Eigenfinanzierte Wohnung zum vermieten - lohnt es?

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von AtheApe, 12.01.2016.

  1. #1 AtheApe, 12.01.2016
    AtheApe

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    Sehr geehrte Damen und Herren,

    im Moment spiele ich mit dem Gedanken eine ETW anzuschaffen, habe mich aber in diesem Bereich noch keinerlei Erfahrung. Hintergrund ist hier, dass ich das in Betongold haben möchte, da ich es für am sichersten halte und das ggf. die Schwiegermutter Mieterin werden soll. Daher auch meine Frage: Macht ein Kauf einer Wohnung wirklich Sinn? Folgende Rahmenbedingungen sind aktuell gegeben:

    - Preis 200.000€ (inkl. Nebenkosten)
    - Komplett eigenfinanziert
    - Ledig, ohne Kinder
    - Ca. 70m²
    - Angenommenes Hausgeld / Rücklagen 200€
    - Einkommen 5000€ brutto
    - Ca. Kaltmiete 650€-700€

    Was würde bei diesen angenommenen Werten
    - steuerlich geltend gemacht werden können?
    - welcher Betrag würde in etwa netto übrigbleiben?

    Kann man die Fragen beantworten ohne groß Arbeit rein zu stecken? Gibt es eine Art Formel wo man die Netto EK ausrechnen kann? Was kann alles steuerliche als V&V abgesetzt werden?

    Falls es nicht easy geht … wer kann mir bei sowas helfen?

    Danke AtheApe
     
  2. AdMan

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  3. #2 Pharao, 12.01.2016
    Zuletzt bearbeitet: 12.01.2016
    Pharao

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    Hi AtheApe,

    Steuerfragen solltest du am besten auch mit einem Steuerberater besprechen. Als zweites solltest du dich m.E. mal mit den Vor- & Nachteilen einer Eigentumswohnung befassen und auch was es bedeutet Vermieter zu sein, sei es Buchhaltung, Abrechnung oder Mietrecht, ect. Desweiteren solltest du dir m.E. auch vorab gut überlegen, ob du wirklich an Verwandte, Bekannte oder Freunde vermieten willst, gerade weil es für manche sehr schwer ist privates mit geschäftlichem zu trennen.

    Wäre es dann nicht sinnvoller, wenn du dir eine Immobilie zulegst, die du dann selber nutzt? Allerdings muss man dazu sagen, an eine selber genutzte Immobilie stellt man i.d.R. etwas andere Ansprüche, als wenn diese rein zum vermieten seinen soll.

    Pauschal wird man dazu keine Antwort geben können - es kommt auf deine individuellen Umstände drauf an.

    Das kommt u.a. ein bischen darauf an, in welchem Zustand die Immobilie ist? Denn von den Mieteinnahmen legt man i.d.R. einen gewissen Teil zurück (der durchaus sehr stark variieren kann), falls irgendwann mal wieder Kosten anfallen sei es für Reparaturen, Sanierungen oder Modernisierungen. Und neben den vorhersehbaren Ausgaben kommen gelegentlich eben auch immer mal wieder unvorhersehbare Ausgaben dazu. Da sollte man nicht gleich Pleite sein.

    Desweiteren spielt gerade bei Eigentumswohnungen auch eine Rolle, ob das Hausgeld ausreichend bemessen ist bzw. wieviel im Gemeinschaftstopf drinnen ist. Manchmal wird das m.E. etwas zu knapp bemessen und das bedeutet dann für dich ggf., das du eine Sondereinlage tätigen musst (wo wir im übrigen m.E. auch wieder bei den Nachteilen einer Eigentumswohnung sind, weil du eben das nicht alles alleine Entscheiden kannst, was "wann, wo, wie" gemacht wird).

    Interessant könnte hier schon noch sein, wo steht das Objekt bzw. wie ist da die Nachfrage vor Ort nach Wohnraum zu dem angepeilten Mietpreis? Oder in welchem Zustand befindet sich das Haus und die Wohnung, usw. ? Also passt die Lage, die Ausstattung, die Nachfrage, ect der Immobilie zur Miete & zum Kaufpeis? Denn je nach dem können 200.000 Öcken viel oder wenig sein.
     
  4. #3 AtheApe, 12.01.2016
    AtheApe

    AtheApe Neuer Benutzer

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    Vielen Dank für die schnelle Antwort.
    Der Punkt geschäftliches und privates zu trennen ist uns auch schon im Kopf herum gegangen.
    Letztendlich wäre es aber für alle beteiligten die beste Konstellation.

    Ich wohne bereits in einer abgezahlten eigenen Immobilie.

