Eigenbedarf

Diskutiere Eigenbedarf im VF - Ankündigungen! Forum im Bereich Mieter- und Vermieterforum; Hallo zusammen, Ich hoffe, dass ich hier im Unterforum richtig bin ... Ich plane eine Doppelhaushälfte mit 2 Wohnungen zu erwerben. Beide...

  1. #1 sauerland123, 19.11.2018
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    Hallo zusammen,

    Ich hoffe, dass ich hier im Unterforum richtig bin ...

    Ich plane eine Doppelhaushälfte mit 2 Wohnungen zu erwerben.

    Beide Wohungen sind momentan vermietet.

    Ursprünglich war der Plan, in die EG Wohnung selbst einzuziehen, die im Sommer wegen des Baus eines Eigenheims frei wird und die Mieter der oberen Wohnung (seit 2014 Mieter) zu übernehmen.

    Leider musste ich feststellen, dass die oberen Mieter bezüglich ihrer Zahlungsmoral nicht unbedingt zuverlässig sind.

    2 - 3 Monate ohne Mieteinnahmen zu überbrücken ist eingeplant - allerdings würde eine sagen wir mal 12-monatige Übernahme von Miete und NK meine restlichen Ersparnisse, die für "Notfälle" ums Haus eingeplant sind, komplett "auffressen".

    Nun habe ich überlegt - um das Risiko zu minimieren - die Kröte zu schlucken selbst in die obere Wohnung einzuziehen und für diese dann Eigenbedarf anzumelden.

    Könnte sich der Mieter wehren indem er argumentiert ich müsse bis zum Freiwerden der unteren Wohnung warten und er könne wohnen bleiben?

    Mir ist bewusst, dass ich ein "erleichtertes Kündigungsrecht" hätte sobald ich erst in die untere Wohnung eingezogen wäre ...
    Allerdings würde das dann das Risiko der Zahlungsausfälle auf mindestens 1 Jahr strecken... von eventuellen Kosten für die Räumungsklage mal ganz abgesehen...

    Momentan sind beide arbeitslos, um die 50 und eine Besserung der Situation ist leider realistisch betrachtet nicht in Sicht bezüglich Festvertrag u.ä

    Gibt es irgendwelche Anmerkungen oder Ideen von den "Profis" ?
     
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  3. Andres

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    Eher umgekehrt: Wenn die untere Wohnung in der Kündigungsfrist frei wird, dürfte eine Anbietpflicht bestehen.

    Aber auch bei der Eigenbedarfskündigung könnte man natürlich ansetzen, warum es gerade diese Wohnung sein muss. Dazu muss dann eben die Begründundung des Eigenbedarfs passen. Dabei zu lügen, ist aber keine gute Idee. Wenn die Ex-Mieter später merken, dass du bei erster Gelegenheit in die untere Wohnung umziehst, sind Schadenersatzforderungen durchaus vorstellbar.


    Ich verstehe die Argumentation nicht. Die Kündigungsfrist beträgt aktuell 3 Monate für Eigenbedarf und bereits damit ist mit einer Verfahrensdauer von 12 Monaten für eine Räumungsklage zu rechnen, wenn die Mieter nicht freiwiliig das Feld räumen, wobei selbst der Mietausfall, der - wie korrekt festgestellt - noch längst nicht alle Kosten ausmacht, den finanziellen Rahmen vollständig ausschöpfen würde. Vielleicht geht es schneller, planen kann man damit aber nicht. Irgendwann nächstens Jahr verlängert sich die Kündigungsfrist, weil der Wohnraum bereits 5 Jahre an die Mieter überlassen ist.

    Aber eigentlich ist das ganz egal, ebenso wie die Überlegung zur erleichterten Kündigung: Der finanzielle Spielraum ist dafür nicht ausreichend, völlig egal ob die Kündigungsfrist nun 3, 6 oder 9 Monate beträgt. Entweder du verhandelst den Kaufpreis nach (Mieter mit problematischer Zahlungsmoral ist definitiv wertmindernd), schaffst auf andere Weise Platz im Budget oder du nimmst vom Kauf Abstand. Nach deiner Schilderung ist das nämlich eine Katastrophe mit Ansage.
     
  4. #3 sauerland123, 19.11.2018
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    Nein ... ich würde dann schon erstmal in der oberen Wohnung wohnen bleiben und die untere Wohnung dann vermieten. Alles andere wäre wegen eventueller Klagen wegen "vorgetäuschten" Eigenbedarf zu riskant.

    Eigenbedarf könnte ich direkt mit Eintragung ins Grundbuch anmelden wenn ich richtig informiert bin.

