Eigene Holding? Ab wann lohnt sich eine Immobilien GmbH?

Diskutiere Eigene Holding? Ab wann lohnt sich eine Immobilien GmbH? im Immobilienmarkt /Investments Forum im Bereich Finanzen; Hallo, im Gespräch mit einem Bekannten ließ dieser den Gedanken aufblitzen, seine "zukünftigen" Immobilien über eine GmbH zu erwerben/halten. Da...

KFleischer

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Hallo,

im Gespräch mit einem Bekannten ließ dieser den Gedanken aufblitzen, seine "zukünftigen" Immobilien über eine GmbH zu erwerben/halten.

Da kam mir die Frage ab welcher Anzahl Wohnungen lohnt es, die Immobilien durch eine GmbH/juristische Person halten zu lassen? Falls es nicht auf die Anzahl ankommt: Was ist das ausschlaggebende Kriterium?

Könnt ihr hierzu etwas sagen?
 
BHShuber

BHShuber

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Hallo,

wenn es nicht um eine Beschränkung der Haftung geht, dann hat eine GmbH gegenüber Immobilien im Privatvermögen keinerlei Vorteil, doch für Rechtsanwälte, Notare und Steuerberater auf alle Fälle, die verdienen gut damit.

Gruß
BHShuber
 

KFleischer

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Wie funktioniert die Haftungsbeschränkung in diesem Falle. (Bzgl. der Finanzierung sollte da ja nicht allzuviel gehen, da die Banken immer ein Durchgriffsrecht haben wollen. )

Gibt es generell eine "Faustformel"? Sowas wie "Ab 10 Wohnungen ist das Risiko von XYZ so hoch, dass man das lieber in eine GmbH auslagert", oder gibt es so etwas da nicht?
 
AJ1900

AJ1900

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Ich persönlich würde das vergessen. Eine GmbH hilft im grunde kaum, da du für jegliche Kredite von der Bank eh gezwungen bist privat zu bürgen. Und die Bankkredite werden wohl genau das sein, was das Riskio einer solchen Unternehmung aus macht.
Wenn du also nicht ein Herz für Notare und Steuerberater hast, wäre mir kein im Ergebniss realistischer Vorteil bekannt. Eher noch der Nachteil das du alles offen legen darfst.
 
taxpert

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... ist das Risiko von XYZ so hoch ...
Das Hauptrisiko eines Vermieters ist der Mietausfall und dagegen schützt auch eine GmbH nicht! Andererseits muss ich als GmbH-Geschäftsführer -anders als "Privat-"Vermieter!- bei hohen Mietausfällen schon genau aufpassen, wann ggf. ein Insolvenzantrag zu stellen ist, denn Insolvenzverschleppung ist eine Straftat.

taxpert
 

Anhalter

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@taxpert korrigier mich wenn ich falsch liege, aber bei der GmbH hab ich doch "nur" eine Steuerlast von ~30% aufs Ergebnis, was wohl niedriger sein dürfte als der persönliche Steuersatz. Wenn ich das jetzt reinvestiere oder damit Verpflichtungen tilge, sollte ich doch einen Vorteil haben?
 
taxpert

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@taxpert korrigier mich wenn ich falsch liege, aber bei der GmbH hab ich doch "nur" eine Steuerlast von ~30% aufs Ergebnis, was wohl niedriger sein dürfte als der persönliche Steuersatz. Wenn ich das jetzt reinvestiere oder damit Verpflichtungen tilge, sollte ich doch einen Vorteil haben?
Grundsätzlich sogar nur 15% KöSt plus Annex-Steuern, denn GewSt dürfte wegen §9 Nr.1 Satz 2 GewStG nicht anfallen!

Solange das Geld dabei innerhalb der GmbH bleibt, also dort reinvestiert wird oder Verbindlichkeiten der GmbH getilgt werden, stimmt das! Die meisten Leute "vergessen" oder "übersehen", dass es sich bei der GmbH und dem Anteilseigner um zwei total getrennte Rechtsentitäten handelt. Auch wenn die GmbH zu 100% mir gehört, so ist das Geld der GmbH nicht mein Geld und Immos, die ich in die GmbH eingelegt habe, sind nicht mehr meine Immos! Jede Verwendung des Geldes der GmbH, dass zu einem Abfluss aus der Vermögenssphäre der GmbH führt, also z.B. Geschäftsführergehalt oder offene und verdeckte Gewinnausschüttungen, führt zu einer ggf. zusätzlichen Versteuerung auf Ebene des Gesellschafters!

