Eigennutzung > Sanierung > Vermietung > Verkauf

Diskutiere Eigennutzung > Sanierung > Vermietung > Verkauf im Steuer - Vermietung und Verpachtung Forum im Bereich Finanzen; Hallo zusammen, folgender Sachverhalt: 2008: Einzug in die Wohnung als Mieter 2012: Erwerb der Wohnung, Eigennutzung 2018. Auszug aus der Wohnung...

  1. #1 mosella, 09.12.2018
    mosella

    mosella Neuer Benutzer

    Dabei seit:
    09.12.2018
    Beiträge:
    1
    Zustimmungen:
    0
    Hallo zusammen,

    folgender Sachverhalt:
    2008: Einzug in die Wohnung als Mieter
    2012: Erwerb der Wohnung, Eigennutzung
    2018. Auszug aus der Wohnung

    Die Wohnung steht zum Verkauf, aber auch Vermieten könnte eine Option sein.

    Folgendes Szenario:
    Die Wohnung wird zunächst saniert, dann vermietet.
    Fragen:
    - Wie berechnet sich die Gebäude-AfA? Auf den Kaufpreis von 2012? oder auf den (gestiegenen) Marktpreis?
    - Können die Kaufnebenkosten von 2012 noch steuerlich genutzt werden?
    - Die Sanierung würde im 1. Quartal 2019 erfolgen. In welcher Höhe könnten die Kosten für die Sanierung ausfallen, damit sie steuerlich sofort geltend gemacht werden können?
    - Was würde - theoretisch - geschehen, wenn sich trotz intensiver Suche kein Mieter für die sanierte Wohnung findet und die Wohnung dann doch z.B. Ende 2019 verkauft würde?
     
  2. Anzeige

  3. #2 immobiliensammler, 09.12.2018
    immobiliensammler

    immobiliensammler Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    17.09.2015
    Beiträge:
    4.639
    Zustimmungen:
    2.843
    Ort:
    bei Nürnberg
    Alles nur meine persönliche Meinung, genaueres sagt Dir ein Steuerberater:

    Kaufpreis von 2012, die Afa für die Jahre mit Eigennutzung verfälllt

    Wenn sie den Kaufpreis erhöhen ja als Afa-Grundlage

    so hoch wie sie eben anfallen (sofern nicht z.B. neuer Wohnraum geschaffen wird (Anbau) etc.)

    Veräußerungsgewinn ist dann eben steuerpflichtig!
     
  4. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    14.09.2015
    Beiträge:
    345
    Zustimmungen:
    182
    Ort:
    Westerwald
    Können Sie mM nur, wenn dauerhaft Mieteinnahmen fließen oder beim Verkauf könnten sie den Verkaufserlös mindern, dazu aber unbedingt einen Steuerberater befragen da gibt es, glaub ich, einige Fallstricke.
     
  5. Andres

    Andres
    Super-Moderator

    Dabei seit:
    04.09.2013
    Beiträge:
    9.833
    Zustimmungen:
    4.040
    Nein, die Absicht dazu genügt. Wie man die Absicht sauber darlegen kann, falls das FA Zweifel hat (was bei Verlustverrechnung von V+V in das Arbeitseinkommen recht schnell geht, vor allem wenn die Wohnung vorher selbst genutzt wurde), ist aber ein Fall für ...
     
  6. #5 taxpert, 10.12.2018
    taxpert

    taxpert Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    02.05.2016
    Beiträge:
    794
    Zustimmungen:
    773
    Ort:
    Bayern
    Stimmt, natürlich nur, soweit der Kaufpreis auf das Gebäude und nicht auf Grund und Boden entfällt!

    Stimmt auch (s.o)! Notar und Grundbuch bezüglich der einzutragenden Grundschuld sind jedoch als Geldbeschaffungskosten sofort abzugsfähige Wk und insoweit 2018/2019 steuerlich "verloren"!

    Jein!

    Die Absicht Einnahmen zu erzielen gehört natürlich zu den Grundvoraussetzungen für eine steuerliche Anerkennung von Ausgaben. Die Ansicht reicht dabei insoweit aus, dass z.B. bereits vor der ersten Vermietung anfallenden Kosten als Wk anerkannt werden. Der entsprechende Steuerbescheid wird meist vorläufig erlassen und erst für endgültig erklärt, wenn tatsächlich Einnahmen fließen!

