Eigenbedarfkündigung, was wenn Mieterin nicht auszieht?!

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von dolane, 12.10.2014.

  1. #1 dolane, 12.10.2014
    Zuletzt bearbeitet: 12.10.2014
    dolane

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    Hallo,
    ich versuche mich kurz zu fassen :)
    ich habe eine renovierungsbedürftige 3 Zimmerwohnung Ende Januar 2014 ohne Heizug samt Mieterin gekauft. Die Mieterin wusste auch von Beginn an dass ich wegen Eigenbedarf kündigen werde. Im April konnte ich dann endlich zum 28.12.14 ( wohnt seit 13 Jahren zu einer spottgünstigen Miete in den Wohnung) kündigen und hatte auch eine Modernisierung angekündigt. Mieterin teilte mir mit dass sie sucht und bereits WBS beantragt hätte. Im Juni kam dann Post von Ihrem Anwalt dass sie der Modernisierung wegen Härte widersprechen würde und er zum Kundigungsschreiben noch einen gesonderten Brief innerhalb der Frist versenden würde.
    Meine Kündigung wurde von einer Anwältin abgesegnet und mein Grund ist gerechfertigt. Sie wohnt alleine.
    Ich habe ihr meine derzeitige 40 qm Wohnung nach Rücksprache mit meinem Vermieter zum Tausch angeboten, aber diese sei ihr zu klein.
    Sie sagte dass sie keine Wohnung zu vergleichbaren Konditionen finden würde ( welche wunder bei einer KM von 330 € in Innenstadtlage für 66qm)
    Ende des Monats läuft jetzt die Widerspruchsfrist ab. Ich würde ganz gerne langsam mal die Firma für die Sanierung beauftragen, da ich es mir nicht ohne weiteres leisten kann länger als nötig doppelt Miete zu zahlen.
    Allerdings gehe ich davon aus dass die Mieterin nicht mehr weiter gesucht hat und befürchte dass sie denkt nachdem ich die Modernisierung nicht durchgeführt habe sie jetzt auch nicht raus muss. Wollte vor Ende der Frist allerdings auch nicht nochmal schreiben.

    Was passiert wenn ich jetzt für Januar eine Firma beauftrage und die Mieterin nicht auszieht. wie lange kann sich eine Räumungsklage ziehen und wer trägt die Kosten bei einer Dame die WBS beantragen konnte :/

    Danke für eure Hilfe.
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Du konntest, kannst und wirst nicht wirksam zum 28.12.14 kündigen können. Sollte dieses Datum in der Kündigung angegeben sein, befürchte ich Unwirksamkeit. Und wenn so grundlegende Dinge schief gehen, frage ich mich selbstverständlich, was noch alles verbockt wurde.


    Welche Härte? Ist dir bekannt, dass die Widerspruchsfrist zu diesem Zeitpunkt bereits abgelaufen war?


    Das ist nur fair, immerhin weißt du so, dass da noch etwas kommt - man beauftragt doch eher selten einen Anwalt, seinem Vermieter zu schreiben, dass man seine Kündigung ganz toll findet und wunschgemäß ausziehen wird. Auf Fehler in deiner Kündigung müsste er dich gar nicht aufmerksam machen und für den Härteeinwand bezgl. der Kündigung hat er noch bis Ende des Monats Zeit.


    Nun, vielleicht hat sie ja gute Gründe für diese Annahme. In jedem Fall war die Modernisierung nicht unbedingt die beste Idee. Wenn man will, dass ein Mieter möglichst stressfrei auszieht, geht man ihm doch nicht mit Bauarbeiten auf den Nerv, von denen er bestenfalls noch ein paar Wochen profitiert.


    Es bringt auch wenig - was würdest du denn schreiben wollen?


    Wenig. Die Mieterin wird die Maßnahme kaum dulden. Ob sie das überhaupt müsste, ist auch noch nicht geklärt.


    Bis zur Räumung keinesfalls unter 6 Monaten, sehr wahrscheinlich länger. Je nach Auslastung von Gericht und Gerichtsvollzieher und Verhalten der Mieterin auch über 1 Jahr. Du solltest deine Planung darauf einstellen.


    Vorläufig: du. Ob bei deiner Mieterin etwas zu holen ist, kannst du dann später herausfinden.


    Ist mit der Mieterin keine einvernehmliche Lösung versucht worden?
     
  4. Berny

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    Meinem Vorposter schliesse ich mich an, jedoch wäre meine Antwort kürzer und drastischer ausgefallen.
    Eine tolle Anwältiin hast Du da, sie ist wohl keine Fachanwältin...?:064sonst:
     
  5. #4 Toffer2105, 13.10.2014
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    das habe ich hier schon mal gelesen. Das ist falsch. Eine Kündigung stellt eine einseitig, empfangsbedürftige Willenserklärung dar. Der Wille ist die Beendigung des schuldrechtlichen Verhältnisses zum nächstmöglichen Termin. Die Angabe eines irrtümlich falschen Termins schadet nicht.
     
