Eigenbedarf - Auskunft v. Anwalt

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von dooferVermieter, 19.04.2006.

  1. #1 dooferVermieter, 19.04.2006
    dooferVermieter

    dooferVermieter Neuer Benutzer

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    Hallo,

    hier kopiere ich mal die Antwort von einem Anwalt, den ich wegen der Eigenbedarfsfrage konsultiert habe:

    meine Frage war:[ist es möglich, meine vermietete Parterrewohnung wegen Eigenbedarf zu kündigen, damit ich darin einen Laden eröffnen kann?]
    ---------------------------------------------------------------



    Antwort eines Rechtsanwalts:

    Eine Eigenbedarfskündigung ist auch dann gerechtfertigt, wenn der Eigentümer die Wohnung für überwiegend berufliche Zwecke benutzen möchte.


    Der BGH stellt klar, dass eine inhaltliche Überprüfung von Eigenbedarfsgründen praktisch nicht stattzufinden hat. Der Vermieter ist frei darin, auch überhöhten oder scheinbar unvernünftigen Eigenbedarf geltend zu machen. Auch einer überwiegend gewerblichen Nutzung der Wohnung steht aus zivilrechtlicher Sicht nichts entgegen. Die Grenze ist dort erreicht, wo der geltend gemachte Bedarf keinerlei Bezug zu einer Wohnraumnutzung mehr hat.

    Es ist also nur möglich, wenn die Wohnung wenigstens teilweise auch als Wohnraum genutzt werden soll.

    Als Begründung reicht es jedoch aus, dass die Wohnung teilweise zu Berufszwecken genutzt werden soll.


    Leute, wir sind doch nicht enteignet worden, als wir vermietet haben. Es kann doch wohl nicht sein, dass wir um unser Eigentum bitten, betteln und kämpfen müssen, wenn wir die Räume wieder selbst benötigen. Wir verzichten dann ja auch auf die Miete. Ein Mieter kann ja auch jederzeit seine Kündigung abgeben. Ist mir erst vor zwei Wochen passiert: da hat mir ein Mieter eine formlose, undatierte Teilkündigung seines Mietverhältnisses ohne Angabe eines Auszugtermins vorbeigebracht und Schwups, drei Tage später war er verschwunden, ohne mir Telefonnummer oder neue Adresse zu hinterlassen. Und unsereins wenn sein Eigentum wieder selbst braucht, muss (oft) darum kämpfen. Bei mir steht sowas jetzt wohl auch an

    Gruß
    dooferVermieter
     
  2. AdMan

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  3. #2 Wolfgang, 19.04.2006
    Wolfgang

    Wolfgang Neuer Benutzer

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    Uns hast du gesagt, dass du bereits eine Wohnung hast und dort NUR ein Gewerbe betreiben willst.

    Viel Spaß beim rausklagen.

    PS: Dem Fluchtmieter hättest du die vollen 3 Monate Miete (kü Frist) in Rechnung stellen dürfen. Die Abgabe der Kü ist entscheidend. Du siehst also: 3 Monate Kü Frist steht die auch zu.
     
  4. #3 dooferVermieter, 19.04.2006
    dooferVermieter

    dooferVermieter Neuer Benutzer

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    @ Wolfgang,

    ja, ich wohne im eigenen Haus.

    Aber einen Raum in der vermieteten Parterrewohnung gleich nebenan werde ich dann wohl für meinen Floristenladen verwenden müssen, nachdem meine Tochter dort eingezogen ist, weil sich die verwandten Mietpartei(en) sträuben, mir dafür eine freigewordene Garage zur Verfügung zu stellen.
    Die tauschen Garagen, Wohnräume und sogar Mietverhältnis nach Gutdünken.
    Wenn sie mir eine freigewordene Garage nicht zur Verfügung stellen können, dann werden sie eben auf eine ganze Wohnung verzichten müssen :shame
    Der Teilmieter, der ausgezogen ist, kann doch nichts mehr bezahlen; er ist ja extra in eine kleinere Wohnung gezogen, um Hartz IV. beziehen zu können :eek. Was soll ich denn von dem noch verlangen?