    "welcher Betrag würde in etwa netto übrigbleiben?"
    Beim Steuersatz von ca. 23,23% einer angenommenen Miete von 700€ - 200€Hausgeld würden ca. 115 Euro Steuer pro Monat anfallen. - Stimmt meine Annahme? Zinsen etc. kann ich ja nicht abschreiben da es keine gibt.
    Die Immobilie (Mehrfamilienwohnhaus) wurde 2014 komplett innen und außen renoviert und steht am Bodensee. Wie schon gesagt, innen und außen komplett renoviert und ein eher gehobener Standard.

    VG APE
     
  5. Andres

    Andres
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    So einfach ist das nicht, und zwar nicht nur steuerlich. Im Hausgeld ist ein Teil umlagefähig (Betriebskosten), den du vom Mieter zusätzlich zur Kaltmiete bekommst, entweder als Vorauszahlung oder spätestens bei der Abrechnung nach Ende des Jahres. Steuerlich spielt das höchstens ausnahmsweise eine geringe Rolle und für das wirtschaftliche Ergebnis auch kaum.

    Dann gibt es noch den nicht umlagefähigen Teil, in dem u.a. die Verwaltervergütung und die Instandhaltungen (direkt oder über eine Rücklage) enthalten sind. Diesen Betrag musst du aus deinen Mieteinnahmen bestreiten. Steuerlich wird die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage nicht berücksichtigt - erst bei der Entnahme (d.h. wenn die Maßnahme durchgeführt wird) darfst du entsprechende Abzüge vornehmen. Das macht die Steuer ein bisschen schwer kalkulierbar. Natürlich kann man zu Planungszwecken einfach mal annehmen, dass keine Rücklage gebildet wird und die volle Zuführung sofort abziehbar ist. Man muss sich eben im klaren darüber sein, dass man hier keine exakte Prognose bekommt.

    Zu deinen Gunsten fehlt noch die Abschreibung der Immobile. Abgeschrieben wird nur die Bebauung, nicht das Grundstück, und Kaufnebenkosten werden ebenfalls in diesem Verhältnis aufgeteilt. Die Abschreibung läuft dann 50 Jahre mit 2 %. Wenn ich jetzt einfach mal 1/3 für das Grundstück annehme (Vorsicht: Das kann auch ganz anders laufen), werden von deinen Mieteinnahmen noch 2 % von 133.000 € im Jahr abgezogen, macht 2667 € im Jahr oder 222 € im Monat.

    Ach ja: Tu' dir selbst einen Gefallen und rechne mit Jahresbeträgen.


    Einfache Antwort: Alle Kosten, die dir im Zusammenhang mit der Vermietung so anfallen. Auf die Besonderheiten bei Abschreibung und Instandhaltungsrücklage habe ich oben schon hingewiesen.


    Steuerberater.


    Nein. Viele Faktoren sind vorab nicht oder nur ungefähr bekannt. Vermieten ist eine unternehmerische Tätigkeit und Schwankungen bei Einnahmen oder Ausgaben gehören zum Geschäft. Das ist - neben diversen praktischen Gründen - einer der Gedanken hinter der Empfehlung, in Jahren zu rechnen. Wenn es sich nicht mit vielen Abrechnungsmodalitäten beißen würde, müsste man eigentlich eher in Jahrzehnten kalkulieren.


    Gleiches Problem: Rechnen kann man alles, aber woher bekommt man die Annahmen? Für die erste Sichtung eines Kaufobjekts berechnet man gerne, wieviele Jahre die Kaltmiete fließen muss, bis der Kaufpreis wieder drin ist. Eigentlich sind typische Ankaufsobjekte bei Faktor 12 bis 15, aber bei der aktuellen Marktsituation kann man das oft vergessen. Trotzdem wird jenseits von Faktor 18 die Renditeluft einfach ziemlich dünn, denn früher oder später hast du definitiv auch mal Ausgaben für den Erhalt der Wohnung. Da du aus diesem Korridor wirklich komplett raus bist, wäre mir dieses Objekt eindeutig zu teuer, und zwar auch in guten Lagen.
     
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  6. #5 sara, 12.01.2016
    Zuletzt bearbeitet: 12.01.2016
    sara

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    mit Schwiegermutter :16:

    ja, wenn das so einfach wäre... :057sonst:
    wir haben eine Steuerprogression und da werden die ca. 5000 € (abzüglich Afa) die mehr versteuert werden, bei angenommenen
    ca. 55000 zu versteuernden Einkommen jetzt
    und dann ca. 60000 zu versteuerndem Einkommen
    diese oberen 5000 € nach der Grundtabelle mit ca. 36% von den 60000 versteuert...
     
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