  6. Berny

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    ... welches noch zu klären wäre, siehe auch https://www.google.de/search?hl=de&...0...1ac.1.34.heirloom-hp..0.9.905.l4fH4cEViC4
    Die Wortwahl "zum nächstmöglichen Termin" entbindet vom weiteren Nachdenken...:001sonst:
     
  7. #6 Toffer2105, 13.10.2014
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    Voraussetzung für die Umdeutung ist ein nichtiges Rechtsgeschäft. Da hier ja gerade kein nichtiges Rechtsgeschäft vorliegt (meiner Meinung nach), kann auch ncihts nach § 140 BGB umgedeutet werden.

    Die Anforderungen an einer Kündigung sind bekannt, und je nach tatsächlichem Wortlaut, schadet ein falscher Termin nicht bzw. hat nichts mit der Wirksamkeit der Kündigung ansich zu tun.
     
  8. Andres

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    Mutig. Immerhin habe ich nur geschrieben, dass ich die Unwirksamkeit befürchte.


    Weisst du woher? Bist du sicher, dass das ein Richter auch so sehen würde? Bis dahin behaupte ich mal: Der Wille ist die Beendigung zum 28.12. - und das ist grundsätzlich nicht möglich.


    Ob hier ein Irrtum vorliegt, wäre erst zu prüfen. Vielleicht hat die Anwältin ja wirklich aus einem Schreiben kopiert, das eine Kündigung zum 28.2. enthielt - das hat schon wieder einen etwas absurden Charme ...

    Urteile zum verpäteten Zugang von Kündigungen, die dann auf den nächsten zulässigen Termin umgedeutet werden (z.B. BGH XII ZR 245/94), halte ich hier für nicht anwendbar: Das genannte Datum war nie ein möglicher Beendigungszeitpunkt.

    Das wird man alles auch anders sehen können - aber will ich mich darauf bei einer Kündigungsfrist von 9 Monaten und einer Mieterin mit fragwürdiger Zahlungsfähigkeit verlassen?
     
  9. #8 Toffer2105, 13.10.2014
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    laut Recherche und Rechtsprechung werden Kündigungen mit falscher Frist regelmäßig als wirksam angesehen.

    hier nur als Beispiel, passt zu diesem Fall nicht zu 100%: "Die Wirksamkeit einer Kündigung hängt nicht davon ab, daß im Kündigungsschreiben der Zeitpunkt genannt wird, zu dem das Mietverhältnis beendet werden soll. Wird der falsche Termin angegeben, so ist dies für die Wirksamkeit der Erklärung grundsätzlich ohne Bedeutung (BGH, Beschluß vom 25. Oktober 1995 - Xll ZR 245/94 - in: Neue Juristische Wochenschrift Rechtsprechungsreport, Zivilrecht, 1996, S. 144 bei einer Frist von rund drei Monaten). Die Kündigung erfolgt dann zum nächstmöglichen Termin."
     
  10. dolane

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    Hallo, erstmal vielen Dank für die vielen ANtworten :)

    Ich habe mich wohl etwas falsch ausgedrückt, aller Schriftverkehr ist von meiner Fachanwältin verfasst worden. Kündigung ist zum 31.12.14. In der Kündigung ist auch ausführlich beschrieben warum ich kündige (wohne auf 40gm 1 Zimmer, möchte mit meiner Freund zusammenziehen und benötige ein Büro für mein Home Office), Widerspruchfrist steht drin und auch einem fortführen der Mietverhältnisse ist widersprochen.

    Ich hatte ihr eine Abfindung angeboten aber sie ist nicht drauf eingegangen. Der Widerspruch für die Modernisierung kam nach Ablauf der Frist, aus persönlichen Gründen hatte ich im Juli allerdings keine Lust mir den Zugang zur Wohnung zu erklagen.

    Ich hatte mit meiner Anwältin besprochen dass ich mich nochmal bei ihr und ihrem Anwalt melde um ihr einen Termin für die Schlüsselübergabe etc anzubieten, damit sie weiß dass sie wirklich raus soll. Sie spricht nicht gut deutsch weshalb ich auch regelmäßig das Gefühl hatte dass sie mich nicht richtig versteht.
    Zudem meine ich auch dass das Schreiben vom Anwalt eher ein Gefälligkeitsdienst für einen Bekannten von ihr war ( dieser Bekannte meite auch zu mir eine Abfindung um die 20000€ sei angemessen, ich hatte ihr 2000€ angeboten)

    Gehen wir mal davon aus es kommt nichts bis Ende des Monats, was passiert dann?


    Ich würde mich freuen wenn es hier Leute mit ähnlichen Erfahrungen gibt.
     
