Eigenbedarfskündigung, nicht gezahlte Kaution

Diskutiere Eigenbedarfskündigung, nicht gezahlte Kaution im Kündigung Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Guten Tag, ich habe mit meiner Freundin eine Eigentumswohnung gekauft, in der wir zusammen wohnen möchten und deshalb wegen Eigenbedarf...

  1. #1 Engin688, 11.08.2018
    Engin688

    Engin688 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    11.08.2018
    Beiträge:
    3
    Zustimmungen:
    0
    Guten Tag,

    ich habe mit meiner Freundin eine Eigentumswohnung gekauft, in der wir zusammen wohnen möchten und deshalb wegen Eigenbedarf kündigen werden. Seit Juni - nach Zahlung des Kaufpreises - erhalten wir die Miete für die Wohnung. Die Kündigung konnten wir bisher noch nicht zustellen, da wir noch auf die Eintragung im Grundbuch warten.

    Folgende Probleme habe ich monentan und hoffe auf hilfreiche Tipps:

    1. Der Verkäufer hat den beiden im Mietvertrag stehenden Personen - ein Pärchen - die Kaution ausgehändigt und darauf hingewiesen uns die Kaution umgehend zu übergeben. Die Beiden haben sich kurz vor dem Verkauf der Wohnung getrennt, worauf die Dame ausgezogen ist. Habe ich das Recht, überhaupt noch die Kaution zu verlangen, da ich ja so schnell es geht die Kündigung wegen Eigenbedarf einreichen möchte?

    2. Ich habe vor zwei Wochen mit dem Mann, der momentan allein dort lebt, gesprochen und ihm die Situation erklärt und ihm mitgeteilt, dass wir ihm kündigen werden. Er hat es mit Verständnis aufgenommen. Ich habe ihm auch meine Hilfe angeboten eine Wohnung zu finden. Problematisch ist es, da er wirklich nur in einem kleinem Umkreis bereit ist die Wohnung zu wechseln. Seine finanzielle Situation ist ebenfalls unsicher. Diesen Monat konnte er die Miete nicht pünktlich zahlen und hat auch nur eine Teilmiete (450€ von 600€) bezahlt. Das restliche Geld wollte er bis heute überwiesen haben, was noch nicht geschehen ist. Er hat meines Wissens nach keine feste Arbeit, sondern versucht sich mit Verkäufen bei Flohmärkten über Wasser zu halten. Ich vermute, dass er die Miete bisher nur mit dem Kautionsgeld, welches er vom alten Besitzer erhalten hat, begleichen konnte.

    Mir stellen sich vor allem folgende Fragen:

    1. Könnte ich ihm fristlos kündigen weil er die Kaution nicht zahlt, obwohl ich ihm bis jetzt keine Aufforderung zur Zahlung der Kaution gemacht habe?

    2. Er hat eine Kündigungsfrist von 6 Monaten, da er seit knapp 8 Jahren in der Wohnung lebt. Ich vermute, dass er auch nach Ablauf der 6 Monate nicht ausziehen kann, weil er keine Wohnung finden würde. Was wäre der schnellste Weg ihn rauszubekommen? Ich denke, dass er in Zukunft die Miete auch nicht pünktlich zahlen wird.


    3. Von den Anderen Eigentümern im Haus weiß ich, dass er Mitglied in einem Mieterverein ist. Welchen rechtsbeistand würdet ihr empfehlen? Haus ubd Geund, evtl. eine Vermieterrechtschutzversicherung oder doch lieber direkt zu einem Anwalt? Ich stehe kurz vor der Hochzeit und habe momentan verdammt viele Ausgaben, ausbleibende Mietzahlungen würden mich sehr hart treffen.
     
  2. Anzeige

  3. #2 Sweeney, 11.08.2018
    Sweeney

    Sweeney Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    29.07.2014
    Beiträge:
    504
    Zustimmungen:
    724
    Um es milde zu formulieren, ist eine Erstattung der Kaution durch den Voreigentümer an den Mieter höchst ungewöhnlich. Eine derartige "Mittelmann" Konstellation birgt juristischen Sprengstoff.

    Wie üblich wären zunächst die Anspruchsverhältnisse zu klären. Wer hat auf welcher Grundlage einen Anspruch gegen wen? Ohne Kenntnisse der konkreten Vereinbarungen zwischen Mieter und Voreigentümer, sowie Voreigentümer und aktuellem Eigentümer, lässt sich der Sachverhalt nicht seriös beurteilen.

    Dennoch sei erwähnt, dass üblicherweise im Kaufvertrag ein Übegang der Kaution vom Verkäufer an den Käufer geregelt ist. Hierdurch würde der Käufer etwa einen Anspruch gegen den Verkäufer erlangen. Dieser Anspruch könnte sich aus dem Kaufvertrag ableiten und dürfte von der zwischenzeitlichen Erstattung an den Mieter unberührt bleiben.