    Eine "erleichterte Kündigung" käme vom Zeitrahmen erst infrage, wenn ich selbst in der unteren Wohnung wohne ... also erst ab Juni / Juli plus 6 Monate Kündigungsfrist.

    Einen Preisnachlass aufgrund der problematischen Mieter ist natürlich auch ein Ansatz.

    Mit meinem Puffer könnte ich zur Not 15 Monate ohne Mieteinnahmen überstehen und hätte noch ca. 6000 Euro Luft für eine Räumungsklage im Worst Case.
    Erstrebenswert ist das natürlich nicht ...

    Bisher haben sie sich immer irgendwie wieder aus der Misere gearbeitet - der Zahlungswille scheint also da zu sein, und die Wohnung ist super in Schuss...

    Klar spricht das jetzt erst einmal gegen den Kauf ... aber so eine Konstellation in dieser Lage wird mir leider wohl nicht noch einmal vor die Flinte laufen... deshalb meine Überlegung wie ich den Mieter am effektivsten "loswerden" könnte - auch wenn sich das vielleicht jetzt schlimm anhört...
     
  5. Bovary

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    Gab es denn nachweislich schon Unregelmäßigkeiten bei der Zahlung oder vermutest Du das nur, weil beide im ALG-Bezug sind?
     
  6. #5 sauerland123, 19.11.2018
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    Nein ... das ist schon so ...

    Auf meine Nachfrage hin sprach die Maklerin erst von 2 Mieten, die über die Kaution abgedeckt und wieder beglichen worden seien (Grund war menschlich gesehen nachvollziehbar)

    Jetzt auf einmal heißt es "mehrere Mieten" und es sei noch nicht alles ausgeglichen und dass die beiden aktuell arbeitslos seien - obwohl die Dame wohl zur Zeit zumindest noch einen Nebenjob hat.

    Ich habe mal eine genaue Aufstellung angefordert um mir dadurch vielleicht ein besseres Bild machen zu können... wirklich "berauschend" finde ich das gerade nicht mir eventuell direkt "Ärger" mit einzukaufen - das verursacht mir schon Bauchgrummeln.

    Bin gerade echt hin- und her gerissen.
    Möglich, dass die Mieter, die die Wohnung unbedingt halten möchten weiterhin - irgendwie - bezahlen, aber ich muss ja auch den "Worst Case" bedenken ...
     
  7. #6 Bovary, 19.11.2018
    Zuletzt bearbeitet: 19.11.2018
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    Ja, warte erst einmal die konkrete Aufstellung ab. Nur das kann überhaupt Grundlage für Verhandlungen für etwaige Kaufpreisminderungen sein.

    Mit einem Mieter unter einem Dach zu wohnen, ist eh schon sehr speziell. Das sollte man sich genau überlegen. Trotz erleichtertem Kündigungsrecht. Wenn der Mieter dann noch den ganzen Tag zu Hause ist...

    Ich würde jedenfalls nicht aus der Not heraus in die Wohnung einziehen, die ich eigentlich gar nicht will. Sofern die zweite Wohung während der Kündigungsfrist auch noch frei wird, besteht u.U. sowieso Anbietungspflicht.

    Wenn Du prinzipiell kein Problem mit den Personen der Mieter hast, dann lieber einen ordentlichen Preisabschlag aushandeln und dann die erleichterte Kündigung durchziehen. Aber, ob es nun diese Mieter sind oder andere. Es kann immer etwas vorfallen, wo eine ausreichend gefüllte „Kriegskasse“ erforderlich ist, um nicht selbst ins Straucheln zu kommen.

    Die Salami-Taktik bei irgendwelchen Unregelmäßigkeiten scheint irgendwie inhärent mit der Makler-Tätigkeit zusammen zu hängen. Ich empfehle, sofern es dazu kommt, sehr genau (für einen Unbeteiligten objektiv nachvollziehbar) im Kaufvertrag zu beschreiben, welche Angaben nun genau gemacht wurden.
     
    Berny gefällt das.
  8. Bovary

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    P.S. Wenn bereits Mieten ausstehen, existiert ja vielleicht schon jetzt ein tatsächlicher Kündigungsgrund. Da stellt sich die Frage, warum der Verkäufer das nicht erst einmal vollzieht (sprich kündigt) und dann verkauft.

    Einen Preisabschlag wegen problematischer Zahlungsmoral bei Einkünften unterhalb der Pfändungsgrenze, sollte man keinesfalls zu optimistisch kalkulieren, nur weil man denkt, man fände sonst keine Alternative.

    Mit starken Nerven und robustem Auftreten lässt es sich vielleicht lösen, aber es können auch deutlich 5-stellige Beträge drauf gehen, bis die Wohnung geräumt ist.
     
