Eigenkapitalrendite

Dieses Thema im Forum "Baufinanzierung" wurde erstellt von LordExcalibur83, 23.02.2012.

  1. #1 LordExcalibur83, 23.02.2012
    LordExcalibur83

    LordExcalibur83 Neuer Benutzer

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    Hallo,

    ich plane gerade den Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung.
    Nun habe ich ein Finanzierungsangebot meiner Bank vorliegen und habe mal in Excel gerechnet.

    Hier ein paar Eckdaten:
    KP: 100t€
    Nettomiete nach nicht Umlagefähigen Kosten und 4% Mietausfallrisiko: ca. 4500€ aktuell
    EK Einsatz: 10% - 10000€

    Nun habe ich in Excel mal etwas gerechnet und bin auf eine Eigenkapitalrendite von knapp 6% über die Restnutzungsdauer von 47 Jahren (laut Gutachten) gekommen. Zur Berechnung bin ich wie folgt vorgegangen:

    1. CF nach Tilgung berechnen (Nettomiete - Zinsen - Tilgung)
    2. Objektwert (ohne Bodenanteil) jährlich um die Abschreibung von 1/47 p.a. veringern und um Wertzuwachs erhöhen.
    3. CF Reihe aufstellen:
    t=0: Eigenkapitaleinsatz (10000€)
    t=1-47: CF nach Tilgung
    t=48: Objektrestwert (Fiktiver Verkauf des Objekts)

    4. Berechnung des internen Zinsfußes über die CF Reihe aus 3 (Excel: IKV)

    Bei der Berechnung bin ich von einer moderaten Mietsteigerung von 1%p.a., einer Objektwertsteigerung von 0,5%p.a. und Nebenkostensteigerungen (nicht Umlagefähig) von 1% ausgegangen.

    Fragen:
    1. Ist die Rechnung von der Methodik her so in Ordnung?
    2. Was sollte eurer Meinung nach hierbei für ein interner Zinsfuß herauskommen, damit ein Investment in diese Wohnung sinnvoll ist.
    3. Wie haltet ihr es mit der Tilgung? Aktuell sieht es hier so aus, dass der CF nach Tilgung in den ersten 5 Jahren leicht negativ ist, dann aber umschlägt. Haltet ihr das so für sinnvoll oder sollte von vorn herein ein pos. CF nach Tilgung entstehen?

    Steuerliche Aspekte habe ich bewusst nicht berücksichtigt, da ich der Meinung bin, dass sich eine Investition auch ohne Steuerersparnis rechnen muss.
    Bin auf eure Antworten gespannt.

    Viele Grüße.
    Sebastian
     
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  3. #2 Pfeifdireins, 24.02.2012
    Pfeifdireins

    Pfeifdireins Erfahrener Benutzer

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    Hallo,
    ich würde mir das nicht trauen. Als erstes sehe ich nirgends etwas von Instandhaltung und Modernisierung, und zweitens finde ich das Eigenkapital zu gering. Ich persönlich finde selbst 50 % knapp. So eine Rechnung wie du sie anstellst verstehe ich aber gar nicht, von dem her magst du recht behalten. Aber auf den ersten Blick (ist wohl Neubau, sonst wärs teuer) denke ich mir so: ganz schöne knappe Kiste. Und hey, das Risiko beim Vermieten kann über den Totalverlust hinaus gehen. Die Gewinnchancen sind dauerhaft maximal 5-6 % wenn du gut bist oder irre ich mich ?
    Gruss,
    P.
     
  4. #3 LordExcalibur83, 24.02.2012
    LordExcalibur83

    LordExcalibur83 Neuer Benutzer

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    Instandhaltungsrücklagen für das Gebäude sind in den nicht umlagefähigen Nebenkosten enthalten. Was ich bisher noch nicht berücksichtigt habe (aber auf jedem Fall tun sollte) sind Rücklagen für Modernisierungen oder Instandhaltung an der Wohnung selbst.

    Eigenkapital wären grundsätzlich auch über 100% vorhanden. Das möchte ich aber nicht für den Kauf der Immobilie einsetzen. Die Zinsen sind momentan günstig, daher der Hohe Fremdfinanzierungsanteil.

    Es handelt sich bei der Immobilie um einen sanierten Altbau aus den 1920er Jahren ins guter Innenstadtlage in Berlin.
     
  5. icke

    icke Erfahrener Benutzer

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    Ich find die Wohnung auch bannig teuer, aber was soll`s.
    Kennst du dich in Berlin aus ? Frag ja nur....
    Was ist denn bei dir gute Innenstadtlage ? Berlin erlebt momentan einen ziemlichen Hype und hippe Wohnviertel wechseln sich gerne mal ab. Nebenbei bemerkt: Berlin ist momentan auch ziemlich oft in den Schlagzeilen, von wegen überteuerte Preise für Wohnungen und dem anschließendem Totalverlust für die Käufer.
    Und wenn ich bei dir dann lese: knapp 20zig fach - na ja. Schau bitte mindestens 2 mal hin ! Und es gibt sehr,sehr gute Anwälte für Immobilienrecht, eventuell so einen VOR dem Kauf kontaktieren.

    Viele Grüße,
    Icke
     
  6. #5 Albert1955, 26.02.2012
    Zuletzt bearbeitet: 30.03.2012
    Albert1955

    Albert1955 Erfahrener Benutzer

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    Kaufen aber richtig

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