    Einen Anspruch des neuen Eigentümers gegen den Mieter kann ich bislang nicht erkennen. Es besteht sogar die Möglichkeit, dass der Mieter einen Anspruch gegen den neuen Eigentümer haben könnte auf (erneute) Erstattung der Mietkaution. Behauptet etwa der Mieter die Mietkaution nie erhalten zu haben und fehlt jeder Nachweis, so könnte der Mieter ggf. besagten Anspruch gegen den neuen Eigentümer geltend machen.


    Die Tatsache, dass der Mieter augenscheinlich trotz Erstattung der Mietkaution nicht die volle Miete zahlen kann, ist sicherlich kein gutes Zeichen. Offen bleibt, ob die Kaution tatsächlich an den Mieter ausgezahlt wurde. Bislang liegt lediglich die Aussage des Verkäufers vor ohne geeignete Nachweise.

    Eine fristlose Kündigung aufgrund von Zahlungsrückständen dürfte aus juristischer Sicht einfacher sein als eine Eigenbedarfskündigung. Sollte der Mieter mit zwei Monatsmieten in Verzug geraten, täte er dem neuen Eigentümer sicherlich einen Gefallen - zumindest aus rechtlicher Sicht.

    Wie bereits oben ausgeführt, bedarf es eines Anspruchs gegen den Mieter auf Zahlung der Mietkaution. Diesen Anspruch kann ich aus den bisherigen Informationen nicht erkennen, sodass auch eine hierauf gestützte Kündigung ins Leere führen dürfte.

    In der Praxis haben sich in der Vergangenheit finanzielle Anreize bewährt, um eine Beschleunigung der Abwicklung herbeizuführen. Konkret könnte der Eigentümer dem Mieter den Umzug bezahlen, sofern dieser vor Datum X liegt. Alternativ ist natürlich auch eine pauschale Summe denkbar, die ausgezahlt wird, wenn Mieter vor Tag auszieht und die Wohnung übergibt.

    Ein Fachanwalt für Mietrecht dürfte der richtige Ansprechpartner sein.

    Der Hochzeit und dem Erwerb der Immobilie dürfte eine Planung vorausgegangen sein. Sollte die Finanzierung wirklich so auf Kante genäht sein, dass bereits wenige Monate Mietausfall zum Zusammenbruch führen, dann lief bereits einiges in der Planung schief.
     
  4. #3 Engin688, 11.08.2018
    Engin688

    Engin688 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    11.08.2018
    Beiträge:
    3
    Zustimmungen:
    0
    Ein Schreiben vom alten Eigentümer liegt mir vor, in dem Schreiben bestätigt das Paar den Erhalt der Kaution und dass sie die Kaution an den neuen Eigentümer unverzüglich, ohne Angabe einer genauen Frist, zahlen werden.

    Trotz der Hochzeitsausgaben habe ich noch ein wenig Puffer. Meine Sorge gilt sich der Häufung von Mehrkosten, die im Zuge ausbleibender Mieteinahmen über einen längeren Zeitraum (vielleicht ein Jahr, wenn er sich weigert die Wohnung zu verlassen und den Prozess der Räumungsklage in die Länge zieht) und durch anfallende Prozesskosten einer Räumungsklage entstehen könnten. Da ich zuvor noch nie mit Vermietung zu tun hatte, kann ich auch nicht einschätzen um welche Summen es sich handelt. Wenn man eine relativ hohe Tilgung des Darlehens hat, selbst Miete bezahlen muss und zu dem noch das Hausgeld der Eigentumswohnung bezahlt und keine Miete erhält kommt einiges zusammen, was man beim Kauf so gar nicht auf dem Schirm hat.
     
  5. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    10.116
    Zustimmungen:
    4.383
    So ungewöhnlich ist das gar nicht. Es wird beim Verkauf von vermieteten Wohnungen immer wieder praktiziert, um die mit der Mietrechtsreform von 2001 deutlich verschärfte Nachhaftung des Veräußerers zu umgehen. Ob das eine gute Idee ist, sehen wir gleich ...


    Es geht sogar noch einen Schritt weiter: Nach h.M. wird in der Rückzahlung der Kaution eine Auflösung der Kautionsvereinbarung im Mietvertrag - mithin die einzige denkbare Anspruchsgrundlage, wollte man hier unter kreativer Anwendung irgendwelcher Rechtsfiguren Pflichten des Mieters konstruieren - gesehen. Der BGH hat festgestellt, dass von diesem Grundsatz in Einzelfällen abgewichen werden kann (z.B. wenn der Mieter an der Übergabe der Kaution nicht mitwirkt, hier ging es um ein verpfändetes Sparbuch, BGH VIII ZR 206/10), aber in erster Linie sind durch die Rückzahlung der Kaution alle Ansprüche erloschen.

