Eigenbedarf bei Zusammenlegung zweier Wohnungen und Alleinbezug

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von eniyara, 07.08.2015.

  1. #1 eniyara, 07.08.2015
    Zuletzt bearbeitet: 07.08.2015
    eniyara

    eniyara Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    toll, dass es dieses Forum gibt!
    Ich bin bei der Internetrecherche darauf gestoßen und hoffe, hier ein paar Erfahrungen/Tipps zu bekommen, bevor ich mich an einen Anwalt wenden wÜrde.

    Zu meinem Thema:
    Meiner Mutter gehört ein Mehrfamilien-Haus mit derzeit insgesamt 9 Wohnungen und einer Praxis für Psychotherapie (die meiner Mutter). Fast alle sind 2-Z-Wohnungen mit ca. 60-65 qm.
    Ich selbst wohne dort seit 10 Jahren im EG und übernehme seit 3 Jahren zu großen Teilen die Hausverwaltung.

    Im dritten Stock ist nun eine ähnliche Wohnung freigeworden, die den einzigen Balkon des Hauses hat (Sandsteinfassade, Altbau, Baujahr ca. 1900, letzte professionelle Renovierung 1988).

    Ich würde jetzt gerne dort hoch ziehen, hätte aber gerne mehr Geld investiert und gleich zwei Wohnungen zusammengelegt, weil:
    • ich mich ab nächstem Jahr selbstständig mache mit einer Online-Tätigkeit und dazu ein eigenes absperrbares Arbeitszimmer benötige, plus ggf. einen Foto- und Lagerraum (teil-gewerbliche Anmeldung abgeklärt)
    • in meiner mittelfristigen Planung gerne auch schon ein Kinderzimmer in der Wohnung sein darf :-)
    Dazu müsste jedoch bei der Nebenwohnung Eigenbedarf angemeldet werden, was das ganze etwas schwierig macht.
    Die Mieterin in der Nebenwohnung ist Ende 60, wohnt seit 16 Jahren dort (also 9 Monate Kündigungsfrist), außerdem ist sie seit 2012 privatinsolvent und die Wohnung wird (vermutlich) über das Sozialamt gezahlt.
    Wir haben immer wieder Probleme mit ihr: sie wohnt zu einer reduzierten Miete dort, hat sich im Gegenzug verpflichtet, die wöchentliche Reinigung zu übernehmen, die sie aber immer wieder sehr unzuverlässig durchführt. Außerdem kommt aus ihrer Wohnung ein sehr unangenehmer Geruch nach Katzentoilette, den man auch wahrnimmt, wenn man an der geschlossenen Tür vorbei geht.
    Bisher gab es aber außer zwei Abmahnungen (aus anderen, unterschiedlichen Anlässen) keine Aktionen - grundsätzlich wollte meine Mutter nie so hartherzig sein, drastischere Maßnahmen zu ergreifen. Aber das ist ein anderes Thema...

    Meine Fragen daher zu eurer Einschätzung:
    1. Hat das Ganze überhaupt eine Chance mit dem Eigenbedarf (da ich ja "noch" allein einziehen will)?
    2. Falls ja: die Umbauten werden bestimmt nochmal 2-3 Monate dauern, bevor ich richtig einziehen könnte (da Altbau inkl. Strom- und Heizungsverlegung sowie Einbau neuer Fenster etc.)
      Darf ich daher meine alte Wohnung (im EG) noch solange bewohnen? Oder müssen wir der Mieterin die Wohnung dann anbieten? Meine Mutter will definitiv nicht, dass sie im EG wohnt, da sie befürchtet, dass der Geruch ihre Patienten belästigen wird (Eingangstür der Praxis direkt gegenüber). Andere Wohnungen werden bis dahin sehr wahrscheinlich nicht frei, da die anderen Parteien erst eingezogen sind oder schon lange da wohnen
    Puh, das ist jetzt ein langer Text, sorry.
    Danke im Voraus schon mal fürs Lesen :) Und natürlich fürs Antworten!
     
