Eigenbedarfskündigung bei mehreren Wohnungen im selben Haus

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von p.marci, 24.02.2016.

  1. #1 p.marci, 24.02.2016
    p.marci

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    Folgende Konstellation:

    -Vermieterin hat mehrere Wohnungen (alle fast baugleich und ca. 50qm, alle vermietet)
    -Tochter der Vermieterin hat ebenfalls eine baugleiche Wohnung (seit 1 Jahr vermietet)

    Könnte unter diesen Umständen die Vermieterin eine der Wohnungen für ihre Tochter kündigen?

    Müsste die Vermieterin im Kündigungsschreiben angeben, warum sie genau diese Wohnung kündigen will?
    Müsste die Vermieterin im Kündigungsschreiben mitteilen, dass sie Eigentümerin mehrerer Wohnungen im Haus ist?
    Müsste die Vermieterin im Kündigungsschreiben angeben, dass auch ihre Tochter Eigentümerin einer Wohnung im Haus ist?
    Müsste die Vermieterin begründen, warum nicht ihre Tochter ihre eigene Wohnung kündigt?
     
  2. AdMan

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  3. Andres

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    Können ja, aber du interessierst dich wohl eher für das dürfen. Warum möchte die Tochter in diese Wohnung überhaupt einziehen? Mit der Begründung dafür steht und fällt das ganze Unterfangen ...


    Soweit das für die eben gestellte Frage relevant ist, ja. Ansonsten nicht.


    Nur sofern eine dieser Wohnungen im Rahmen der Anbietpflicht in Betracht kommt, d.h. innerhalb der Kündigungsfrist frei wird.


    Nein. Es muss begründet werden, warum Eigenbedarf für diese Wohnung besteht, nicht warum andere Wohnungen, für die möglicherweise auch Eigenbedarf begründbar sein könnte, nicht vorrangig genutzt werden.


    Abschließend noch die üblichen Warnhinweise: Tricksereien beim Eigenbedarf können teure Folgen haben, wenn der Mieter der Sache auf die Spur kommt und den Ehrgeiz hat, den Vermieter bluten zu lassen. Die Formulierung von Eigenbedarfskündigungen ist ein Betätigungsfeld für einen Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, denn neben den üblichen Formalitäten (an denen schon genügend viele Vermieter gescheitert sind) kommt es hier besonders auf die saubere Begründung des Eigenbedarfs an. Wenn man nicht sehr genau weiß, was man tut, sollte man hier nicht selbst pfuschen. Eine gütliche Einigung mit dem Mieter, ggf. gegen Zahlung eines kleinen Handgelds, ist meist die entspannteste Lösung für alle Seiten.
     
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  4. #3 p.marci, 24.02.2016
    p.marci

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    @Andres: Danke für die ausführliche Antwort.
    Zur Information: die Tochter lebt zur Zeit in einem Studentenwohnheim, welches sie jedoch verlassen wird. Ihre eigene Wohnung wurde ihr vor einigen Jahren überschrieben (Schenkung), sodass sie die Mieteinnahmen für sich nutzen konnte.

    Zusatzfrage, weil Du geschrieben hast, dass der Eigenbedarf für diese Wohnung begründet werden muss: wenn die Wohnungen fast alle gleich sind, wie kann man dann begründen, dass man genau die Wohnung nimmt die man kündigt und nicht eine von den anderen? Müsste man unter diesen Umständen schreiben, dass die Tochter von den Mieteinnahmen ihrer eigenen Wohnung lebt oder darf man generell verschweigen, dass sie eine eigene Wohnung hat?
     