    Die Durchsetzung von Ansprüchen würde aktuell ja auch schon daran scheitern, dass @Engin688 noch gar nicht im Grundbuch steht. Bleibt die Frage, was eigentlich im Kaufvertrag vereinbart ist. Vielleicht hat sich der Verkäufer gegenüber dem Erwerber hier schadenersatzpflichtig gemacht.


    Die Beratung bei H&G ist ganz nett, wenn man ein paar Auskünfte braucht oder die eigene Rechtsauffassung absichern möchte. Will man sich wirklich mit dem Mieter anlegen, würde ich lieber selbst einen Anwalt beauftragen.
     
  6. #5 Engin688, 12.08.2018
    Engin688

    Engin688 Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    11.08.2018
    Beiträge:
    3
    Zustimmungen:
    0
    @Andres besagt das von dir angesprochene Urteil nicht, dass der Mieter die Mietsicherheit/Kaution an mich weiterleiten muss?

    „Grundsätzlich kann der neue Eigentümer einer vermieteten Immobilie vom Mieter nicht erneut die Leistung einer Mietsicherheit verlangen, wenn der Mieter diese mietvertraglich vereinbarte Kaution an den vorherigen Vermieter geleistet hatte.

    In den Fällen allerdings, in denen der vorherige Eigentümer vor der Übertragung des Wohnungseigentums die Mietsicherheit an den Mieter zurückgegeben hat, ist dieser nach Treu und Glauben in der Pflicht, dem neuen Vermieter der Wohnung auf Verlangen erneut Kaution zu leisten. Er kann sich dieser Pflicht auch nicht mit dem Hinweis entziehen, dass der ehemalige Vermieter die Mietsicherheit freiwillig rückerstattet hat.“
    (Urteil des BGH vom 07.12.2011, VIII ZR 206/10)

    Hier erklärt ein Rechtsanwalt (kann leider keine Links posten), bezogen auf das obengenannte Urteil, dass der Mieter die Mietsicherheit an den neuen Eigentümer, also an mich, übertragen muss. Wieso sollte der alte Eigentümer denn jetzt evtl. noch mir gehenüber Schadenersatzpflichtig sein?
     
  7. #6 ehrenwertes Haus, 12.08.2018
    ehrenwertes Haus

    ehrenwertes Haus Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    13.10.2017
    Beiträge:
    4.429
    Zustimmungen:
    2.699
    Ich habe dir die entscheidenden Worte für deinen Fall mal hervorgehoben.

    D.h. solange du nicht die Zahlung einer Kaution vom Mieter forderst, braucht er dir auch keine zukommen lassen.

    Sprich doch mal mit dem Mieter wie er dir die Kaution zukommen lassen möchte, als Kautionssparbuch, Bürgschaft oder per Überweisung.
    Egal welche Kautionsvariante dein Mieter oder bevorzugt, kannst du einen Termin setzen (schriftlich!) bis wann die Kaution bei dir eingegangen sein muss, z. B. bis Ende diesen Monats.
    Ich bin mir zwar nicht ganz sicher, aber ich glaube in diesem Fall hat der Mieter keinen Anspruch auf Ratenzahlung der Kaution.
     
  8. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    10.116
    Zustimmungen:
    4.383
    Erstens steht das nicht in deinem Zitat, zweitens halten wir uns vielleicht einfach an das Urteil selbst, statt an irgendwelche nichtamtlichen Leitsätze oder journalistische Berichterstattung - ist ja heute alles leicht und kostenlos zugänglich, zumindest wenn der BGH oder die Obergerichte entscheiden. Dort steht unter Rn. 11:

    "Das Berufungsgericht hat mit Recht angenommen, dass die Klägerin gegen den Beklagten Anspruch auf Leistung der in der Ergänzungsvereinbarung zum Mietvertrag vom 16./20. Juni 2000 vereinbarten Kaution hat. Dem steht nicht entgegen, dass die Rechtsvorgängerin der Klägerin mit deren Zustimmung die vom Beklagten aufgrund der Vereinbarung vom 16./20. Juni 2000 ursprünglich geleistete Kaution an den Beklagten zurückgegeben hat. Denn darin liegt, wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat, aufgrund der besonderen Umstände des vorliegenden Falles kein Verzicht der Vermieterseite auf die vereinbarte Kaution." (Hervorhebung durch mich.)

