Ehemalige Hofreite Berechnung der Fläche / Wohnfläche / Innenhof = Terrasse?

Dieses Thema im Forum "Mieterhöhung" wurde erstellt von Nachbar von gegenüber, 08.08.2014.

  1. #1 Nachbar von gegenüber, 08.08.2014
    Zuletzt bearbeitet: 12.08.2014
    Nachbar von gegenüber

    Nachbar von gegenüber Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    08.08.2014
    Beiträge:
    4
    Zustimmungen:
    0
    Guten Tag,
    ich in Besitz einer ehemaligen landwirtschaftlichen Hofreite. Neben dem Haupthaus werden noch rund 650 Qm Garten in Süd - Westausrichtung vermietet.
    Im Innenhof zwischen den drei Gebäudeteilen sind es ca 80 Qm Fläche. Die Fläche ist zu 2/3 mit alten Kopfsteinpflaster und 1/3 mit Beton bedeckt.

    Nun zu meinem Anliegen.
    Ich möchte nun eine Mieterhöhung vornehmen (seit 2005: 470 € / Monat / kalt = 3,91 €) , die Frage die sich mir stellt:

    - Darf ich den Innenhof (zumindest teilweise) als Terrasse mit in den Flächenberechnung einbeziehen? Habe keine baulichen Vorgaben / Merkmale für eine Terrasse im www finden können. Im Garten ist ebenfalls ein Fläche von ca 40QM gepflastert.

    - Dürfen Garagen auch zusätzlich berechnet werden? Ortsüblich sind 20 € / Monat. Auch hier wurde im Mietvertrag seinerzeit aus Gründen der Vereinfachung neben dem Haupthaus und Nebengebäude die Garagen einfach mit eingeschlossen und nicht näher benannt.

    - Natürlich werde ich nicht sofort bis zum max. gehen, aber in das Schreiben zur Mieterhöhung möchte ich natürlich alle Fakten darstellen und dem Mieter die Erhöhung plausibel darstellen. Es geht mir auch um Erhöhungen in den zukünftigen Jahren. Er wird das sicher durch Mieterverein prüfen lassen, so wie ich diesen kennengelernt habe. Und wenn dann soll auch alles passen damit ich später nicht noch mal alles ausgraben muss.

    Herzlichen Dank! Ich hoffe auf eine aufschlussreiche Antwort. DANKE!
     
  2. AdMan

    Schau mal hier in diesem Ratgeber. Dort findet man viele Antworten!

    Registrieren bzw. einloggen, um diese und auch andere Anzeigen zu deaktivieren
  3. #2 sara, 08.08.2014
    Zuletzt bearbeitet: 08.08.2014
    sara

    sara Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.03.2013
    Beiträge:
    1.449
    Zustimmungen:
    202
    Ort:
    NRW
    Ja und dieser Mietvertrag ist jetzt auch weiter für dich bindend.
    Du kannst jetzt nicht einfach Flächen neu benennen und Garagen die eingeschlossen sind jetzt extra berechnen.

    Natürlich kannst du eine Mieterhöhung durchführen, aber da gibt es grundlegende Dinge an denen du dich halten musst.
    Lies am besten mal diesen Link:

    Mieterhöhung - Was geht und was nicht geht - Special - Stiftung Warentest

    Dann gehst du am besten zum nächsten "Haus und Grund" Verein und stellst dein Anliegen vor und lässt die Mieterhöhungsforderung von denen vorbereiten.
    Könnte am sichersten sein. :129:
     
  4. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.713
    Zustimmungen:
    1.253
    Das halte ich für eine der besten denkbaren Empfehlungen, wenn es um die zukünftige Rechtssicherheit geht. Über die genaue Sachlage sollte sich ein Profi Gedanken machen.

    Gibt der Mietspiegel etwas her, was zur Bewertung hier geeignet sein könnte? Steht dort irgendetwas zur Anrechnung von weiteren Nutzflächen, von Außenflächen, von Garagen, ...?
     
  5. #4 Nachbar von gegenüber, 09.08.2014
    Nachbar von gegenüber

    Nachbar von gegenüber Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    08.08.2014
    Beiträge:
    4
    Zustimmungen:
    0
    Herzlichen Dank für die Antworten!!
    Das mit dem Rechtsexperten ist wohl die beste Lösung.

    Der Mietspiegel hat hierzu keine Ausführungen gemacht.

