Eigenbedarfskündigung für die Mutter, die nicht im Haushalt lebt

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von benne, 15.06.2007.

  1. benne

    benne Neuer Benutzer

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    Hallo! Neuer Immobilieneigentümer und neu in diesem Forum möchte ich Euch direkt mit einer Frage löchern:

    Meine Frau und ich haben ein Drei-Familienhaus in meiner Heimatstadt in NRW gekauft. Wir selbst wohnen in Berlin. Meine Mutter ist nach dem Tod meines Vaters ebenfalls nach Berlin vor einigen Jahren in eine ETW, die sie gekauft hat, gezogen, hat hier aber nie Wurzeln geschlagen und sehnt sich zurück nach unserer Heimatstadt.

    Wir möchten dem Mieter im Dachgeschoss (2 Treppen), der die Wohnung seit ca. 2 Jahren gemietet hat, kündigen. Wir haben ihm die Kündigung auch bereits telefonisch avisiert und er hat Verständnis gezeigt. Nun ja, das kann sich ja schnell ändern, wenn die schriftliche Kündigung folgt.

    Meine Fragen an die Experten:

    - Ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs für meine Mutter (obschon sie nicht bei uns im Haushalt wohnt) möglich? (M.E. ja, Angehörigenstatus reicht.)
    - Könnte der Mieter mir bei einer Kündigungsklage entgegenhalten, seine Wohnung sei nicht altersgerecht (2 Treppen, meine Mutter ist trotz ihres Alters aber fit!) und somit nicht geeignet. Könnte er evtl. darauf verweisen, ich solle dem Mieter im EG kündigen?
    - Ich scheue die Kosten einer Kündigungsschutzklage, die der Mieter anstrengen könnte. Jetzt habe ich das Problem, dass meine Mutter etwas drängelt... und ich somit bei einer neu abgeschlossenen Rechtsschutzversicherung die 3-Monats-Wartefrist hätte. Habt ihr dafür eine Idee? Ich beabsichtige, in einen Grundeigentümerverein mit Rechtsberatung einzutreten (ohne Wartefristen), um noch mal über die Kündigung schauen zu lassen - aber die können mir ja bei einer Klage nicht helfen.
    - Ist es vielleicht sinnvoller, mit dem Mieter einen Aufhebungsvertrag abzuschließen, um die Unabwägbarkeiten einer Kündigung mit Klage auszuschließen? Dafür könnte ich ihm ja anbieten, auf die Renovierung bei Auszug zu verzichten, die er normalerweise durchführen müsste.

    LG
    Benne
     
  2. AdMan

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  3. #2 Vermieterheini1, 15.06.2007
    Vermieterheini1

    Vermieterheini1 Erfahrener Benutzer

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    Hallo benne,

    da dein Wissen und deine Erfahrungen als Vermieter (siehe Frage nach dem Mietaufhebungsvertrag) anscheinend begrenzt sind solltest du - wenn der Mieter darauf eingeht- diesen Mietaufhebungsvertrag unbedingt von einem erfahrenen Spitzen-VERmieteranwalt schreiben lassen.
    Bei mir ist die Qualität von Grund&Haus und deren Anwälten leider - um es sehr dezent auszudrücken - sehr begrenzt. Höffentlich ist die Qualität und das Fachwissen bei deinem Hausbesitzerverein besser.

    Es ist dein oberstes Ziel, dass der Mieter einen Mietaufhebungsvertrag unterschreibt!
     
  4. benne

    benne Neuer Benutzer

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    Na, Du machst mir ja Mut...
    Bliebe nur das Problem, wie man nen Spitzenanwalt findet. Ich bin aber zuversichtlich, dass die vom Haus-und Grundeigentümerverein mir in der Rechtsberatung nächste Woche schon weiterhelfen können - dort sind ja Anwälte für Mietrecht im Einsatz.
     
