eigenmächtige Sanierung ohne Legitimation der Hausverwaltung

Diskutiere eigenmächtige Sanierung ohne Legitimation der Hausverwaltung im WEG-Verwaltung Forum im Bereich Wohnungseigentum; So weit ich informiert bin, deckt das Gesetz nur absolute Notfälle mit sofortigem Handlungsbedarf ab, wo die Hausverwaltung eigenmächtig...

  1. #1 Wetterfrosch, 09.07.2018
    Zuletzt bearbeitet: 09.07.2018
    Wetterfrosch

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    So weit ich informiert bin, deckt das Gesetz nur absolute Notfälle mit sofortigem Handlungsbedarf ab, wo die Hausverwaltung eigenmächtig entscheiden darf. Also z.B. Wasserrohrbruch oder Sturmschaden (Dach beschädigt). Für alle anderen größeren Reparaturen muß zuvor die Zustimmung der Eigentümer eingeholt werden. Darunter sollte auch eine regelmäßige Balkonsanierung (Rissbildung) fallen, die jedes Jahr an einem bzw. mehreren Balkonen in der Wohnanlage durchgeführt werden. Bei mir betraf es einen Balkon im Hauseinangang, der angeblich eine "Sondereigentumsgemeinschaft" wäre. Die Sanierung des Balkons kostete über 10.000 Euro, meine Instandhaltungsrücklage wurde mit 2.100 Euro belastet. Ohne Mitteilung, ohne Ankündigung, die betroffenen Eigentümer erfuhren es erst aus der Abrechnung der Instandhaltungsrücklage. Meine Frage, wie die HV das ohne Legitimation der Eigentümer durchführen kann, wurde mit der angeblichen Vorhandensein eines "Vorratsbeschlusses" begründet. Ich gab mich anfangs damit zufrieden, die Hausverwaltung wurde wie üblich fast einstimmig entlastet. Dann bat ich die HV, mir diesen Vorratsbeschluß vorzulegen. Ich erhielt Rechnungskopien und Buchungsbelege, aber keinen Vorratsbeschluß, auch nach Fristsetzung nicht. Der Verwaltungsbeirat wußte nichts von einem solchen Beschluß, der wäre (angeblich) vor seiner Zeit gefaßt worden. Auch einem neuen Mitglied des Verwaltungsbeirates gelang es nicht, diesen Vorratsbeschluß zu Gesicht zu bekommen. Oder mauern hier alle? Ich beantragte bei der ETV eine Abstimmung darüber, ob in Zukunft die Eigentümer der Balkonsanierung zustimmen müssen oder ob die Hausverwaltung das eigenmächtig tun kann. Angeblich haben über die Hälfte der Eigentümer diesen Punkt überhaupt nicht angekreuzt, was ich jedoch nicht nachprüfen konnte und als Enthaltung gewertet wurde. Von den restlichen, insbesondere bei der Versammlung anwesenden Personen stimmten 2/3 dafür, daß die Hausverwaltung eigenmächtig sanieren könne. Und obwohl ich mich bei Haus&Grund über die Rechtslage informiert hatte und dies ausführlich vortrug (bei eigenmächtiger Sanierung ohne Legitimation gingen die Sanierungskosten zu Lasten der Hausverwaltung), stimmten 98% für eine Entlastung der HV. Für mich völlig unverständlich, aber damit war die Sache vom Tisch und dieser Beschluß würde die HV zukünftig legitimieren. Man kann gegen das unrechtmäßige Handeln der HV (angeblich) nur noch innerhalb eines Monats nach deren Entlastung vorgehen. Ansonsten (innerhalb der Verjährungsfrist?) hätte man nur Chancen, wenn der Beschluß zur Sanierung von vorn herein nichtig gewesen wäre. Wäre er nur unrichtig, hätte man keine Chance und die Gerichte würden darüber sehr genau entscheiden. Näher konnte mir das der Jurist auch nicht erklären, las immer wieder nach und kam ins Rudern. Wie handhabt Ihr so etwas? Kann man irgendwie erkennen, ob der Beschluß nun nichtig oder nur unrichtig war? Hätte man nach Ablauf von einem Monat nach Entlastung noch eine Chance, erfolgreich zu klagen oder wäre das von vorn herein aussichtslos? Mit "erfolgreich" ist gemeint, daß die HV dem Kläger die 2.100 Euro Sanierungskosten zurückerstatten müßte.
     
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  3. #2 Wetterfrosch, 09.07.2018
    Wetterfrosch

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    Hinweis: das Thema ist wohl falsch eingeordnet. Ich verwalte die Wohnung natürlich selbst. Trotzdem übernimmt die Hausverwaltung natürlich die Reparaturen am Gemeinschaftseigentum und rechnet diese über die IR ab. Reparaturen in der Wohnung organisiere ich selbst. Beim Balkon heißt es aber: soweit es sich um konstruktive und der Sicherheit dienende Bestandteile handelt, stehen diese Balkonteile im Gemeinschaftseigentum, siehe z.B. BayObLG, Beschluss vom 17.12.1993, 2Z BR 105/93.
     