  11. Andres

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    Unter diesen Umständen ist es dann erst recht unsinnig, eine Modernisierung anzukündigen. Die Mieterin kommt durch solche Aktionen zu der Schlussfolgerung, dass von dir außer heißer Luft nichts zu befürchten ist: Du kündigst etwas an, sie reagiert irgendwie diffus, es passiert nichts. Wie wirkt das?


    Dazu zwei Überlegungen:

    Wenn man von 2000 € ein Umzugsunternehmen beauftragt und alle notwendigen Kosten bestreitet, wie lange deckt der Rest dann die Differenz zur ortsüblichen Vergleichsmiete?

    Wie hoch sind die Kosten für einen Rechtsstreit bis zur Zwangsräumung? (Näher bei 2000 als bei 20000, aber schon in einer Größenordnung, bei der man das nachrechnen muss.) Welche persönlichen Schwierigkeiten verursacht die Verzögerung und wieviel ist einem das Wert?

    Fazit für mich: Eine Abfindung von 2000 € ist ein Witz. Zur Entspannung der Lage hat dieses Angebot sicher nicht beigetragen.


    Nichts.
     
  12. #11 Glaskügelchen, 13.10.2014
    Glaskügelchen

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    Naja, eine Abfindung in Höhe von 2000€ bei einer höchstwahrscheinlich rechtswirksamen Eigenbedarfskündigung sind kein Witz, sondern 2000€ mehr als gar nichts!
    Jeder normalverdienende Mieter würde solch ein Angebot mit Kußhand annehmen.
    Das Problem hier dürfte eher sein, dass die Mieterin von dem Geld vielleicht nicht viel hat, da ihr das Geld von den staatlichen Leistungen abgezogen werden würde.
    Die genannten 20 000(!) sind eher ein schlechter Witz.
    Abfindungen zahlt man eigentlich nur, wenn man mit einer Kündigung schlechte Karten hat. So sind sie ein Geschenk.
     
  13. #12 dolane, 13.10.2014
    Zuletzt bearbeitet: 14.10.2014
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    @glaskügelchen: danke dass 2000€ auch noch wertgeschätzt werden, ich muss dafür ganz schön lange arbeiten gehen.

    @andres: die persönlichen Gründe waren zum Zeitpunkt der Modernisierungsankündigung noch nicht absehbar, hätte sonst gerne alles durchgezogen.
    Zudem verstehe ich nicht genau wieso meine Abfindung die Differenz zur Vergleichsmiete decken soll, sie hat 13 jahre sehr günstig gewohnt, ja, muss ich bei einer berechtigten Kündigung jetzt dafür dauerhaft aufkommen : nein! Wie glaskügelchen es gesagt hat, sie soll froh sein dass sie überhaupt Geld bekommt. Bei einer Räumungsklage besteht immernoch die Wahrscheinlichkeit dass die durch einen Titel drauf zahlen muss.
    Was heißt "nichts" ? Hat sie vor Gericht dann noch ein widerspruchsrecht?
     
  14. Andres

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    Ich halte nichts davon, dich hier in Watte einzupacken - bringt nichts. Die Rechnung ist auch nicht unbedingt meine eigene Meinung, aber du musst damit rechnen, dass der Mieter in dieser Richtung denkt.

    Undank ist der Welten Lohn. Keinesfalls kannst du davon ausgehen, dass eine niedrige Miete in der Vergangenheit dir irgendwelche Pluspunkte einbringt. Noch dazu ist auch diese Argumentation wieder geeignet, sich beim Mieter weiter zum Kasper zu machen: Gute 12 von diesen 13 Jahren hast du die Miete nicht kassiert, also kann dir auch egal sein, wie hoch oder niedrig sie war.


    Mit dieser Gutsherrenmentalität macht man bei den Mietern auch keine Pluspunkte. :unsicher028:

    Und dann macht man eben mal die Rechnung in der umgekehrten Richtung auf: Die Miete dürfte kaum die Kreditraten decken. Diese Unterdeckung läuft bestenfalls für 9 Monate, bei einem Rechtsstreit u.U. deutlich länger. Dann einfach mal davon ausgehen, dass der Mieter nichts mehr zu verlieren hat und der Rechtsstreit bis zu Ende geführt werden muss (Prozesskosten vorschüssig, eigenes Anwaltshonorar, bei diesem Streitwert vermute ich insgesamt um die 1500 €), dann Zwangsräumung (falls nicht im Berliner Modell bei dieser Wohnungsgröße nochmal vielleicht 4000-5000 €) und wenn es hart kommt, werden am Ende noch ein paar Mieten "vergessen". Wann die Wohnung dann für dich beziehbar ist, dürfte auch schwer kalkulierbar sein. Womöglich zahlst du also auch noch 2-3 Monate "doppelte Miete".

