, dass es i.d.R dann sinnvoll ist, ein schönes Häuschen im Grünen evtl mit Einliegerwohnung zu kaufen, wenn man selbst dort einzieht. Dann müssten wir aber verkaufen oder vermieten und umziehen was im Moment ungünstig wäre.

    Ein Anlageobjekt ist eher ein Haus mit Wohnungen die gut vermietet sind oder sich gut vermieten lassen und bei dem der Ertrag voraussichtlich gut und der Renovierungsaufwand nicht zu hoch ist

    @pharao

    werde ich tun. Mietpreise und Kaufpreise (aktueller Preis, Preisentwicklung) vergleichen.

    @syker

    Also doch Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus mit vernüftiger Ausstattung und gutem Ertrag. habe jetzt wieder einen schönen Altbau 5 Mietparteien mittelgroße Stadt zentral vottst. verm. zu günstigem Preis gesehen, Preis ~ das 11fache der jährl. Mietwinnahmen. Weiß noch nicht ob ich so ein Objekt kaufen würde, selbst wenn Renovierungsaufwand klar wäre. Auf jeden Fall müsste man Buchhaltung der letzten 5 Jahre einsehen, Sachverständige mitnehmen, mit Mietern sprechen etc. Habt ihr einzelne Wohnungen oder so ein Mietshaus (evtl Altbau) schon mal vermietet?

    Werde mich erst mal weiter kundig machen, Termin mit Steuerberater und vielleicht auch mal das eine oder andere Objekt anschauen.

    Grüße
    h04b05
     
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