Eigenbedarf vor Einzug anmelden?

Dieses Thema im Forum "WEG - Allgemeine Fragen" wurde erstellt von soysauce, 23.03.2015.

  1. #1 soysauce, 23.03.2015
    soysauce

    soysauce Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich vermiete seit einiger Zeit ein Objekt; der Mietvertrag mit den Mieter ist geschlossen, diese wohnen allerdings noch nicht im Objekt.

    Aufgrund eines Wasserschadens musste das Haus grundsaniert werden und befindet sich aktuell immer noch in der Renovierungsphase. Aus beruflichen Gründen muss ich umziehen, und zwar in die Nähe des vermieteten Objektes.

    Kann ich Eigenbedarf anmelden? Welche Fristen gelten? Kann der Mieter temporär einziehen oder kann ich den Eigenbedarf direkt nach der Renovierung geltend machen?
    Muss ich für den Eigenbedarf noch bestimmte Nachweise bringen oder reicht es, wenn ich letztendlich selbst dort einziehen werde?

    Danke für Eure Hilfe und besten Gruß
     
  2. AdMan

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  3. #2 anitari, 23.03.2015
    anitari

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  4. Pitty

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    Warum willst Du jetzt Eigenbedarf anmelden?

    Da hast Du wohl ganz schlechte Karten.
     
  5. #4 soysauce, 23.03.2015
    soysauce

    soysauce Neuer Benutzer

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    Ich möchte Eigenbedarf anmelden, weil es für mich weitaus einfacher wäre, in mein Haus zu ziehen, als jeden Tag zur neuen Arbeitsstelle hin und zurück zu pendeln. Inwiefern hätte ich da schlechte Karten?
     
  6. Berny

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    soysauce,
    fällt Dir erst jetzt ein, nachdem neu vermietet wurde, dass Du Eigenbedarf hast? *kopfschüttel*
     
  7. #6 soysauce, 23.03.2015
    soysauce

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    Ich hatte bereits seit einigen Monaten vermietet, bekam jetzt aber erst die Stelle angeboten. Dadurch, dass das Haus sowieso zur Zeit noch leer steht (obwohl vermietet), dachte ich, dass es sinnvoll wäre, jetzt Eigenbedarf anzumelden _bevor_ die Mieter einziehen, damit ich das Objekt nutzen kann, sobald einzugsbereit.

    Warum Du den Kopf schüttelst, verstehe ich nicht ganz. Außer, Du hast eine Zeitmaschine, die Du mir rückwirkend leihen kannst, denn ohne diese gibt es logischerweise keine Anhaltspunkte, dass ich jetzt das seit Monaten vermietete Objekt benötige.
     
  8. #7 Glaskügelchen, 23.03.2015
    Glaskügelchen

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    Du kannst sofort aufgrund von Eigenbedarf kündigen. Frist beträgt 3 Monate. Also zu Ende Juni.
     
  9. #8 soysauce, 23.03.2015
    soysauce

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    Super, vielen Dank für die Info. Dann gehe ich das jetzt asap an.
     
  10. Pitty

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    Du solltest nachweisen müssen, dass es nicht vorhersehbar war, das Du die Arbeit jetzt bekommen hat.

    Weiter kannst Du einen Aufhebungsvertrag mit den Mietern machen, wenn sie noch nicht eingezogen sind, könnten sie gegen Summe X dem zustimmen.
     
  11. #10 soysauce, 23.03.2015
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    Von der Arbeit weiß ich seit Anfang dieses Jahres (belegbar durch Arbeitsvertrag), vermietet wurde schon seit mindestens Oktober 2014 (Dokumente gerade nicht zur Hand).

    Nachweisen kann ich also; wenn ich das hier richtig sehe, müsste es doch aber _theoretisch_ auch ohne Nachweise gehen??

    Zudem: die Mieter wohnen aktuell noch irgendwo anders zur Miete; wann sie einziehen können (bzw. gekonnt hätten) steht bis zum aktuellen Zeitpunkt noch gar nicht fest, da das Haus noch renoviert wird und kein genaues Datum der Fertigstellung bekanntgegeben wurde.
    Können die Mieter nun trotzdem irgendwelche Ansprüche stellen? Der Fall, dass sie auf einmal ohne Wohnung dastehen und eine Notunterkunft brauchen o.Ä. kann ja nicht eintreten, da kein Einzugstermin garantiert wurde...?