Erwirtschaftet die GmbH jedoch Verluste, so kann man diese nicht mit den persönlichen Einkünften verrechnen, sondern nur mit künftigen Gewinnen der GmbH!

Daneben ist zu bedenken, dass etwaige Wertsteigerungen der Immos -egal ob diese an die GmbH veräußert wurden, an sie verpachtet oder unentgeltlich überlassen wurden- nicht der 10-Jahres-Frist des §23 EStG unterliegen, sondern dauerhaft steuerverhaftet sind.

taxpert
 
immobiliensammler

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Ich kenne nur einen Spezialfall, in dem das sinnvoll ist, aber das eher mit Trickserei als mit seriöser Anlage zu tun.

Konkreter Fall:
Verkauf eines großen Gewerbegrundstücks mit ehemaliger Betriebstankstelle, im Bereich der Tankstelle ist der Boden verunreinigt, geschätzte Sanierungskosten (Ausbaggern, Entsorgen als Sondermüll etc.) sind fast höher als der Bodenwert des Gesamtgrundstücks, obwohl das "versuchte" Gebiet nur rund 500 m² ausmacht bei rund 20.000 m² Gesamtfläche.

Das ist dann auch der einzige Fall, der mir einfällt, wo sich eine GmbH rechnet. Die GmbH kauft das Grundstück, teilt dieses, behält die verseuchte Ecke und verkauft das saubere Teil weiter. Dann geht die GmbH halt irgendwann wegen der Sanierungskosten in Insolvenz.

Ergebnis: Ein billig eingekauftes sauberes Grundstück, nur der Ruf ist halt dahin, da die Allgemeinheit auf den Sanierungskosten hängen bleibt.
 
Goldhamster

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Hallo,
mir fällt noch etwas ein:
Kauf, anschließende Teilung eines Mfhs.
Anschließend Einzelverkauf der Wohnungen und Gewerbeinheiten an sog. "Investoren".

Die GmbH schützt vor evt. Rückforderungen der sog. "Investoren", die vielleicht gemerkt haben auf was sie sich da eingelassen haben.

GH
 
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Baeuerlein

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Hallo,
mir fällt noch etwas ein:
Kauf, anschließende Teilung eines Mfhs.
Anschließend Einzelverkauf der Wohnungen und Gewerbeinheiten an sog. "Investoren".

Die GmbH schützt vor evt. Rückforderungen der sog. "Investoren", die vielleicht gemerkt haben auf was sie sich da eingelassen haben.

GH
Guten Abend,

das klingt eigentlich ganz interessant. Hier wäre einmal mein Gedankenweg folgender (fiktiver Fall): Ich erwerbe Beispielsweise ein Modernisierungsbedürftiges 8 Familienhaus durch eine GmbH, diese modernisiert die Immobilie im gesamten und hübsche die Wohnungen nach Interessenten Wunsch auf. Anschließend verkauft die GmbH die Wohnungen an Interessenten. Als Gewinn für meine Arbeit stelle ich mir hier z.B. 20.000€ Gehaltsauszahlung sowie eine ETW ins Privatvermögen vor. Die anderen Wohnungen werden gewinnbringend verkauft sodass oben genannte *Traumvorstellungen* rausspringen.

Ist sowas möglich und wie ist sowas dann zu versteuern? Das Risiko sollte ja hier bis auf die eventuell am Anfang zu vergeben Bürgschaft in der GmbH bleiben?

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Goldhamster

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Hey Bauerlein,
ich glaube, das ist in der Realität leicht schwieriger gestaltet als hier mit 3 Sätzen geschrieben.

Dass soetwas durchaus von Leuten gemacht wird, kannst du in div. Reportagen auf Youtube sehen. Stichwort u. a. ENTMIETUNG

GH
 
Baeuerlein

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Hey Bauerlein,
ich glaube, das ist in der Realität leicht schwieriger gestaltet als hier mit 3 Sätzen geschrieben.

Dass soetwas durchaus von Leuten gemacht wird, kannst du in div. Reportagen auf Youtube sehen. Stichwort u. a. ENTMIETUNG

GH
Werde ich mir einmal anschauen, finde das ganze recht interessant. Denke auch das ist eine richtig lukrative Geschäftsidee. Der einzige Knackpunkt an der Sache ist nur der, wie komme ich an diese Objekte und ich denke auch genau hier scheitern 96% auf Dauer daran.

