Eigenbedarf wegen Fluglärm und Arbeitszimmer

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Webserver, 17.03.2013.

  1. #1 Webserver, 17.03.2013
    Webserver

    Webserver Neuer Benutzer

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    Hallo Vermietergemeinde,

    ich bin neu hier und bräuchte mal Eure Meinung zu folgender Situation:

    Ich beabsichtige in ein paar Wochen meine selbst bewohnte, 75m² große ETW zu verkaufen und eine neue, 107m² große ETW (in der selben Stadt, jedoch zentraler) zu kaufen. Die neue Wohnung wird derzeit noch von einer Familie mit Kind bewohnt. Im Verkaufsexpose der Maklerin steht, dass die derzeitigen Mieter auf der Suche nach einem Haus wären, und deswegen eigenbard in naher Zukunft möglich sei.

    Ich versuche, die Kündigung durch Gespräche mit den Mietern durch einen Aufhebungsvertrag zu ersetzen. Wenn dies aber nicht fruchtet, muss ich ja den Weg über Eigenbedarf gehen.

    Meine alte Wohnung liegt in der Einflugschneise des Flughafens und wenn die Fenster auf sind (besonders nachts im Sommer), und wir kein Nachtflugverbot haben, habe ich schon massiv Schlafprobleme. Zudem studiert meine Partnerin seid 6 Monaten und ich arbeite seid ebenfalls gut einem halbem Jahr 20% meiner Zeit von zu Hause. Da es in unserer derzeitigen Wohnung keinerlei Möglickeiten gibt, ein Arbeitszimmer zu errichten, wollten wir uns vergrößern.

    Zudem noch ein Hinweis: Der Kauf der Wohnung erfolgt zusammen mit meinem Bruder. Er kauft 25%, ich 75%. Die Kündigung wird von Ihm und mir zusammen gemacht bzw ich habe eine Vollmacht von ihm. Er wohnt noch in der Schweiz, zieht aber im August nach D zurück.

    Wie seht Ihr die Chancen auf Eigenbedarf in meiner Situation. Gibt es weitere Gründe die Ihr seht? Kann ich die Aussage aus dem Expose, dass die Mieter eh ausziehen wollen, noch in irgendeiner Weise verwenden?

    Wie gesagt, ich versuche erst alles auf den einfacheren Weg zu klären, hier geht es nur um den Fall der Fälle...

    Vielen Dank!
     
  2. AdMan

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  3. RMHV

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    Das ist die falsche Frage. Eigenbedarf liegt - fast - immer dann vor, wenn der Vermieter sich dafür entscheidet.
    Die zutreffende Frage wäre "wie sind die Chancen den Eigenbedarf auch durchzusetzen" und diese Frage wird hier niemand wirklich beantworten können.
    Gegen eine Kündigung kann der Mieter nach § 574 BGB Widerspruch einlegen und Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, "wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter... eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist".

    Dass bei der Interessenabwägung nach auf Seiten des Vermieters nach § 574 Abs. 3 BGB nur Gründe berücksichtigt werden können, die schon im Kündigungsschreiben genannt oder nachträglich entstanden sind, sei hier nur am Rande erwähnt.

    Der Ausgang der Interessenabwägung hängt davon ab, welche Härtegründe der Mieter vortragen könnte.
    Aus dem Sachverhalt zeichnet sich als möglicher Härtegrund ab, dass der geplante Umzug in ein (eigenes?) Haus möglicherweise nicht bis zum Ablauf einer Kündigungsfrist realisierbar und ein kurze Zeit später erforderlicher zweiter Umzug dem Mieter nicht zumutbar ist. Dieser Aspekt wird allerdings nur dann als Härtegrund anzusehen sein, wenn die Pläne des Mieters recht konkret sind. Eine vage Idee, irgendwann irgendetwas tun zu wollen, wird nicht ausreichen.

    Unterstellt man einen für den Mieter erfolgreichen Ausgang der Interessenabwägung, wird das Mietverhältnis nach § 574a Abs. 1 BGB "so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist".

    Im Ergebnis wird der Mieter durch einen Widerspruch in den meisten Fällen nur einen Aufschub erreichen. Eine Fortsetzung auf unbestimmte Zeit ist zwar nicht ausgeschlossen, wird aber eher selten sein. Die Erfolgsaussichten des Vermieters werden damit letztlich sehr gut sein. Der Zeitpunkt ist allerdings völlig ungewiss.


    Da die Kristallkugel ist zur Zeit verschollen ist, kann ich diese Frage nicht beantworten.


    Gegen den Mieter gewiss nicht und gegen den Makler mit allergrößter Wahrscheinlichkeit auch nicht. Es ist zumindest schwer vorstellbar, dass die Aussage des Maklers über die Weitergabe einer unverbindlichen Absichtserklärung hinausgeht.
     
  4. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Halte ich für unerheblich.
     
  5. #4 joebeuel, 17.03.2013
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    den Mieter selber fragen!

