Eigenes Haus z.T. vermieten (50 / 50 %)

Diskutiere Eigenes Haus z.T. vermieten (50 / 50 %) im MV - Allgemeine Fragen Forum im Bereich Mietvertrag über Wohnraum; Wir überlegen ein Haus (160 qm auf 2 Etagen) z.T. zu vermieten. Das wäre dann das OG 80 qm + unausgebautes Dachgeschoss (als Kellerersatz). Dazu...

  1. GaToR

    GaToR Neuer Benutzer

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    Wir überlegen ein Haus (160 qm auf 2 Etagen) z.T. zu vermieten.

    Das wäre dann das OG 80 qm + unausgebautes Dachgeschoss (als Kellerersatz).

    Dazu die folgenden Fragen:

    1. Muss beim Kauf des Hauses das Haus aufgeteilt werden, damit die Finanzierungskosten + Nebenkosten steuerlich berücksichtigt werden können?

    2. Welche Umbaumaßnahmen (Strom, Heizung) müssen durchgeführt werden (z.B. zur Abrechnung mit dem Mieter und können diese steuerlich berücksichtigt werden?

    3. Hat man Probleme, wenn man später den Teil des Hauses wieder selbst nutzen möchten (nach 2 Jahre, nach 5 Jahren, nach 10 Jahre) außer die Kündigungsfristen einzuhalten?

    Freue mich über jede Antwort!
     
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  3. RMHV

    RMHV Erfahrener Benutzer

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    Nein, anteilige Aufteilung reicht aus.

    Diese Frage ist nicht abschließend zu beantworten. Zwingend erforderlich ist überhaupt nichts. Der Mietvertrag muss nur passend gestaltet werden.

    In einem Haus mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, kann selbst für die Heiz- und Warmwasserkosten eine Aufteilung beliebig vereinbart werden.
    Ohne entsprechende Vereinbarung wäre allerdings die Heizkostenverordnung zu beachten. Zur verbrauchsabhängigen Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten wären Heizkostenverteiler oder Wärmemengenzähler und Warmwasserzähler einzubauen.
    Sinnvoll wird sicher auch ein eigener Stromanschluss für die vermietete Wohnung sein.

    Nein... oder zumindest nur die grundsätzlichen Probleme, die bei einer Vermieterkündigung immer bestehen. Ob der Mieter nach einer Vermieterkündigung auch fristgerecht auszieht, ist nicht vorhersehbar.
     
  4. #3 Michael_62, 05.06.2009
    Michael_62

    Michael_62 Erfahrener Benutzer

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    Du hast dich also entschlossen das Betonhaus zu kaufen und das Untermietermodell zu fahren. Mut, Mut.

    Ohne dir raten zu wollen, ist das deine erste Immobilie?

    Steuerrechtlich kann das Modell interessant sein. Warum lässt du nicht eine Gesellschaft von dir das Haus kaufen und vermietest an deine Frau und den Mieter. Dann kannst du alle Zinsen steuerlich abziehen. Der Nachteil der Immobilie im Betriebsvermögen interessiert dich zu Lebzeiten eh nicht.
     
  5. GaToR

    GaToR Neuer Benutzer

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    Entschieden ist noch nichts - aber die Flexibilität und auch der "Bauch" spricht derzeit eher für diese Objekt - auch wenn die Sanierung teuer werden kann bzw. wird. Die Vermietungslösung wird nur evtl. gestartet - aber es ist natürlich interessant den Aufwand einzuschätzen.

    Das Niedrigenergiehaus ausschließlich "Familien-Lösung" nutzbar.

    Nein. Ich habe bereits eine Eigentumswohnung. Ich danke dir aber auf jeden Fall für deinen Rat. Mut gehört immer dazu ;-)

    Eigenkapital ist so hoch, dass der selbstgenutzte Bereich bar bezahlt werden. Der andere Teil wird dann evtl. vermietet. Komplett zu vermieten hört sich (für mich) abenteuerlich an, wenn ich selbst auch im Objekt wohne und gleichzeitig Vermieter und Mieter bin.

    Primär geht es um den derzeit leerstehenden Bereich. Weiterhin würden die Sanierungskosten meinen Ertrag mindern. Soweit ich weiss kann man aber nur 15 % der Erschaffungskosten kurzfristig abschreiben. Hat hierzu jemand Erfahrungen, wie das geregelt ist...?
     
  6. #5 Michael_62, 05.06.2009
    Michael_62

    Michael_62 Erfahrener Benutzer

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    Steuerrechtlich Beratung gibts beim Steuerberater,,,

    Denk mal folgendes: Gütertrennung, vermögensverwaltende kleine GmbH deiner Frau kauft. Du mietest zu 80% ortsüblich und setzt kein Eigenkapital oder halt 10%an. Flupp ... und schon sind die Schuldzinsen abzugsfähig??......

    Dein Eigenkapital legt deine Frau nach Schenkung in der Form von Aktien in die Gesellschaft. Dann ist die Dividende fast Steuerfrei, und Abgeltungssteuer entfällt.


    Nur mal als Anstoss: Sofort abschreiben geht gar nichts..

    Du musst da über den Gesamtzeitraum mit allen Steuern rechnen. Dafür gibt´s XLS Tabellen.
     
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