Aber mich interessiert dieses Thema generell daher werde ich mir das einmal anschauen. Danke für deinen Tipp.

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Duncan

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Werde ich mir einmal anschauen, finde das ganze recht interessant. Denke auch das ist eine richtig lukrative Geschäftsidee. Der einzige Knackpunkt an der Sache ist nur der, wie komme ich an diese Objekte und ich denke auch genau hier scheitern 96% auf Dauer daran.

...

diesen Gedankengang teilen viele und das schon seit Jahrzehnten. Einige mit mehr, andere mit weniger Erfolg. Eine ganz große Zeit solcher Modelle war die direkte Nachwendezeit in der nicht wenige Zahnwälte und sonstige Glücksritter mit dicken Geldbündeln durch den "wilden Osten" marodierten. Der mit weitem Abstand bekannteste: Dr. Jürgen Schneider.

Sanierungsbedürftige Objekte gibt es noch und nöcher, auch heute noch. Bei einem Teil ist immer noch die Eigentumsfrage in Folge von Rückforderungsansprüchen, insbesondere aus damals jüdischem Eigentum, ungeklärt. Bei meinem Elternhaus dauerte der "Kampf" auch nur fast 15 Jahre und das ging nur so schnell, da der intensiv verfolgt wurde. Und dann kommt halt die Frage was will man mit dem fertig saniertem Haus anfangen? Nicht in jeder Region stehen die Käufer oder Mieter Schlange. Wo jetzt ein vergammelter Bau in Berliner Zentrumslage für Faktor 37 versteigert wurde, bekommt man in Forst (Lausitz) durchaus gut erhaltene Wohnblöcke für unter Faktor 10...

Lohnen kann sich eine GmbH, KG oder sonstige Gesellschaftsform aber auch aus ganz anderen Gründen. Insbesondere wenn es um die Beschäftigung von eigenen Arbeitnehmern und die Erbringung weiterer Dienstleistungen geht. Hier ist auch mal ein Blick in die Richtung Firmenübernahme/gabe an Erben/Kinder oder Fremde und deren steuerliche Folgen zu werfen. Insbesondere wenn man da mal kleinere "Fehler" gemacht hat, wie z.B. eine Immobilie auf den Namen der falschen steuerlich ungünstigen (juristischen) Person gekauft. Da wird man dann zum Einzelunternehmen ohne es zu ahnen und schlittert dann in Geschäftsaufspaltungen usw.

Ohne einen sehr kompetenten Steuerberater an deiner Seite vergiss den Gedanken ganz schnell. Und bilde dir nicht ein, dass es da ein vorgefertigtes Muster für alle passend gibt.
 

KFleischer

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Erstmal danke an alle Antworter. Ich bin begeistert.
Ich nehme für mich erstmal einfach an, dass das Thema fürs erste keines ist. Ich möchte mittelfristig 10+ WE besitzen, und das geht dann wohl auch erstmal ohne Holding.
 
immodream

immodream

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Hallo KFleischer,
als Kleinvermieter mit 10+ WE brauchst du sicherlich keine Holding oder ähnliches.
Ich habe einige Leute kennengelernt, die so ca. 100 Mietobjekte ( nicht Wohnungen ) besitzen.
Die haben natürlich nur für die Vermietung , Verwaltung und den eigenen Handwerkerservice eine GmbH gegründet.
Grüße
Immodream
 

diaka

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Hallo KFleischer,
als Kleinvermieter mit 10+ WE brauchst du sicherlich keine Holding oder ähnliches.
Ich habe einige Leute kennengelernt, die so ca. 100 Mietobjekte ( nicht Wohnungen ) besitzen.
Die haben natürlich nur für die Vermietung , Verwaltung und den eigenen Handwerkerservice eine GmbH gegründet.
Grüße
Immodream
Was ich mich frage: Mit 100+ Mietobjekten haben die mit ihrer eigenen GmbH ja nicht angefangen. Irgendwann kommt man ggf. dort an. Und an welchem Punkt auf dem Weg dahin wurde dann auf die GmbH umgestellt? Und vor allem, ist dass dann ohne weiteres möglich, wenn vorher alles privat gehalten wurde?

Irgendwann kommt der Punkt, an dem man definitiv darüber nachdenken sollte. Nur wann?

