Eigengenutze Wohnung im vermieteten Altbau

Dieses Thema im Forum "Steuer - Vermietung und Verpachtung" wurde erstellt von Altemühle, 09.11.2009.

  1. #1 Altemühle, 09.11.2009
    Altemühle

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    Hallo, bin in Sachen Vermietung und Steuer Anfängerin. Erbitte deshalb Hilfestellung: Nach dem Tod unserer Mutter sind wir jetzt Eigentümer einer 500jährigen Immobilie in der wir aber nicht selbst wohnen. Wir vermieten aber 3 Wohnungen, die ehemalige Wohnung meiner Mutter steht weiterhin leer. Wir wollen sie aus emotinalen Gründen nicht weitervermieten. Wir brauchen diese Wohnung 120qm allerdings, wenn mein Bruder oder ich vor Ort sein müssen, um als Vermieter nach dem Rechten zu sehen oder um eben alle anfallenden Angelegenheiten zu regeln. Wir selbst wohnen 300km entfernt.
    Leider müssen wir für diese Wohnung Betriebskosten an die Gemeinde zahlen etc. Zum Teil ist die Wohnung auch sanierungsbedürftig. Die Ausgaben für die Wohnung schmälert so natürlich unsere Einnahmen. Kann ich diese Verluste steuerlich geltend machen? Kann ich Renovierungskosten absetzen?

    Danke für die Unterstützungen?
     
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  3. #2 lostcontrol, 09.11.2009
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    leerstand kostet geld, und zwar nicht zu knapp. und nicht bei den steuern, sondern auch bei versicherungen etc. dürft ihr die kosten nicht auf die anderen mieter umlegen.

    vielleicht könnt ihr eure emotionen irgendwann ja doch überwinden - die wohnung sollte im winter ja auch wenigstens "überschlagen" (d.h. wenigstens minimal beheizt) werden, sonst habt ihr ruckzuck echte bauschäden.

    das argument dass ihr unterkunft braucht wenn ihr mal vor ort seid halte ich für schwierig. ein hotelzimmer wäre sicherlich deutlich billiger.
     
  4. Capo

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    Es gibt bei der EStErklärung die Anlage "V+V" einkünfte aus Vermeitung und Verpachtung.
    Dort müssen die gewünschten Angaben gemacht werden, wie zB wohnungsgröße und Kaltmiete.

    Dann werden die einahmen mit allen Asugaben verrechnet. Jede Sanierung, jede Reparatur mindert danach die Mieteinahmen.

    Bei den Betriebskosten sieht das dann etwas anders aus.
    1. Die Vorauszahlungen der Bk vom Mieter sind Einahmen, während die Kosten für Versicherung etc dann wieder Ausgaben sind. Im Idealfall sollte das 0 zu 0 aufgehen, weil der Mieter seine gesamten BK bezahlt. Das kann man sich sparen und mit einer kurzen Angabe, dass man das eben miteinander verrechnet, akzeptiert es auch das FA.
    2. Die Vorauszahlungen und die Kosten der BK werden angegeben und heben sich dann auch auf dem Paier (hoffentlich) auf.

    Welche Variante du auch nimmst: Am Ende zählen nur die Einkünfte aus V+V als summe (entweder positiv oder negativ) und darf mit der ESt verrechnet werden.

    BTW: Leerstand sind Kosten bei den BK (das zahlt ihr anteilig). Eine Wohnung, die nicht vermietet werden will (das Fa schaut da schonmal drauf... ohne Werbung keine Vermietung) fällt aus dieser Rechnung raus und schon sind alle anderen Negativeinnahmen (Reps etc) anteilig auf den Leerstand ebenfalls euer Bier...

    Bsp: Rep beim Nachbarn mit 100qm; Kosten 100€. Leerstand 100qm.
    Negativeinahmen dafür 50€.
     
  5. #4 lostcontrol, 09.11.2009
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    offiziell ist's ja garkein leerstand, wenn ich's richtig verstanden hab - sondern die eigentümer nutzen die wohnung selbst, wenn auch nur selten.
    wie ist das nun mit den sanierungskosten? die darf man doch bei eigennutzung nicht absetzen oder hat sich da zwischenzeitlich was geändert?
     
