Eigenbedarf und Hausverwaltung

Diskutiere Eigenbedarf und Hausverwaltung im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Hallo zusammen, kürzlich habe ich eine Vierraumwohnung erworben und möchte diese mit Partnerin und Kind selbst bewohnen. Aktuell wohnt eine...

  1. #1 klinkerstein, 05.01.2020
    klinkerstein

    klinkerstein Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    kürzlich habe ich eine Vierraumwohnung erworben und möchte diese mit Partnerin und Kind selbst bewohnen. Aktuell wohnt eine 4-köpfige, asiatische Familie in der Wohnung, also ganz normale Leute.
    Die Familie wohnt seit 5 Jahren dort und zahlt eigentlich viel zu wenig Miete, u.a. weil sie die Wohnung unsaniert übernommen haben.

    Demnächst stehen noch 1-2 Termine in der Wohnung an. Der Gutachter der Bank möchte nochmal rein und ich würde mit einem Handwerker zwecks Renovierung/ Vorrichtung für meinen Einzug noch in die Wohnung müssen. Die Mieter wissen noch nichts von ihrem Pech, ahnen es aber (laut Aussage vom Makler).

    1. Frage: Soll ich den Mietern bei dieser Gelegenheit schon mal (rechtlich unverbindlich) ankündigen, dass ich definitiv die Wohnung bewohnen möchte? Ggf. auch gleich eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung in die Hand drücken? Oder verschafft denen das nur Zeit?

    Mit der Hausverwaltung hatte ich auch schon Kontakt, diese bat mir an die Mietverwaltung zu übernehmen und damit auch die Eigenbedarfskündigung & Terminkoordinierung.

    2. Frage: Ist das sinnvoll? Ich persönlich tue mich schwer die Eigenbedarfskündigung aus der "Hand" zu geben. Es ist eher eine kleine Hausverwaltung und die werden jetzt auch keinen Volljuristen beschäftigt haben.

    3. Frage: Da die Mietverwaltung ja zeitlich nur sehr begrenzt ist, würde ich vermutlich ohnehin die letzten paar Monate direkt alles mit den Mietern regeln. Also Zahlungseingänge prüfen, ... Eure Meinung dazu?

    Jetzt zur Eigenbedarfskündigung an sich, ich sehe da drei verschiedene Wege:
    a) Hausverwaltung führt die Eigenbedarfskündigung durch. Sollten Probleme auftreten muss es sowieso zum Anwalt gehen und ich hab schlimmstenfalls Zeit und Geld verloren
    b) Direkt ein Mandat an ein Anwalt geben: rechtssicher, aber mehrere 100€ teuer
    c) Selber ein Schreiben aufsetzen (lassen), z.b. durch eine Onlinerechtsberatung, und rechtssicher zustellen lassen. Kostet 60-100 € und im besten Fall wirkt das schon. Falls nicht, gehts halt trotzdem noch zum Anwalt und dann sind "nur" die 60-100€ verloren.

    Eure Meinung würden mich interessieren.

    PS: Die üblichen rechtlichen Fallstricke (kein Eigenbedarf nach Teilung, Vorkaufsrecht, ... sind alle ausgeschlossen.)

    PPS: tolles Forum, ich lese schon etwas als stiller Leser mit :)
     
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  3. Andres

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    Naja, das hängt davon ab, wie man den Mieter einschätzt. Im besten Fall nutzen die Mieter das, um sich aktiv nach einer neuen Wohnung umzusehen, kündigen womöglich im Erfolgsfall selbst oder bitten sogar darum vorzeitig aus dem Vertrag entlassen zu werden, weil die neue Wohnung schnell verfügbar ist. Im ungünstigsten Fall nutzt der Mieter die Vorankündigung um sich allerlei windige Tricks einfallen zu lassen, mit denen man das Prozedere verzögern könnte.

    Sofern du schon persönlich mit den Mietern zu tun hattest, würde ich das nach Bauchgefühl entscheiden.


    Nein. Sofern für die Eigenbedarfskündigung externer Rat eingeholt werden soll, gehört das in die Hände eines Fachanwalts für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.


    Geld zählen kann man natürlich auch selbst. Die Frage ist eher, wie es mit den fälligen Betriebskostenabrechnungen aussieht, außerdem natürlich mit der Rückgabe der Wohnung. Mit Blick auf die doch überschaubaren Kosten, würde ich auch hier den externen Profi beauftragen - diesmal ist das die Hausverwaltung. Sofern man Ambitionen hat, dauerhaft Vermieter zu sein, kann man darüber nachdenken, sich selbst einzuarbeiten (und ggf. Lehrgeld zu zahlen!), aber für eine einmalige Angelegenheit halte ich das für wenig sinnvoll.