    Gruß

    dooferVermieter
     
  5. #4 Wolfgang, 19.04.2006
    Wolfgang

    Wolfgang Neuer Benutzer

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    Eigenbedarf ist meines Erachtens immer der letzte Schritt, weil es zuviele unsichere Faktoren gibt. (Sozialklausel, neue Wohnung etc) Das artet meist zu einem Gerichtsentscheid aus und das willst du vielleicht nicht. Der Anwalt aber bestimmt ;)

    Du drückst dich etwas zu wage aus, um sagen zu können:
    Die haben unerlaubt untervermietet. Oder: Die Garage ist nicht im Mietvertrag: die kann man ohne Mietschutz kündigen...

    Du verstehen :zwinker
     
  6. #5 dooferVermieter, 19.04.2006
    dooferVermieter

    dooferVermieter Neuer Benutzer

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    Hallo Wolfgang,

    ich verstehen schon lange und haben die Schn..ze noch viel länger voll.

    Seit über 5 Jahren renne ich meinen 3500 l Heizöl, welches diese pflichtbesessenen Mieter weder auftanken, noch bezahlen, vergeblich hinterher; lasse mich von Jahr zu Jahr mit immer dreister werdenden Ausreden einlullen und sehe deren Treiben mit schwindender Geduld zu.
    Auch ein Mieter kann nicht ewig und uneingeschränkt tun und lassen, was er will.
    Ich glaube, die wissen inzwischen gar nicht mehr, dass sie Mieter sind..
    Diese zumindest kennen zwar Ihre Rechte, aber haben von Pflichten noch nie was gehört.

    Wolfgang, glaube mir, Mieter muss den Bogen nur lange und weit genug überspannen, bis er irgendwann aber sicher reißt...... Und dieser Bogen heißt Toleranz.

    Und wenn das Entgegenkommen immer nur einseitig ist, dann heißt es auch irgenwann: wie du mir, so ich dir.

    Ich habe nicht umsonst den Namen des doofenVermieters gewählt, denn zu dem habe ich mich die letzten 6-7 Jahre machen lassen.

    Gruß
    Johanna
     
  7. wolle

    wolle Gast

    Dann gehe zu einem RA und schmeisse sie raus.

    Du musst nur einen langen Atem beweisen, aber den hast du ja schon.
    Vermieter haben auch rechte, nur nutzen sie die seltenst, weil sie denken: wenn es mir zu bunt wird, schmeisse ich sie raus. Aber genau da haben Mieter die größeren Rechte und dann wird es kostenintensiv.
    Angefangen mit dem Öl: Wenn sie frieren wollen, sollen sie doch. eine Betriebskosten-Anpassung bezahlt dir die 3500l auch nachträglich. Alle 15 Monate darf man die Miete an den Mietpsiegel anpassen bzw erhöhen (max 20%). Die Mieter haben dann ein Sonderkündigungsrecht. 11% von Modernisierungsmaßnahmen darf man umlegen. Wie wäre es mit einer Heizung nach aktueller Vorschrift. (die Öl Heizung erfüllt die aktuellen Anforderungen??) Auch hier darf der Mieter entweder zahlen oder kündigen...

    Es gibt soviele Winkelzüge im mietrecht, aber genauso wie Mieter ihre Pflichten nicht kennen, nimmt der Vermieter seine Rechte nicht wahr.

    Wem du das Geld gibst ist natürlich deine Sache, aber bei einer Modernisierung hat jeder etwas davon und mit der richtigen Maßnahme kann auch die Hartz IV Wohnung zu groß / teuer werden. :zwinker
    Das Geld für den Anwalt bezahlst nur du und die Chancen stehen eben schlecht, das Geld irgendwann wieder zu sehen...
     