    Sorry, falls das blöde Fragen sein sollten. Bin eher noch Laie auf dem Gebiet.
     
  12. #11 Glaskügelchen, 23.03.2015
    Glaskügelchen

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    Was das Hamburger Urteil damit zu tun hat, verstehe ich jetzt nicht so ganz.
    Den Nachweis brauchst du u.U., wenn die Mieter anzweifeln, dass der Eigenbedarf nicht vorherzusehen war.
    Ansprüche könnten sie auch dann nicht stellen, wenn sie tatsächlich auf der Straße landen würden, was in D nicht so schnell passiert.
     
  13. Berny

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    soysauce,
    hast Du über diese Problematik(en) mal mit den zukünftigen Mietern gesprochen?
     
  14. #13 soysauce, 23.03.2015
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    Bis jetzt habe ich noch nicht mit den Mieter gesprochen. Die Überlegung bezüglich Eigenbedarfs kam erst heute auf. Da wollte ich vorher erst einmal die Lage checken, bevor ich mit den Mietern spreche (und ggf. gar nicht die Möglichkeit hätte, selbst in das Haus zu ziehen).
     
  15. #14 soysauce, 25.03.2015
    Zuletzt bearbeitet: 25.03.2015
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    Ich komme noch mal auf das Thema zurück.

    Mit den Mietern direkt kann ich nicht sprechen. Das Gebäude wurde von der Stadt als Unterkunft gemietet, daher konnte ich nur den Sachbearbeiter bei der Behörde sprechen. Ich bekam nun viele verschiedene Informationen:

    1. vom Sachbearbeiter

    a) die potenziellen Mieter müssen bis zum 01.04.2015 aus ihrer aktuellen Unterkunft ausgezogen sein, da der Mietvertrag zeitlich begrenzt war und zu diesem Datum ausläuft.

    --> mag sein, ist aber nicht mein Verschulden; ich bzw. meine Hausverwaltung hat keinen offiziellen Einzugstermin vergeben, da das Haus renoviert wird und wir von Seiten der angestellten Firmen ebenfalls kein Fertigstellungsdatum bekommen haben.
    Die Unterkunft der Mieter ab 01.04.2015 bis "Einzugsdatum" müsste also weiterhin von der Stadt organisiert und bezahlt werden, oder? Der Mietvertrag gilt zwar schon seit letztem Jahr, aber die Leute können wohl kaum in eine halbfertige Wohnung einziehen, in der das komplette Badezimmer im Obergeschoss fehlt etc.

    b) ich hätte eine dreimonatige Kündigungsfrist einzuhalten

    --> das kann ich so unterschreiben. Wenn ich nun aber heute zum 01.07.2015 kündige (bzw. theoretisch mit sofortiger Wirkung zum 28.06.2015 o.Ä.), die Mieter aber erst zu Datum X dort einziehen können -nehmen wir als fiktives Datum mal den 12.04.2015, ab dem die Wohnung wirklich bezugsbereit ist-, dann bringt das doch allen Beteiligten nichts.
    Die Mieter wohnen weniger als drei Monate in dem Haus, wenn ich die dreimonatige Frist einhalte, und müssen danach wieder umziehen...? Oder sehe ich das falsch? Wie gesagt, bin ein ziemlicher Laie, was die Rechtsgrundlagen angeht.

    c) das sei alles ganz, ganz unpraktisch und wir müssen eine passende Lösung finden

    --> auch hier stimme ich zu. Allerdings benötige ich den Wohnraum wie angemerkt ab dem 01.06.2015; natürlich kann ich vorübergehend auch zur Arbeit pendeln (von HH Nord bis in den Kreis Herzogtum Lauenburg ist machbar), wäre für mich aber mit Umständen und Mehrkosten verbunden.

    _Außerdem_ ist Anfang dieses Monats meine Lebensgefährtin bei mir eingezogen und die Wohnung hier ist meinem Ermessen nach (!!) für zwei Personen zu klein. Ich weiß nicht, ob es da Richtlinien gibt, aber wenn eine zu kleine Wohnung auch zählt, haben wir hier zwei hiebfeste Gründe, warum ich hier aus- bzw. zumindest in mein Eigentum einziehen muss bzw. dürfen sollte. (wie gesagt, dies ist nur meine laienhafte Einschätzung, bitte berichtigt mich, wenn ich da rechtlich falsch liegen sollte).