    Und dieses Risiko möchtest du dem Mieter für 2000 € abkaufen? Bei aller Wertschätzung dafür, dass du keinen Goldesel im Keller stehen hast: Du verstehst jetzt, woher meine Einschätzung kommt?

    Die 20.000 € sind natürlich genauso absurd - mit ziemlich exakt der selben Begründung.


    Sofern sie auf ihr Widerspruchsrecht gegen die Kündigung nicht ordnungsgemäß hingewiesen wurde, kann sie Härtegründe noch bis zum ersten Termin vorbringen.

    Und ansonsten heißt "nichts", dass tatsächlich nichts passiert, bis du etwas unternimmst.
     
  15. #14 Glaskügelchen, 14.10.2014
    Glaskügelchen

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    Ach und bei 5000€ wäre es dann plötzlich keine Gutsherrenmentalität mehr?

    Man kann natürlich auch extrem schwarzmalen. Nur vernachlässigst du bei deiner Rechnung, dass die Mieterin auch bei einer sehr viel höheren "Abfindung" nichts davon hätte, wenn sie Geld vom Staat bezieht.
     
  16. dolane

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    Wie oben beschrieben wurde auf ihr Woderspruchsrecht hingewiesen.

    Ein Gerichtsvollzieher kostet 5000€?

    Und das Risiko dass die Mieterin die Klage zahlen muss besteht gar nicht? Sie geht arbeiten, nur ka was. Muss sowenig verdienen dass sie wbs beziehen kann.
     
  17. #16 Aktionär, 14.10.2014
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    1. Die Kosten des GV hängen von der Größe des zu räumenden Objekts ab und dem Aufwand für das Ausräumen und einlagern der geräumten Gegenstände.
    Als Beispiel: Für mein 160qm EFH lautete der Kostenvoranschlag des GV Anfang diesen Jahres für RÄumung und Einlagerung 10.000 €.

    2. Wenn Du die Klage gewinnst, muss die Beklagte zahlen, sofern Sie denn dazu in der Lage ist. Um die Klage durchzuführen musst Du allerdings in Vorleistung gehen (Gerichtskoten, Anwaltskosten, GV). Gewinnst Du, und die beklagte hebt die Finger, bleibst Du auf diesen Kosten sitzen. Gut, Du hast einen 30 Jahre gültigen Titel in der Hand, den Du Dir rahmen und an die Wand hängen kannst. Da kommt es dann auf das Alter der Beklagten an und die damit einhergehende Aussicht auf Vermögenszuwachs damit Du ggf. in dieses Vermögen vollstrecken könntest.
     
  18. dolane

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    Danke für die Antwort, einfach unglaublich das alles :(

    Aber da muss ich wohl durch.
     
  19. dolane

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    So, Mieterin hat keinen Widerspruch eingelegt bis heute, aber habe post vom Mieterschutz bekommen mit einem Einigungsvertrag : sie hätte bisher trotz Bemühungen keine wohnung gefunden und möchte sich mit mir einigen: 1. sie darf alle 2 Wochen kündigen 2. 5000€ 3. keine Schönheitsreparaturen beim Auszug und 4. Verlängerung der Frist bis zum 31.5.15. meine Anwältin sagt, dass ich mit einer Klage günstiger und schneller rein kommen würde. Plan ist also ihr nochmal meine jetzige Wohnung anbieten und sonst am 1.1 räumungsklage einreichen. Meine Anwältin schickt auch nächste Woche nochmal ein schreiben raus.

    Bin gespannt was danach kommt.
     
  20. Berny

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    dolane:

    "habe post vom Mieterschutz bekommen mit einem Einigungsvertrag"
    - Für mich bestenfalls ein untauglicher Vorschlag.

    "sie hätte bisher trotz Bemühungen keine wohnung gefunden"
    - Falsch formuliert, besser: "intensivster Bemühungen"...:smile007:

    "möchte sich mit mir einigen: 1. sie darf alle 2 Wochen kündigen 2. 5000€ 3. keine Schönheitsreparaturen beim Auszug und 4. Verlängerung der Frist bis zum 31.5.15."
    - Wohlfühlflatrate? Mal wieder ein Beweis der Unfähigkeit bzw. Dreistigkeit bzw. Weltfremdheit bzw. Verarschungstaktik vom(n) Mieterverein(en).

    "meine Anwältin sagt, dass ich mit einer Klage günstiger und schneller rein kommen würde. Plan ist also ihr nochmal meine jetzige Wohnung anbieten und sonst am 1.1 räumungsklage einreichen."
    - 01.12. müsste doch auch gehen.
     
  21. Syker

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    Hallo berny,

    Die TE sollte schon die reguläre Kündigungsfrist abwarten und das wäre in diesem Fall der 31.12.

    VG Syker
     
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