  5. Duncan

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    Gut, du bist einige hundert Kilometer weit weg, die Konstellation kommt mir bekannt vor. Der Nachname in anderem Zusammenhang auch.
    Ich habe im erweiterten Bekanntenkreis eine ähnliche Konstellation aus aufgeteilter Erbengemeinschaft. Grund für die Überkreuzkündigung, die Tochter (Mitte 30) begehrt die EG-Wohnung, da sich bei ihr eine Gehbehinderung abzeichnet, und ihre ETW liegt im 4.OG. Da blieb Muttern nur die Wahl, die über 80jährige mit Rollator zu kündigen oder den Single. Die Wohnungen sind sich extrem ähnlich, auch wenn der Single eine etwas höhere Miete bezahlt hat man sich entschieden ihm zu kündigen.
    Also alles eine Frage der Begründung.
     
  6. #5 p.marci, 24.02.2016
    p.marci

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    @Duncan: Danke auch Dir für die Antwort!

    Muss man also in der Begründung auch auf die Situation der einzelnen Mieter eingehen und erläutern, warum man genau einem bestimmten Mieter kündigt?
     
  7. Duncan

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    Mangels eigener Erfahrung weiß ich nicht, ob man muss, ich bin aber so naiv, dass ich die Meinung vertrete, dass man Eigenbedarf nur als Kündigungsgrund verwenden sollte, wenn er auch wirklich vorliegt. Die Begründungen dafür können höchst unterschiedlich sein. Umso ungewöhnlicher diese sind, desto besser nachvollziehbar sollten sie sein. Ich denke obiger Fall ist zwar für den einzelnen Betroffenen bitter, aber durchaus auch für einen Richter verständlich. Wenn man ob direkt vergleichbarer Wohnungen, die in Frage kämen, eine Art "Sozialauswahl" analog dem Arbeitsrecht vorgenommen hat, kann ich mir vorstellen, dass ein Richter das versteht, der betroffene Mieter und sein Anwalt aber so gar nicht.
     
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  8. #7 p.marci, 24.02.2016
    p.marci

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    @Duncan: Danke nochmal.
    Muss also die Vermieterin schreiben, dass ihre Tochter Eigentümerin einer (vermieteten) Wohnung im Haus ist oder reicht es, die Gründe für den Eigenbedarf aufzuführen?
     
  9. Berny

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    Die Vermieterin ist nicht verpflichtet, ihre familiären Verhältnisse soo weit offenzulegen, m.M.
     
  10. Andres

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    Ich habe mir meinen fraglichen Satz gerade noch einmal aufmerksam durchgelesen und finde, dass das eindeutig formuliert ist. Sie muss nicht begründen, warum sie in andere Wohnungen nicht einzieht.

    Denkbarer Grund beim Wegzug aus einem Studentenwohnheim wäre z.B. der Wunsch nach mehr Wohnfläche. Andere Gründe sind auch denkbar (Tante google hilft weiter), aber ein bloßes "Ich will da wohnen" reicht nicht aus.


    Nein.


    Nochmal, ganz deutlich: Es muss nicht begründet werden, warum sie irgendwo nicht wohnen will.
     
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  11. #10 BHShuber, 25.02.2016
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    Hallo

    ergänzend zu den bereits vorhandenen Beiträgen:
    ZITAT
    In denjenigen Fällen, in denen der Vermieter über mehrere Wohnung verfügt, trifft ihn zwar nicht die Pflicht, die Eigenbedarfskündigung gegenüber demjenigen Mieter auszusprechen, der hiervon am wenigsten getroffen wird, allerdings ist darzulegen, warum entsprechende Alternativwohnungen nicht in Betracht kommen, vgl. BGH, Beschluss vom 06.07.1994 – VIII ARZ 2/94.

    Für den Vermieter gilt die sogenannte Anbietpflicht, wenn sich im selben Haus oder zumindest in der selben Wohnanlage eine freiwerdende Wohnung befindet, so auch BGH, Urteil vom 09.07.2003 – VIII ZR 276/02.