  8. #7 dooferVermieter, 19.04.2006
    dooferVermieter

    dooferVermieter Neuer Benutzer

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    @ capo,

    Du sprichst mir aus der Seele.

    Meiner Meinung nach (zumindest bei uns), kennt der Vermieter zwar auch seine Rechte, nimmt sie aber seltenst wahr, weil er keinen Streit will. Wir wohnen gleich nebenan.
    Weisst Du, was das für ein Gefühl ist, nicht mehr in den Garten gehen zu wollen, um unangenehmen Mietern nicht zu begegnen, oder wenn die alles tun, um dich zu trietzen?
    -Dafür müsste man mindestens die doppelte Miete verlangen und selbst die macht das nicht wett.
    Und dann schluckt und schluckt und schluckt man und spuckt erst aus, bevor man daran erstickt. Soweit ist es jetzt.

    Wir haben denen jetzt innerlich ein Limit gesetzt und halten still. Ist das Limit erfolglost abgelaufen, haben sie sich die Konsequenzen selbst zuzuschreiben.

    @ Rechtsanwaltkosten: habe vorsorglich einen Vermieterrechtschutz abgeschlossen.
    - der Vermieter muss bekommt an diese Leistung ja leider nicht mit dem normalen
    Rechtschutz, wie der Mieter.
    Aber wenn man immer hört, was eine Räumungsklage so kostet.....

    Gruß

    Johanna
     
  9. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Auf diese Rechtslage hatte ich bei verschiedenen Gelegenheiten unter Verweis auf eine Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (1 BvR 29/99 vom 20.05.1999) hingewiesen. Allerdings löste dies nur Verständnislosigkeit und Widerspruch aus. Eine BGH-Entscheidung zu dieser Frage war mir allerdings nicht bekannt. Es ist schon mal erfreulich, dass ich offenbar nicht der Einzig bin... :zwinker

    Man sollte sich aber auch über die Grenzen dieser Entscheidung klar sein. Eine Eigenbedarfskündigung ist immer wirksam. Ausnahme wäre nur eine ungerechtfertigte Kündigung, wenn der Vermieter die Wohnung überhaupt nicht bewohnen will. Dies wäre aber erst nachträglich feststellbar.
    Will der Mieter die Kündigung nicht hinnehmen, kann und muss er gegen eine wirksame Kündigung nach § 574 BGB Widerspruch einlegen wegen einer besonderen Härte. Diese Härte muss der Mieter begründen. Die Gründe des Mieters werden dann gegen die Gründe des Vermieters abgewogen. An dieser Stelle wird dann doch wieder die Angemessenheit der Vermietervorstellungen bewertet.
    Der entscheidende Aspekt liegt in unterschiedlichen Rechtsfolgen einer wirksamen und einer unwirksamen Kündigung. Wäre für die Wirksamkeit der Kündigung die Angemessenheit der Vermietervorstellungen nach den Maßstäben des Mieters, der Mietervereine oder der Gerichte erforderlich, könnte der Mieter eine Kündigung schon deswegen als unbegründet und damit unwirksam zurückweisen, weil er der Meinung ist, dass dem Vermieter oder seinen Familienangehörigen nicht mehr Wohnraum zustehen würde, als er selbst sich leisten kann.
    Auf der Grundlage der zitierten Entscheidung ist der Kündigungsgrund "Eigenbedarf" für sich allein schon eine ausreichende Begründung für die Wirksamkeit der Kündigung mit der Folge, dass der Mieter die angebliche besondere Härte begründen muss. Darüber hinaus wird das Mietverhältnis im Fall einer Fortsetzung nach Widerspruch nicht zwangsläufig auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, sondern nach § 574a Abs. 1 "so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist". Entfällt also der vorgebrachte Härtegrund in absehbarer Zeit, kommt nur eine Fortsetzung auf bestimmte Zeit in Betracht. Der Mieter hätte nur Zeit gewonnen, müsste aber letztlich doch ausziehen.
     
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