    Davon abzugrenzen ist jedoch die Überschusserzielungsabsicht! Die Einkünfte aus V+V sind grundsätzlich dadurch priveligiert, dass bei unbefristeter Vermietung von Wohnraum die Überschusserzielungsabsicht von der Verwaltung unterstellt wird. Auch langjährige Verlustphasen sind daher steuerlich unproblematisch!

    Ausnahme sind befristete Vermietungsabsichten. Hierzu zählen natürlich von vorne herein befristete Verträge, aber auch der "übernommene" unbefristete Vertrag bei Erwerb, der wegen Eigenbedarf gekündigt wird.

    Ebenfalls problematisch ist es, wenn nach Eigennutzung die Immo wie hier ggf. verkauft werden soll! Hier ist natürlich der Vertrag wahrscheinlich unbefristet, die Absicht selber Einkünfte hieraus zu erzielen jedoch zeitlich begrenzt. Auch hier schaut der Fiskus sehr genau, ob in der vermieteten Zeit überhaupt eine Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten möglich war!

    Grundsätzlich ist der Rat, einen StB aufzusuchen, auch hier ein guter Rat! Jedoch sollte man sich bewusst sein, dass auch ein StB den Sachverhalt nicht ändern kann! Die Überschusserzielungsabsicht ist hier (da wohl Verluste anfallen werden!) eine steuermindernde Tatsache, für der Stpfl. die Nachweislast trägt.
    Auf Grund des relativ kurzen Ablaufes wird man nachweisen müssen (nicht nur behaupten!), dass diese Absicht vorlag, der Verkauf also tatsächlich erst nach einiger Zeit überhaupt in Betracht kam (was nach Sachvortrag ja offensichtlich falsch wäre!). Dazu reichen hier nicht ein oder zwei Anzeigen auf entsprechenden Plattformen oder in der Zeitung! Grundsätzlich müsste ein von außen eingetretenes Ereignis nachgewiesen werden, was die Absicht der dauerhaften eigenen Vermietung zu nichte gemacht hat!

    Da das aber offensichtlich nicht vorliegt, kann auch ein StB nur sehr begrenzt helfen!

    Empfehlung meinerseits: Den Bunker ohne Sanierung verkaufen, denn wahrscheinlich wird der höhere Verkaufspreis durch die Kosten und höhere Steuerbelastung praktisch aufgefressen! Warum sollte man sich das also für ein paar Dollar mehr antun!

    taxpert
     
    immodream, Ferdl, immobiliensammler und einer weiteren Person gefällt das.
  7. Ferdl

    Ferdl Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    14.09.2015
    Beiträge:
    345
    Zustimmungen:
    182
    Ort:
    Westerwald
    Zumal es fraglich ist ob ein höherer Verkaufspreis überhaupt die Sanierungskosten wieder einbringt.
    Bei derzeitiger Marktlage lässt sich fast alles gut verkaufen und lässt dem Käufer die Möglichkeit selbst zu sanieren.
    Ich bin selbst auf der Suche nach einem Objekt für mich privat, da fallen jede Menge raus weil sie Saniert wurden:011sonst:
     
    taxpert gefällt das.
  8. #7 Benni.G, 11.12.2018
    Benni.G

    Benni.G Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    27.01.2016
    Beiträge:
    688
    Zustimmungen:
    145
    Wenn er die Wohnung nach Eigennutzung verkauft ist ein möglicher Gewinn ja steuerfrei.
    Wenn er sie aber zwischenzeitlich vermieten will und die Kosten absetzen will, fallen auf den Gewinn steuern an.
    Hier sollte man sich also ganz genau überlegen, was sinnvoller ist.

    Also nehmen wir mal an, die Wohnung wurde für 100.000 € gekauft.
    Die Wohnung wird für 25.000 € (10.000 € Handwerkerkosten) saniert und zur Vermietung angeboten.
    Die Wohnung wird für 150.000 € verkauft.

    Wenn nun die 25.000 € als Ausgaben angesetzt werden, müssten die 50.000 € als Einnahmen angesetzt werden - mehr Steuern zahlen.

    Meiner Meinung nach wäre es dann doch sinnvoller die 6.000 € an Handwerkerkosten anzusetzen und die Wohnung steuerfrei zu verkaufen.
    Müsste für die Ansetzung der Handwerkerkosten der erste Wohnsitz noch in der Wohnung sein? Falls ja, wie lange nach der Sanierung?
     