    2.

    Der Makler

    a) widerspricht der Aussage des Sachbearbeiters von 1a; die Familie könne auch "temporär" länger in der aktuellen Unterkunft bleiben (z.B. bis zum 07. oder 10.04.2015). Das sieht für mich komisch aus. Entweder läuft der Vertrag aus, oder eben nicht.

    --> Da der Sachbearbeiter sich auch über erhöhte Nebenkosten der aktuellen Wohnung beschwert hat und die Maklerin dies auch noch einmal angesprochen hat sieht es für mich so aus, als wolle man es eher nur so darstellen, als ob die Familie wirklich dringend raus müsse, um Kosten zu sparen.

    b)
    ich hätte eine einjährige Kündigungsfrist einzuhalten

    --> Aha? Der Sachbearbeiter selbst spricht von drei Monaten (die ich auch immer so im Hinterkopf hatte), nun sollen es 12 Monate sein? Dies sei der Fall, weil ich Eigentümer sei...? Ist das so korrekt? Wer, ausser dem Eigentümer, kann denn noch alles Eigenbedarf anmelden (also selbst; dass der Eigentümer auch für gewisse Angehörige einreichen könnte, ist mir klar)

    c) die Familie müsse dort "auf jedem Fall" erst einmal einziehen.

    --> Verstehe ich, es besteht ja ein Mietvertrag. _Aber_: nehmen wir an, die Renovierungsfirmen brauchen länger und die Familie kann erst Ende April, im schlimmsten Fall noch später, einziehen. Was dann? Sollte die 12monatige Kündigungsfrist stimmen, ist das für die ja okay; bleibt es aber doch bei den gängigen drei Monaten, müssten sie nach weniger als zwei Monaten (nach dieser Rechnung) ja schon wieder umziehen. Das lohnt sich doch für niemanden...

    d) auf den Hinweis, dass ich das Haus aufgrund meines neuen Berufes (und ggf. auch wegen dem Zuzug meiner Lebensgefährtin) doch aber auch selbst rein praktisch benötige (mein Eigenbedarfsgrund ist ja nicht "ich möchte einfach gerne mal wieder umziehen"), hieß es, dass das nicht zählen würde und ich mir dann halt eine Wohnung in Arbeitsplatznähe nehmen müsse.

    --

    Mit dem Makler habe ich vereinbart, dass er der Stadt erst einmal kein Datum nennt, zu dem die Mieter einziehen können. Ich soll mich bis Freitag bei ihr melden. Habe bereits per E-Mail meinen Anwalt um weitere Informationen gebeten und warte noch auf einen Rückruf.

    Warum kümmert sich eigentlich immer noch ein Makler um die Angelegenheit und nicht der Hausverwalter? Ist das überhaupt noch seine Aufgabe, oder sollte mein Hausverwalter der einzige Ansprechpartner der Stadt sein (bzw. ggf. noch ich oder mein Anwalt)????

    Der Makler klang für mich so, als hätte er öfter für die Stadt zu tun. Zumindest wusste er genau, welche anderen Wohnungen noch frei bzw. nicht verfügbar seien, die die Stadt aus diesen und jenen Gründen aber den Mietern nicht anbieten könne. Ich will niemandem irgend etwas unterstellen, aber dies in Zusammenhang mit "die müssen dort unbedingt 'erst einmal' einziehen" klingt für mich ein bisschen so, als wenn man sich da auf Seite der Stadt stellen _könnte_, da diese ein guter Auftraggeber ist. (alles nur Theorie)

    Mein Hausverwalter war mit dem Makler immer zufrieden, daher hoffe ich, dass ich das jetzt nur in den falschen Hals bekommen habe und man hier nicht parteiisch ist.

    Ich habe mich natürlich durch die entsprechenden Links gelesen, aber solche Entscheidungen sind ja immer sehr fallspezifisch. Ich möchte es nicht auf einen Prozess ankommen lassen, wenn ich dann trotzdem noch 12 Monate oder länger warten müsste. Andererseits will ich jetzt aber auch nicht darauf verzichten, bedeutend näher am neuen Arbeitsplatz zu wohnen und ausreichend Wohnraum für mich und meine Partnerin zu haben.
    Wie würdet Ihr hier vorgehen, was lohnt sich bzw. welche Rechte habe ich, und was sollte ich dringlichst vermeiden?