  4. Olbi

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    Inhaltlich habe ich nichts beizusteuern, nur einen Tipp: Bring das mal in eine lesbare Form.

    So mit Absätzen und son Zeug.
     
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  5. #4 Benni.G, 10.07.2018
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    Wenn wir schon bei lesbare Form sind. Die Überschrift drückt etwas anderes, wie der Text aus.

    Also dein Balkon wurde für über 10.000 € saniert und du musstest nur 2.100 € aus deiner ISR bezahlen. Was ist mit den restlichen 7.900 €?
     
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  6. #5 Wetterfrosch, 10.07.2018
    Zuletzt bearbeitet: 10.07.2018
    Wetterfrosch

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    Die Hausverwaltung hat ohne Legitimation der Eigentümer Balkons saniert. Das drücken (oder sollte zumindest ausdrücken) sowohl die Überschrift wie auch der Text aus. Alle für mich relevanten Fakten habe ich aufgeführt, deswegen ist es leider etwas unübersichtlich geworden.

    Nein. Der Balkon eines anderen Eigentümers der Hausgemeinschaft (siehe oben: "betraf es einen Balkon im Hauseingang" - aber nicht meinen Balkon) wurde für 10.000 Euro saniert und alle Eigentümer des Hauseingangs wurden als "Sondereigentumsgemeinschaft" mit einem Anteil davon belastet, der bei mir eben 2.100 Euro betrug.
     
  7. Pitty

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    Kannst Du das bitte noch einmal in Deutsch schreiben.
     
  8. GSR600

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    Naja und wenn dann Dein Balkon mal dran ist zum sanieren, dann zahlen die anderen auch für Deinen Balkon mit, so ist das eben in einer Gemeinschaft.
     
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  10. #8 Benni.G, 11.07.2018
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    Es geht ihn doch darum, dass die Sanierung ohne Legitimation der Hausverwaltung (Überschrift) oder ohne Legitimation der Eigentümer (Text) erfolgte.
    Da die Hausverwaltung die Arbeiten in Auftrag gegeben hat, würde ich sagen, dass die Überschrift nicht stimmt.

    Was ist denn eigentlich Sondereigentumsgemeinschaft? Es gibt eine Wohneigentumsgemeinschaft mit Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum, aber deine Kreation ist mir noch nicht unter die Augen gekommen.

    Kannst du denn einschätzen, ob die Sanierung des Balkons zum damaligen Zeitpunkt ein Notfall war? Bei mir in der Gegend ist vor einem Jahr ein Balkon abgestürzt.https://www.heidelberg24.de/region/nussloch-drei-balkone-abgestuerzt-mann-kind-verletzt-8473983.html
    Ich will nicht wissen, was da für Kosten auf die einzelnen Eigentümer zukommen. Hätte die Hausverwaltung hier mal bloß die Sanierung eigenmächtig angeschoben...
     
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  11. #9 Wetterfrosch, 11.07.2018
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    Ach so, das meint Ihr. Die Hausverwaltung braucht doch zwingend eine Genehmigung durch die Eigentümer, wenn es kein Notfall ist? Egal ob Gemeinschafts- oder Sondereigentum. Insofern sehe ich da keinen Unterschied. Der Hauseingang hat 6 unterschiedlich große Wohnungen, die Wohnungseigentümer wurden nach MEA beteiligt. Insofern muß der Reparaturpreis nicht exakt durch 6 geteilt werden. Die HV hat selbst den Begriff "Sondereigentumsgemeinschaft" eingeführt, der mir zuvor auch nicht bekannt war. Ob das überhaupt zulässig ist, weiß ich nicht. Wäre ein weiterer Punkt, der zu klären ist. Ich habe auch kein Problem damit, daß es geteilt wurde, nur eben damit, daß die Hausverwaltung nicht vorher die Zustimmung der betreffenden Eigentümer eingeholt hat. Das Haus ist kaum 20 Jahre alt, da drohte kein Balkon abzustürzen. Es treten lediglich vereinzelt Risse auf (Feuchtigkeitseintritt), so das reihum jedes Jahr regelmäßig ein oder zwei Balkone von insgesamt über 100 Wohnunge saniert werden müssen. Auch das bestärkt mich in der Annahme, daß dies eindeutig kein Notfall ist, wie mir auch Haus&Grund bestätigte. Natürlich kann man die Risse nicht jahrelang unrepariert lassen, aber die Bauplanung dauerte auch mehrere Monate. Zeit genug, eine Zustimmung der Eigentümer einzuholen.
     
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