    Das ist die sinnvolle Lösung und ich weise noch einmal auf den oben erwähnten Fachanwalt hin.


    Im besten Fall braucht man überhaupt keinen Anwalt. Wir reden hier also nicht vom besten Fall, sondern von einem mittelschlechten Fall: So ungünstig, dass man es selbst nicht mehr hinbekommt, aber nicht so schlimm, dass die Juristen dieser Anbieter, die es nicht in eine größere Kanzlei, Firma oder in den Staatsdienst geschafft haben und/oder ihre eigene Kanzlei nicht ausgelastet bekommen, frisch von der Uni, ... unter Zeitdruck mit ggf. begrenzten Kenntnissen in diesem speziellen Gebiet irgendein vorformuliertes Schreiben aus der Schublade ziehen, das auch nicht mehr regeln können.

    Diese Portale haben definitiv ihren Nutzen, insbesondere für relativ überschaubare Konstellationen, in denen man zügig einen ungefähren Rechtsrat von einem Juristen haben möchte. Für eine Eigenbedarfskündigung halte ich das für keine gute Lösung.
     
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  4. #3 sodele, 05.01.2020
    Zuletzt bearbeitet: 05.01.2020
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    Die Familie wohnt seit 5 Jahren dort und zahlt eigentlich viel zu wenig Miete, u.a. weil sie die Wohnung unsaniert übernommen haben.
    viel zu wenig Miete für eine u.a unsanierte Wohnung...wie jetzt...beklagst du dich darüber, dass sie keine überteuerte Miete zahlen ?

    Also die Miete ist niedrig, weil du nicht saniert hast? Und das hältst du den Mietern vor???

    Überdenke mal, was du damit in Wirklichkeit sagst...

    Mein Vorschlag: Erkläre den Leuten die Situation und dann bedenke, wie schwierig es ist, eine neue Wohnung zu finden. Mit ein wenig Geduld sollte die Sache doch zu handhaben sein. Die Mieter werden doch hoffentlich keine Unmenschen sein.

    Das Portal hier ist nicht dazu da, zu sagen, wie du mit der Brechstange deine Interessen durchsetzten kannst.

    Ein Anwalt wäre eine gute Lösung , aber wenn du mehrere 100 Euro Ausgaben scheust ...ist Wohneigentum vielleicht etwas, das dich überfordern könnte.
    Da wärst du vielleicht doch besser auch selbst Mieter...und wo du jetzt weißt, wie schwer der Mangel an ein paar hundert Euro wiegen kann, verstehst du auch deine Mieter vielleicht auch ein wenig besser...
     
  5. GSR600

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    Lies mal richtig, er hat die Wohnung doch erst gekauft.
     
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  6. #5 sodele, 05.01.2020
    Zuletzt bearbeitet: 05.01.2020
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    ja ich kann lesen ... "...oder verschafft das denen nur Zeit..."das muss ja mal mehrmals lesen...also wie bist du denn drauf?
    Fair geht anders...
    Also wenn du hier ernst zu nehmende Ratschläge möchtest, dann bitte nicht derart neben der Spur schreiben...
     
  7. #6 ehrenwertes Haus, 05.01.2020
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    Dieses Forum ist auch nicht dazu da, Anderen zu verbieten (oder das zu versuchen) sich Wohneigentum zuzulegen, dieses Wohneigentum selbst zu nutzen und, wenn erforderlich, dafür auch Eigenbedarfskündigungen auszusprechen.

    Der TE macht genau das wofür Foren wie dieses da sind:
    Fragen stellen um Fehler zu vermeiden und die eigenen Gedankengänge auf grundsätzliche Richtigkeit/Vollständigkeit hinterfragen.
    Genau dafür sind Foren da.

    Für die individuelle, auf die konkrete Situation des Einzelnen bezogene Beratung muss man die kostenpflichtigen Profis aufsuchen.
     
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  8. #7 ehrenwertes Haus, 05.01.2020
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    Heute schon in den Spiegel geschaut?
     
  9. #8 sodele, 05.01.2020
    Zuletzt bearbeitet: 05.01.2020
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    ja genau ,er hat sie erst gekauft und nun beklagt er sich wohl darüber, dass sie nicht die Miete für eine sanierte Wohnung zahlen...oder wie verstehst du denn den post?
     
