Eigenbedarfskündigung

Dieses Thema im Forum "Kündigung" wurde erstellt von kabus, 03.07.2016.

  1. kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

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    Folgender Sachverhalt:
    1. Vermieter kündigt Mieter fristlos und unter Einhaltung der Frist wegen Pflichtverletzung in ein und derselben Kündigung.
    2. Mieter legt Widerspruch dagegen ein.
    3. Vermieter kündigt wegen Eigenbedarf, vermutlich fingitert.

    Fingiert, weil der Vermieter selbst in die Wohnung will um räumliche Trennung zum eigenen Partner zu haben, Lebensgemeinschaft bleibt aber bestehen - so in der Kündigung verfasst.
    Der Mieter zahlt pünktlich seine Miete, es gibt keine Rückstände. Pflichtverletzungen soll es in Form von Lärmbelästigungen und Beleidigungen gegeben haben.

    Wenn sich der Mieter darauf einlässt und die Wohnung räumt, wie lange kann er den Vermieter später auf Schadensersatz verklagen, sprich wie lange muss der Vermieter die Wohnung bewohnen und selbst einziehen, bevor eine Neuvermietung möglich ist?

    Hätte die Eigenbedarfskündigung überhaupt vor Gericht bestand, erst recht vor dem Hintergrund der circa 4 Wochen zuvor erfolgten fristlosen Kündigung?

    Eine Überprüfung der Selbstnutzung wäre durch Nachbarn und andere Hausbewohner möglich.
     
  2. AdMan

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  3. Syker

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    Hallo kabus,

    Jede Kündigung ist für sich von den anderen Kündigungen unabhängig gültig, sofern die Gründe korrekt sind.
    Es kann also eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden obwohl erst gestern eine Kündigung auf Eigenbedarf ausgesprochen wurde.

    Rein theoretisch ist m.E. eine Eigenbedarfskündigung möglich ohne dann in die WHG einzuziehen und direkt neu zu vermieten.
    Wie gesagt das ist Theorie und in der Praxis wird das wohl nicht vorkommen, da einige Dinge zur richtigen Zeit zusammen kommen müssen und nicht vorhersehbar sein dürfen.

    VG Syker
     
  4. #3 schnubbidubbi, 04.07.2016
    Zuletzt bearbeitet: 04.07.2016
    schnubbidubbi

    schnubbidubbi Neuer Benutzer

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    Ob der Eigenbedarf fingiert ist oder nicht, kann nur ein Richter entscheiden, wenn es zu einem Prozess kommt. Dies kann der Prozess betreffend der zu erwartenden Räumungsklage sein (die der Vermieter anstrengt, wenn du trotz Kündigung nicht ausziehst) oder ein Schadenersatzprozess, den du später anstrengst.

    Wie der Ausgang dieser konkreten Sache sein wird, ist aufgrund der von dir gemachten Angaben offen und hängt ggf. vom Richter ab. Nur ein paar Anmerkungen:

    - Die Eigenbedarfskündigung hat in einem Prozess, in dem es um die Pflichtverletzung geht, keine Bedeutung und interessiert den Richter gar nicht. Andersrum hat aber eine Kündigung wegen Pflichtverletzung Auswirkung auf einen Prozess, indem es um den Eigenbedarf geht, weil es diesen möglicherweise unglaubwürdig erscheinen lässt
    - Wurde schon vorher eine Kündigung versucht und fallengelassen und folgt dann später eine Eigenbedarfskündigung, bekommt der Vermieter vor Gericht auf jeden Fall in Sachen Eigenbedarf Punktabzug. Ein cleverer Vermieter geht dieses Risiko nicht ein und kündigt entweder 100% wegen Pflichtverletzung oder 100% wegen Eigenbedarfs, aber nicht beides direkt hintereinander oder gar gleichzeitig. Das bedeutet aber trotzdem nicht, dass er den Prozess um den Eigenbedarf in diesem Fall sicher verliert. Kann ja tatsächlich so sein, dass wirklich ein Eigenbedarf entstanden ist, nachdem er mit dir schon den Streit angefangen hatte. Hängt dann ganz von den Details ab und wie sehr er das glaubwürdig dem Richter verkaufen kann.
    - Seltsame Begründung ("räumliche Trennung zum eigenen Partner - Lebensgemeinschaft bleibt aber bestehen"). Leider habe ich keine Erfahrung, ob ein Gericht sowas überhaupt dann als Eigenbedarf anerkennt. Würde aber mal eher tippen: kann schon sein.
    - Der neue Vermieter muss nach einer Eigenbedarfskündigung die Wohnung nur so lange beziehen, wie er Eigenbedarf hat. Fällt der Eigenbedarf vor deinem Auszug weg, muss er dich darüber informieren und dir die Gelegenheit geben, in der Wohnung zu bleiben. Bist du aber schon ausgezogen und hast die Schlüssel übergeben, und am nächsten Tag fällt der Eigenbedarf weg, dann kann er machen, was er will. Ist natürlich dann auch immer die Frage, wie glaubwürdig die ganze Sache für den Richter ist. Je länger er drin wohnen bleibt, desto "glaubwürdiger", aber eine starre Frist gibt es da nicht. In diesem konkreten Fall könnte ich mir vorstellen, dass der Vermieter Probleme bekommt, weil der genannte Eigenbedarf ja schon so wischi-waschi ist, dass ein Wegfall ebendieses kurz nach deinem Auszug dann wie komplette Willkür aussieht. Also Punkt für dich. Wirklich sicher aufs Kreuz legen kannst du ihn aber nur, wenn du ihm nachweisen kannst, dass er schon vor deinem Auszug nicht wirklich Eigenbedarf hatte, und beispielsweise schon die Wohnung neu inseriert, bevor du ausgezogen bist.

    Fazit: Der Vermieter scheint nicht der Cleverste zu sein und die Begründung ist in meinen Augen aus Vermietersicht schlecht gewählt. Könnte also sein, dass du einen späteren Schadenersatzprozess gewinnst, besonders, wenn der Vermieter die Wohnung bald wieder vermietet. 100% sicher ist das aber auf keinen Fall. Außerdem muss dir natürlich auch ein Schaden entstanden sein. Angenommen, deine neue Wohnung ist billiger, dann gibt es da schonmal keinen Schaden. Blieben allenfalls noch Umzugskosten. Viel ist das erfahrungsgemäß aber nicht zu holen.
     
  5. Andres

    Andres
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    Es wird nur seltenst "auf Kündigung geklagt" (also eine Feststellung, dass eine Kündigung wirksam ist), meist wird auf Räumung geklagt. Bringt der Vermieter in der Klageschrift zur Begründung vor, dass das Mietverhältnis aus drei verschiedenen Kündigungen heraus beendet wurde, hat man alle drei Kündigungen in einem Prozess. Das ist der Regelfall.

    Während es zwar richtig ist, dass solche nachgeschobenen Eigenbedarfskündigungen einen Beigeschmack haben, wird das letztendlich eine Frage der Begründung sein.


    Du verbindest hier zwei Dinge, die nichts miteinander zu tun haben: Den Anspruch auf Schadensersatz und die Frage, wann der Eigenbedarf nicht mehr als fingiert angesehen werden kann.

    Der Anspruch auf Schadensersatz verjährt regelmäßig nach drei Jahren. Der Beginn dieser Frist ist aber interessant, § 199 Abs. 1 BGB. Hat der Mieter also zunächst (ohne Verletzung wesentlicher Sorgfaltspflichten) keinen blassen Schimmer, dass der Eigenbedarf fingiert ist, dann läuft die Verjährung auch nicht an.

    Die Frage, wann nicht mehr von fingiertem Eigenbedarf ausgegangen wird, ist schwieriger. Es kommt dabei auch nur nebensächlich auf den zeitlichen Ablauf an. Wichtiger ist, ob die behaupteten Gründe tatsächlich vorliegen.
     
  6. kabus

    kabus Erfahrener Benutzer

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    Nur am Rande, ich bin nicht der Mieter, sondern unterstützte einen Bekannten.