  5. #4 Vermieterheini1, 16.06.2007
    Vermieterheini1

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    Hallo benne,

    irgendwie scheinst du dir über die Problematik und die Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung nicht im klaren zu sein.

    Ich versetze mich in die Rolle deines gegnerischen Anwaltes und deines üblicherweise den Mietern extrem wohlgesonnenen Richters.
    Welche Gründe, Herr Angeklagter benne können Sie anführen, dass Sie den Mieter aus seiner Mietwohnung "herausschmeißen" wollen, nur damit Ihre Mutter, die ja eine eigene schöne Wohnung (eine ETW, die sie gekauft hat) hat ihre Gelüste austoben kann ohne jeden triftigen und gegenüber den Interessen des Mieters weitaus überwiegenden Grund nach NRW umzuziehen?
    Noch dazu da Ihre Mutter eine alte Frau ist und die Treppen für 2 Geschoße bald nicht mehr heraufkommt. (Einen Aufzug gibt es - nach Ihren nicht vorhandenen Worten- in dem Drei-Familienhaus Drei-Familienhaus ja nicht.)
    Noch dazu da Sie Angeklagter weiterhin in Berlin wohnen und Ihre Mutter nicht etwa zur leichteren Pflege in Ihre Nähe ziehen soll.

    Begreifst du jetzt, wie extrem schwach (wenn ich deine paar geschriebenen Worte werte) deine Position bei einer Eigenbedarfskündigung ist, wenn sich dein Mieter querstellt?
    Begreifst du jetzt wie extrem wichtig ein vom Mieter freiwillig unterschriebener Mietaufhebungsvertrag für dich ist?
    Du solltest dir gut überlegen mit welchen Zugeständnissen (wie weit kannst du da gehen?) du den Mieter zu einer Unterschrift unter einem fairen Mietaufhebungsvertrag bewegen kannst!
    Bedenke selbst, wenn der Mieter einen Mietaufhebungsvertrag unterschrieben hat und sich dann weigert auszuziehen, dann musst du ihn herausklagen.
     
  6. benne

    benne Neuer Benutzer

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    Zunächst einmal herzlichen Dank für Deine Antworten.
    Hm, ehrlich gesagt verstehe ich aber nicht, worauf Du hinaus möchtest. Das, was mir der Mieter entgegenhalten könnte, habe ich in meinem Ursprungsposting bereits angegeben bzw. als Frage gestellt. Das ein Aufhebungsvertrag die bessere Lösung sein könnte ebenfalls.
    Ob die hypothetische Argumentation des Richters, die Du aufführst, praxisnah ist, weiss ich nicht. Hast Du Erfahrung in ähnlichen Fällen? Ich sehe es zunächst einmal so:
    1. Meine Mutter gehört als Angehörige zum Kreis der Personen, für die ich als Vermieter Eigenbedarf anmelden kann.
    2. Meine Mutter möchte ihren Wohnort gemäß dem Grundrecht der freien Wohnortwahl nach NRW in ihre Heimatstadt wieder verlegen. Welche emotionalen Gründe es hierfür geben mag, könnte ein Anwalt sicher sehr plastisch in einem Verfahren darlegen. Ich frage mich jedoch, ob dies überhaupt notwendig sein könnte.
    3. Von daher ist Eigenbedarf gegeben.
    4. Die Einrede, die bisherige Wohnung sei "schön" und geeignet, zieht nicht; sie ist "immobil" und am falschen Ort.
    5. Ob die Einrede, die Wohnung sei nicht alterstauglich, ziehen könnte, habe ich hier zur Diskussion gestellt. Meines Erachtens zieht diese aber nicht, da der Gesundheitszustand und das Recht der freien Selbstbestimmung dieser entgegenstünde.

    Ich denke, dass der hiesige Haus- und Grundeigentümerverein kompetent ist; der Vorsitzende, der die Rechtsberatungen selbst durchführt, ist Fachanwalt für Mietrecht. Ich werde darüber berichten.
     