  10. #9 sodele, 05.01.2020
    Zuletzt bearbeitet: 05.01.2020
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    wer verbietet denn hier ,sich Wohneigentum zuzulegen, woher nimmst du deine Annahme?
    Es geht um faires Verhalten.
    Und Wohnraumseigentümer zu sein ist keine Schande, bin ich selber, obwohl ich gleichzeitig zur Miete wohne, weil der eigene Wohnraum nicht zu meinem Arbeitsplatz passt.
    Ich kenne beide Seiten und das ist nicht verkehrt.
     
  11. #10 sodele, 05.01.2020
    Zuletzt bearbeitet: 05.01.2020
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    Ich seh gut aus! Unn nu?
     
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  12. sodele

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    und noch etwas : Sachlichkeit hilft ungemein;-)
    und Dank an alle Foristen..
    ...auch wenn man nicht immer einer Meinung ist..wir wollen doch hier keinen polemischen ZIrkel,,,
     
  13. #12 ehrenwertes Haus, 05.01.2020
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    Möglich, dass dies rein optisch aus deiner Perspektive zutreffend ist.

    Bezogen auf die Qualität deiner Ratschläge zu den Fragen des TE, genügen deine Antworten deinen eigenen Ansprüchen nicht.
    Ernstzunehmende lösungsorientierte Antworten hast du nicht gegeben, nur die Wortwahl des TE kritisiert, obwohl die Gedankengänge des TE durchaus realitätsnah sind.

    Fairness, auf die du dich berufst, hat mit Eigenbedarfsüberlegungen rein gar nichts zu tun, denn solche Kündigungen treffen Mieter immer ohne eigenes Verschulden.
    Eine solche Kündigung ist aus Mietersicht immer unfair.

    Unfair ist es ebenfalls nicht sich auch mit möglichen Szenarien, z.B. wie sich Mieter gegen solche Kündigungen wehren oder verzögern können, auseinander zu setzten.
    Das nennt man Risiko-/Nutzenabwägung.


    Wo wird denn darüber gejammert? Die Feststellung einer Tatsache ist doch nicht gleichbedeutend mit sich über diese Tatsache beklagen...
    Die aktuelle Miethöhe macht es für die Mieter nur nicht leichter zu vergleichbaren Konditionen eine andere Wohnung zu finden.
    Insofern kann das einen Einfluß auf den Zeitrahmen haben, der für das Finden einer anderen Wohnung benötigt wird oder welche Ziehfrist ein Richter den Mietern zugesteht.


    Vollständiges Lesen und Verstehen auch.
    Wenn man es dann noch schafft Kernthema und Nebensachen zu trennen bevor man sich auch Nebensächlichkeiten einschießt...
     
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  14. sodele

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    Wie gesagt, Polemik hilft hier nicht weiter, so unterhaltsam sie auch sein mag;-)
     
  15. Ferdl

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    @sodele du hast nu 7 Inhaltsfreie Posts abgesetzt, dass ist nicht unterhaltsam. Meist, du bekommst dafür ein Fleißkärtchen?

    @klinkerstein lass es von Profis erledigen, die Mietgeschichten von der Hausverwaltung und die Kündigung von einem Fachanwalt.
    Die Kosten dafür sind im Verhältnis zum möglichen Schaden zu Vernachlässigen.
    Solange der Notarvertrag nicht unterschrieben ist, würde ich den Mietern nichts groß erzählen, nur so meine persönliche Meinung.
     
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  16. #15 klinkerstein, 05.01.2020
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    Danke für die hilfreichen Antworten.
    Ich hab jetzt das Gefühl, dass ich mich rechtfertigen muss, also noch etwas Geplänkel für die Interessierten:

    Die Wohnung befindet sich in einer ostdeutschen Landeshauptstadt 2km vom Zentrum entfernt und wurde 2014 (nicht von mir) für 4,3€ Kalt je qm an die jetzigen Mieter vermietet.
    Die Mieter haben tapeziert, billiges Laminat verlegt und durften zwei Monate mietfrei wohnen.
    Miete war damals circa 25-40% unter der ortsüblichen Miete. Andersrum: man muss die Miete 30-60% erhöhen um auf ein ortsübliches Niveau zu kommen. 2017 wurde die Miete mal um 15% (Kappungsgrenze) erhöht und liegt jetzt immer noch 40% unter der heute ortsüblichen Miete...