  6. #5 Altemühle, 09.11.2009
    Altemühle

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    genau, da da auch noch ne alte therme drin ist und dazu die Wohnung schlecht isoliert ist, kostet uns die wohnung im Winter ein relatives Vermögen. Aber wir werden dann wohl in den sauren Apfel beißen, die Wohnung ist nicht zu vermieten, eher wollen wir dann irgendwann das gesamte Haus verkaufen.
    Kann die Gemeinde von uns Zweitwohnungssteuer verlangen, wenn wir dort nicht gemeldet sind?
    Aber wäre schon gut wenn wir irgendwie unsere Steuerlast senken könnten, zumqal die Mieteinnahmen sich im Jahr netto nicht mehr als auf 11000 Euro belaufen und wir keine Rücklagen bislang für Rep Fälle haben. Uns umschleicht die Angst vor dem Bankrott, jedenfalls insbesondere die Ehefrau meines Brudes dreht völlig ab
     
  7. #6 lostcontrol, 09.11.2009
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    nun, die wohnung ist ja auf euch gemeldet, oder?
    ich würde schon davon ausgehen dass die wohnung auf euch läuft, wenn sie nicht an jemand anderen vermietet ist, auch wenn ihr euch selbst nicht direkt angemeldet habt.
    gut möglich dass die zweitwohnungssteuer dann berechtigt ist, denn de fakto ist das ja eure zweite wohnung.
     
  8. #7 Altemühle, 09.11.2009
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    nein weder mein bruder noch ich sind dort gemeldet, wir sind bei der gemeinde lediglich als hausbesitzer bekannt
    auch hat sich die gemeinde noch nicht wg der zweitwohnungssteuer gemeldet
     
  9. #8 lostcontrol, 09.11.2009
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    ich würde jetzt einfach mal davon ausgehen, dass die wohnung dann auf euch läuft.
    ist vermutlich ganz ähnlich wie mit der stromversorgung - meldet ein ausziehender mieter seinen strom ab, bekommt der eigentümer/vermieter ja auch eine rechnung vom zuständigen versorger, ohne dass er dafür etwas getan hätte.

    dann würd ich an eurer stelle einfach mal abwarten. und wenn ein entsprechender bescheid kommt entsprechend nachfragen.
     
  10. #9 Altemühle, 09.11.2009
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    aber vielleicht akzeptiert das FA ja einen Teil/der Wohnung als Büro einschließlich natürlich anteiliger BkNK?
     
  11. #10 lostcontrol, 09.11.2009
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    vergiss das mit den betriebskosten. von denen interessiert das finanzamt genaugenommen nur die grundsteuer.
    und wenn ihr dort ein büro aufmachen wollt (besser gesagt eine briefkastenfirma, denn ihr wollt das ja garnicht wirklich, oder?), dann muss das a) erstmal erlaubt sein (nicht in jeder gegend ist gewerbliche nutzung erlaubt) und b) fällt dann gewerbesteuer an.
    ausserdem sind die auf dem finanzamt auch nicht blöde - billiger kämt ihr dadurch sicher nicht weg, ihr würdet möglicherweise höchstens noch die scharfen augen des amts auf euch lenken, und die finden dann schon was.

    eine frage noch, du schreibst:

    anfänglich schriebst du ja, ihr WOLLT sie aus emotionalen gründen nicht vermieten.
    wo ist das problem an der wohnung? wenn eure mutter da bis vor kurzem noch gewohnt hat, dann kann's doch nicht so schlimm sein?
    ich meine: ihr habt in dem haus noch 3 andere wohnungen vermietet, ich weiss ja nicht wie gross diese sind, aber so schlimm kann das haus dann doch garnicht sein?

    eine 120qm-wohnung nicht vermietet zu bekommen, das kann ich mir irgendwie so garnicht vorstellen - ich kenne zig leute, die verzweifelt nach sowas zur WG-gründung suchen - ganz abgesehen von familien die echte probleme haben, eine wohnung zu finden die gross genug für sie ist.

    habt ihr denn schon versucht einen mieter zu finden?

    11.000 euro ist doch garnicht so übel für 4 altbauwohnungen. ok, keine luxusmieten, aber dass das nichts wäre kann man ja nun auch nicht behaupten.
     
  12. #11 Altemühle, 10.11.2009
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    ok,ok, ich bin ja unerfahren in sachen vermietung. ich hab mir halt nur gedacht, wenn ein oder zwei mieter anmelden dass die alten thermen defekt sind und diese ausgetauscht werden müssen und dann noch die Dachrinne oder ähnliches kaputt geht oder die fassade gestrichen werden muss fenster erneuert werden müssen dann sind 11000 wenig geld

    die ehemalige wohnung meiner mutter werden wir nicht vermieten, es gäbe sonst keinen grund mehr sich die belastung einer vermietung von 300km abstand zuzumuten. außerdem müssen wir rücklagen bilden also haben wir von den mieteinnahmen nix im prinzip und zahlen nur steuern

    guter rat: das mit dem Büro kann ich knicken!

    wie sieht es denn aus, wenn ich neg. einkünfte in diesem jahr habe. Wir haben jetzt für 7000 Euro eine Wohnung saniert und wieder vermietet. Die gesamten einnahmen belaufen sich auch so auf 7000 ca. weiteres Absetzen von Werbungskosten wie zb Fahrtkosten Reinigung Haus etc. würden die Einnahmen ins negative bringen . Kann ich diesen Verlust ins nächste Jahr ziehen? Wie geht das denn?
     
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