Eigenbedarfkündigung,Miete erhöhen für die 3Monate Kündigungszeit incl. Stellplätze ist das möglich?

[Havert]

Hi alle zusammen. Wollte noch mal meine Frage konkretisieren.
Ich habe mir ein Haus gekauft, wohne selber schon als Mieter bis heute darin. Bewohnen tue ich eine kleine 60qm große Mansadenwohng. Meine Freundin möchte jetzt zu mir ziehen. Aus diesem Grund möchte ich die Wohnung untermir als Eigenbedarf nutzen/anmelden. Die Wohnung unter mir hat 85qm zur Zeit bewohnt sie ein alleinstehender Mann mit beschäftigtem Verhältniss noch bis Dezember.
Da mir das Haus erst seit heute gehört möchte ich ihm morgen die Kündigung wegen Eigenbedarf übergeben.
Das Haus hat 4 Parteien die voll vermietet sind, incl mit mir.

Meine Fragen:
Wie kurz kann ich den widerspruch festlegen den ich ihm geben muß. Je kürzer um so weniger Zeit hat er zum RA zu gehen und es sich anders zu überlegen und mir Schwierigkeiten zu machen. Würden 3 Tage ausreichen?

Ich habe noch keinen Vermieterrechtschutz, sollte ich mit der Kündigung noch 3 Monate warten bis der Rechtschutz greift? Problem dabei ist das er bis dahin Arbeitslos wird und ich noch mehr Shwierigkeiten bekommen könnte.

Ich habe mit ihm schon darüber gesprochen,laut seiner Aussage will er die Kündigung wegen Eigenbedarfs schriftlich erhalten und er mache mir keine Schwierigkeiten mit dem Ausziehen, er wäre schon dabei eine andere Wohnung zu suchen. aber: Es sind genügend Wohungen in unserer Gegend frei und er findet nichts, zum zweiten wird er keine um den Preis mehr bekommen wie er sie hier bewohnt. Er bezahlt am qm 1.78Euro. Sehe also ein großes Problem das er freiwillig eine teuere Wohnung nimmt, die gut das doppelte Kosten würde.

Alternativ falls es sich mit der Kündigung hinauszögert hätte ich vor die Miete um 10% zu erhöhen mehr glaub ich kann ich nicht, da er erst seit dem 1.08.2005 die Wohnung bezogen hat. Des weiteren hat er am Haus einen Lagerplatz für sein Holz angerichtet ca 4 x 4 Meter für das ich Miete als Stellplatz verlangen möchte. Frage, wieviel kann man maximal für einen Stellplatz verlangen? Gibt es da eine gesetzliche mindesthöhe?

Als weiteres hat er sich mit allen Parteien angestritten und umliegenden Nachbarn, er ist bei allen nicht sehr beliebt. Mir hat er schon angedroht er würde an mich keine Miete bezahlen. Der Typ muß raus!! Dieser Kündigungsgrud was den Hausfrieden betrifft scheint mir aber doch bischen zu wage. und möchte ich nicht verwenden.

Wie muß die Eigenbedarfskündigung aussehen damit sie vor evtl späteren Gericht gültig ist. Ich habe vor,keinen Grund anzugeben was den Eigenbedarf betrifft. Und ich möchte eine Mieterhöhung für seine Wohnung in die Kündigung einschreiben, für die Garage bezahlt er z.Z. 15euro, für den Stellplatz auf dem sein zweit Auto steht und den Lagerplatz für sein Holz zahlt er bis jetzt nichts.

Ich möchte im schon im Guten, ohne Streit auseinander gehen aber sollte er sich weigern und die sache hinauszögern wäre es meiner Meinung nach sinnvoll die Miete an dem ortsüblichen Preisen anzupassen. Der Preis liegt bei uns, bei ca 3Euro pro qm.

 

[RMHV]

RE: Eigenbedarfkündigung,Miete erhöhen für die 3Monate Kündigungszeit incl. Stellplätze ist das mögl

Original von Havert
Wie kurz kann ich den widerspruch festlegen den ich ihm geben muß. Je kürzer um so weniger Zeit hat er zum RA zu gehen und es sich anders zu überlegen und mir Schwierigkeiten zu machen. Würden 3 Tage ausreichen?

Die Frist ist im Gesetz geregelt und kann nicht vom Vermieter festgelegt werden. Nach § 574b BGB kann der Mieter bis 2 Monate vor Ende des Mietverhältnisses Widerspruch einlegen, wenn die Kündigung für ihn eine besondere Härte wäre. Auf die Widerspruchsmöglichkeit sowie Form und Frist muss vom Vermieter rechtzeitig hingewiesen werden.

Ich habe mit ihm schon darüber gesprochen,laut seiner Aussage will er die Kündigung wegen Eigenbedarfs schriftlich erhalten und er mache mir keine Schwierigkeiten mit dem Ausziehen, er wäre schon dabei eine andere Wohnung zu suchen. aber: Es sind genügend Wohungen in unserer Gegend frei und er findet nichts, zum zweiten wird er keine um den Preis mehr bekommen wie er sie hier bewohnt. Er bezahlt am qm 1.78Euro. Sehe also ein großes Problem das er freiwillig eine teuere Wohnung nimmt, die gut das doppelte Kosten würde.

Ein möglicher Härtegrund ist, dass Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffen ist. Eine Miete auf Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ist immer zumutbar. Wenn der Mieter eine Wohnung mit 85 m² zur ortüblichen Vergleichsmiete nicht bezahlen kann, muss er als Einzelperson sich eben mit vielleicht 45 oder 50 m² zufrieden geben.