  7. #6 Vermieterheini1, 18.06.2007
    Vermieterheini1

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    Hallo benne,

    ich versuche dir begreiflich zu machen, dass eine Eigenbedarfskündigung nicht so leicht und selbstverständlich ist, wie du anscheinend meinst.

    zu 1. <- 100% Richtig

    zu 2 - 4: <- ABER
    WENN der Mieter nicht freiwillig auszieht.
    dann musst DU als Eigentümer der Mietwohnung die Eigenbedarfskündigung sachlich und mit objektiven Fakten vor Gericht belegen
    Und genau da sehe ich für dich erhebliche Probleme, da du mir kein einziges überzeugendes Argument vortragen konntest.
    Der blose Wunsch deiner Mutter woandes zu Wohnen würde für mich als Richter nicht zählen.
    (Wohlgemerkt, ich versuche mich bei meiner Wertung an den geltenden Gesetzen und der vorherschenden richterlichen Rechtsprechung zu orientieren!)

    zu 5. <- Der Richter muss sich nicht an dem momentanen Gesundheitszustand deiner Mutter orientieren.
    Wie alt ist denn deine Mutter?

    Der "Recht der freien Selbstbestimmung" gibt es für Vermieter in Deutschland schon lange nicht mehr.

    => Genau wegen meiner erheblichen Bedenken versuche ich dich davon zu überzeugen, dass DU mit aller Energie und mit viel Entgegenkommen an den Mieter einen Mietaufhebungsvertrag erreichen willst.
     
  8. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Es wäre gut, wenn es nicht bei dem Versuch bleiben würde. Dann wäre die Panik bei weitem nicht so groß...
    Die vorherrschende Rechtsprechung wird man auch nur dann zutreffend bewerten können, wenn man die Entscheidungen vollinhaltlich kennt. Leitsätze irgendwelcher Urteile sind dazu nicht ausreichend.

    Es ist unbestreitbar, dass Vermieterkündigungen oft mit Problemen verbunden sind. Verzichten wir zur Abwechslung mal auf Panik und betrachten die Rechtslage...

    Der Vermieter kann unstreitig wegen Eigenbedrf kündigen. Er braucht dazu noch nicht einmal eine über Eigenbedarf für eine begünstigte Bedarfspperson hinausgehende Begründung. So vom Verfassungsgericht entschieden... BVerfG, 1 BvR 29/99 vom 20.5.1999, Absatz-Nr. 15, http://www.bverfg.de/. Ob die formal ausreichende Begründung zum Erfolg führen wird, ist eine andere Sache.
    Gegen die zulässige und mit Eigenbedarf auch ausreichend begründete Kündigung des Vermieter, kann der Mieter nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB Widerspruch einlegen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, "wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist".
    Im Streitfall wird also der Mieter zunächst vorzutragen haben, warum die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn überhaupt eine Härte bedeutet. Dabei wird man zu berücksichtigen haben, dass die Beendigung eines Mietverhältnisses ein normaler Vorgang ist, der nicht schon wegen dem mit einem Umzug verbunden Aufwand als besondere Härte angesehen werden kann.
    Hat der Mieter seine Härtegründe vorgetragen, erfolgt eine Abwägung gegen die Interessen des Vermieters. Da über die Situation des Mieters hier ichts bekannt ist, kann über den Ausgang der Interessenabwägung noch nicht einmal spekuliert werden.
    Für den weiteren Ablauf gibt es also 2 Alternativen:
    Das Vermieterinteresse überwiegt und das Mietverhältnis war durch die Kündigung beendet oder das Mieterinteresse überwiegt und die Rechtsfolgen ergeben sich aus § 574a Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis wird also auch bei einem erfolgreichen Mieterwiderspruch keinesfalls zwangsläufig auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, sondern immer nur so lange, wie dies nach den Umständen des Einzelfalls angemessen ist. Die Dauer der Fortsetzung hängt also unübersehbar von der Art der vom Mieter vorgebrachten Härtegründe ab.
    Ein bereits im Gesetz genannter Grund für eine besonder Härte ist eine nicht verfügbare Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen. Mieter neigen vielleicht dazu, ihre Traumvorstellungen als gerade noch zumutbar anzusehen. Mal abgesehen davon, dass derartige Vorstellungen nicht durchdringen werden, wird der Mieter seine vergeblichen Versuche zur Beschaffung einer angemessenen Ersatzwohnung in einem Verfahren darlegen müssen. Die Parteibehauptung allein wird nicht aureichen. Den Mietervortrag könnte man u.U. dadurch entkräften, dass man selbst dem Mieter eine angemessene Ersatzwohnung nachweist.
    Für die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist auch noch § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB zu beachten. Es besteht also durchaus die Möglichkeit, dass die Fortsetzung nur bei angemessener Änderung der Vertragsbedingungen erfolgt. Man wird z.B. davon ausgehen können, dass die Härte für den Mieter deutlich geringer wird, wenn z.B. eine sehr niedrige Miete ohne Berücksichtigung der Kappungsgrenze auf die ortsübliche Miete steigt.