    Ein Makler kann viel erzählen, ich würde den aktuellen Mieter selbst nach seinen Plänen fragen. Vielleicht hat er ja nur genickt, als der Makler ihn fragte, ob er nicht lieber in einem eigenen Häuschen wohnen möchte...
     
  6. #5 Webserver, 02.06.2013
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    Ich habe den Mieter nun gesprochen. Ich hätte ihm gegenüber eine Kündigungsfrist von 6 Monaten, also bei Kündigung im Juni zum 31.12.13. Ich habe einen Aufhebungsvertrag angeboten mit einer weiteren Verlängerung um 3 Monate, also 31.03.14. Diesen wollte er nicht unterzeichnen.

    Der Mieter verdient sehr gut (Miete 1400€ mtl). Er behauptet, er suche schon sehr lange, würde aber keinen adäquaten Ersatz finden. Wenn ich ihm nun kündige, wird er sicher Widerspruch einlegen (hat er schon angedeutet). Ist ein Umzug mit einem 4 Monate altem Kind zumutbar?

    Noch eine Frage: In der Kündigung würde ich folgen Begründung angeben:

    Begründung: Ich möchte die neue Wohnung gerne mit meiner Partnerin, Frau …, beziehen. Ein Wechsel aus meiner derzeit zur Miete bewohnten Wohnung mit 70qm reiner Wohnfläche ist aus folgenden Gründen notwendig. Die Wohnung bietet nicht genug Raum, um die Aspekte Rückzugsort, Arbeitsplatz und gemeinsamer Wohnbereich zu vereinbaren und ist auf Dauer für uns zwei zu klein. Zudem möchte ich die derzeit bezahlte Miete einsparen und in mein Eigenheim investieren.

    Meine Partnerin und ich sind beide vollzeit Berufstätig und meine Partnerin studiert noch neben ihrem Job. Ich arbeite inzwischen 20% im Home Office. Durch die wohnliche Gegebenheit ist die Einrichtung eines Arbeitszimmers nicht möglich, jedoch für beide inzwischen zwingend erforderlich. Derzeit wird am Küchentisch gearbeitet bzw. gelernt, welcher sich im selben Raum befindet wie Küche und Wohnzimmer (offen Küche). Ein effektives Arbeiten ist somit nicht möglich.

    Wäre das so ok? Die restlichen Formalien, wie Belehrung usw. sind mir bekannt!
     
  7. kathi

    kathi Gesperrt

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    Wer findet den Widerspruch?

    Ok, aber mal davon abgesehen: Mir scheinen die Eigenbedarfsgründe ausreichend zu sein. Trotzdem würde ich eine Eigenbedarfskündigung immer von einem Anwalt schreiben lassen, bzw. zumindest nochmal prüfen lassen. Kostet nicht soo viel und kann sich durchaus bezahlt machen.
     
  8. #7 Webserver, 02.06.2013
    Webserver

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    Ich habe die Wohnung (75pm) inzwischen verkauft. Diese Wohnung (75qm) die mir gehörte, bewohne ich nun zur Miete seid Anfang Mai. Ich musste diese verkaufen, um die neue (107qm) Finanzieren zu können.

    Das mit dem Anwalt werde ich machen lassen. Trotzdem würde ich mich über ein paar Usermeinungen / Erfahrungen freuen um einfach ein gespür dafür zu bekommen, obb es so ok ist.
     
  9. Berny

    Berny Erfahrener Benutzer

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    Hallo Webserver,

    ich finde die von Dir genannten "Gründe" für überhaupt nicht ausreichend.
    Auf 70m² leben in der bunten Republik oftmals 4-köpfige Familien (oder gar mehr).
    Die anderen "Gründe" sind m.E. rein wirtschaftlicher Natur.
     
  10. #9 Webserver, 02.06.2013
    Zuletzt bearbeitet: 02.06.2013
    Webserver

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    Ja, aber wieviel Wohnraum ich für mich persönlich als ausreichend erachte, ist doch mir überlassen und meiner privaten Lebenssituation angepasst?!

    Und klar ist es wirtschaftlicher Natur, wenn ich die dann eingesparte Miete in mein Eigenheim stecken will. Was ist daran dann nicht berechtigt?

    Danke für eine kurze Aufklärung :)

    Noch ein Hinweis zum Wohnbedarf:

    "Sie (die Zivilgerichte)müssen die Entscheidung des Eigentümers über seinen Wohnbedarf grundsätzlich achten (vgl. BVerfGE 79, 292 <303 ff.>). Denn es unterliegt der alleinigen, sich aus dem Eigentumsgrundrecht ergebenden Befugnis des Vermieters zu bestimmen, welchen Wohnbedarf er für sich und seine Angehörigen als angemessen ansieht (vgl. BVerfGE 68, 361 <373 f.>). Diese Befugnis umfaßt auch die Entscheidung darüber, von welchem Zeitpunkt an dieser Bedarf Anlaß für eine Eigenbedarfskündigung sein soll."
     
Thema: Eigenbedarf wegen Fluglärm und Arbeitszimmer
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