    Wenn dem Vermieter eine andere freistehende oder in absehbarer Zeit frei werdende Wohnung zur Verfügung steht besteht jedoch ein Kündigungsverbot, wenn der vom Eigentümer bestimmte Wohnbedarf in dem Alternativobjekt ohne wesentliche Abstriche befriedigt werden kann, vgl. BVerfG, Urteil vom 14.02.1989 – 1 BvR 308/88 ZITAT Ende

    Gruß
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  12. Berny

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    Es ist also doch nicht soo ganz einfach... danke für die Info!
     
  13. #12 p.marci, 25.02.2016
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    @Berny, @Andres, @BHShuber : Danke für Eure Beiträge!

    @BHShuber: Die Gerichtsurteile haben mich ein wenig verwirrt.Was meint der BGH, wenn er schreibt, dass darzulegen sei, warum "Alternativwohnungen" nicht in Betracht kommen. Bedeutet "alternativ" in diesem zusammenhang, dass es sich dabei um eine leerstehende Wohnung handelt oder ist damit gemeint, dass dem gekündigten Mieter zu erläutern wäre, warum nicht eine andere Wohnung im Haus gekündigt wird?
     
  14. #13 BHShuber, 25.02.2016
    BHShuber

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    Hallo,

    du kannst dir sicherlich vorstellen, dass heutzutage kein Mieter auf den Kopf gefallen ist und es bekannt sein wird, dass du mehrere Wohnungen hast, der Mieter wird, wenn er die Kündigung nicht hinnimmt natürlich argumentieren, dass dem so ist und wissen wollen, aus welchem Grund gerade seine Wohnung gekündigt wird und nicht andere.

    Gruß
    BHShuber
     
  15. #14 __online__, 25.02.2016
    __online__

    __online__ Gast

    Nein, aber eine Eigenbedarfskündigung bedeutet eben nicht, das man damit immer zu 100% durchkommen muss. Vielmehr wird hier geguckt, besteht tatsächlich Eigenbedarf und falls ja, wer ist hier dann ggf. Schutzbedürftiger. Deswegen klingt das für mich hier auf den ersten Blick auch vielversprechender, als wenn man der Oma kündigen würde:

    "....., die Tochter (Mitte 30) begehrt die EG-Wohnung, da sich bei ihr eine Gehbehinderung abzeichnet, und ihre ETW liegt im 4.OG. Da blieb Muttern nur die Wahl, die über 80jährige mit Rollator zu kündigen oder den Single. Die Wohnungen sind sich extrem ähnlich, auch wenn der Single eine etwas höhere Miete bezahlt hat man sich entschieden ihm zu kündigen."

    Grundsätzlich wird man das hier aber immer im Einzelfall betrachten müssen, denn es kommt schon auf die Begründung, auf die Umstände, ect darauf an.

    Sollte zB das mit der Gehbehinderung absehbar gewesen sein zum Zeitpunkt des Abschluss des Mietvertrages mit dem Single, dann könnte die Sache schon wieder ganz anders aussehen bzw. ausgehen, wenn man den Single jetzt nach zB 1-2 Jahren mit Eigenbedarfskündigung ankommt. Das alles setzt natürlich immer voraus, das der Mieter sich gegen die Kündigung zu wehr setzt und das nicht einfach stillschweigend akzeptiert.
     
  16. #15 BHShuber, 25.02.2016
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    Hallo nochmal,

    du siehst anhand er Beiträge schon, dass das alles nicht so einfach ist und Andres hat es eben schon angedeutet eine solche Kündigung in dieser Konstellation nicht ohne Rechtsbeistand zu veranlassen, der Schuß könnte nach hinten losgehen und ernsthafte Kosten verursachen.

    Gruß
    BHShuber
     
  17. Andres

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    Die Diskussion über den Verbleib von @Pharao habe ich hierhin verschoben. Weiterer Bedarf für Klatsch und Tratsch kann dort gedeckt werden. Hier geht es jetzt endgültig weiter mit der Diskussion zu p.marcis Fragen.
     
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