    Wie man schon an diesen keineswegs ausführlichen Ausfführungen zu diesem Thema erkennen kann, ist das ganze Thema ziemlich komplex. Anwaltliche Beratung dürfte also wirlich wichtig sein.
    Wer kämpft, kann verlieren. Wer nicht bereit ist zu kämpfen, hat schon verloren.
    Ich bin mir übrigens auch ganz sicher, dass Bewertungen, die den Begriff "Angeklagter" im Zusammenhang mit zivlrechtlichen Verfahren enthalten, unzutreffend sind.
     
  9. benne

    benne Neuer Benutzer

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    Hallo,
    vielen herzlichen Dank für den Zuspruch und die sehr ausführliche und nachvollziehbare Stellungnahme! Die Panik war allerdings bereits nach meinem Beratungstermin beim Haus- und Grundeigentümerverein, dem ich beigetreten bin, gewichen. Ich wurde durch einen Fachanwalt für Mietrecht beraten, der die von mir dargelegten Gründe für eine Eigenbedarsfkündigung als fundiert ansah (emotionale Gründe der Mutter, die einen Rückzug in die Heimatstadt begründen, u.a. Grabpflege, familiäre Bindung etc. etc.) und die Erfolgsaussichten des alleinstehenden, jungen Mieters, der die Wohnung seit ca. 3 Jahren bewohnt, in einem Klageverfahren eher gering einschätzte.
    Problematisch ist nur, dass ich den Fall nicht mehr unter eine Rechtsschutzdeckung bekomme und somit das Klagerisiko gering halten möchte.
    Aus diesem Grund hat der Anwalt auch zugeraten, die von mir angesprochene Aufhebungsvereinbarung mit dem Mieter zu schließen. Nicht nur aus rechtlichen Gründen, sondern auch aus psychologischen Gründen: Der Mieter hat bei einer "partnerschaftlichen Vereinbarung" ein besseres Gefühl - was nachvollziehbar ist - als bei einer Kündigungszustellung. Insbesondere, wenn man dieses bessere Gefühl noch durch einen, wenn auch nicht überzogenen, Obulus zum Umzug erhöhen kann ;-) Der rechtliche Vorteil der Aufhebungsvereinbarung ist, dass es dem Mieter schwer fallen dürfte, einem Gericht gegenüber vernünftige Gründe vorzutragen, wenn er trotz Aufhebungsvereinbarung nicht auszieht.

    Da das Klagerisiko erheblich sinkt, werde ich zunächst versuchen, mich mit dem Mieter i.d.F. gütlich zu einigen.

    Vielen Dank für Eure Meinungen!
     
Thema: Eigenbedarfskündigung für die Mutter, die nicht im Haushalt lebt
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