    Mein primäres Anliegen war eigentlich ob ich die befestigte Hof- bzw Gartenfläche als Terrasse mitrechnen darf.
    Hat jemand dazu evtl. schon Erfahrungen sammeln können?
    Die Terrasse ("Freisitz") als solche ist ja (so wie es bisher recherchiert habe) kein geschützter Begriff im baurechtlichen Sinne, oder?
    Ist immerhin ein Fläche von 25 QM im Hof und 40 QM im Garten, selbst wenn ich diese zu 1/4 mitrechne sind das 16 QM.
     
  6. #5 sara, 10.08.2014
    Zuletzt bearbeitet: 10.08.2014
    sara

    sara Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    04.03.2013
    Beiträge:
    1.449
    Zustimmungen:
    202
    Ort:
    NRW
    Die befestigte Gartenfläche ist sicher nicht als zum Wohnraum zugehörig zu berechnen.
    Eine Terrasse kann man zu 1/4 dazurechnen.
    Nur bringt dir das jetzt gar nichts, da du das Anwesen als "Gesamtes" vermietet hast. (Es geht ja nicht um Neuvermietung)

    Natürlich werden Garagen in der Regel extra berechnet, aber auch hier gilt das obige.

    Wenn du nun die Wohnflächen wegen der Terrasse vergrößerst und Garagenmiete (2 St. ??? )von der bisherigen Miete abziehst kommst du dann auf einen qm Preis 3,54€

    Dann gelten die Erhöhungsgrenzen für den Wohnraum und da bist bei 20% dann tiefer als zuvor!!!

    Aber wie gesagt, besser du lässt dich da wirklich wie von mir oben vorgeschlagen beraten.
    Vor allem wo du schon Bedenken hast, dass der Mieter den Mieterverein befragen wird...:61:
     
  7. #6 Nachbar von gegenüber, 12.08.2014
    Nachbar von gegenüber

    Nachbar von gegenüber Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    08.08.2014
    Beiträge:
    4
    Zustimmungen:
    0
    Oje daran hatte ich gar nicht gedacht!
    Im Mietvertrag seinerzeit haben wir die QM nicht aufgeführt. Da steht drin dass das Anwesen als Ganzes vermietet werden soll. Also x Zimmer, Nebengebäude und Garten.

    Werde wohl nach der Sommerpause einen Termin beim Anwalt machen. Das heißt die Mieterhöhung der ersten 10 - 15 Monate geht quasi direkt für die Fachberatung drauf...

    Danke für die Hinweise, als Laie steht man auf verlorenem Posten.
     
  8. GJH27

    GJH27 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    20.03.2013
    Beiträge:
    1.172
    Zustimmungen:
    281
    Ort:
    Nordostoberfranken
    Hi Nachbar,

    musst nicht gleich so schwarz sehen: Haus & Grund (zumindest "unserer") bieten für Mitglieder auch die Erstellung / Durchführung von Mieterhöhungsverlangen an. Kostet zwar auch a weng extra, ist aber auf jeden Fall günstiger als von nem unabhängigen Anwalt.

    Du schreibst auch noch:

    Ist das denn ein "qualifizierter Mietspiegel", der die Begründung von Mieterhöhungsverlangen so angenehm einfach macht? Oder ist bezüglich der Vergleichsmieten mit ernsthaft störenden Einwänden vom Mieterschutz zu rechnen?

    Der Beschreibung

    nach ist das ja kein ganz kleines Grundstück, sodass die Miete für alles zusammen

    doch recht günstig ausschaut! In diesem Fall hätt ich keine Skrupel, die maximal zulässigen 20 % aufzuschlagen - das wär ja "nur" eine Erhöhung um 94 € auf 564 €... Und für solche Aktionen ist auch ein einheitlicher Vertrag für alles zusammen nicht schlecht, so muss man nicht für jeden Einzelvertrag ne separate Erhöhung machen.
     
  9. #8 Nachbar von gegenüber, 13.08.2014
    Nachbar von gegenüber

    Nachbar von gegenüber Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    08.08.2014
    Beiträge:
    4
    Zustimmungen:
    0
    Hallo,
    ja bei dem Grundstück handelt es sich um ein "gutes Grundstück" - leider nicht im Speckgürtel von zB Stuttgart oder München gelegen, aber immerhin Stadtbusanbindung zu einem Mittelzentrum (Lage möchte ich nicht sagen, da Mieter ja mitlesen könnten ;-) ). So einen Garten zB würde ich mir wünschen und die Mieter fühlen sich dort auch sichtlich wohl. Das Haus ist alt aber Zimmer sind hell und von der Größe her auch in Ordnung.
    Wir wollen die Mieter nicht vertreiben, daher ist eine Mieterhöhung step by step geplant 10% jetzt und dann in 1,5 Jahren auf Mietspiegel.
    Klar, zu verschenken haben wir nichts!

