Eigenbedarfskündigung (ich weis schon oft hier behandelt)

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von Verzweifelt, 17.02.2010.

  1. #1 Verzweifelt, 17.02.2010
    Verzweifelt

    Verzweifelt Neuer Benutzer

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    Hallo zusammen,

    will nicht nerven aber jeder Fall von Eigenbedarfskündigung ist doch unterschiedlich.

    Ich intresiere mich für ein Mehrfamilienhaus das teils vermietet und teils leer steht.
    Das Objekt ist dreigeschößig und hat 6 Wohnungen (2 pro Etage die Deckungsgleich sind).

    Wenn ich das Haus kaufe möchte ich gerne in den mittleren Stock einziehen, leider ist der
    aber Bewohnt (seit 1977).
    Die Wohnung da runter im EG steht leer, muß aber komplett saniert werden.

    Ich möchte jetzt dem Mieter wegen eigenbedarf kündigen und ihm die EG Wohnung anbieten, neu saniert versteht sich.

    Nun ist es aber auch so das der Mieter etwa 3 €/m² bezahlt und dies ist für diese Stadt und Umgebung viel zu wenig.
    Üblich sind hier 5-6€/m².

    Frage kann der Mieter mein Angebot ablehnen wenn sich die Miete für ihn verdoppelt ?

    Auch die Wohnung im DG ist vermietet für 3,75€/m², da würde ich auch gleich die Mieter erhöhen wollen.
    Wie gehe ich da am besten vor und gibt es da Grenzen (z.B. nicht mehr als2% oder so)
     
  2. AdMan

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  3. #2 Michael_62, 17.02.2010
    Michael_62

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    Langsam mit den scheuen Pferden.

    Du kannst auch in einem MFH Eigenbedarfskündigen, sogar dasganze Haus wenn du willst.

    Hat aber viele rechtliche Folgen, von steuerlichen über Regress bei anschliessender Vermietung uvm.

    Die Frage die sich mir bei deiner Konstellation stellt, ist die warum steht eine Etage leer und die Mieten im Haus sind so gering?

    Das ist erstmal zu erforschen, bevor du überhaupt an einen Kauf denkst.
     
  4. #3 Verzweifelt, 17.02.2010
    Verzweifelt

    Verzweifelt Neuer Benutzer

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    Hi Michael,

    Das Haus ist Baujahr 1950 und seit dem wurde in den Wohnungen nichts mehr saniert.
    Bedeutet das z.B. die Elektrik noch mit stoffummantelter und zwei adrigen kabel besteht.
    Auch der Schnitt der Wohnungen ist nicht mehr Zeitgemäß.
    Die Bäder sind verschliessen und nicht mehr zu gebrauchen.

    Die leer stehenden Wohnungen müßten komplett saniert werden und das möcht
    sich der jetzige Besiter sparen.
     
  5. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Dem steht nichts grundsätzliches entgegen. Im Einzelfall kann der Mieter nach § 574 BGB der Kündigung widersprechen und Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeuten würde, die auch bei Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
    Zu beachten, dass abhängig von der Reihenfolge der Sanierung auch eine Andienungspflicht besteht. Wenn also zunächst EG saniert und anschließend OG gekündigt wird, kann sich der Vermieter das "anbieten wollen" nicht anders überlegen. Er muss anbieten, da ansonsten die Kündigung rechtsmissbräuchlich ist.
    Wird dagegen erst die Wohnung im OG gekündigt, steht die Wohnung im EG wegen der anstehenden Sanierung bis zum Ende des gekündigten Mietverhältnisses nicht zur Vermietung zur Verfügung. Eine Andienungspflicht wird damit entfallen.


    Wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann, wäre dies nach § 574 Abs. 2 BGB eine Härte. Angemessen und zumutbar sind allerdings nicht abhängig von den Wunschvorstellungen eines Mieters. Angemessen ist eine Wohnung, wenn Gesamtgröße und Zimmeranzahl in einem vernünftigen Verhältnis zur Anzahl der Personen steht. Der Mieter wird sich z.B. nicht darauf berufen können, dass ihm bei einer möglichen Ersatzwohnung das Kinderzimmer 1 m² zu groß und dafür das Wohnzimmer 1 m² zu klein wäre. Zumutbar sind die Bedingungen immer dann, wenn es keine nennenswerten Abweichungen von den verbreiteten Vertragsbedingungen gibt und die Miete die ortsübliche Miete nicht übersteigt.


    Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sind 20% in 3 Jahren. Ob eine Erhöhung in diesem Umfang möglich ist, hängt allerdings von der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ab, die für den derzeitigen Wohnungszustand zu ermitteln wäre. Möglicherweise gibt es eine mehr oder weniger deutliche Abweichung zu den genannten 5-6 € für sanierte Wohnungen.
     
  6. #5 Thomas76, 19.02.2010
    Thomas76

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    Wie geht das denn ? Wie mache ich den rechtlich korrekt für ein ganzes MFH Eigenbedarf geltend ? :?

    Auch in dem hier besprochenen Fall würde ich die Schwierigkeit der Eigenbedarfs-Kündigung darin sehen, das eine (baugleiche ?) Wohnung im EG leersteht.Unbedingt im 1.OG wohnen zu wollen, dürfte als Kündigungsbegründung wohl nicht ausreichen, oder ?
     
  7. #6 pragmatiker, 19.02.2010
    pragmatiker

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    doch, der BGH hat längst entschieden, das dem vermieter nicht vorzuschreiben ist, wo und wie groß er in seinem eigenen eigentum zu wohnen wünscht.
     
  8. RMHV

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    Die Entscheidung stammt keineswegs "nur" vom BGH, sondern vom Verfassungsgericht und ist hier nachzulesen. Die freie Entscheidung des Vermieters über den Wohnbedarf für sich und seine Angehörigen ergibt sich aus Absatz 15.

    Eine Aussage über den Ausgang der vorzunehmenden Interessenabwägung bei einem Widerspruch des Mieters nach § 574 BGB ist damit allerdings nicht verbunden. Es geht dabei nur um die Zulässigkeit der Kündigung.
     
  9. #8 Michael_62, 19.02.2010
    Michael_62

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    Thomas: Zur Verdeutlichung dessen von RMHV nochmal:

    Ob ich auf einer Ebene mit 300m2 in einem Landhaus oder 4 Ebenen in einem ehemaligen MFH in der Stadt wohnen möchte mit Ankleidezimmer, Kino, wasweiisdergeier hat mir weder der Mieter noch das Recht vorzuschreiben, wenn es mir gehört und ich dahin will. :bier

    Die Härtefallregelung ist die Grenze.
     
  10. #9 Thomas76, 19.02.2010
    Thomas76

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    Naja, das man erst mal Kündigen kann ist klar.

    Wie auch RMHV schon andeutete, ist der wirklich springende Punkt dabei die (möglicherweise folgende) Interessenabwägung bei einem Widerspruch des Mieters.Und ob der Wunsch, plötzlich allein oder zu zweit in ein Sechs-Parteien-Mietshaus zu ziehen da so bestehen könnte, weiß ich ja nicht (zumal ich solches Ansehen regelmäßig bezweifeln würde).Aber es kommt sicherlich auch immer auf die individuellen Umstände drauf an.
     
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