    Das heißt: Ohne die "besonderen Umstände des vorliegenden Falles" hätte die Rückgabe der Kaution einen Verzicht auf die Kautionsvereinbarung bedeutet. Genau das steht auch im ersten Absatz deines Zitats, nur anders formuliert.


    Weiter zu den besonderen Umständen: Die lagen in dem Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, in der Art der Anlage der Kaution. Die Kaution war ein vom Mieter verpfändetes Sparbuch. Eine solche Kaution kann der Vermieter nicht einfach beim Verkauf übertragen. Hier ist die Mitwirkung des Mieters erforderlich, damit die Bank den Verpfändungsvermerk auf den Käufer ändert. Diese Mitwirkung hat der Mieter aber verweigert. Der Vermieter hat daraufhin die Rückgabe der Verpfändung erklärt (damit war die Kaution effektiv an den Mieter zurückgegeben) und später hat der Käufer eine neue Kaution gefordert.

    Diese Umstände sind in dem von dir zitierten zweiten Absatz falsch dargestellt. Der Mieter schuldet nicht etwa direkt die erneute Zahlung aus Treu und Glauben, wie dort behauptet wird. Vielmehr schuldet er die Mitwirkung an der Übertragung der Kaution, zumindest solange ihm daraus selbst keine Nachteile erwachsen. Erst wenn das verweigert wird, kommt das Vorgehen mit Rückzahlung und erneuter Einzahlung in Betracht.


    Besondere Umstände, insbesondere die Verweigerung der Mitwirkung an der Übertragung der Kaution bzw. dass eine Mitwirkung überhaupt erforderlich wäre, kann ich in deinem Fall nicht erkennen. Es bleibt damit beim Grundsatz.


    Wenn er sich im Kaufvertrag zur Übergabe der Kaution verpflichtet hat, nun aber durch sein Verhalten die Kautionsvereinbarung im Mietvertrag insgesamt ins Nirvana überführt hat, dürfte er wohl zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens verpflichtet sein.


    Richtig, er muss nämlich gar nicht zahlen.
     
  9. #8 Melanie123, 16.08.2018
    Melanie123

    Melanie123 Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    15.10.2014
    Beiträge:
    282
    Zustimmungen:
    146
    Wenn beide im Mietvertrag stehen, dann haften auch beide idR. gesamtschuldnerisch. Zumindest habe ich bisher nichts gelesen, das dagegen spräche.
    https://www.mietrecht.org/mietschulden/gemeinsamer-mietvertrag-mietrueckstaende/

    Das bedeutet für Dich, dass es durchaus Sinn macht, mal die Dame zu kontaktieren.
    Vor allem aber könnte es sein, dass die Kündigung an beide zugestellt werden muss. Da noch mal den Mietvertrag lesen.
     
Thema:

Eigenbedarfskündigung, nicht gezahlte Kaution

Die Seite wird geladen...

Eigenbedarfskündigung, nicht gezahlte Kaution - Ähnliche Themen

  1. Eigenbedarfskündigung überreichen, wer zählt als Zeuge?

    Eigenbedarfskündigung überreichen, wer zählt als Zeuge?: Hallo, meine Eltern (beide Vermieter) wollen die aktuellen Mieter ihrer Wohnung wegen Eigenbedarf für mich(Sohn) kündigen. Zur Sicherheit werden...
  2. Unvollständige Kaution

    Unvollständige Kaution: Guten Morgen aus dem schönen Niedersachsen, seit etwas über einem Jahr bewohnen meine Familie und ich ein eigenes Haus, welches 2 kleine...
  3. Ist eine Abrechnung über die Kaution trotz Mietaufhebung möglich?

    Ist eine Abrechnung über die Kaution trotz Mietaufhebung möglich?: Hallo und danke im voraus für die Einschätzung, ob trotz folgender Formulierung einer Mietaufhebung noch eine Kautionsabrechnung möglich ist, da...
  4. Eigenbedarfskündigung: berechtigtes Interesse

    Eigenbedarfskündigung: berechtigtes Interesse: Hallo, ich habe eine Frage zum Thema Eigenbedarfskündigung. Nehme wir folgenden Fall an: Person A hat eine Eigentumswohnung (52 m2) seit 3...
  5. Eigentumsübergang - Kaution - wie handhabt ihr das?

    Eigentumsübergang - Kaution - wie handhabt ihr das?: Also, da nun lang und breit in einem anderen Thread über die Kautionen hier diskutiert wurde, würde mich nun konkret interessieren wie ihr als...
  1. Diese Seite verwendet Cookies um Inhalte zu personalisieren. Außerdem werden auch Cookies von Diensten Dritter gesetzt. Mit dem weiteren Aufenthalt akzeptierst du diesen Einsatz von Cookies.
    Information ausblenden