  2. AdMan

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  3. Pharao

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    Na ganz toll .... :wie

    Warum soll ich da weiterlesen und mir gedanken über dein Probelm machen, wenn du so oder so zu einem Anwalt gehst :? Sorry, aber meine Freizeit kann ich auch besser nutzen.

    So, bin dann mal weg .....
     
  4. #3 eniyara, 07.08.2015
    eniyara

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    Ui, sorry, dass war so gar nicht gemeint :013sonst:

    Ich meinte, bevor ich mich an einen Anwalt wenden wÜrde
    Ich hab da selber keinerlei Wissen und wenn hier einhellig die Meinung herrschen sollte, dass es aus anderen Erfahrungen gar nichts bringt, würde ich mir natürlich die Kosten sparen und nach einer anderen Lösung suchen...
     
  5. Duncan

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    weil man anhand dieser, auch deiner, Gedanken dem Anwalt vielleicht spezielle Fragen stellen kann oder auf bestimmte Sachverhalte gezielt hinweisen kann. Auch Anwälte sind nicht allwissend und gelegentlich ist die Glaskugel etwas milchig...
     
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  6. Andres

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    Der wesentliche Angriffspunkt dürfte sein, ob die sich ergebende Fläche für deine Nutzung noch angemessen ist. Bei 120-130 m² für eine Person sind wir da zwar relativ weit oben, aber gerade bei teilgewerblicher Nutzung halte ich das noch für vertretbar.


    Ja.


    Das ist eine weitere wichtige Fragestellung. Grundsätzlich gibt es eine Anbietepflicht für freien Wohnraum, aber nur, wenn der Ersatzwohnraum spätestens zum Ablauf der Kündigungsfrist frei wird (BGH VIII ZR 311/02). Solange du also nach Kündigung die neue Wohnung zuerst umbaust und danach erst umziehst und dadurch deine alte Wohnung frei wird, ist alles im grünen Bereich.


    Das sollte man dem Anwalt dann auch so mitteilen, damit er passend Argumentieren kann.


    Nebenbei, auch wenn es nicht unbedingt zum Thema gehört:
    Wenn man nicht kündigen will, kann man sich die Abmahnungen sparen.
     
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  7. Duncan

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    Bestehen die Gründe für die Abmahnungen fort? Wenn ja, wurde erneut abgemahnt mit Androhung Ersatzvornahme und ggf. (fristloser) Kündigung? Wären ggf. diese Abmahnungen nachzuholen?
    Kündigung der Vereinbarung zur wöchentlichen Reinigung, da nicht vertragsgemäß ausgeführt(Nachweis: z.B. über Protokoll), und dies durch eine externe Firma durchführen lassen, je nach MV umlegen.
    Besteht die rechtliche Möglichkeit einer Mieterhöhung bei der Mieterin? (Anpassung an Mietspiegel, Vergleichswhg.,....)
    Gehen zu erneuernde Leitungen zur Leerwohnung durch die Whg. der Mieterin?


    das hat weniger mit hartherzig, als mit detaillierter Rechtskenntnis zu tun. Mietangelegenheiten sind langfristig furchtbar teuer als Sozialprojekte, da sollte man sich lieber andere Möglichkeiten suchen. Vermieten ist Geschäft und auch wie ein solches zu führen.
     
  8. #7 alibaba, 07.08.2015
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    Eigenbedarf würde ich auch nur über ein FachAnwalt machen , denn Mieter weichen nicht freiwillig zu deinen Gunsten ,

    iss einfach so vermutlich in weit über 75% :160: gibt keiner freiwillig seine Bude auf ,selbst MietNomaden gehen selten frei&willig :D

    Gruss
    alibaba :D
     
  9. #8 Akkarin, 07.08.2015
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    Weil es in diesem Forum mehrere User gibt, deren Antworten ich mehr Vertrauen schenke, als ich die meisten Anwälte werfen kann.
     
  10. #9 eniyara, 07.08.2015
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    Erstmal danke an alle, das hilft schon weiter! Vor allem an Anders für die schnellen Antworten, das mit der max. Nutzungsgröße hatte ich so grundsätzlich noch gar nicht auf dem Schirm.