  9. #8 sauerland123, 20.11.2018
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    Warum der jetzige Vermieter der oberen Partei noch nicht gekündigt hat ist mir auch schleierhaft - vielleicht ist er ja ein "Menschenfreund" und nicht zwingend auf die Einnahmen angewiesen... - Ich kann es nicht nachvollziehen.

    Ich bin auch mal gespannt, ob und welche Absprachen er mit ihnen getroffen hat ... - müsste ich die dann eigentlich mit

    Warum findest du es speziell mit Mietern unter einem Dach zu leben?

    Die letzten 8 Jahre seit meiner Trennung lebe ich in einem 6-Familienhaus ... also auch mit "Fremden" unter einem Dach ...

    Oder meinst du das wegen der "ständigen" Erreichbarkeit?

    Von "den ganzen Tag zu Hause" bin ich noch gut 25 Jahre entfernt ;-)

    Ja ... das mit der "Anbietungspflicht" hatte ich auch noch im Kopf wegen der anderen Wohnung - wobei ja auch vielleicht denkbar wäre, dass ich auf die frei werdende Wohnung verwiesen werde ...

    Kriegskasse ist gut ... Eigentlich hatte ich eine Vermieter Rechtschutz mal mit einkalkuliert - das kann bei 1 vermieteten Einheit ja nicht die Welt kosten ... nur hier in diesem Fall würde sie mir wohl nichts nützen weil der Ärger ja bereits mit dem Vorbesitzer angefangen hat - selbst wenn alle Außenstände beim Übergang bereinigt sind.

    Diese Art von Mietausfällen kann wohl leider jeden treffen - genauso wie Arbeitslosigkeit.

    In meiner Brust schlagen da in diesem Fall 2 Herzen - wobei die Vernunft mir sagt dass mir das Hemd näher sein sollte als die Hose ... Es ist wirklich eine verzwickte Situation.

    Ich kann auch schlecht einschätzen wie lange sich der Kauf ... also Notar - Kaufpreiszahlung - Grundbucheintrag etc hinziehen könnten ... Von 4 Wochen nach Kaufpreiszahlung bis hin zu mehreren Monaten habe ich da Zeitspannen gefunden ... Von daher würde es sich evtl sowieso mit der Kündigungsfrist und dem Freiwerden der unteren Wohnung überschneiden...
     
  10. Andres

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    Das wäre auch nicht unbedingt meine erste Frage. Viel wichtiger erscheint mir, dass der Verkäufer also in der Vergangenheit einen Kündigungsgrund hatte, nicht gekündigt hat und nun evtl. du in die Lage kommst, kündigen zu müssen/dürfen/wollen. Das könnte man schon so sehen, dass der Verkäufer die Verfahrenskosten "auslagern" möchte. Daher nochmal: Dieses Problem muss in den Kaufpreis eingerechnet werden - mit einem Risikozuschlag, da du nicht weißt, wie kompliziert es tatsächlich wird.


    Ja, das ist definitiv möglich.
     
  11. #10 sauerland123, 20.11.2018
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    Vielen Dank für euer Input.

    Wenn man für sich privat "Die" Immobilie gefunden hat ist man wohl etwas zu sehr "eingebunden".

    Ich werde hoffentlich heute mal eine detailliertere Aufstellung bekommen um mal das Ausmaß bzw die Methodik besser abschätzen zu können.

    Auch werde ich mal auf ein persönliches Gespräch mit dem Verkäufer drängen und genau diese Frage kritisch stellen ...
     
  12. Bovary

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    In diese Richtung habe ich auch gedacht.

    Ich rate dem TE auch dringend davon ab, ergründen zu wollen, warum (mit welchen Beweggründen) nun dies oder jenes getan oder nicht getan wurde. (Verkäufer: keine Kündigung ausgesprochen, Mieter: keine / verspätet Miete bezahlt).

    Egal wie nachvollziehbar die Umstände für eine nicht gezahlte Verbindlichkeit sind, ich kann davon meinerseits meine Verbindlichkeiten nicht bezahlen. Nur dieser Fakt ist in den Risikozuschlag einzukalkulieren.

    Was der TE auch berücksichtigen sollte: Sofern eine Finanzierung in Anspruch genommen werden muss, kann eben weniger EK eingesetzt werden, da liquide Mittel für Eventualitäten bereit gehalten werden müssen. Der Nachlass auf den Kaufpreis muss neben den Risiken auch einen eventuell ungünstigeren Beleihungsauslauf abdecken.
     
    immobiliensammler gefällt das.
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