    Wäre ich damals der Vermieter gewesen, hätte ich das nicht gemacht. Als Kapitalanlage wäre die Wohnung heute mit den jetzigen Mietern sozusagen ein wirtschaftlicher Totalausfall.

    Dementsprechend niedrig war der Kaufpreis und für mich als Selbstnutzer ein Schnäppchen. Denn ich will keine Kapitalanlage, sondern selbst dort einziehen, und zwar so schnell und stressfrei wie möglich.

    Und das heißt eben, dass ich einen guten Mittelweg aus "juristischer Härte" und "man kann mit Denen reden" finden möchte. Natürlich will ich nicht in 6 Monaten eine Familie mit 2 Kindern per Räumungsklage auf die Straße setzen, aber ich will eben auch keine Never-Ending-Story mit zahlreichen Fristverlängerungen draus machen. Und prinzipiell glaube ich an das Gute im Menschen und bin gesprächsbereit.

    Fazit: Ich werde von Anfang an einen Anwalt aufsuchen und dort mein Anliegen so vortragen.
    Ob ich die Mietverwaltung abgebe, bin ich mir noch nicht sicher.
    Nebenkostenabrechnung werde ich wohl noch hinbekommen. Übergabe ist wurst, weil die Wohnung ohnehin unsaniert übergeben wird.
     
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  17. #16 immobiliensammler, 05.01.2020
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    Du wärst nicht der Erste, der damit überfordert ist! Insbesondere wenn das Mietverhältnis im Streit endet sucht der Mieter gerne noch ein Haar in der Suppe (und findet es auch oft, wenn jemand z.B. einfach die WEG-Abrechnung der Hausverwaltung entsprechend an den Mieter weiterreicht)!
     
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  18. #17 ehrenwertes Haus, 05.01.2020
    ehrenwertes Haus

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    Ich meine ebenfalls, bei Vorhaben wie deinem sollte ein Anwalt von Anfang an mit im Boot sein. Ob der Anwalt dann auch nach außen erkennbar aktiv wird oder "nur" beratend, kann man von der Gesamtsituation abhängig machen. Manchmal ist halt der Briefkopf Ausschlag gebend, selbst bei inhaltlich identischem Anschreiben.

    Mietverwaltung und Abrechnung würde ich schon in professionelle Hände geben, einfach weil du nicht Vermieter ein willst und das bei dir nur eine Übergangserscheinung ist, oder gibt es noch andere Pläne? Wenn du doch dauerhafter Vermieter werden möchtest, könnte das ein Einstieg sein.

    Übergabezustand egal? Da klappen mir die Fußnägel hoch, so als Pauschalaussage.
    Unrenoviert in deinem Fall kein Ding, du planst ja eh ne Sauerei zu veranstallten. Sanieren und Umbauen geht nie ohne Dreckelei.
    Es macht aber einen Unterschied ob eine Wohnung unrenoviert oder unbewohnbar zurückgegeben wird.
    Unrenoviert ist bei deiner Planung kein Schaden. Ohne Fenster, Sanitärinstallationen, Elektrik... (auf die Idee kam einer meiner verflossenen Mieter, in meiner Bude ausbauen und damit die neue Mieterbleibe "pimpen") noch immer kein Schaden?
     
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  19. #18 Papabär, 06.01.2020
    Papabär

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    Da fallen mir spontan einige potentielle Gegenden ein, wo man auch 2014 noch froh war, überhaupt einen Mieter zu finden. Bei zweien davon habe ich anno 2013 noch selber die Ermäßigung der Grundsteuer beantragt ... und das nicht, weil die Häuser in irgendeiner Form unbewohnbar gewesen wären. Tue mich daher schwer damit, dem vorherigen Vermieter dies in irgendeiner Form anzulasten.


    Je nach Baujahr kann die Suche nach passendem Ersatz zu einer spannenden Odysse werden. Okay, fehlende Fenster hatte ich noch nicht (mal auf Holz klopft) - aber verschwundene TGL-Türen, Armaturen, Heizkörper ect.
    Da kann aber weder ein professioneller Hausverwalter noch eine RA etwas gegen machen. Wenn es weg ist, isses weg. Der Mieter hat bestenfalls den Zeitwert und die Montagekosten zu erstatten (so bei ihm denn was zu holen ist) ... den Stress, weil der Baumarkt kein passendes Türblatt mehr im Sortiment hat oder die Armatur nicht an die Wasseranschlüsse in der Wand passen will (als Beispiel), darf man trotzdem ganz alleine genießen.
     
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