    Mein Laienurteil ist, dass es weitaus komplizierter sein wird, jemanden zum Auszug zu bewegen, sobald dieser erst einmal eingezogen ist. Daher sträube ich mich gegen das "wir müssen die jetzt _erst einmal_ einziehen lassen". Was, wenn ich doch nur drei Monate Kündigungsfrist habe, alles durch bekomme, man dann aber keinen neuen Wohnraum für die Mieter organisieren kann? Dann bleiben sie vermutlich in dem Objekt wohnen und ich habe auf gut deutsch Pech gehabt...?

    Danke & LG
     
  16. #15 Glaskügelchen, 25.03.2015
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    Dazu müsstest du genau schreiben, was im Vertrag steht. Denn es widerspricht sich hier:
    Einerseits wurde kein Einzugstermin vergeben (was immer das bedeutet, denn einen Einzugstermin nennt man seinen Mietern eigentlich nie), andererseits soll der Mietvertrag bereits seit letztem Jahr gelten. Was denn jetzt?
    Normalerweise steht in Mietverträgen immer sowas wie: "Das Mietverhältnis beginnt am ....". Was steht da bei dir? Wenn da Oktober 2014 steht, dann hast du spätestens dann ein Problem, wenn die Stadt jetzt gezwungen wäre, die Mieter in einem Hotel unterzubringen, weil deine Handwerker länger brauchen um ein Haus zu renovieren, als andere zum Bau eines kompletten Hauses benötigen.

    Klar müssten die Mieter dann wieder umziehen, aber sie haben dann 3 Monate Zeit für die Suche und nicht nur ein paar Wochen.

    An deinen Gründen zweifelt niemand. Trotzdem kommst du über die normale Kündigungsfrist nicht drumrum. Persönliche Belange des Vermieters sind keine Gründe für eine fristlose Kündigung, bzw. eine verkürzte Kündigungsfrist. Mal davon ab hättest du doch auch schon deutlich früher kündigen können, wenn du deinen Arbeitsvertrag schon seit Anfang des Jahres hast. Dann hätte es mit dem gewünschten Einzugsdatum hingehauen.

    Kann dir doch egal sein. Sie haben ein Recht auf die Wohnung. Warum sie dieses Recht wollen, geht dich nichts an.

    Nur wenn das so vereinbart war. Sonst Blödsinn.

    Wenn deine Kündigung rechtens ist, müssen die Mieter da auch raus. Hättest du aufgrund des Verbleibens der Mieter Mehrkosten, müsste die Stadt dafür aufkommen.
     
  17. Andres

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    Daran wird sich nichts ändern lassen - eine verbindliche Einzelfallbewertung bekommst du auf Wunsch von einem Richter.

    Bei diesem zeitlichen Ablauf könntest du dich dem Vorwurf eines vorhersehbaren Eigenbedarfs ausgesetzt sehen. Ob der Mieter nun die Gemeinde oder der bedürftige Bewohner selbst ist: In jedem Fall hast du es mit einem Gegenüber zu tun, das seine Prozesskosten nicht aus der eigenen Tasche zahlen muss, also von einer günstigen Einigung außerhalb des Rechtsweges nicht unbedingt profitiert.


    Dringlichst vermeiden solltest du weitere Verzögerungen und weiteres Gesülze.

    Als nächstes würde ich mich von einem Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht beraten lassen. Der soll zunächst die Frage der Kündigungsfrist klären - womöglich ist hier ein Kündigungsverzicht vereinbart worden. Dass die Kündigungsfrist ansonsten keine 12 Monate beträgt, sollte selbst ein Makler wissen, daher vermute ich, dass hier etwas im Busch ist.

    Sobald das geklärt ist, soll der Anwalt eine Eigenbedarfskündigung formulieren und diese spätestens bis zum 3. April beim Mieter rechtssicher zustellen lassen, damit der Vertrag am 30.6. enden kann. Damit sind Fakten geschaffen. Anschließend kann man mit der Gemeinde verhandeln, und zwar auf einer anderen Basis als "alles ganz, ganz unpraktisch".

    Eines ist aber auch klar: Keinesfalls kannst du fest damit rechnen, zum 1.7. in die Wohnung einziehen zu können.
     