  9. #8 taxpert, 11.12.2018
    taxpert

    taxpert Erfahrener Benutzer

    Dabei seit:
    02.05.2016
    Beiträge:
    794
    Zustimmungen:
    773
    Ort:
    Bayern
    Das Ganze macht jedoch nur dann Sinn -egal ob §23 EStG greift oder nicht!- wenn der unsaniert erzielbare Verkaufspreis unter 125.000 € liegt! Hier teile ich bei der derzeitigen Lage am Immo-Markt die Auffassung von @Ferdl !

    Grundsätzlich greift §35a EStG bei Umzug und entsprechender zeitlicher Nähe für beide Haushalte! Also VOR Umzug für den neuen, NACH Umzug für den alten, vgl. Rz.3 des BMF-Schreibens vom 09.11.2016.

    Und genau hier liegt auch die Krux! Das BMF-Schreiben nennt als Beispiel
    . Auf den Fall des ausziehenden Eigentümers geht es nicht ein und man findet auch keine Rechtsprechung hierzu. Deswegen ist das was folgt auch ausschließlich meine eigene Rechtsauffassung hierzu!

    Zieht der Eigentümer nach Selbstnutzung aus, so ergeben sich zwei Möglichkeiten:

    1. Die Immo wird vermietet.
    Die Kosten stellen stellen dann Wk bei V+V dar, so das man in den §35a EStG gar nicht erst kommt!
    2. Die Immo wird verkauft.
    Hier stellt sich die Frage, ob der Aufwand tatsächlich (noch) mit der Eigennutzung in Zusammenhang steht, oder eher ein Zusammenhang mit dem geplanten Verkauf besteht!

    Im Gegensatz zum Mieter ist der Eigentümer weder vertraglich noch anderweitig verpflichtet die Immo in irgendeiner Weise wieder "herzustellen" oder "aufzuhübschen"! Von daher dienen diese Kosten -anders als beim Mieter!- nicht dem ehemaligen Haushalt, sondern einzig und allein dem Erzielen eines höheren Kaufpreises. Ich sehe sie daher nicht als Kosten im Rahmen des §35a EStG!

    Außerdem gehe ich davon aus, dass diese Kosten auch ohne Schwierigkeiten beim neuen Haushalt anfallen werden.

    taxpert
     
Thema: Eigennutzung > Sanierung > Vermietung > Verkauf
Besucher kamen mit folgenden Suchen
  1. balkonanbau steuerlich absetzbar

Die Seite wird geladen...

Eigennutzung > Sanierung > Vermietung > Verkauf - Ähnliche Themen

  1. Vermieter möchte Wohnung betreten um gekipptes Fenster zu schließen

    Vermieter möchte Wohnung betreten um gekipptes Fenster zu schließen: Hallo zusammen, wir haben unsere Mietwohnung auf unbestimmte Zeit (maximal 2-3 Wochen) verlassen. Da es Sommer ist, warm ist und alle Heizungen...
  2. Haus anonym vermieten

    Haus anonym vermieten: Hallo Zusammen, ich bin in der glücklichen Lage ein Haus geerbt zu haben. Es befindet sich in der unmittelbaren Nachbarschaft. Ich habe mich in...
  3. Neu als Vermieter, eine Frage bezüglich eine

    Neu als Vermieter, eine Frage bezüglich eine: Hallo, ich bin neu hier im Forum und wir haben als Privatpersonen zwei kleine Einraumwohnungen in einem denkmalgeschützten Gebäude durch...
  4. Einliegerwohnung selbst nutzen, Haus vermieten?

    Einliegerwohnung selbst nutzen, Haus vermieten?: Hallo liebe Community, ich bin daran interessiert ein EFH mit Einliegerwohnung zu kaufen. Die Finanzierung wurde bereits genehmigt und ich werde...
  5. Gemeinsames Haus vermieten: wie Eigenkapitalquote berücksichtigen?

    Gemeinsames Haus vermieten: wie Eigenkapitalquote berücksichtigen?: Liebe Vermieter, bin neu hier im Forum und hoffe hier auf kompetente Leute zu stoßen, die mir bei meiner Frage weiterhelfen können. Ich habe...
  1. Diese Seite verwendet Cookies um Inhalte zu personalisieren. Außerdem werden auch Cookies von Diensten Dritter gesetzt. Mit dem weiteren Aufenthalt akzeptierst du diesen Einsatz von Cookies.
    Information ausblenden