    Die Kündigungen wurden von einer Anwaltskanzlei geschrieben, Vollmacht vom Vermieter liegt vor. Im 1. Kündigungsschreiben wurde fristlos und fristgerecht (3 Monate) wegen Pflichtverletzung gekündigt. Dagegen wurde Widerspruch eingelegt.
    Im 2. Kündigungsschreiben dann die Eigenbedarfskündigung mit obiger Begründung sowie die Erwähnung der bereits ausgesprochenen fristlosen und fristgerechten Kündigungen.

    Ob der Anwalt jetzt clever ist, kann ich nicht beurteilen, aber laut Schriftkopf ist er nur Fachanwalt für Erbrecht und Notar. Eine Website existiert auch nicht.
    Nun ja, mein Bekannter hat kommende Woche einen Anwaltstermin.
     
  7. Pitty

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    Weswegen wurde beim 1. mal gekündigt?

    Beim 2. mal Eigenbedarf? Sieht ziemlich doof aus und ist unglaubwürdig, wenn beim 1. mal kein Eigenbedarf vorlag.
     
  8. kabus

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    Wegen "erheblicher Verletzung mietvertraglicher Pflichten". Mehr steht da nicht.
     
  9. Pitty

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    Da wirst Du aber mit der Eigenbedarfskündigung schlechte Karten haben.

    Du solltest Dir einen anderen Anwalt suchen.

    Wenn Du die nur vorgibst um den Mieter los zu werden, dann wird Dich der Mieter verklagen. Umzug, Makler, höhere Miete als bei Dir. Das kann teuer werden.
     
  10. #9 kabus, 10.07.2016
    Zuletzt bearbeitet: 10.07.2016
    kabus

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    Du liest die einzelnen Posts? :016sonst:
     
  11. Pitty

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    Klar erst wegen schlechte Führung raus klagen und wenn man damit keinen Erfolg hat schiebt man die Eigenbedarfskündigung vor. Da hast Du ganz schlechte Karten.
     
  12. kabus

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    Du liest die einzelnen Posts nicht bzw. mit dem Verständnis hapert es. Führe Dir #5 nochmals zu Gemüte.
     
  13. Pitty

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    Was soll man daran nicht verstehen?
     
  14. kabus

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    Immer am Anfang eines Posts beginnen.
     
  15. Pitty

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    Dann wird halt Dein Bekannter schlechte Karten mit dem Eigenbedarf haben. Wer ist mir auch Egal.

    Schlecht beraten wurde der entsprechende Eigentümer auf jedenfall.
     
  16. kabus

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    Und mein Bekannter wird auch keine schlechten Karten haben. ;)
     
  17. #16 Anhalter, 11.07.2016
    Anhalter

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    Pitty, schlaf doch erstmal aus, les den Thread nochmal und dann versuch es aufs neue... das wird dir hier nicht gerecht.
     
  18. Pitty

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    Hauptsache das hällt vor Gericht stand. Für mich sieht es aus, dass der Vermieter den Mieter los werden möchte, das ist aber per Kündigung nicht so einfach. Und wenn der Eigenbedarf nur vorgetäuscht ist, so kann es teuer werden.
     
  19. kabus

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    So sieht's aus Pitty. Aber verstanden hast Du es noch immer nicht ganz. Mein Bekannter ist der betroffene Mieter. ;)
     
  20. Pitty

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    Das habe ich schon verstanden.
    Das selbe habe ich hier schon geschrieben. Ob Du es bist oder Dein Bekannter ist mir immer noch egal.

    Die Rechtsberatung ist in diesem Fall sehr schlecht gelaufen.
     
  21. #20 anonym2, 12.07.2016
    anonym2

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    Hallo Pitty,

    die Geschichte spielt sich mit 3 Personen ab:
    1. Person: Treadschreiber kabus = Bekannter des betroffenen Mieters
    2. betroffener Mieter, der wegen Eigenbedarf gekündigt werden soll
    3. der Vermieter = der Bösewicht, der den Eigenbedarf möglicherweise nur vorschiebt

    Person 1 (kabus) möchte nur im Namen seines Bekannten (des gekündigtenMieters) eine unverbindliche Einschätzung der Situation unsererseits haben.

    Liebe Grüße,
    anonym2
     
    Syker und kabus gefällt das.
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