  18. #17 soysauce, 25.03.2015
    soysauce

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    Also der eigentliche Mietvertrag besteht seit Ende des Jahres. Das Mietverhältnis begann am 01.11.2015.

    Habe tatsächlich ich das Problem, oder der Hausverwalter, der schließlich Geld dafür bekommt, dass er sich um Handwerker etc. kümmert?
    Meine Versicherung kommt momentan für meine Unkosten (Mietausfälle, Handwerker) auf, da das Haus aufgrund eines Wasserschadens, gegen den ich versichert bin, komplett renoviert werden musste.

    Ich zitiere mal den Mietvertrag
    Bei einem Mietvertrag auf unbestimmte Zeit ist folgende Kündigungsfrist einzuhalten:
    a) für den Mieter: 3 Monate
    b) für den Vermieter: 3 Monate, wenn im Zeitpunkt der Kündigungserklärung der Mietvertrag seit Überlassung der Mieträume weniger als 5 Jahre besteht,
    6 Monate, wenn der Mietvertrag..... (ab hier irrelevant, da der Vertrag gerade mal ein knappes halbes Jahr besteht)

    Bei einer Kündigung durch den Vermieter sind die Voraussetzungen des § 573 BGB (z.B. das Vorliegen eines berechtigten Interesses und die Begründung desselben) zu beachten.

    Ich sehe hier nichts bezüglich einer 12-monatigen Frist. Warum der Makler, der diesen Vertrag damals für uns aufgesetzt hat dies behauptet ist für mich persönlich nicht nachvollziehbar.

    Klar. Ich hatte bloß gehofft, dass man sich vielleicht einigen kann. Wem ist geholfen, wenn jemand für kurze Zeit umzieht, nur um danach wieder umziehen zu müssen?
    Das Haus ist grundsaniert, d.h., ich lasse mir jeden Mängel beim Auszug gemäß des Mietvertrages voll erstatten. Da könnte man sich vielleicht simpler einigen, die Familie noch ein bisschen in der anderen Unterkunft wohnen lassen und dafür auf diesen Stress verzichten. Nicht rechtlich, aber als Kompromisslösung für beide Parteien.

    Da hast Du absolut Recht. War blöd von mir. Aber das kann ich jetzt nicht mehr ändern.

    Gut! Zumindest beim Durchlesen des Mietvertrages konnte ich nichts Entsprechendes finden.

    Inwiefern kann ich dieses "raus Müssen" durchsetzen? Nehmen wir an, die Kündigung ist zum 01.07.15 rechtskräftig, aber niemand zieht aus. Wird dann eine Räumung durch die Polizei durchgeführt (nicht, dass ich an so etwas Interesse hätte; aber ich rechne immer genre mit dem schlimmsten Fall um zu wissen, was meine Alternativen sein könnten).
    Wenn ich meine Wohnung jetzt fristgerecht kündige und dann nicht pünktlich in mein Haus einziehen kann, bringt mir das Aufkommen der Stadt für meine Kosten zwar was, Stress/Nerven, Zeit etc. sind dann aber auch gut dabei und das würde ich gerne vermeiden.
     
  19. #18 soysauce, 25.03.2015
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    Das werde ich sofort angehen.

    Ich hatte auch so das Gefühl, dass jemand, der weiß, am 30.6. wieder ausziehen zu müssen, sich vermutlich nicht sehr sorgfältig in der Wohnung benimmt. Kaution hat eh die Stadt gestellt, den Mietern kann es egal sein. Sollte ich trotzdem -sofern der Anwalt das absegnet- meine Wohnung zum 1.7. kündigen und ggf. alle danach anfallenden Kosten der Stadt in Rechnung stellen?
     
  20. Andres

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    Ja, natürlich. Und gegenüber Stadt und Bewohnern trittst du auch so auf, als ob du zum 1.7. dort einziehen willst. Nur intern planst du zu diesem Termin weder deine Einzugsparty noch kündigst du die aktuelle Wohnung bis der Mietvertrag durch Kündigung oder Aufhebung beendet und die Wohnung tatsächlich frei ist.
     
  21. Syker

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    Hallo zusammen,

    Der 3. April ist dieses Jahr ein Feiertag, somit müsste auch eine Zustellung spätestens am 4. April zur Fristwahrung ausreichen.

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