    Zu dem Problem mit dem Mietspiegel, den ich erwarte. Wollte ich hier im Thema eigentlich nicht aufgreifen. Wurde hier im Forum ja bereits in anderen Themen ausgiebig besprochen.
    Dieser geht nur bis Baujahr 1950 zurück, das Haus wurde ca 1910 / 1915 erbaut. Wann genau muss ich noch mal nachschlagen.
    Nach 1950 erfolgte der erste Aus- und größere Umbau. 1972 erfolgte dann eine komplette Instandsetzung und Um- bzw. Ausbau des OG. In der Folgezeit wurde das Objekt durch entsprechende Maßnahmen immer auf die Höhe der Zeit gehalten (Doppelverglaste Fenster, neue Gastherme, Außenanstrich).
    Vor Einzug der Mieter (2005) wurde ein Bad komplett neu gemacht und alle Fußboden in den Wohnräumen erneuert.
    Denke die Gegenseite wird sich an der von mir derzeit kalkulierten Bj 1960 aufhängen, dies ist ja wohl einer der beliebtesten Angriffspunkte bei älteren Objekten.
    Aber selbst wenn wir 1950 als Bj berücksichtigen würde die Miete steigen. Allerdings möchte ich insbesondere im Hinblick auf spätere Mieterhöhungen ein möglichst (für mich als Vermieter).
    Alternativ habe ich aber auch schon zwei Vergleichsmieten in Erfahrung bringen können, fehlt noch eine weitere (diese nehmen bereits die Miete lt. Mietspiegel).

    Aber die Flächenberechnung um die es mir ursprünglich hier ging habe ich jetzt gemacht, dank Bauplan war das nicht sehr schwer und den Innenhof nehme ich als Freisitz / Terrasse hinzu. Bevor ich zu Haus und Grund bzw. Anwalt gehe muss ich ja meine Unterlagen beisammen haben.


    Danke für die vielen Hinweise! Man lernt nie aus und der nächste Mietvertrag wird gleich "richtig" gemacht...
     
  10. Syker

    Syker Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    19.09.2011
    Beiträge:
    2.814
    Zustimmungen:
    347
    Ort:
    28857 Syke
    Hallo Nachbar...,

    Zum Baujahr kann man noch sagen, das i.d.R. Häuser mit Baujahr nach dem 2. Weltkrieg als Neubauten bezeichnet werden. Vor WK2 wie dein Objekt als Altbau.

    Es ist ja kaum zu Glauben das dies im Mietspiegel nicht berücksichtigt wird. Ist das ein Mietspiegel von deiner Stadt/Gemeinde? Oder irgendetwas aus dem Internet?

    VG Syker
     
  11. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    6.713
    Zustimmungen:
    1.253
    Eigentlich kann man das schon ganz gut glauben: Wenn es keine ausreichende Datenbasis gibt, bleiben im Mietspiegel Kategorien unbesetzt.
     
Thema: Ehemalige Hofreite Berechnung der Fläche / Wohnfläche / Innenhof = Terrasse?
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. Im Mietvertrag ist Terasse nicht mit Fläche berücksichtigt

Die Seite wird geladen...

Ehemalige Hofreite Berechnung der Fläche / Wohnfläche / Innenhof = Terrasse? - Ähnliche Themen

  1. Mietvertrag, Garten berechnen

    Mietvertrag, Garten berechnen: sagt mal, wie berechnet ihr der Wohnung zugeteilte Gartenpazellen? Die Wohnung hat Ca. 100m2 Garten. Da ja in Berlin die Mietpreisbremse gilt,...
  2. Wie die Stromkosten von der Inklusivmiete abziehen und gesondert berechnen?

    Wie die Stromkosten von der Inklusivmiete abziehen und gesondert berechnen?: Ich vermiete Zimmer in einer WG. Bislang gab es eine Inklusivmiete wegen der eher hohen Fluktuation; manche sind eingezogen, wollten das Zimmer...
  3. Wohnfläche berechnen nach welcher Vorlage?

    Wohnfläche berechnen nach welcher Vorlage?: Hallo Gemeinde, Würde mal wieder Euren fachmännischen Rat benötigen und zwar steht in nächster Zeit Wohnflächenberechnungen für unser komplett...
  4. Fettfleck auf der Terrasse

    Fettfleck auf der Terrasse: Hallo zusammen, einige Infos vorab. Wir besitzen ein 3 Fam.Haus, Eigentümer bewohnen jeweils EG und DG, die Wohnung im OG ist vermietet....