    Die Gründe für die Abmahnungen bestehen nicht fort. Zum einen gab es eine Abmahnung wegen Untervermietung/Einzug von Freunden ohne Information der Vermieter (komplett mit Waschmaschine, Doppelbett und gesamtem sonstigen Inventar, sonst hätten wir das gar nicht gemerkt), zum anderen ging es um ihre Katzen, die sie ohne Info an meine Mutter kurzzeitig vervierfacht hatte.
    Anpassung an Mietspiegel ist tatsächlich auch erfolgt, nach 15 Jahren erste Mieterhöhung, aber mehr als 15% geht bei uns nicht (seit August 323 EUR kalt)

    Die Hausreinigung macht sie dank abzuzeichnendem Putzplan jetzt auch (und ich kontrolliere), nur die Qualität lässt öfter mal zu wünschen übrig.

    Ich glaube nicht. Falls das aber in die gleiche Richtung geht: es ist eine Komplettumstellung der Heizung von Nachtspeicher auf Fernwärme im nächstenFrühjahr geplant - inkl neuer Mieterhöhung und evtl. Teil-Umlage der Kosten

    Da hast du vollkommen recht, der Meinung bin ich auch, deshalb versuche ich meine Mutter auch wo es geht zu unterstützen. Die Mieterin ist auch die letzte der Sozialprojekte, der Rest ist mittlerweile weg (ja, es gab noch mehr)
    Ich besprech das Ganze jetzt nochmal mit meiner Mutter, und such mir dann für das rechtliche wirklich einen Fachanwalt, damit es nicht wegen formaler Fehler meinerseits unwirksam wird
     
  11. #10 Pharao, 07.08.2015
    Zuletzt bearbeitet: 07.08.2015
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    @Duncan & @Akkarin,

    warum fühlt IHR euch bitte hier angesprochen :? Muss man überall seinen Senf immer dazu geben bzw. dürfen jetzt einzelne User nicht mal ihre eigene Meinung zu was haben ?!

    Tja, nützt dir bzw. dem Fragestellern aber auch recht wenig, wenn im Fall der Fälle der Richter das anders sieht als manche "tolle" Usermeinung hier im Forum .... :91:

    Sorry, aber ein Forum kann keine Rechtsberatung ersetzen und trotzdem sehe ich (nochmal für euch I C H ) es aber nicht ein, mir Gedanken zu machen, wenn man so oder so zum Anwalt geht.
     
  12. Duncan

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    Und das ist im Verhältnis zu den KDU in deinem Landkreis/deiner Stadt wieviel? Google hilft, darüber will man halt hinaus.
    Im Zweifel ist der Teil halt das maximal mögliche!
    Ich halte den Versuch das Wohnen für die Mieterin so teuer wie möglich zu machen und dann "das Amt" den Umzug anregen zu lassen für zielführender, preiswerter und ggf. schneller als eine Eigenbedarfskündigung, die in meinen Augen oft der schwierigste Fall unter den gesetzlichen Kündigungsgründen ist.
     
  13. #12 eniyara, 07.08.2015
    eniyara

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    Laut aktuellem Mietspiegel Nürnberg: ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen in unserer Kategorie zwischen 4,88 Euro und 7,48 Euro (Durchschnitt 6,18 Euro), sie ist jetzt von 4,39 auf 5,05 Euro, also noch am unteren Rand.

    Ich lass mir das mal durch den Kopf gehen, vielen Dank!
     
  14. Duncan

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    KDU meint "Kosten der Unterbringung". Also das was JobCenter&Co. bereit sind für für die Unterbringung ihrer Klienten zu bezahlen. Die jeweiligen Sätze für deine Stadt findest du im Netz. Die gilt es zu übertreffen. zumindest wenn es zutrifft, was du im Ausgangsbeitrag andeutest, dass ein "Sozialamt" die Miete (indirekt) zahlt. Bei meinen bisherigen H4-Mietern hat der Landkreis direkt an mich überwiesen...
     
  15. #14 eniyara, 07.08.2015
    eniyara

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    @Duncan Oh, ok, danke, das kannte ich noch nicht - werd ich googlen
     
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