Und aus welchen Motiven? Erbnachfolge finde ich schon einen wichtigen Punkt.

Dann ist auch die Frage ob man von den Mieteinnahmen in der Rentenphase leben will oder ob man eher nach 10-Jahren privat veräußern will, um Gewinne einzustreichen.

Viele Grüße
 
immodream

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Hallo diaka,
wann diese Leute umgestellt haben , interessierte mich nicht.
Die haben mir nur den guten Tipp gegeben, nicht zu versuchen , so groß zu werden wie sie.
Oder so groß zu werden, das man sich selbst nicht mehr um das tägliche Geschäft kümmern muß.
Hab mich für den ersten Ratschlag entschieden und kenne meine Mieter noch persönlich und gebe denen das Gefühl, das ich mich um sie kümmere.
Grüße
Immodream

Hallo ,
die Objekte waren beim Verkauf immer im Privatbesitz. Ich habe also nichts von einer GmbH gekauft.
Die war nur für Vermietung, Reparatur, Kauf und Verkauf verantwortlich.
 
taxpert

taxpert

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Irgendwann kommt man ggf. dort an. Und an welchem Punkt auf dem Weg dahin wurde dann auf die GmbH umgestellt?
Den Zeitpunkt nennt Dir dein Steuerberater! Es ist dann wahrscheinlich der Zeitpunkt, an dem er meint etwas mehr Geld an Dir verdienen zu müssen!

Und aus welchen Motiven? Erbnachfolge finde ich schon einen wichtigen Punkt.
Grundsätzlich kann es Dir egal sein, ob deine Erben sich um die Verteilung einzelner Wohneinheiten streiten oder um die Verteilung von GmbH-Anteilen. Im Hinblick auf eine Erbauseinandersetzung erscheint eine Realteilung mit einzelnen Wohneinheiten leichter durchzuführen, als bei GmbH-Anteilen!

Auch steuerlich ist es fraglich, wie das ErbStG im Zeitpunkt meines Dahinscheidens (was hoffentlich noch ein paar Jahre auf sich warten lässt!) aussieht! Jetzt auf eine ungewisse rechtliche Lage in Zukunft hin zu beraten ist der Blick in die Glaskugel. Davon ausgehend, dass das Vermögen so groß ist, dass sowohl bei Vererbung des Immo-Vermögens als auch bei den GmbH-Anteilen ein Betrag X für die ErbSt anfällt, den man nicht mal eben aus der Portokasse bezahlt, tauchen natürlich noch ganz andere Probleme auf!

Handelt es sich im Immos im Privatvermögen, kann der Erbe ziemlich zügig ein oder mehrere Wohneinheiten steuerfrei verkaufen, um die Steuer zu begleichen!

Der Erbe der GmbH hat "nur" GmbH-Anteile! Es ist fraglich, ob man auf die Schnelle jemand findet, der einem 2,5% der GmbH-Anteile abkauft! Bleibt also nur, dass die GmbH verkauft! Der Erbe ist zwar durch die Erbschaft Eigentümer der GmbH-Anteile, aber nicht Geschäftsführer der GmbH geworden. Die GmbH kann also nicht sofort verkaufen, da sie gar nicht handlungsfähig ist! Also ab zum Notar, Gesellschafterversammlung einberufen und abhalten, GeFü-Vertrag beschließen und auf die Eintragung beim Registergericht warten!

Dann verkauft die GmbH die gleichen Wohneinheiten wie die Privatperson, muss natürlich auf den Gewinn KöSt und SolZ abführen und das Geld an den Gesellschafter unter Berücksichtigung der anfallenden KapESt überweisen! Das Ganze kann natürlich den möglichen Steuervorteil bei der ErbSt auffressen oder sogar übersteigen.

Mit 100+ Mietobjekten haben die mit ihrer eigenen GmbH ja nicht angefangen.
Warum nicht? Das wäre einer der wenigen Gründe, die für die Gestaltung mit einer Kapitalgesellschaft sprechen würden! Dann allerdings nicht GmbH (Anteilsveräußerung zu kompliziert und zu teuer!), sondern als AG! Ich sammle dann über die Ausgabe von Aktien das Kapital von Dritten ein, um eben nicht die E>TW oder das 8-Parteien-Haus zu erwerben, sondern gleich drei Wohnblocks mit 500 WE!

taxpert
 
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