Alternativ falls es sich mit der Kündigung hinauszögert hätte ich vor die Miete um 10% zu erhöhen mehr glaub ich kann ich nicht, da er erst seit dem 1.08.2005 die Wohnung bezogen hat.

Voraussetzung für eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist nach § 558 Abs. 1 BGB, dass die Miete in dem Zeitpunkt, in dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert war und dass zwischen der letzten Mieterhöhung und dem Zugang des Mieterhöhungsverlangen mindestens ein Jahr liegt.
Die Mieterhöhung kann bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, max. aber um 20% in 3 Jahren, erfolgen.

Des weiteren hat er am Haus einen Lagerplatz für sein Holz angerichtet ca 4 x 4 Meter für das ich Miete als Stellplatz verlangen möchte.

Hier stellt sich zunächst die Frage nach dem Inhalt des Mietvertrags. Was wurde mitvermietet. Wurde der Holzplatz nicht mitvermietet, hat der Mieter auch keinen Anspruch auf kostenlose Nutzung. Allerdings darf man nicht übersehen, dass durch eine vom Vermieter hingenommene Nutzung auch eine Änderung des Mietvertrags durch konkludente Handlung vereinbart worden sein kann.

Frage, wieviel kann man maximal für einen Stellplatz verlangen?

Ist diese Frage ernst gemeint? Hellseherei ist eine eher selten vorkommende Fähigkeit. Wer soll also wissen, wie hoch eine maximal erzielbare Miete in einer nicht beschriebenen Gegend einer völlig unbekannten Stadt liegen könnte?

Gibt es da eine gesetzliche mindesthöhe?

Die gesetzliche Mindesthöhe für eine Miete ist egal für welche Mietsache und egal für welchen Zeitraum immer ein Betrag, der größer als Null ist. :zwinker

Wie muß die Eigenbedarfskündigung aussehen damit sie vor evtl späteren Gericht gültig ist. Ich habe vor,keinen Grund anzugeben was den Eigenbedarf betrifft.

Jede Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum muss schriftlich erfolgen. Der Vermieter muss mit der Kündigung die Gründe für sein berechtigtes Intersse an der Beendigung des Mietverhältnisses angeben. Auch wenn es regelmäßig anders behauptet wird, muss der Eigenbedarf nicht gerechtfertigt werden. Eigenbedarf ist bereits das berechtigte Interesse. Die Kündigung ist damit auch ohne weitere Ausführung zu den Lebensumständen des Vermieters zulässig. Dies ergibt sich m.E. zwingend aus einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ( BVerfG, 1 BvR 29/99 vom 20.5.1999, Absatz-Nr. 15, http://www.bverfg.de).
Mit der ausreichend begründeten und zulässigen Kündigung ist das Mietverhältnis allerdings nicht zwingend beendet. Widerspricht der Mieter nach § 574 BGB, ist eine Interessenabwägung durchzuführen. Bei dieser Interessenabwägung werden zu Gunsten des Vermieters nach § 573 Abs. 3 Satz 2 nur die Gründe berücksichtigt werden können, die bereits in der Kündigung genannt oder erst nachträglich entstanden sind. Hat sich der Vermieter also aus Eigenbedarf als Begründung für sein berechtigtes Interesse beschränkt, muss der Mieter nur ein kleines Zipperlein vortragen um in der Interessenabwägung das Übergewicht zu haben. Wenn auch rechtlich nicht zwingend erforderlich, ist eine ausführliche Begründung im Interesse der Erfolgsaussichten des Vermieters also durchaus sinnvoll.

Und ich möchte eine Mieterhöhung für seine Wohnung in die Kündigung einschreiben, für die Garage bezahlt er z.Z. 15euro, für den Stellplatz auf dem sein zweit Auto steht und den Lagerplatz für sein Holz zahlt er bis jetzt nichts.

Ich möchte im schon im Guten, ohne Streit auseinander gehen aber sollte er sich weigern und die sache hinauszögern wäre es meiner Meinung nach sinnvoll die Miete an dem ortsüblichen Preisen anzupassen. Der Preis liegt bei uns, bei ca 3Euro pro qm.

Ob eine Mieterhöhung im Kündigungsschreiben sinnvoll ist, sei dahingestellt. Für die Erhöhung ist § 558 BGB zu beachten. Was ich schon weiter oben für den Holzplatz geschrieben habe, gilt auch für den Stellplatz.
Es wird darauf ankommen, die ortsübliche Vergleichsmiete auf den Umfang der konkreten Mietsache umzurechnen, also Vergleichbarkeit herzustellen.

Noch nicht beachtet wurden die Rechtsfolgen eines erfolgreichen Widerspruchs des Mieters.
Nach § 574a Abs. 1 Satz 1 BGB wird das Mietverhältnis "so lange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist". Ein erfolgreicher Widerspruch macht die Kündigung also keineswegs grundsätzlich unwirksam. Ob eine Forstsetzung dann auf bestimmte Zeit oder auf unbestimmte Zeit erfolgt, hängt von den Härtegründen des Mieters ab.
Sind die Vertragsbedingungen für den Vermieter unzumutbar, kann der Mieter nach § 574a Abs. 1 Satz 2 die Fortsetzung des Mietverhältnisses nur bei einer angemessenen Änderung der Bedingungen verlangen. Hier könnte sich ein Ansatz bieten, die Bereitschaft des Mieters zu Auszug zu fördern durch eine Anpassung der Miete im Widerspruchsfall. Diese Anpassung wird m.E. nicht durch die Kappungsgrenze von 20% nach § 558 Abs. 3 begrenzt.